Por quinto mes consecutivo las hipotecas crecieron 39,7% con respecto a mayo del año pasado, mientras que las compras con hipotecas 131% en relación al mismo periodo, de acuerdo con el informe del Colegio de Escribanos de Buenos Aires.
De tal manera, la cantidad total de las escrituras de compraventa de inmuebles registró en mayo de 2017 un crecimiento de 39,7% respecto del nivel de un año antes, al sumar 5.098 registros, mientras que el monto total de las transacciones realizadas se elevó 94,8%, a $11.369 millones.
En comparación con abril de 2017 los actos aumentaron 26,3% en cantidad y 27% en pesos, al equivalente a US$ 723 millones de acuerdo con el tipo de cambio promedio del mes que informa el Banco Central. El promedio de los actos fue de $2.230.074, con un alza de 57,9% en un año, un 25,3% más alto que doce meses atrás.
En relación con las escrituras, las formalizadas con hipoteca bancaria totalizaron 1.126 casos: 131% más que las registradas un año antes, y 40% en comparación con el mes anterior
En los primeros cinco meses de 2017 se efectivizaron 20.086 actos escriturales de compraventa de inmuebles, con un alza de 45,5% en comparación con similar período del año anterior. El monto de las transacciones se elevó 135,1%, a $45.162 millones, equivalente a USD 2.893 millones.
En los primeros cinco meses de 2017 los actos consumados con garantía real ascendieron a 4.299, 137,9% más y en valor 241%.
Miércoles 12 de julio de 2017
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar
Las variables que determinan el precio de un inmueble; además de las características y el estado de la unidad es importante analizar el entorno y los servicios del barrio.
Las grandes terrazas o balcones revalorizan los proyectos. Foto: Shutterstock
El movimiento que comenzó a tomar el mercado inmobiliario, apalancado por la reaparición de los créditos hipotecarios, hizo que el negocio tomara impulso. En línea con ello, la demanda de inmuebles se activó y también se puso más exigente. Los nuevos compradores o inquilinos están muy informados y ya no se quedan en lo cómodo, bonito o barato que puede resultar una propiedad, y se fijan en todos aquellos aspectos que hacen al precio que deben pagar. Sucede que el “valor” de un inmueble está conformado por múltiples y diversos factores. Estas variables no sólo se relacionan con la propiedad en sí, su estructura y tipología, sino también con el entorno en que se emplaza y los beneficios extra que pueda ofrecer. La búsqueda de la casa ideal está llena de expectativas; ansiedad, por encontrar todos los requisitos que busca su futuro dueño; y dudas sobre la conveniencia de invertir en un u otro tipo de inmueble. Por ello, conocer cómo se compone el valor de una propiedad es clave para saber si la persona va a pagar el precio justo por la misma. El ideal de todo futuro propietario es llegar a la vivienda, llave en mano e instalarse. Por caso los aspectos más comunes que se observan son los detalles de terminación, el equipamiento de las unidades, los pisos, el aire acondicionado, la cocina y los interiores del placard, entre otros. Pero estas características “estéticas” que redundan en la tasación de un inmueble, no son las únicas que conforman el precio. Más allá de las necesidades de cada cliente, la valorización de una propiedad se rige por algunos aspectos fundamentales.
Ubicación: al tasar un inmueble esta es la variable que lo cambia todo. El precio del metro cuadrado, varía de barrio en barrio, movido por la demanda de la zona, su desarrollo comercial, vías de acceso, medios de transporte y hasta si se pone “de moda” una zona, tal como ocurrió tiempo atrás con Palermo. “Siempre lo que más se busca es tener rápidas vías de acceso y comunicación en función de la cotidianeidad de cada cliente”, explica Daniel Cohen Imach, titular de Step Developments y de Cohen Imach Soluciones Inmobiliarias. “Existe una alta demanda de aquellos inmuebles que tienen cerca la boca del subte, el metrobus o el tren”, agrega. Tanto es así que la desarrolladora se encuentra emprendiendo Step Lafuente, a 200 metros del Ferrocarril Sarmiento, cuyo soterramiento finalmente está en marcha. Los ejecutivos calculan sin evaluar ninguna otra variable, que dicha obra de infraestructura generará subas de entre un 25 y un 40 por ciento en los precios de las propiedades cercanas. También aportan a la construcción del precio, las zonas con espacios verdes y centros comerciales cercanos. “Los medios de transporte son clave, pero también las vistas, y sobre todo en un segmento ABC1”, dice Ariel Wasserman, director de BW Group. “El entorno comercial es importante, porque la necesidad de contar con comercios que resuelvan las necesidades de todos los días es fundamental. Ir caminando al supermercado, al colegio u otros servicios de uso cotidiano ayuda en la logística de los clientes, y incide en la decisión de compra”. Según indica el sitio Properati, entre abril de 2016 y de 2017 se registró una suba en torno al 14 por ciento en el valor del m2, siendo de US$ 2448 el precio promedio para la venta. Así Puerto Madero aparece con el valor más alto, US$ 6077 m2 y Villa Lugano el más barato con US$ 1192.
Superficie: en lo que refiere al área total de un inmueble, es importante diferenciar entre superficie cubierta y descubierta para determinar si hay algún espacio para explotar adicionalmente. A ello se suma la antigüedad y la solidez de la edificación, sus terminaciones y los materiales utilizados.
Estado del edificio: la calidad de la construcción donde se emplaza una propiedad, ya sea un departamento o un ph es esencial para determinar su valor, porque este punto determinará las condiciones generales en las que se encuentra. “Los tipos de materiales y estándares de construcción determinarán la vida y buena conservación del inmueble”, resalta Alejandro Mazzei, director de Mazzei Propiedades. “Lógicamente, y por natural amortización del bien, las casas más antiguas pueden suponer un valor inferior a las construcciones más actuales”. En linea con esto, Alejandra Covello, directora de la inmobiliaria homónima agrega que hoy la demanda ABC1 paga hasta el doble de lo que cuesta un piso en un edificio de categoría sin servicios por una unidad en una torre top con amenities. “De acuerdo al nivel de terminaciones, muchas veces el cliente infiere cuál es la calidad de la construcción. Y aunque a veces no es así, muy por lo general es un buen parámetro”, agrega Cohen Imach.
Efecto metrobus. El acceso a los medios de transporte mejoran la valuación. Foto: LA NACION / Fabián Marelli
Luego vendrá un aspecto tal como el diseño del mismo, que si bien puede parecer que sólo se trata de un detalle estético, elevan sin dudas el precio, ya que también habla de la antigüedad de una edificación. Otros detalles que suman es el estado de los espacios comunes más tradicionales, como el hall de acceso, palieres, terrazas, el ingreso a las cocheras y hasta el tipo de calefacción que ofrece.
Por otro lado, los servicios adicionales van ganando cada vez más peso. “El público busca los amenities para solucionar situaciones de su vida diaria y que les brinden un mayor confort y bienestar a ellos y a su familia”, dice Hernán Siwacki, socio gerente de Capital Brokers Propiedades. Hoy tienen un impacto importante en la concreción de una operación amenities como jardines, juegos para chicos, SUM, parrillas, piscina y gym. Además la gente está empezando a entender que los servicios no significan necesariamente expensas altas. El equilibrio entre amenities y unidades es fundamental para crear un proyecto balanceado cuyas expensas muchas veces son menores a un edificio de 50 años sin ningún servicio
Característica de la unidad: desde algo tan básico como la cantidad de ambientes, su distribución, luminosidad y vistas; hasta espacios de esparcimiento, conectividad, y equipamiento de alta tecnología, todo suma para conquistar al futuro comprador y porque no para llevar el precio del inmueble hacia arriba.
“Hoy los balcones amplios o terrazas privadas son muy buscados, si tienen vistas mejor aún. Espacios para playroom o zona de trabajo dentro de la misma casa suman valor”, resalta Siwacki. “En el caso de los departamentos dos ambientes, es muy valorado que tengan baño y toilette, ya que permite una independencia de la suite y una comodidad para las visitas”, agrega. Otros aspectos valorables son los balcones aunque sea pequeños porque dan la sensación de expansión. El lavadero también es un plus muy valorado. “Pasa lo mismo en cuanto al vestidor, los pisos, la calefacción individual y el aire acondicionado ya instalado, que conforman esos detalles que revalorizan cualquier unidad”, explica Ariel Wasserman, director de BW Group.
Por su parte, desde Grupo Monarca, Alejandro Sbrancia, gerente comercial de la desarrolladora, indica que según las encuestas de producto realizadas por ellos, la percepción de valor se muestra principalmente en las terminaciones y equipamiento de las cocinas, la suite principal y los espacios semi cubiertos. “Entre los detalles más valorados encontramos las parrillas, es algo que quien vive en un departamento valora mucho”, subraya.
Seguridad: desde hace unos años, la seguridad que puede ofrecer una vivienda se convirtió en un extra sobre el valor de la misma. Hoy en día la propiedad se revaloriza desde aspectos directos e indirectos. No sólo se trata con contar con personal de seguridad, sino también de si la zona en la que se emplaza la propiedad es transitada, iluminada y con vigilancia en las calles.
Estilo de vida: hoy en día los inmuebles dejaron de ser meros “ladrillos” para ofrecer todo un estilo de vida en sí. En materia de tendencias los elementos de sustentabilidad y eficiencia energética contribuyen a una nueva forma de vivir, cada vez más requerida. Tal es el caso de los millennials, una generación que comienza a incorporarse al mercado inmobiliario y pide este tipo de giro de timón. “Con un estilo de vida diferente al de sus padres, modos y hábitos que cuestionan el statu quo, esta generación está rompiendo paradigmas y cambiando nuestras nociones sobre la industria. Ellos son los que creen que el living de una casa puede estar también fuera de ella, al aire libre y como punto de encuentro de la vida familiar y social”, reflexiona Gonzalo Noguer, director de Nuevo Urbanismo, desarrolladora y placemaker de Distrito Tigre Sur.
Variadas y diversas son los particularidades que determinan el valor de una propiedad. Por eso no sólo basa con comparar precios entre inmuebles cercanos, por cada uno de ellos tiene características propias.
A la vez, es fundamental que los desarrollos hoy se ajusten a las necesidades de los clientes, logrando diferenciación, integración al medio y calidad de vida.
Por Lorena Guarino, Sábado 17 de junio de 2017
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
Crecen las expectativas de un mayor movimiento, ante el impulso de los créditos hipotecarios. En tanto se mantiene la tendencia alcista en el precio del m2 para las unidades nuevas, y en las usadas, se manifiesta sólo en Recoleta, Belgrano y Nuñez.
Según una muestra de fines de abril de 2017 relevada por el Instituto de Economía de la Fundación UADE, las unidades ubicadas en Recoleta, Palermo, Belgrano y Núñez presentaron, tanto en el segmento de nuevos como usados, los valores más elevados. En tales zonas para el segmento “a estrenar” los precios rondaron entre los US$ 3772 (Recoleta) y los US$ 2983 (Núñez) el m2.
Según las estimaciones del Instituto, el promedio simple del precio de oferta del m2 para el conjunto de barrios relevados es US$ 2797 (mayor en un 5,4% respecto de abril de 2016) para los departamentos nuevos; y US$ 2302 para los usados (un 1,4% menor, en igual comparación de períodos).
En particular, los valores de departamentos nuevos en Recoleta, Palermo, Núñez y Belgrano crecieron un 15,4%, 5,4%, 3,7% y 1,9% respectivamente en abril de 2017, con respecto a abril 2016. Mientras que Balvanera y Flores, como ejemplos, presentaron una caída de 2,9% y de 1,0%, respectivamente, en igual comparación de períodos.
Por su parte, las unidades usadas registraron precios promedios en ascenso en Recoleta 5,5%), Belgrano (3,3%), Núñez (2,1%) al comparar los precios de abril de este versus los de abril 2016, mientras que Palermo no registró variación.
ACTOS ESCRITURALES
El sector inmobiliario continúa en ascenso con una leve desaceleración en su ritmo de crecimiento. Dicho avance queda respaldado por el incremento en las operaciones de compra-venta y de los montos involucrados en las mismas. La cantidad de actos escriturales registró una suba aproximada del 20,5% en abril de 201, respecto de igual período del año anterior. En tanto que los montos lo hicieron en 98%, de acuerdo a la información suministrada por el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires.
Una comparación entre períodos mantiene la tendencia registrada en el último informe con respecto a la distribución de los actos escriturales en la ciudad de Buenos Aires segmentada por monto de operaciones: avanzan las que superan el millón de pesos alcanzando una representatividad de 62% del total.
Las franjas más dinámicas fueron las que se ubicaron entre un millón de pesos y más de 3,5 millones (+ 61%), particularmente la ubicada entre 2,5 y 3,5 millones de pesos (+70%) fue la de mayor expansión.
EL DESPEGUE DE LOS CREDITOS HIPOTECARIOS
En gran medida, el actual desempeño del mercado es la respuesta al despegue de los créditos hipotecarios donde las escrituras formalizadas con hipoteca bancaria registraron un incremento del 120% y en términos de montos, 160% para ese mismo período (abril 2017/abril 2016). Una evolución favorable que está acompañada por un incremento en el valor promedio de las escrituras que resulta consistente con los cambios en la segmentación analizada previamente que denota la entrada al mercado de créditos de individuos con ingresos promedios superiores.
La reactivación en el segmento de los departamentos usados está llegando por el lado de los créditos hipotecarios. No obstante, considerando que el efecto derrame de la construcción para dar empuje a la economía proviene de las nuevas obras, la buena noticia de junio ha sido que, con miras a consolidar el despegue del sector privado e incentivar a los desarrolladores, el Banco Central ha dado autorización a las entidades financieras a otorgar créditos para la adquisición de unidades a estrenar que aún no se pueden escriturar. Los boletos de compra y las participaciones en fideicomisos serán garantías de los créditos hipotecarios. De esta forma, no solo se estará ampliando el volumen de nuevos metros cuadrados sino que también se les facilitará el acceso a la vivienda propia a los sectores de menores ingresos.
Por su parte, el sector de la construcción muestra optimismo al haber registrado un 10,5% de crecimiento en abril, contra el mismo mes de 2016, y el 3,8%, en el 1° cuatrimestre del año respecto del anterior (INDEC).
Las muestras relevadas superan los 6.000 departamentos, al tiempo que sólo se consideraron aquellos cuyo precio de oferta fue publicado en dólares y, además, se encuentran en buen estado edilicio. Vale notar que los datos presentados en la Tabla 1 corresponden a zonas donde la muestra obtenida de inmuebles permitía estimar promedios representativos. A partir de dichos precios y de la superficie cubierta de cada departamento, se calculó el precio de oferta del m2 promedio. Con el propósito de homogeneizar la muestra, no se consideraron inmuebles en cuyo precio se incluyó el correspondiente a cocheras.
Jueves 6 de julio de 2017
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar
Las tiendas que se montan por un tiempo permiten la expansión a zonas donde no es viable abrir tiendas tradicionales.
Estas son tiendas itinerantes de pequeñas dimensiones, que promedian los 25 metros cuadrados.
Tiendas temporales, que se instalan por unos días o meses, y luego, desaparecen. El concepto -que surgió en el Reino Unidos y los Estados Unidos a fines de los 90- busca asociarse al valor de la experiencia, a lo vivencial y lo fugaz. Se trata no sólo de vender, sino también de una estrategia de marketing que intenta acercarse de una forma diferente a los clientes.
En este tipo de tiendas, la delantera la tomaron las marcas de lujo. Muchas pertenecen al mundo de la moda. ?Lo hizo, por caso, Gucci, con su Gucci Icon-Temporary, una tienda de zapatillas itinerante que recorrió distintas ciudades y puntos clave de referentes del mundo del arte y de la moda. Chanel se instaló en un club privado en el invierno de Aspen, con una tienda que estuvo montada diez días. Louis Vuitton incluso se animó a presentar una nueva colección en un espacio fuera de su propia tienda. ?Los eventos son también uno de los lugares donde se pueden instalar los pop up stores: la marca de relojes Hublot lo hizo en el gran premio de Fórmula 1 en Singapur.
Un punto especial de este tipo de acciones -y para garantizar el éxito- es la ubicación. Tiene que ver con elegir lugares que sean aspiracionales pero también de alto transito. “La generación de pop ups es enriquecedora por dos motivos: brinda la posibilidad de comunicar la expresión de marca de una forma más dinámica y experimental y, por otro lado, es un punto de contacto BTC”, cuenta Loana Farah, directora de Marketing de Lancôme, que se sumó a la tendencia. Lo interesante para las brands es poder acercar la propuesta a un público diverso y ampliar el scope de target al que la marca le habla.
En la Argentina, ya hubo algunas experiencias. Una de las pioneras fue Nespresso, que lo hizo por primera vez en 2015 en Galerías Pacífico con un punto itinerante que permaneció durante tres meses y en Nordelta, donde alcanzó el año de duración. “El objetivo es acercar el formato de la marca a los consumidores actuales y los potenciales clientes a través de una experiencia versátil y dinámica”, explica Romina Fontana, Marketing manager de Nespresso Austral. Uno de los beneficios que menciona la ejecutiva es que este tipo de formatos permite expandirse a otras zonas donde quizás no es viable abrir una boutique como las que tienen en Alto Palermo, Recoleta y Unicenter. “Es una experiencia más corta, breve y express. Allí tenemos venta de cápsulas, algunas máquinas y recibimos para reciclar”, añade.
La marca replicó la experiencia en 2016, en Paseo Alcorta, El Solar y Palmas del Pilar, que todavía están en su año de desarrollo. “Tenemos un plan de expansión para este formato en barrios más aledaños, como la zona sur u oeste, e incluso en el interior del país. De hecho acabamos de abrir una tienda en Rosario”, explica la ejecutiva.
El nuevo pop up store ubicado en Alto Rosario Shopping apuesta por la funcionalidad de venta con cuatro counters de atención, uno de ellos con prioridad para la modalidad pick up. Mediante este sistema, los club members que compren cápsulas por Internet o teléfono pueden retirarlas a partir de la hora de haber realizado el pedido.
En algunas ciudades -sobre todo en aquellas donde el concepto está más desarrollado- las tiendas itinerantes aparecen en las calles o en espacios públicos. Sin embargo, en el mercado local, por ahora se levantan en shoppings y centros comerciales. Desde las brands aseguran que tienen costos asociados más bajos que un local tradicional. Por un lado, tienen una estructura de empleados mucho menor y se negocia un contrato más corto con los centros comerciales. Y, por otro lado, este tipo de punto de venta suele hacer honor a su nombre: se reutilizan al ser movidas de locación.
Otra marca que el año último incursionó en esta tendencia es Lancôme. Abrió un pop up store en el Abasto durante 30 días. De su portfolio, eligió tres de sus líneas de make up, cuidado facial y fragancias. La tienda, de unos 25 metros cuadrados, tuvo como principal objetivo generar una experiencia entre las mujeres millennials. Allí podían hacer pruebas de productos, un retoque express de maquillaje y, como toque final. conocer las fragancias. La experiencia les permitió reclutar gente joven, que busca divertirse, sacarse selfies y compartir su vivencia con amigas. Quizás los resultados no se reflejan en una compra en el momento, pero la marca queda en el top of mind. Además, la marca permitió la interacción entre lo digital y lo experimental sin dejar de lado la atención personalizada. Las asesoras de maquillaje no sólo brindaban una serie de consejos de cómo realizar un make up rápido sino que hasta se le permitió a las clientas disfrutar de la posibilidad de jugar en el photobooth -una aplicación que permite tomar fotos con más de 16 efectos especiales y subirlas a Facebook o Flickr en unos pocos instantes-.
El diseño del espacio que se montó para el lanzamiento de de Juicy Shaker, el aceite para labios bifásico, estuvo inspirado en una coctelera con alto impacto visual quebrando los clásicos códigos de comunicación de la marca. “Buscamos generar una experiencia para acercar a ese target a la marca. La elección de la imagen de la coctelera no fue casual, ya que el nuevo producto se potencia en el batido mezclando el pigmento con el aceite”, explica Carolina Fernández Garello, jefe de producto de maquillaje de Lancôme. La acción de marketing fue acompañada con el lanzamiento del Juicy en avant-première en el canal de e-commerce con Falabella. Además, se desarrolló un micro sitio unbranded, enfocado en el concepto del producto “Shake For Fun”, para poder llegar al target planteado a través de la experiencia digital, con un multitester online que permitía probar en los labios cada uno de los 12 tonos. Además, para aquellos que aman la música, la compañía de belleza creo una playlist en el sitio Spotify muy consumido por el público joven.
Esta es una moda que arribó hace poco tiempo a la Argentina y que la adoptaron las marcas más importantes. Foto: Vacant
Los especialistas afirman que las estrategias de comerciales y de marketing cambiaron dado que los millennials quieren tener un lugar para poder experimentar con la marca sin sentir la obligación de comprar. Y es allí donde encuentran su lugar los espacios pop up, los cuales se ubican justo en el punto medio entre la marca y la perfumería, convirtiéndose en un espacio que permite conquistar nuevas consumidoras.
El plan de Lancôme es replicar la experiencia vivenciada en el shopping Abasto en tres momentos a lo largo de este año, con líneas que apunten a millennials y otros que puedan darle protagonismo a las líneas esenciales de la marca dirigidas a su público corazón, que son mujeres de entre 35 y 40 años.
MercadoLibre también se subió a la tendencia. En el BAF Week presentó un pop up store con más de 150 anticipos de la colección primavera verano 2016 de marcas de moda. Las prendas se podían comprar desde cualquier dispositivo móvil escaneando un código QR. Otro caso fue el de la diseñadora Sofía Sarkany. Fue por más y se animó a presentar la colección de indumentaria en un container que se ubicó en el estacionamiento del shopping Paseo Alcorta.
Pero, ¿cómo explicarle al público que la tienda cerró? Fontana, de Nespresso, cuenta que eso fue todo un aprendizaje para la brand. “Hay que alinear expectativas: educar a la gente a que cuando va a un pop up es una experiencia diferente a la de una boutique y, por otro lado, que es algo que viene para irse”, resume y asegura que esto es tan importante para los clientes, como para los malls.
Por otra parte, para montar un espacio de este tipo lo primero que las firmas deben contemplar es la ubicación. En general, suelen realizarse en centros comerciales para garantizar el tránsito. Otro factor a tener en cuenta es el tiempo: los clientes o potenciales visitantes necesitan saber durante cuanto tiempo estará abierta la boutique. Por último, a la hora de definir montar un espacio de estas características, su diseño debe estar en linea con la acción puntual en la que trabajará la campaña de marketing.
Las tiendas que se montan por un tiempo permiten la expansión a zonas donde no es viable abrir tiendas tradicionales.
Por Cecilia Valleboni, Lunes 5 de junio de 2017
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION
Surgen proyectos que aprovechan las energías renovables en los que las áreas verdes son una variable central en su diseño
Primero fueron las construcciones amigables, luego los edificios comerciales verdes que marcharon al ritmo de los nuevos tiempos y más tarde llegó el turno de los sustentables. Eso que en un momento pareció tratarse de una simple moda que con el tiempo irrumpió con fuerza en el mercado residencial sumándose cada vez más proyectos -la mayoría de ellos urbanizaciones privadas y un número menos significativo de obras en propiedad horizontal-. Aunque sin dudas la gran novedad es que cada vez son más los desarrolladores que proponen alternativas verdes para el mercado industrial y logístico.
“Los parques verdes, sustentables o eco-industriales son emprendimientos donde el respeto por el entorno y el mínimo impacto sobre el ecosistema en el cual se emplazan, son aspectos condicionantes desde su concepción. Para ello es necesario analizar rigurosamente el comportamiento natural del predio y su entorno, el diseño de la infraestructura más idónea con independencia económica sobre las opciones convencionales, la utilización de recursos naturales para la generación de energía, proyectar edificios autosustentables, respetar la flora autóctona y la reutilización de materiales reciclables, etc. El aporte esencial de estos desarrollos es la concientización que obra sobre las empresas que se radican en ellos, acorde con una tendencia de cara al futuro de la industria del mañana”, comenta Luis Oyuela, presidente del Grupo Bautec, empresa especializada en el diseño, fabricación y montaje de estructuras metálicas.
Pablo Fiorita -responsable de Parques Industriales de la firma comercializadora Adrián Mercado- explica que para la región este es un tema nuevo que está ganando cada vez más terreno. “En América Latina recién se está incorporando el concepto de desarrollo sustentable de la producción. Estamos en la etapa de toma de conciencia de que hay que cuidar los recursos energéticos, de productividad y seguridad. Este concepto se refiere básicamente a satisfacer las necesidades de las generaciones presentes sin comprometer las posibilidades de futuro, en esta época de consumismo donde el ideal de vida es producir la mayor cantidad en el menor tiempo posible”, cuenta Fiorita. Y agrega: “En Europa el 64 por ciento de las empresas plantean que los temas ambientales son importantes en el marco de su estrategia, el 60 por ciento mide sus emisiones de gases y el 21 por ciento está recurriendo a reducir sus impactos ambientales negativos para favorecer su producción y obtener beneficios a mediano y largo plazo, no sólo productivos sino también económico con el fomento gubernamental”.
Los especialistas consultados coinciden en que estos modernos complejos deben tener una serie de aspectos a tener en cuenta los cuales son cada vez más buscados tanto por propietarios como por inquilinos. “Si bien son varios aspectos que, como parte de un conjunto están íntimamente ligados, dentro de los más importantes debemos destacar la utilización de las energías renovables, sin dejar de lado la disminución al mínimo posible de las emisiones de residuos, el aprovechamiento pluvial tanto para fines de riego como para la descarga de los depósitos de sanitarios y la disminución total o parcial de la contaminación visual”, sostiene Oyuela.
Alberto Giordanelli, socio de Constructora Americana Civil e Industrial (Camci) afirma que para ahorrar en iluminación, se debe incorporar aventanamientos apropiados, a los cuales se le suma una arquitectura interior de vistas libres. “Trabajando bien en el diseño hemos logrado en algunas fábricas que casi no prendan la luz durante su horario comercial, lo que se traduce en un gran ahorro no sólo para ellos sino para el consumo del recurso eléctrico general”, explica Giordanelli. “Se pueden agregar a las ya mencionadas el tratamiento de los efluentes cloacales, como así también la incorporación de materiales reciclados para elaborar el hormigón, tratamientos de aguas grises, energía solar para la iluminación y artefactos de iluminación LED, entre otros. Es decir, las plantas mejores concebidas son aquellas que fueron pensadas para encuadrar dentro del proceso de certificación LEED, y aquellos proyectos que demuestran ser sustentables en cuanto a métodos no sólo operativos sino también constructivos”, relata Pablo Vivot, director de la división Industria y Terrenos de la firma LJ. Ramos.
Luciano Roussy -ingeniero forestal, especializado en planeamiento paisajista y ambiente, y docente e investigador de la Universidad de La Plata que es colaborador activo de la RedParques Industriales Argentinos- aporta una visión diferente. “Seguramente no es ni será posible generar predios industriales con impacto ambiental cero; pero sí es necesario pensar la actividad productiva en una ecuación de sustentabilidad que minimice los impactos y máximice la producción. Los parques industriales son centros generadores de fuertes shocks medioambientales, principalmente por la concentración de actividades productivas y de logística. En este sentido, se constituyen en centros emisores de carbono principalmente y de agua, impermeabilizando grandes superficies. A esto se suma la generación, en muchos casos, de contaminantes del aire y del agua”, relata.
La incorporación planificada del verde en los parques industriales permite realizar un aporte positivo a la ecuación de sustentabilidad, mediante tres estrategias principales: la fijación de carbono, el aprovechamiento del agua y la fijación de contaminantes. “El verde en estos lugares debe ser concurrente y no competitivo con las actividades productivas. Para ello, es necesario incorporarlo como una variable central en el diseño general del proyecto -tamaño de lotes, ubicación y forma de áreas comunes, diseño de calles, ubicación de infraestructuras aéreas y subterráneas-, de manera tal de que el verde no sea lo que ocupe los lugares remanentes y comience a tomar mayor centralidad. En este sentido, el verde debe ser considerado como una infraestructura”, aclara Roussy.
En los principales países de la región no sólo los gobiernos sino también las grandes empresas buscan hacer realidad la industria verde ya que es esencial para solucionar los retos ambientales más apremiantes de la actualidad, incluyendo la mitigación de las emisiones de gases de efecto invernadero y la adaptación al cambio climático, la gestión responsable de los productos químicos y los residuos, y la seguridad del suministro de agua, energía y otros recursos naturales. “La industria verde puede hacerse realidad al mismo tiempo que se generan ingresos y se crea empleo en países en desarrollo, garantizando contribuciones netas al alivio de la pobreza y al desarrollo industrial sostenible”, remite Fiorita.
Los beneficios
Desde lo normativo los beneficios son varios, por ejemplo para las empresas radicarse en un parque industrial se les proporciona una exención impositiva sobre Ingresos Brutos, sellados y patentes, etc. “En un parque eco-Industrial como Los Libertadores, obtienen beneficios adicionales como servicios comunes que les permiten aprovechar energías renovables, instalaciones de calidad cuya durabilidad reduce el costo del mantenimiento, alternativas de desplazamiento interno económicas y seguras como bicisendas, servicio de red cloacal, cañeros para tendido eléctrico, etc. Como valor agregado, todos disfrutarán de un entorno natural íntegramente forestado con especies autóctonas de la zona”, cuenta Oyuela.
Los costos
Según los conocedores del tema, la infraestructura de este tipo de parques implican un sobre costo de construcción que supera en un 20 o 25 por ciento al de los predio convencionales, pero dado que la oferta es aún escasa y cuenta con una demanda alta, el precio tanto de venta como de alquiler sube y rápidamente se amortiza el incremento inicial y proporciona al inversor un medio seguro para el resguardo de su patrimonio. “Hoy en día una planta premium ronda entre los US$ 8 y US$ 11 el metro cuadrado para alquiler; mientras que se prevé que el aumento para compra y construcción de este tipo de naves puede rondar un 30 por ciento por encima de la oferta convencional, no obstante el retorno de la inversión se verá ampliamente superado en el corto plazo. Igualmente son suposiciones que se confirmarán cuando el aumento de la demanda sea más evidente y salgan a la luz los índices de la construcción”, concluye Fiori. Para Oyuela aunque este tipo de proyectos no tiene un pretendiente específico todas las firmas que las buscan comparten el perfil del emprendedor que aprecia el valor de apostar por cuidado del medio ambiente y los recursos naturales, la eficiencia y la sinergia entre empresas. Aunque actualmente no hay un alto porcentaje de predios que estén en el proceso de certificar, nos encontramos ante una marcada tendencia según revela Vivot, el broker de LJ. Ramos: “Los proyectos de naves logísticas nuevas empiezan a incorporan los distintos materiales y tecnologías que hacen a una mejor utilización de las energías y características constructivas”.
Por Leandro Murciego, Lunes 29 de mayo de 2017
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION
