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Aún parecen quedar en el aire los ecos de 2016, un año complejo que pareció caracterizarse por el mejoramiento del ánimo del sector inmobiliario vinculado con los locales comerciales, aunque estuvo lejos de comenzar a experimentar su proceso de despegue. La inflación, la baja en el consumo y la incertidumbre laboral en muchos casos atentaron contra el fin de un amesetamiento.
En otras palabras, el año que terminó no fue sencillo para los locales comerciales, uno de los sectores del negocio inmobiliario más sensible a los vaivenes económicos. Tras el primer trimestre del año muchos locales se vieron obligados a bajar sus cortinas fruto de la caída del empleo y del aumento de los servicios y los impuestos , costos que en la mayoría de los casos no podían ser absorbidos por el bajo margen de ganancia de los negocios. Los comerciantes tampoco pudieron trasladarlos al público. “El año que se fue resultó muy duro para muchos comercios que vieron una pérdida de la rentabilidad fruto del sinceramiento de la economía y la retrac-ión de las ventas”, cuenta Miguel Ludmer, director de Interwin.
En la misma dirección Adrián Milberg, gerente de Marketing de Baigún Operaciones Inmobiliarias sostiene: “Muchos rubros han sido castigados durante 2016 por la retracción del consumo interno, situación que afectó directamente tanto al mantenimiento como la demanda de los locales comerciales. Así como también la apertura de nuevas sucursales”.
La prolongada recesión económica y el complicado 2016 se reflejó en un incremento de la vacancia en algunos de los principales y más costosos ejes porteños los cuales fueron aprovechados por las principales cadenas. Actualmente la ciudad de Buenos Aires cuenta con unos 307 locales vacíos, 100 menos de los existentes en el primer bimestre de 2016, según un reporte elaborado por la firma inmobiliaria Adrián Mercado. “Durante el año último muchas compañías aprovecharon los locales disponibles en los ejes más importantes para reposicionarse dado que allí están los consumidores y las tan poteciadas ventas. Esta tendencia seguro se mantendrá durante 2017”, explica Marcelo Zuliani, gerente General de la firma Colliers Internacional. Guido Wainstein, CEO de Grupo KWZ, tiene una visión alentadora. “El año que terminó fue duro para el comercio, se cerraron locales pero eso no me quita las ilusiones que nacen de algunos importantes indicios que este nuevo período que tenemos por delante no será mucho más favorable para el sector”, dice. Según Juan José Ramos, gerente de la división de locales de L.J.Ramos, en 2016 se observó el comienzo de una tendencia: la compra de locales comerciales por parte de distintos players. “Sin dudas este iniciativa se ve impulsada claramente por la ley de blanqueo dado que muchos de los que ingresaron al país prefieren asegurarlo en el ladrillo antes que guardarlo en el banco”, comenta.
A nivel nacional
Los datos estadísticos elaborados a nivel nacional por Colliers Internacional da cuenta que el rubro indumentaria fue el dinamizador del sector. “Estos en promedio ocuparon el 30 por ciento de la totalidad de los locales existentes en los principales corredores comerciales de las ciudades más importantes del país y por ende lideran las principales aperturas. A nivel nacional les siguieron las cadenas de comida rápida y las cafeterías que llegan a la mayoría de los nuevos destinos de la mano de franquicias. En el territorio nacional los supermercados mayoristas le ganaron la pulseada a los minoristas a la hora de realizar aperturas durante 2016”, explica Zuliani
Precios, beneficios y ganancias
En lo que tiene que ver con alquileres sólo cinco ejes aumentaron el precio de arrendamiento: el polo tecnológico, Acoyte y Rivadavia, Santa Fe y Coronel Díaz; Florida: y Rivadavia y Boyacá. Mientras que el que más creció de estos cinco es el del barrio de Flores donde el m2 subió US$ 10 dólares, en el resto de los lugares el incremento promedió los U$S 3.
Los brokers consultados coinciden en que durante 2016 bajaron los márgenes de rentablidad. “Si bien los valores relativos de venta subieron, la rentabilidad bajó. Esto resultó como consecuencia de un valor del dólar estable y un índice inflacionario para la construcción que rondó el 35 por ciento anual. Otro factor que atentó contra la ganancia fue el valor de la tierra la cual se sigue revalorizando en las zonas de alta demanda, día tras día, por su escasez. En este contexto el margen promedio estimado de rentabilidad para el desarrollador no ha superado el 15 por ciento”, analiza Milberg.
Mientras que para los propietarios o los inversores fruto de la renta promedió durante 2016 las regalías oscilaron entre el 3 y 6 por ciento, en la ciudad de Buenos Aires según el tipo de locales y su ubicación. “La rentabilidad obtenida en algunos puntos del conurbano es levemente superior motivo por el cual algunos inversores se animan a incursionar en nuevos destinos”, afirma Alejandro Schiaffino, responsable de la división locales de Adrián Mercado quien reconoce que termina un año de cambios políticos y económicos que influenciaron fuertemente a la actividad inmobiliaria, generando en muchas “animadores” del sector, incertidumbre .
5% ESTÁN LIBRES
Ése porcentaje es el nivel de vacancia de locales en la ciudad de Buenos Aires; el eje con más locales vacíos es el de la peatonal Florida con el 4 por ciento.
80 DÓLARES, EL M2
Es el valor promedio en la peatonal Florida; en los focos de Cabildo y Juramento, y en Santa Fe y Callao el precio de alquiler baja a US$ 67/m2
Por Leandro Murciego, Lunes 2 de enero de 20176
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION