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Las oficinas premium esperan que la fiesta se extienda este año

El sector fue vedette en el mercado inmobiliario comercial; sumó más de 120.000 m2 con una absorción neta que fue la más alta de los últimos tres años

Sin dudas el mercado de oficinas fue una de las vedettes de 2016 dentro del sector inmobiliario comercial. El mercado experimentó un notorio repunte principalmente en lo productos premium (A+).

Según los analistas el cambio de algunas reglas de juego por parte del gobierno nacional le aportaron no sólo mayor confianza a los inversores sino también un marco jurídico Más claro para las empresas. Esta situación colaboró con el cambio de ánimo el cual estimuló tanto los proyectos de ampliaciones como los de reposicionamientos de muchas compañías.

Para Juan Pablo Gutiérrez, consultor inmobiliario, especialista en oficinas corporativas el año último fue “un tiempo de adaptación y reacomodamiento. Esta etapa sirvió para que las empresas comenzaran a desarrollar sus planes estratégicos que incluían desde relocalización hasta ampliaciones”, relata.

“El mercado respondió positivamente pese al contexto inflacionario, las presiones salariales y los conflictos sindicales que aplacaron el optimismo. El resultado de este proceso fue un mercado fortale-ido y más consolidado”, describe Domingo Speranza, presidente de Newmark Grubb Bacre.

Mariana Stange -de la división oficinas de LJRamos– y Hemán Castro – broker de Cushman & Wakefield- aportan otra visión sobre la misma etapa. “El pasado fue un año en el que los principales jugadores del mercado se recluyeron a la espera de indicios que invitaran a apostar en el sector”, coinciden.

Este escenario estimuló el crecimiento de la demanda que empezó a buscar nuevos lugares donde radicarse, como contrapartida la oferta acompañó con la incorporación de nuevos metros cuadrados. “La mayoría de las obras que se sumaron se incorporaron a los ejes tradicionales que habían quedado relegados en los últimos años por la falta de expectativas de los inversores. Estos inmuebles que pasaron a incrementar la alfombra de m2 libres en la mayoría de los casos fueron premium, un segmento que en los últimos 6 meses sumó unos 65.000 m2 en el centro y en el área de Catalinas y Plaza Roma”, explica Eduardo Prassolo, responsable de la división oficinas deAdrián Mercado Gestión Inmobiliaria.

Eduardo di Buccio, de CBRE agrega que el mercado A y A+ cerró el año con unos 122.056 nuevos metros cuadrados, es decir unos 47.984 m2 más que en 2015. Hoy el inventario de oficinas de estas dos clases alcanza a casi los dos millones de m2 distribuidos en casi dos centenares de edificios “, aclara Di Buccio. Estos nuevos metros cuadrados no ocasionaron modificaciones en lo que se refiere a vacancia dado que al momento de ingresar lo hicieron con ocupación plena. Lo que determina que se mantenga en un promedio de 6 por ciento. Las oficinas que aún quedan disponibles se concentran principalmente en la zona norte del Gran Buenos Aires y Puerto Madero, dos de los principales ejes.

“La absorción neta de 2016 fue la más alta de los últimos tres años y según los indicadores el sector continuará transitando por el mismo camino lo que incrementará los valores de renta”, comenta Speranza. En cuanto a precios promedio para alquilar se observó un mercado estable con una leve tendencia alcista. “En Catalinas y Plaza Roma se incrementaron casi un 9 por ciento, mientras que en otros ejes menos demandados treparon hasta 4 por ciento. Con estos aumentos el valor del m2 en la ciudad de Buenos Aires rondó entre el US$ 24y US$ 35 dóla-res”, concluye Mercado.

Según Castro, el segmento terminó ofreciendo una tasa de rentabilidad anual de entre el 7 y el 8 por ciento, indicadores que servirán como punto de partida para esta nueva etapa de 2017.

Por Leandro Murciego, Lunes 9 de enero de 2017
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION
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Tras un año amesetado, el sector anhela el despegue

El mercado de depósitos y parques industriales estima un repunte en la oferta y en la demanda, un ajuste de precios y una rentabilidad anual de entre 7 y 10 por ciento

Sin dudas el año que terminó se caracterizó por el marcado amesetamiento del sector industrial, el cual parecía mantenerse expectante a la espera de alguna señal que invitara a apostara nuevos proyectos locales o regionales con base en la Argentina. Este es un sector que, en líneas generales, resultó bastante castigado durante 2016, viendo caer mes ames el Estimador Mensual Industrial (EM1), el indicador de coyuntura que mide la evolución de la producción industrial.

Para Gonzalo Gianola, team leader de la división industrias de Colliers Intenational, el año pasado fue un momento de cambios que servirá como punto de partida para lo que vendrá. “2016 fue un período de transición, en donde se fueron encarando las soluciones a los problemas surgidos en los últimos tiempos, como falta de inversión, inflación y un mercado cerrado al mundo”, explica.

Según los especialistas, durante el último año no hubo grandes cambios ni en cuanto a la incorporación de metros cuadrados ni a los precios, dado que estos estuvieron atados a la cotización del dólar. “Los doce meses pasados reflejaron una baja demanda de superficie en alquiler en gran parte impulsada por la caída del consumo a la que se le sumó la demora de la llegada de inversores. Sin embargo, se concretaron operaciones. Algunas empresas lograron mejoras edilicias o de ubicación o consolidaron en un solo inmuebles lo que antes tenían disperso en varias localizaciones. Por otra parte, la demanda de inmuebles y terrenos para la compra fue superior a años anteriores, lo que indica una planificación a largo plazo de algunas empresas”, comenta Matías Castro Cranwell, encargado del sector industrial de la firma Castro Cranwell & Weiss.

Más allá de ese presente caracterizado por la cautela en el sector se destacaron proyectos como el parque ecoindustrial Los Libertadores, llevado adelante por Bautec, que demandará una inversión total de US$ 108 millones. Otro complejo que se destacó fue el que lleva el sello de la Cámara de Comercio Exterior (Ca-ceo) que comprometió un desembolso de $ 200 millones en su centro logístico e industrial, que se levantará junto al Parque Industrial Ferreyra.

Durante 2016 los centros de logística y depósitos sumaron unos 30.000m2 nuevos, llegando aun total 1,5 millones de m2 distribuidos en 50 centros. Según los trabajos estadísticos aportados por las consultoras inmobiliarias privadas el

mercado que más obras recibió en el año último fue el de la provincia de Buenos Aires. El territorio nacional que más complejos de este tipo alberga y que históricamente se muestra a la cabeza de este sector. En lo que tiene que ver con la vacancia los registros rondan entre el 6 y 10 por ciento. porcentajes que prueban que durante 2016 se incrementó el espacio desocupado entre el 3 y 4 por ciento. Los valores, en tanto terminaron en precios que van entre el US$ 6 y los US$10 /m2.

Respecto a los parques industriales, en el país, Pablo Fiorito a cargo de la división parques industriales de Adrián Mercado especifica que existen unos 403, y que más del 80 por ciento de ellos son públicos. “Estos albergan unas 5000 empresas, en las que se emplean unas 150.000 personas. Al igual que lo que se observó en los centros de logística y depósitos los valores tanto para la venta como para el alquiler se mantuvieron estables. Aunque el rango de valores es muy amplio y varía según la ubicación y la calidad de las instalaciones, es por eso que en zonas como Zárate se ofrecen inmuebles donde el m2 cotiza entre US$ 40 y US$ 70/ m2; mientras que en Tigre el valor varía entre los US$ 90 y los US$155 / m2”, detalla el especialista.

Para este año los referentes coinciden en anticipar tanto un repunte de la oferta como de la demanda. “Esperamos contar con un buen panorama, los índices y medidores de nuestro mercado son saludables y creo que sigue existiendo espacio para crecer. Si las condiciones macro acompañan y las políticas públicas ayudan”, coinciden Santiago Isern, del área inmuebles industriales de Cushman & Wakefield y Pablo Vivot, director de la división industria y logística de L.J. Ramos.

Para Gianola este año nuevo cuenta con un plus que servirá para impulsar el desarrollo del sector. “Entendemos que en 2017 se notará la recuperación del sector inmobiliario comercial, en especial por tratarse de un año electoral, en donde se profundizarán las medidas tendientes a fomentar el desarrollo industrial”, sostiene. Adrián Mercado, titular de la firma homónima aporta otra visión: “Hay dos miradas que influyen en las decisiones de las de las compañías, tanto grandes como en las Pymes y que marcarán el ritmo del sector industrial: por un lado, como se resuelvan los reclamos actuales, que tienen que ver con los costos elevados, importaciones y una pér-ida de la competitividad con otros mercados. En segundo lugar, cómo y cuándo se dará la verdadera inserción en el mundo. Estos factores serán clave para que puedan definir cuánto arriesgar a la hora de invertir tanto en ampliación de puestos de trabajos como de mejoramiento de la capacidad instalada”, explica el especialista.

El rubro que dio la primera señal de confianza en esta nueva etapa es el automotriz que comenzó a invertir en la ampliación o en la modernización de sus plantas existentes. Pero sin lugar a dudas el gran protagonista del sector en 2017 se estima que será el sector de las pequeñas y medianas empresas, las cuales se convertirían en el motor del desarrollo de las economías regionales. “Un párrafo aparte merecen la llegada de empresas en los sectores del plástico, droguerías, laboratorios, petróleo extracción y derivados, minería, y agro industria”, responde Vivot.

Entre lo que se viene se destacan proyectos logísticos que se encuentran en fase de desarrollo que están radicados en Esteban Echeverría, Pilar, Malvinas Argentinas y Florencio Varela, entre otros.

De cara a 2017, los consultados coinciden en que los valores sufrirán un ajuste por la inflación pero nadie da cifras si hablan de rentabilidad anual. La estiman entre el 7 y el 10 por ciento anual. “En 2017 y 2018, se espera que el mercado logístico se convierta en un entorno favorable para recibir nuevos jugadores internacionales; creando así un cambio cualitativo en la oferta”, finaliza Pablo Manes Marzano, director de consultoría y transacciones de CBRE.

Por Lenadro Murciego, Lunes 9 de enero de 2017
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION
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Cuba – Comprar en la isla, una jugada riesgosa

Si bien crecen las consultas de los extranjeros, el estado de los inmuebles, la dificultad para remodelados y los precios que promedian los US$ 2400/m2 complican el cierre de operaciones

El problema para comprar un inmueble no sólo es la escasez de oferta. En general necesitan mucho trabajo de remodelación y no hay materiales. Hay casos de gente que ha invertido en un apartamento pequeño y las reformas que normalmente se hacen en dos o tres meses demoraron un año. Por ejemplo, la isla no produce vidrio. Cada ventana debe ser importada y la aduana limita hasta cuatro ventanas por persona, o dos puertas. Esto quiere decir que hace falta la ayuda de terceros incluso para proyectos a pequeña escala.

Realigro -cubarealigro.com- es una plataforma de real estate presente en todo el mundo, que une compradores y vendedores con 30.000 propiedades listadas. Con poner “Cuba” en el buscador, el sitio arroja 40 inmuebles. Según cuenta su Business Developer Anna Chiara Rizzo, en el último año, el interés por Cuba ha registrado un aumento por parte de usuarios internacionales. “Provienen principalmente de Estados Unidos y el norte de Europa. Creemos que es un mercado que crecerá en los próximos años”, vaticina.

A 20 minutos del centro de la ciudad, sobre una colina, un departamento para extranjeros de 50m2 se ofrece en US$130.000 a razón de US$ 2600/m2. Otro de 67 m2, en un condominio sobre una elevación conocida como Balcón de Santa María o Santa María Loma al Este de La Habana y pocos minutos del centro de la ciudad, cuesta US$ 220.000 lo que representa un promedio de US$ 3200/m2. Una casa de 120 m2 sobre la Quinta avenida en Miramar, Habana, se lista en US$ 300.000, por citar ejemplos.

Claro que las opciones para cubanos son más tentadoras. Otros sitios locales, donde los dueños listan sus inmuebles es revolico. com y cubisima.com. En la capital los precios van desde un departamento de dos pisos con dos dormitorios en US$ 38.000; aun departamento de cuatro dormitorios en Plaza Revolución, en US$ 82.000; o una casa en la vieja Habana con seis dormitorios en US$ 185.000. Esto es solo para cubanos o residentes permanentes. ¿Barato? Lejos de eso en un país donde el salario promedio mensual es de apenas U$S 20. Dada esta asimetría, hoy sólo acceden a una propiedad quienes reciben remesas del exterior.

“Los capitales a Cuba van a llegar, pero aun paso lento. Hay mucho interés, casi todas las compañías grandes que nosotros representamos han creado un business plan de Cuba”, sintetiza Javier Aviñó, socio del estudio de abogados Bilzin Sumberg.

No haylugar en el mundo que tengalos ojos más atentos a la situación y la oportunidad del potencial cubano como el sur de la Flo-rida, donde residen 1,2 millones de exiliados cubanos.

Marc Miller, jefe del equipo de investigación de JLL en la Florida, compañía de asesoramiento y planeamiento en Real Estate, ha visto sobre el terreno las potencialidades. “No parece haber grandes oportunidades por lo que hemos visto en el negocio de real estate. Si las hubiera, están más en el lado industrial, y en turismo.”, asume. No obstante, para que despegue el turismo, hay mucho por hacer en términos de infraestructura y desarrollo de hoteles. Cuestiones básicas para el viajero común como el servicio de wifi o aire acondicionado, en Cuba puede ser un lujo escaso.

Según Miller, en el caso de las empresas norteamericanas, al principio hubo un interés enorme tras el comienzo de las relaciones diplomáticas entre Cuba y Washington. Pero la gran mayoría siguen a la espera de ver aun más cambios, como ser leyes genuinas de transparencia, infraestructura bancaria, y garantías. ‘Al no existir embargo con Argentina, estoy seguro de que los inversores argentinos ya han estado mirando esto por años. Es importante construir relaciones en Cuba, pero a la hora de invertir fijarse si estará protegido. Si bien hubo reformas aún queda desconfianza. Hay que plantearse si en vez de asumir el riesgo no es preferible mirar a otras economías más transparentes con iguales oportunidades donde haya protección legal para el inversor”, sintetiza.

Jorge Pérez, cubano americano presidente de The Related Group, el desarrollador más importante de la Florida, visitó La Habana el año pasado y le aseguró un diario local que si lo dejaran construir un condominio de lujo en Vedado, lo vendería en dos horas en Miami. El empresario incluso dijo que le encantaría ayudar al desarrollo de Cuba sin ganar dinero, cuando exista relación comercial entre ambos países. Pero por ahora para Estados Unidos, salvo excepciones, Cuba se mira y no se toca.

La belleza natural del área, el buen clima, el sabor latino y el hecho de que no ha habido ninguna inversión importante en más de 50 años indica que hay mucho por hacer. Pero también hay un largo camino con leyes poco claras y demasiada participación estatal. Cuando eso se resuelva, sonará el disparo de largada. Tal vez sea demasiado tarde.

Por Lucila Marti Garro, Sábado 7 de enero de 2017
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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Los inversores esperan una mejora en la renta

La llegada de marcas internacionales de ropa y la expansión de las cadenas anticipan un proceso de recambio de los locales; surgen proyectos en los focos secundarios

Este nuevo año que acaba de nacer trae consigo -como suele ser habitual-una gran cantidad de ilusiones aunque sin dudas la más importante es la reactivación del sector de los locales comerciales que llegaría de la mano de un horizonte de mayor estabilidad según la mayoría de los especialistas consultados.

“En principio auguramos un panorama de reactivación de rentabilidades y de inversiones en el rubro. Además en este escenario se propicia el desembarco de firmas extranjeras en la Argentina, principalmente del sector de la indumentaria que hace tiempo se instalaron en otros países de la región”, comenta Alejandro Schiaffino, responsable de la división locales de Adrián Mercado.

Para Miguel Ludmer, director de Interwin 2017 será un momento en el que se observan algunos cambios notorios. “La gran diferencia entre 2016 y el año que recién dio comienzo será el recambio de algunas marcas; las cadenas que se encuentran en proceso de expansión mostrarán su crecimiento en detrimento de muchos comercios que debieron rescindir los contratos dado que fueron perdiendo rentabilidad fruto del sinceramiento de la economía y la retracción de las ventas”, dice Ludmer.

Los rubros que serán los protagonistas de esta nueva etapa, según Juan José Ramos, gerente de la división locales de L.J. Ramos Negocios Inmobiliarios, seguirán siendo los clásicos. “Los locales gastronómicos y las entidades bancarias se lograron mantener activos durante estos últimos años, si a esta realidad se le suma una reactivación del consumo sin dudas mejorarán su rentabilidad y por ende serán más agresivos en su expansión. Mientras tanto las cadenas de los supermercados continúan con su estrategia, lenta pero constante, de ubicarse en todos los barrios con sus formatos chicos o express”, explica el broker. Y agrega: “Los comercios vinculados con la telefonía móvil también se encuentran atravesando un buen momento dado que este es un rubro que logró instalarse entre las necesidades primarias del público”.

Para Ludmer las marcas de electrodomésticos están comenzando a cambiar su sistema de comercialización y apuestan fuertemente -y con muy buenos resultados- a la venta desde plataformas digitales. “Este rubro se encuentra en un

gran momento no sólo por la alta competencia que se observa en el mercado sino también por el incremento de las ventas las cuales están impulsadas en gran medida vía web”, afirma Ludmer.

Para Marcelo Zuliani, gerente General de la firma Colliers Internacional, 2017 se presentará como una continuación natural del año último. “Muchas de las marcas que se ubicaron el año pasado en los más importantes focos comerciales seguramente en 2017 intentarán sumar metros cuadrados en shoppings, donde los costos de entrada, es decir la obra y puesta a punto del espacio comercial son generalmente menores que los de un local a la calle”, explica Zuliani.

Nuevas zonas

Este mercado se presenta como un escenario que plantea varios cambios. Mientras algunos se encuentran atentos a la evolución del se-tor para tomar determinaciones, otros salen a jugar fuerte apostando a distintos tipos de negocios que generarán un nuevo dinamismo. “En la ciudad hay proyectos que vienen en pleno desarrollo y colaborarán para convertir en poco tiempo a zonas rezagadas en lugares muy valorizados como sucede en Triunvirato y Olazábal o en el corredor del Barrio Parque Donado Holmberg”, revela Adrián Milberg, gerente de Marketing de Baigún Operaciones Inmobiliaria.

Para Ramos los focos comerciales que continuarán dando que hablar serán los tradicionales. “Los ejes comerciales clásicos tanto de la ciudad de Buenos Aires como los del Gran Buenos Aires serán quienes captarán más la atención. Para que los focos secundarios cosechen el interés primero se tiene que lograr una buena rentabilidad en los principales para luego generarse el efecto derrame en los demás. El mercado siempre se comporta de esta manera”, afirma.

Al hablar sobre la provincia de Buenos Aires Milberg afirma que por su gran cantidad de tránsito y masividad se destacan como nuevos y atractivos polos comerciales zonas como Lanús, Quilmes y San Miguel. Otros lugares que captan la atención de inversores y desarrolladores son Nuevo Tigre, principalmente la zona de Nordelta, Villanueva, el corredor Bancalari y Pilar.


Qué pasará con los precios

Si bien es difícil poder predecir el futuro, en la mayoría de los casos los especialistas sostienen que el valor de mercado de los locales comerciales no sufriría variaciones fruto de la supuesta estabilidad que logrará el dólar durante 2017. De suceder esto el ajuste de los contratos de alquiler naturalmente debería estabilizarse.

Si se toma como referencia el precio del metro cuadrado en los focos principales estos rondan entre US$ 56/m2 y US$70/m2, mientras que en los ejes secundarios varían entre US$22/m2 y US$63/m2. Esta brecha se explica por la gran diversidad de focos secundarios que existen. La rentabilidad por su parte, podría subir uno o dos puntos por encima del promedio de 2016, es decir que oscilará entre 5 y 7 por ciento.

Más oferta

Proyectos que incluyen locales comerciales siempre hay, lo importante a la hora de decidir si desembarcar o no en uno de ellos es hacer apropiado estudio de la densidad poblacional de la zona. También lanzar si el layout del proyecto es indicado y el tenantmix que compondrá al emprendimiento. “Cada cenado cuenta con una realidad en diferente. Por ejemplo, quienes viven en zonas que se encuentran en crecimiento y alejadas de la edad buscan hacer sus compras lugares que satisfagan la mayor cantidad posible de sus necesidades, por eso es importante que los nuevos proyectos incorporen un mix acorde”, dice Ramos.

Entre las novedades que se presenta para este año se destaca en zona de Pilar, a la altura del kilómetro 43,5 del ramal Pilar de la Panamericana, Skyglass 3, dentro Tes Vila. Este es un proyecto que cuenta con 7900 m2 destinados a oficinas y unos 1200 m2 cubiertos otros tantos descubiertos pensados para el sector comercial. “Allí actualmente ya conviven ofertas gastronómicas de primer nivel como Kansas y La Parolaccia. Este desarrollo comenzará a funcionar partir de abril próximo y brindará propuestas gastronómicas primer nivel, cervecerías, un mini-mercado y cafetería, entre otros. Aún quedan algunos espacios comerciales libres. En un futuro no muy largo se desarrollarán el lugar la segunda etapa de este complejo que tendrá locales de características similares. Este trabajo agresivo del desarrollador evita el lanzamiento conjunto de todo su espacio comercial lo que termina dificultando la comercialización del mismo en muchos casos o perjudicando en tenant-mix, empobreciendo la imagen y el nivel del proyecto”, explica Ramos.

Otro proyecto que acapara la atención del sector es la apertura complejo Al Río. “La irrupción este centro comercial que se encuentra a metros de la General Paz obre la Avenida Del Libertador, Vicente López junto con la peatonalización del centro con veredas bares y restaurantes generarán sólo movimiento en los sectores desarrollo sino también en los consolidados”, ilustra Domingo Speranza, presidente de Newmark ubb Bacre.

Mlilberg de Baigún también trabaja en emprendimientos que contemplan locales en zonas de gran crecimiento y alta demanda como por ejemplo Evoque, ubicado en la Avenida Triunvirato y Olazábal, Lumiere en la avenida Corrientes al 3800 y Wow frente a la plaza Housey, en pleno barrio de los universidades. Tanta movida anticipa un año movido o al menos con “ganas hacer”, lo que no es poca cosa

Por Leandro Murciego, Lunes 2 de enero de 201
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION

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Los locales cierran un año complicado

El incremento de la vacancia fue aprovechado por las cadenas; la ciudad de Buenos Aires tiene 307 inmuebles desocupados

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Aún parecen quedar en el aire los ecos de 2016, un año complejo que pareció caracterizarse por el mejoramiento del ánimo del sector inmobiliario vinculado con los locales comerciales, aunque estuvo lejos de comenzar a experimentar su proceso de despegue. La inflación, la baja en el consumo y la incertidumbre laboral en muchos casos atentaron contra el fin de un amesetamiento.

En otras palabras, el año que terminó no fue sencillo para los locales comerciales, uno de los sectores del negocio inmobiliario más sensible a los vaivenes económicos. Tras el primer trimestre del año muchos locales se vieron obligados a bajar sus cortinas fruto de la caída del empleo y del aumento de los servicios y los impuestos , costos que en la mayoría de los casos no podían ser absorbidos por el bajo margen de ganancia de los negocios. Los comerciantes tampoco pudieron trasladarlos al público. “El año que se fue resultó muy duro para muchos comercios que vieron una pérdida de la rentabilidad fruto del sinceramiento de la economía y la retrac-ión de las ventas”, cuenta Miguel Ludmer, director de Interwin.

En la misma dirección Adrián Milberg, gerente de Marketing de Baigún Operaciones Inmobiliarias sostiene: “Muchos rubros han sido castigados durante 2016 por la retracción del consumo interno, situación que afectó directamente tanto al mantenimiento como la demanda de los locales comerciales. Así como también la apertura de nuevas sucursales”.

La prolongada recesión económica y el complicado 2016 se reflejó en un incremento de la vacancia en algunos de los principales y más costosos ejes porteños los cuales fueron aprovechados por las principales cadenas. Actualmente la ciudad de Buenos Aires cuenta con unos 307 locales vacíos, 100 menos de los existentes en el primer bimestre de 2016, según un reporte elaborado por la firma inmobiliaria Adrián Mercado. “Durante el año último muchas compañías aprovecharon los locales disponibles en los ejes más importantes para reposicionarse dado que allí están los consumidores y las tan poteciadas ventas. Esta tendencia seguro se mantendrá durante 2017”, explica Marcelo Zuliani, gerente General de la firma Colliers Internacional. Guido Wainstein, CEO de Grupo KWZ, tiene una visión alentadora. “El año que terminó fue duro para el comercio, se cerraron locales pero eso no me quita las ilusiones que nacen de algunos importantes indicios que este nuevo período que tenemos por delante no será mucho más favorable para el sector”, dice. Según Juan José Ramos, gerente de la división de locales de L.J.Ramos, en 2016 se observó el comienzo de una tendencia: la compra de locales comerciales por parte de distintos players. “Sin dudas este iniciativa se ve impulsada claramente por la ley de blanqueo dado que muchos de los que ingresaron al país prefieren asegurarlo en el ladrillo antes que guardarlo en el banco”, comenta.


A nivel nacional

Los datos estadísticos elaborados a nivel nacional por Colliers Internacional da cuenta que el rubro indumentaria fue el dinamizador del sector. “Estos en promedio ocuparon el 30 por ciento de la totalidad de los locales existentes en los principales corredores comerciales de las ciudades más importantes del país y por ende lideran las principales aperturas. A nivel nacional les siguieron las cadenas de comida rápida y las cafeterías que llegan a la mayoría de los nuevos destinos de la mano de franquicias. En el territorio nacional los supermercados mayoristas le ganaron la pulseada a los minoristas a la hora de realizar aperturas durante 2016”, explica Zuliani

Precios, beneficios y ganancias

En lo que tiene que ver con alquileres sólo cinco ejes aumentaron el precio de arrendamiento: el polo tecnológico, Acoyte y Rivadavia, Santa Fe y Coronel Díaz; Florida: y Rivadavia y Boyacá. Mientras que el que más creció de estos cinco es el del barrio de Flores donde el m2 subió US$ 10 dólares, en el resto de los lugares el incremento promedió los U$S 3.

Los brokers consultados coinciden en que durante 2016 bajaron los márgenes de rentablidad. “Si bien los valores relativos de venta subieron, la rentabilidad bajó. Esto resultó como consecuencia de un valor del dólar estable y un índice inflacionario para la construcción que rondó el 35 por ciento anual. Otro factor que atentó contra la ganancia fue el valor de la tierra la cual se sigue revalorizando en las zonas de alta demanda, día tras día, por su escasez. En este contexto el margen promedio estimado de rentabilidad para el desarrollador no ha superado el 15 por ciento”, analiza Milberg.

Mientras que para los propietarios o los inversores fruto de la renta promedió durante 2016 las regalías oscilaron entre el 3 y 6 por ciento, en la ciudad de Buenos Aires según el tipo de locales y su ubicación. “La rentabilidad obtenida en algunos puntos del conurbano es levemente superior motivo por el cual algunos inversores se animan a incursionar en nuevos destinos”, afirma Alejandro Schiaffino, responsable de la división locales de Adrián Mercado quien reconoce que termina un año de cambios políticos y económicos que influenciaron fuertemente a la actividad inmobiliaria, generando en muchas “animadores” del sector, incertidumbre .

5% ESTÁN LIBRES

Ése porcentaje es el nivel de vacancia de locales en la ciudad de Buenos Aires; el eje con más locales vacíos es el de la peatonal Florida con el 4 por ciento.

80 DÓLARES, EL M2

Es el valor promedio en la peatonal Florida; en los focos de Cabildo y Juramento, y en Santa Fe y Callao el precio de alquiler baja a US$ 67/m2

Por Leandro Murciego, Lunes 2 de enero de 20176
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION