La zona de la provincia de Buenos Aires posee áreas con alta densidad poblacional, centros de consumo, puertos y vías de comunicación.
Los centros logísticos son los que captan más la atención.
El inicio del cuarto mes del año es un buen momento para hacer, aunque sea un rápido paneo del sector industrial ubicado en el primer cordón de la provincia de Buenos Aires, uno de los espacios más demandados por las empresas según revelan los especialistas.
Gonzalo Gianola, director de industrias de la firma Colliers International sostiene que una de las áreas que se encuentran a la espera de un crecimiento es el sur del Gran Buenos Aires. “Esta zona está con cierta postergación en su desarrollo en general, no sólo el área comercial y social, sino también en aspectos vinculados con lo industrial. Aunque, la provincia de Buenos Aires en general tiene zonas con muy buenas proyecciones de crecimiento y expansión por sus características como ubicaciones estratégicas en lugares de alta densidad poblacional, centros de consumo, puertos, y vías de comunicación, entre otras”, explica el especialista.
Santiago Isern, broker del área de inmuebles de Cushman & Wakefield, coincide con la visión de Gianola sobre el sur, pero va más allá. “Esa zona junto con el oeste son las que menos ofertas tienen y las que más relegadas están en cuanto a proyectos. Sin duda este presente le augura un potencial interesante para desarrollar buenos productos de la mano de inquietos emprendedores”, relata.
El referente de Cushman sostiene que dentro del sector industrial el rubro que más creció fue el de los centros logísticos. “Este nicho experimentó una expansión notable en la provincia de Buenos Aires, fundamentalmente en la zona norte, uno de los espacios más demandados. También se registró un crecimiento importante en lo que se refiere a parques industriales que empiezan a convertirse en puntos de concentración de empresas del sector que buscan beneficios que van desde mejorar sus costos operativos hasta la seguridad en los predio”, enumera .
Los precios en los parques logísticos multiclientes vienen subiendo sostenidamente y los especialistas afirman que esta tendencia va a continuar en los próximos meses al menos hasta que ingresen nuevos metros cuadrados al mercado. Hoy los valores de alquiler mensual promedian para un centro clase A entre los US$ 8 y US$ 8,5/ m2. Los valores de tierra varían un poco más y dependen de la ubicación y de la consolidación del proyecto, pero arrancan en precios de US$ 70/m2, y pueden trepan los US$ 200/m2.
En la zona sur, uno de los proyectos que volvió a ingresar al mercado es una planta ubicada en Viamonte al 4100, en Valentín Alsina. “Este inmueble está desarrollado sobre un terreno de 41.300 m2 y cuenta con 19.826 edificados, divididos en tres naves -de 7450, 7276 y 5100 m2 cubiertos cada una-. Su construcción es de mampostería y techos de chapa, con una altura no menor a los siete metros. Además ,tiene un sector de oficinas independiente, y playa de maniobras para camiones. Por otra parte cuenta con estacionamiento para vehículos particulares. Su sistema contra incendios es por hidrantes”, explica Gianola.
Este complejo, que tiene 50 años de antigüedad y que está reciclado a nuevo, se comercializa en alquiler por $ 65/m2 por mes; mientras que para la venta se ofrece a US$ 7,2 millones. “Este espacio resulta ideal para la implementación de un centro industrial y logístico multi-inquilinos”, concluye Gianola.
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Por Leandro Murciego, Lunes 17 de abril de 2017
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION
Los altos costos alientan el desarrollo de espacios de 20 metros cuadrados, que se adaptan según su uso; la inversión en el mobiliario es clave.
Muebles divisores, mesas con ruedas y camas rebatibles son aliados en lugares con pocos metros. Foto: Patricio Pidal
El tiempo produce cambios sociales y culturales que se traducen en nuevos tipos de estilos constructivos que, sin duda, contemplan diferentes paradigmas inmobiliarios. En la Argentina, al igual que en el resto del mundo, en los últimos años se comenzaron a construir edificios conformados por minidepartamentos, con superficies que van de 20 a 34 metros cuadrados y que principalmente están destinados a los millennials, jóvenes profesionales e inversores.
Algunos desarrolladores llaman a estos proyectos transformers por su capacidad de adaptación a las distintas necesidades. “Cuando un monoambiente es diseñado con flexibilidad multiplica sus metros cuadrados y sus posibilidades. Este tipo de desarrollos -muy buscados por los freelos- intentan resolver en un mismo espacio dos necesidades: vivir y trabajar”, explica Néstor Curland, uno de los socios de Zentrum Developers.
Las unidades suelen tener diseños de interiores inteligentes donde la premisa es la flexibilidad. “Actualmente en Santos Dumont ofrecemos unidades amuebladas que permite adaptar el espacio según su uso: oficina de día y hogar de noche. Para ello apelamos, por ejemplo, a una pared con una cama que aparece sólo cuando se la requiere, y cuando no, amplía el ambiente y lo integra al resto. Los espacios de guardado también se fusionan con la estructura pasando totalmente desapercibidos. En síntesis, nuestro objetivo es la generación de más vida por metro cuadrado”, dice Curland. Y agrega: “El promedio de alquiler de un monoambiente de un edificio como Santos Dumont ronda los $ 8000, mientras que para la venta se ofrecen en US$ 100.000. La inversión en el mobiliario que maximiza los metros del departamento ronda los US$ 8000, aunque varía según los detalles de terminación que prefiera el propietario”.
Este tipo de propuestas de microunidades debe contar con buenos amenities que ofrezcan lo que estos departamentos no cuentan, como espacios para reuniones, laundry y sector de parrillas, entre otros.
Otro modelo similar es el que ofrece la empresa Predial. “Los microdepartamentos no son algo que inventamos acá. Surgieron en Japón y nosotros los patentamos y trajimos a la Argentina. En las principales ciudades del mundo el metro cuadrado es cada vez más prohibitivo. De ahí surgen estas unidades, que cambian de raíz el concepto tradicional”, cuenta Pablo Brodsky, director Comercial de la desarrolladora. Y amplía: “Se trata de espacios de 20 m2, totalmente equipados con muebles hechos a medida, dinámicos y pensados para cada tipo de vivienda. La cama, por ejemplo, no ocupa espacio, porque es rebatible, y la mesa viene con rueditas y puede utilizarse tanto como escritorio como para comer. Además, ofrecemos en los espacios comunes, sector de sillones, mesas para estudiar o trabajar, sala de cine, bicicletas comunitarias, jacuzzi o quincho, áreas que complementan estos espacios”.
En breve la compañía está por lanzar su primer edificio de microdepartamentos en Neuquén capital.
Los diseñadores de muebles también se sumaron a esta tendencia. Una de las más soprendentes novedades es la “Cama escritorio” -que fue presentada en Casa FOA 2016-, una pieza versátil, funcional y flexible. La versión original está realizada en una cama de una plaza y tiene un costo que ronda los $ 50.000. El diseño reservado para la cama puede ser personificado por el usuario y contar con un espacio de guardado de almohadas y mantas. Por su sistema de estabilidad, los objetos que se encuentran en el escritorio pueden quedar en la misma posición al transformarse en cama. “El producto propone una solución para espacios reducidos, una realidad cada vez más habitual en el mundo actual”, explica Marcela Rodríguez, directora del estudio PQR.
También pensados para dividir ambientes pequeños y funcionales son los muebles de Fiplasto, una marca que está realizando modulares o bibliotecas con el fin de generar espacios útiles y cálidos. “Buscamos crear ambientes armoniosos, adaptando el lugar, generando que visiblemente se vea más amplio y organizado. Los muebles pueden tener o no fondo dependiendo de la luminosidad del lugar”, comentan desde la compañía.
Desde las marcas de electrodomésticos también se generaron productos acordes para unidades pequeñas que suelen ser ocupadas por jóvenes. Por ejemplo, la firma BGH lanzó al mercado una serie de electrodomésticos pensados con mentalidad verde y con la idea de colaborar con el ahorro no sólo de energía sino también económico. Tal es el caso del anafe vitrocerámico, que propone una reducción de hasta el 50 por ciento del consumo . “Otro electrodoméstico para aquellos que empiezan a equipar su primera casa es el aire acondicionado Silent Air con tecnología inverter, que significa un ahorro de energía de más del 35 por ciento en comparación con otros splits tradicionales con compresores on-off. Además, cuenta con tecnología smart control 2.0, que permite controlar el equipo mediante una app, algo muy buscado por los millennials”, relata Sebastián Zimmerman, gerente del negocio aire acondicionado individual de la firma.
De esta forma, paso a paso, el mercado sigue atravesando su proceso de metamorfosis.
Por Leandro Murciego, Sábado 1 de abril de 2017
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
El 2017 arrancó con todo en operaciones de compra y venta de inmuebles y el mercado inmobiliario está cosechando los primeros frutos del blanqueo. En el primer bimestre del año las escrituras en la Capital Federal crecieron casi 70 por ciento con respecto al mismo período de 2016. En el mercado estiman que durante febrero se cerraron más de 3050 actos, dato con el que rondaría las 6500 operaciones de compra concretadas en los dos primeros meses del año -en los mejores momentos de la industria alcanzaron los 9000-. El año pasado, en los mismos meses no se alcanzaron las 4000 escrituras. El año último ya había dado las primeras señales alentadoras: se firmaron 20 por ciento más de escrituras que en 2015.
“Estos primeros meses del año crecieron las consultas y la tendencia es favorable hacia los segmentos donde se encuentran los inversores de gran porte. Los tickets oscilaron entre los US$ 100.000 y los US$ 300.000”, detalla Luis Varela, broker de Re/Max Liberty, ubicada en Recoleta. También hubo casos en los que aprovecharon el sinceramiento para “estirar” su capacidad de compra y poder mudarse a unidades más amplias.
Más ventas fruto del blanqueo
En el mercado reconocen que una vez que los inversores superaron la confusión que les generó el procedimiento del blanqueo, con el dinero en el banco empezaron a comprar propiedades. “Antes invertían en negro en un bono que les daba 6 por ciento de rentabilidad y lo ganaban todo; hoy, con el blanqueo, esa ganancia tiene que pagar impuestos por 35 por ciento, entonces miran opciones que estén exentas”, explica Gonzalo Noguer, director de Nuevo Urbanismo, empresa que trabaja en la revitalización de tierra. Hoy tributan ese 35 por ciento de Ganancias sólo quienes son “habitualistas”, es decir quienes viven de comprar o vender inmuebles.
Los primeros en reaccionar fueron los que contaban con dólares en el colchón. Ese grupo tenía la opción de adquirir un bien registrable si no quería dejar esos ahorros seis meses “pisados” en el banco. Una parte compró, otra prefirió esperar. “Se firmaron boletos de compra-venta que se cerrarán cuando retiren el dinero de las entidades bancarias”, explica Alejandro Schuff, director comercial de Soldati Propiedades. El dato anticipa una mayor actividad de escrituras en los próximos meses. En enero y febrero fue el turno de las personas que sinceraron el dinero que tenían fuera del país y que, más ocupados por los procesos que por los rindes, habían demorado las decisiones de inversión. Con respecto a qué tipo de unidades fueron las más demandadas, los tickets promedio no superaron los US$ 180.000. Si bien los signos de reactivación alientan al mercado, la recuperación será lenta. Después de todo, la industria se recupera de los peores años de la historia.
Por Carla Quiroga, Sábado 1 de abril de 2017
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
Las comunicaciones unificadas, el gobierno digital, la nube, el acceso a la información, el big data, la Internet de las cosas y la innovación, los temas que marcan la agenda.
La reeducación de la población es clave
La temática “smart city” viene sonando fuerte desde hace más de una década y es cada vez mayor la cantidad de habitantes en las ciudades. La forma en que estas áreas urbanas se gestionan y diseñan afecta directamente la calidad de vida de la población alrededor del mundo. Debido a su rápido desarrollo y crecimiento, el gobierno busca diariamente medidas para resolver los desafíos cotidianos que enfrentan las urbes, tanto económicos como ambientales y de infraestructura.
La tecnología se ha vuelto una aliada en la resolución de estos inconvenientes, a la vez que lleva a las ciudades a la innovación tecnológica y la sostenibilidad. Muchas ciudades de la Argentina se han propuesto este cambio en la búsqueda por transformar a sus áreas urbanas en inteligentes. Sin embargo, la evolución a una smart city no es fácil de lograr. Se necesita inversión y empresas que lleven a cabo procesos tecnológicos en base a las falencias visibles para llevar a una ciudad a convertirse en más eficiente y sostenible.
Una ciudad inteligente es la que logra adaptarse a los desafíos de la sociedad del conocimiento, es decir, la que aprovecha las capacidades de sus habitantes para que la urbe sea mejor. No se puede planificar la zona en base a un producto, sino que debe ser en base a las necesidades. El Estado es un jugador fundamental para que haya ciudades inteligentes no solo por las personas sino por los procesos que se implementan, los cuales deben ser regulados por dicha institución.
Actualmente se está generando un espacio de debate e intercambio para conocer las políticas públicas en materia tecnológica, el uso y la modernización de las tecnologías, y los principales retos que enfrentan los gobiernos para lograr ciudades y ciudadanos inteligentes en la Argentina, garantizando un desarrollo social, económico y urbano sustentable. Se abordan temas como comunicaciones unificadas, gobierno digital, la nube, acceso a la información, Big Data, IOT y la aplicación de la innovación en ámbitos como la medicina y la educación.
Lo cierto es que se necesita una interacción entre las organizaciones y las urbes digitales para que los ciudadanos puedan ser beneficiarios, y que el gobierno plantee que el cambio tecnológico no está dado por el producto o la aplicación en sí, sino por la reeducación de la población para romper paradigmas. Una smart city se logra cuando hay un gobierno inteligente, un ciudadano inteligente y un emprendimiento o empresa. Si los tres no forman un triángulo de pensamiento hacia el cambio, es imposible lograr una ciudad así. Las empresas buscan alcanzar la apertura, innovación y colaboración junto con el Estado, pero una ciudad con estas características no se logra sólo con la tecnología, sino que depende también de las personas que habitan en ella estén dispuestas a cambiar ciertos hábitos y es fundamental reeducarlos para que implementen la innovación. Se destaca la extensa tarea del gobierno por generar las condiciones necesarias en términos de conectividad y facilitación de la aplicación de las tecnologías disponibles en el país. Entre ellos, existe un déficit importante en cantidad de antenas de telefonía celular y por ello se percibe una mala cobertura y calidad de servicio. Todavía nos enfrentamos a la necesidad de definir los conceptos de innovación y de ciudades inteligentes a distintos niveles como Nación, Provincia y Municipios, ya que entrelaza todas las áreas desde los ámbitos como la seguridad, educación, salud, trabajo y transporte. Más allá de las dificultades los municipios están conformando oficinas especializadas en dichas temáticas. Hoy hay un ecosistema permeable a escuchar y trabajar sobre estos temas.
Por Alberto Kravchuk (Presidente de Inside One), Lunes 3 de abril de 2017
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION
La elección de un inmueble y su ubicación no es un acto completamente racional; los factores emocionales son decisivos; tips para descubrir el perfil del potencial cliente.
Los compradores simbologistas busca status en la elección del inmueble
En todo procedimiento de compra o alquiler participan una multiplicidad de factores que dan cuenta de la complejidad de la operatoria, entre ellos se destacan variables psicológicas, personales, sociales y culturales, sin importar cuál sea el tipo de bien que la persona va a adquirir o alquilar.
No podemos evitar mencionar primero los elementos condicionantes del entorno. El mercado inmobiliario en la Argentina no vive ajeno a la realidad actual: inflación, baja en el consumo, demora de la reactivación en distintos sectores y postergación de deseos, o necesidades de los usuarios que no pueden o no están seguros de concretar algunas expectativas. Ahora bien, la decisión de compra de una casa o departamento no es tema sencillo para su análisis dado que no se trata de una conducta impulsiva, por el contrario, está influenciada por un conjunto eslabonado de variables, algunas visiblemente racionales como el precio del inmueble, localización segura, accesibilidad a medios de transporte público, cercanía a lugares de interés, calidad de materiales y de construcción. Sin embargo, la evaluación no concluye allí. Muchas decisiones están impregnadas de elementos intangibles como elección de un barrio de moda, ostentosidad, apariencia, prestigio, supuesta notoriedad o bien detalles del propio inmueble que escapan a valoraciones tradicionales como por ejemplo los amenities. Estos últimos, a los que podemos llamar “factores emocionales”, en algunas situaciones cobran un rango importante y hasta decisivo en muchas oportunidades. Además esas variables no suelen aparecer en las encuestas por lo que su estudio es más complejo pero no menos rico.
El argentino presenta conductas que pueden generalizarse, en muchos casos, en función de la segmentación geográfica. Es bastante usual que en los barrios del Gran Buenos Aires o en el interior del país los aspectos sociales como la familia de origen y el lugar nacimiento resulten ser los más fuertes a la hora de elegir la zona donde se va a habitar, aún cuando hayan migrado desde el interior para la formación universitaria. Por otro lado, los jóvenes a la hora de independizarse en la ciudad de Buenos Aires, se rigen más por factores sociales como el grupo de pertenencia o de referencia, con menos arraigo al lugar donde crecieron.
Entonces, la elección de un inmueble y su ubicación no es un acto completamente racional; confluyen aspectos aspiracionales. Sin embargo hay muchos ejemplos a lo largo de la historia donde lugares poco habitados o con una mirada negativa fueron transformándose en sitios glamorosos y el precio del metro cuadrado ha crecido en forma desmedida. En estas situaciones han salido beneficiadas aquellas personas dispuestas a arriesgar; inversores audaces que muchas veces solo contaron con olfato de sabueso, lo que les ha permitido sacar rédito de cada peso invertido. Mientras que quienes no vieron la oportunidad a tiempo deberán pagar con creces el alquiler o la compra del inmueble solo por la ubicación. Claros ejemplos de esto en Capital lo representa la zona de Palermo, que ha comenzado a extender su denominación de sub-zonas como Soho y Hollywood . También Villa Crespo, Chacharita, uno de los barrios más elegidos por los extranjeros que realizan alquileres a través del sitio air bnb, Puerto Madero o San Telmo.
De este modo, la balanza de la oferta y la demanda demuestra claramente que el mercado inmobiliario no escapa a las reglas tradicionales del marketing donde al incrementarse el requerimiento por parte del público, la oferta se ve afectada. Alguien podría decir que esto es producto de una avivada típica de la idiosincrasia argentina pero hay ejemplos que dejan en evidencia que no se ha inventado nada, solo se realizó un buen benchmarking.
A mediados de 1800 en los Estados Unidos. había un barrio bajo conocido como Hell’s Hundred Acres -‘Los cien acres del infierno’- del Cast-Iron District -‘Distrito del hierro fundido-. Quienes hayan podido caminar la gran manzana al sur del río Hudson se asombrarían si supieran que esas grandes construcciones son de hierro, aun cuando parecen de concreto. El barrio durante las décadas de 1960 y 1970 fue el paraíso de los artistas de la ciudad que buscaban lugares espaciosos y por sobre todo baratos para pintar o esculpir. Esta era la zona perfecta para ellos, allí las viejas y abandonadas fábricas le fueron dando paso a los cómodos lofts y ateliers para artistas.
Esta situación dio origen a un concepto que se conoció como gentrificación -del inglés, gentrification-; el cambio en las condiciones y equipamiento le trajo al barrio inversiones adicionales y un mejoramiento en la calidad de vida integral.
Gracias a los cambios, ese sector de la ciudad subió en la escala socioeconómica, lo que llevó finalmente a un éxodo de la mayoría de artistas, dejando únicamente las galerías, las boutiques y los restaurantes exclusivos. La mutación del lugar dio forma a un nuevo tipo de vecino que adquirió la denominación de yuppies. Fue así como Hell’s Hundred Acres se convirtió poco a poco en el hoy ya tradicional Soho.
Los roles a la hora de comprar
Para profundizar, en toda decisión de compra quien adquiere el bien asume distintos roles durante todo el proceso. Uno de ellos puede ser el iniciador, es decir aquel que detecta la necesidad o deseo de comprar. Aquí juega un rol principal la capacidad económica del interesado. “Llego o no llego”. Otro rol es el de influenciador. En este caso intervienen personas, datos, publicaciones, y búsquedas web y es cuando el individuo se ve afectado por el conjunto de información que posee y se convierte en aquel que busca cómo resolver su necesidad. Luego están los roles de decisor -: toma por sí o por no la decisión de adquirir un bien-, el comprador -ejecuta la operación- y el usuario – disfruta del inmueble-.
Esos cinco roles pueden ser asumidos por una sola persona como el caso de los hogares monoparentales que en la Capital representan a más del 50 por ciento de las viviendas. Pero en la mayoría de los casos pueden ser varios los actores que inciden en el proceso. Un padre de familia consultará a su esposa y también a sus hijos -que obrarán como influenciadores-. También el empleo de distintas fuentes -inmobiliarias, web, amigos, entendidos- operan en mayor o menor medida en la decisión. Sin embargo, a la hora de hablar de las motivaciones podríamos encuadrar a los compradores en tres categorías. Los racionales que son quienes buscan inmuebles con características concretas y perfectamente evaluables: calidad de construcción, estado del inmueble, comodidades, superficie mínima o máxima, ubicación estratégica, cercanía con medios de transporte o de colegios, apariencia de seguridad.
Los emocionales cuya compra se ve afectada por factores adicionales como sentimientos -comprar para un hijo-, vistosidad -el inmueble destella por su impresión estética-, amor -el primer inmueble de una pareja-. Los simbologistas en los que la determinación está altamente influenciada por factores intangibles como apariencia social, símbolo de status, reconocimiento de familiares y/o conocidos, señal de poder u opulencia, denotación de prestigio.
El secreto para lograr el cometido está en captar en forma rápida frente a qué tipo de consumidor nos se encuentra para adecuar mejor la oferta a sus necesidades.
Por Grau Laura Ivaldi (profesora de la licenciatura en comercialización de la Fundación UADE), Sábado 8 de abril de 2017
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
