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Oficinas: las urnas marcarán el ritmo de la demanda

La mayoría de los brokers son optimistas: creen que la expectativa de una cosecha récord podría traccionar a la economía; sin embargo reconocen que la política es la que definirá el movimiento del mercado.

El mercado de oficinas vive un presente complejo. Si bien este es un sector que no reacciona con la misma velocidad a las fluctuaciones económicas que el mercado financiero ya comenzó a dar señales de recesión. En lo que tiene que ver con negociaciones durante 2018 se extendieron los plazos de cierre de cada operación. Los especialistas coinciden en que la devaluación impactó en el segmento de escala pequeña/mediana desacelerando y postergando la toma de decisiones. En lo que tiene que ver con la vacancia esta mostró un comportamiento creciente del orden del 9 por ciento, la tasa más alta de los últimos tres años que obedeció principalmente a la liberación de dos importantes edificios en block. El inventario durante 2018 creció un 12 por ciento, alcanzando un stock de 1.950.000 metros cuadrados. Los valores de alquiler también dieron muestra de estabilidad: promediaron los US$25,5 a US$27 por metro cuadrado dependiendo de su categoría. Hasta aca la foto del escenario 2018, para saber qué sucederá en 2019, La Nación consultó a especialistas.

Lo que viene

Matías Celasco Correa, Research Manager de CBRE Argentina, sostiene que el nuevo año ofrece, a pesar de ser un tiempo electoral, buenas perspectivas. “Tras haber vivido un 2018 muy duro caracterizado por los desequilibrios macroeconómicos y a pesar que 2019 comienza en una situación de recesión, la volatilidad en el mercado parece haber encontrado un ancla nominal en el nuevo esquema del Banco Central. Las perspectivas para el sector de la construcción, sobre todo a partir del segundo semestre, son prósperas a pesar de ser un año electoral”, explica.

Pablo Kiesel, gerente comercial de la desarrolladora Raghsa, confía en que se cumplan con los pronósticos económicos que se escuchan desde el oficialismo. “Esperamos que los anuncios de mejora en la economía se plasmen en la realidad y que el año electoral no frene decisiones de nuevos negocios para la Argentina”, relata reconociendo que siempre están atentos a la posibilidad de nuevos negocios y desarrollos. “En cuanto al análisis general del año que viene, depender de tantas variables exógenas y endógenas lo complica. Por lo pronto, una buena cosecha como siempre, será importante. El campo tracciona mucho a la economía. Esperamos que el gobierno logre controlar el dólar y la inflación y, por consiguiente, bajar las tasas de interés, lo cual ayudará a la recuperación”, sigue la charla. El especialista también se refirió a la entrada en vigencia del nuevo Código de Planeamiento Urbano y de Edificación. “Traerá incertidumbre y oportunidades. Habrá que estar atentos a la respuesta del mercado frente a este nuevo marco regulatorio. El desarrollo de nuevos proyectos de menor escala excede el nuevo marco normativo. Sin dudas, la mejora en la economía es necesaria para que se construya más”, relata.

Alejandro Belio, director de Operaciones de TGLT es optimista y sostiene que este sector en 2019 dará mucho que hablar. “Creemos que una de las estrellas será el segmento de oficinas, donde hay una demanda de renovación, baja vacancia y, en general, edificios que no cumplen con las expectativas de ubicación, sustentabilidad, servicios, calidades y espacios comunes. Características que sí se pueden ofrecer en proyectos a estrenar”, afirma.

Otra de las voces optimistas es la de Mariana Stange, asesora inmobiliaria especializada en mercado corporativo, que espera que el año que viene finalmente lleguen las inversiones extranjeras. “El mercado de oficinas se ha sostenido durante los últimos semestres y esperamos que esta tendencia se consolide y comience a marcar una curva ascendente. Si a los últimos acuerdos firmados entre la Argentina y el mundo, le sumamos que la esperada consolidación del rumbo económico y político genere reglas claras y seguridad jurídica las nuevas empresas llegarán y con ellas inversiones y demanda de espacios de trabajo”.

Juan Manuel Farola, director comercial de oficinas de Colliers Argentina, es más cauto y cosecha más preguntas que certezas. “Hay que ver el impacto que va a tener el Paseo del Bajo en Macrocentro Sur, Puerto Madero, Catalinas y después las consecuencias que generará en el acceso norte, Libertador y Panamericana. Teniendo en cuenta que estaremos en un año electoral la gran pregunta es cuál va a ser el marco de decisión de las empresas, aunque en general estos suelen ser tiempos de mucha cautela. Pero todo dependerá del impacto que tenga la coyuntura económica y política en cada nicho específico”, comenta el broker.

En la misma línea amplía Mariana Stossl, market research de Newmark Grubb Bacre, dice que “las perspectivas para el nuevo año dependerán claramente de factores políticos más que de los económicos”.

Para Eduardo Petrolati, director comercial gestión inmobiliaria del Grupo Adrián Mercado, el sector se encuentra en proceso de cambios. “Este rubro continúa adaptándose a las nuevas tendencias, tanto en la concepción de los espacios que se incorporan como también en reconversión de los más viejos, tendiendo hacia espacios laborales más abiertos, integrados, tecnológicos y flexibles, acordes a las modalidades de trabajo de las nuevas generaciones”, dice. Y agrega: “Es importante destacar, que dentro del mercado oficinas, el sector corporativo es el único que presenta más demanda que oferta. Durante 2019 continuarán generándose proyectos de oficinas A+ con una gran cantidad de metros cuadrados principalmente en las zonas que históricamente han sido rentables como por ejemplo el área de Catalinas con las parcelas subastadas por el Estado, el Polo DOT, que se está extendiendo hacia San Isidro; la avenida Del Libertador desde Belgrano hacia el Norte de GBA, sin dejar de mencionar al Polo Tecnológico en Parque Patricios”, relata.

Según Carlos Boero, gerente comercial oficinas y edificios de Toribio Achával, el mercado de los proyectos clase B también experimentará un marcado crecimiento. “Se multiplicará la oferta en Microcentro y Macrocentro. Allí se sumarán al stock, nuevos edificios reciclados aptos para la comercialización”, sostiene el broker.

Los precios

Para muchos especialistas los valores no sufrirán grandes cambios. “Al igual que lo ocurrido durante 2018, los precios de las oficinas clase A no se verán afectados por tratarse de un mercado con una tasa de vacancia reducida”, explica Stossl. Según Pablo Papadópulos, gerente de la división oficinas de L. J. Ramos existen otras argumentaciones que avalan el sostenimiento de los precios: “Los valores en dólares continuarán estables y sin variación alguna, esto es a causa de una inflación alta y un dólar controlado”. Por su parte, Petrolati va más allá en su explicación y afirma: “La escasez de metros cuadrados en oferta hará difícil la retracción de los precios en dólares”.

Paula Maidana, broker de Cushman & Wakefield Argentina, estima que si bien en la actualidad los valores se encuentran estables, pueden ser víctima de cualquier fluctuación: “Aunque ahora los precios y el dólar se han estabilizado, lo que suceda con ellos el año que viene dependerá de la situación macroeconómica y de la cantidad de metros cuadrados que ingresen al mercado. Hoy la vacancia sigue siendo muy baja con lo cual los precios tienden al alza”. Boero plantea otra hipótesis: “de no existir una coyuntura económica del tipo devaluatoria para la formación de los precios va a resultar determinante el crecimiento económico y el movimiento propio del mercado inmobiliario”.

Guido Mosín, research lead de Jones Lang LaSalle (JLL), sostiene que para armar un panorama sobre los valores de comercialización alcanza con observar lo sucedido en 2018. “En cuanto a precios, y cómo los afectará la devaluación y la inflación, es posible tomar como referencia lo que ocurrió en 2018 para prever lo que podría suceder el año que está a punto de comenzar. Durante el 2018 y con una devaluación de la moneda superior al 100 por ciento, los precios de los alquileres se mantuvieron estables, con valores que respetaron sus promedios históricos -con una media general del mercado clase A y B de US$25,5 a US$27 por metro cuadrado-. Consideramos que esta situación continuará en 2019, con leves ajustes marginales a la baja, que no afectarán a los contratos preexistentes”. De hecho no se esperan renegociaciones masivas. “Tanto inquilinos como propietarios parecieran haber entendido en los últimos años que, en un mercado tan permeable a las variaciones en el tipo de cambio, los ganadores y perdedores son proclives a alternar según las variaciones en la cotización, por lo que el impacto sobre los precios suele ser relativo cuando se han alcanzado valores que, calculados en dólares, se consideran competitivos”, analiza desde JLL.

En lo que respecta a los valores de venta de los proyectos Clase A, 2019 arranca con precios de venta del metro cuadrado que parten desde los US$4400/US$4500. “Aunque existen muy pocas propiedades para la venta, las existentes oscilan entre las US$4500 y US$6000 dependiendo de las características y ubicación de las mismas. Mientras que los complejos Clase B, el precio promedio los valores generales ronda los US$3000”, sostiene Stossl.

En tanto Kiesel de Raghsa afirma: “Es sabido que el movimiento del dólar en la Argentina repercute en el resto de los precios. Esto significa que existe riesgo de que se traslade la devaluación a los valores en pesos”.

En lo que tiene que ver con la rentabilidad Boero explica: “Al existir una devaluación el beneficio bajó proporcionalmente para los mercados de oficinas clase B, mientras que las premium recibieron un impacto menor. La renta, en tiempos de pre-devaluación ha estado en el orden del 7 por ciento anual para las oficinas top , mientras que en el caso de las clase B, osciló entre el 8 a 11 por ciento, dependiendo de cada proyecto. Luego en tiempos de post devaluación bajaron, directamente al ritmo de la misma, para los contratos en pesos y para los de categoría premium a un dólar de $30, cotización que se mantuvo durante los primeros seis meses luego de la corrección cambiaria”.

Para Stange la rentabilidad logrará un reacomodamiento a partir de marzo próximo. “Si todo sale bien esta se recompondrá durante el segundo trimestre de 2019, cuando alcanzará el promedio de los últimos años de entre 6,5 y 7 por ciento anual”, dice la analista.

Los proyectos

Según Mosín, el mercado corporativo sumará nuevos metros cuadrados de calidad. “En 2019 ingresarán casi 200.000 metros cuadrados al inventario corporativo, es decir un 13 por ciento del stock actual, un valor muy superior al promedio histórico de ingresos anuales”, explica. La zona denominada Catalinas II, que surgirá como resultado de las subastas realizadas por el Gobierno Nacional en los terrenos ferroviarios lindantes al actual Catalinas, será una de las más demandas del mercado. Otra área que seguramente crezca con fuerza será el corredor Libertador de la Capital Federal. “El 90 por ciento de los metros cuadrados que ingresarán al mercado durante este año nuevo, serán clase A”, anticipa Maidana. Un dato importante que aporta Stossl es que: “Un 15 por ciento de la superficie en construcción se encuentra prealquilada y no estará disponible al momento de su incorporación, generando una variación en el stock de los submercados correspondientes, pero no en la vacancia”. Farola agrega que para: “2023 se espera la incorporación de 440.000 metros cuadrados, que es más de un 20 por ciento del inventario”.

En cuanto a la demanda, para Papadópulos, las zonas más buscadas en este 2019 serán: el corredor Libertador, la isla Catalina -también conocida como Catalinas II- y Puerto Madero.

Para varios especialistas la zona que más incógnitas genera es el Microcentro porteño. “Hoy el sector público que era un jugador relevante en este rincón de la ciudad, no existe como demandante de metros. Entonces qué va a pasar con el stock que tiene”, se pregunta Farola.

Entre las novedades del sector se destaca el complejo que lleva adelante la firma Raghsa, en el barrio de Núñez. “Estamos muy enfocados en la construcción del Centro Empresarial Libertador, esta será la torre más grande de la Argentina, con 60.000 metros cuadrados rentables. Avanzamos a buen ritmo con la construcción, y además, ya prealquilamos 8000 metros cuadrados y estamos con negociaciones muy avanzadas por unos 20.000 metros cuadrados con empresas líderes. A un año de terminar la construcción, contar con casi el 50 por ciento alquilado es un buen augurio”, afirma.

Las nuevas condiciones laborales están cambiando la fisonomía de los nuevos complejos de oficinas. “Actualmente existen nuevas conexiones entre el trabajo, las formas de realizarlo y el espacio dónde se desarrolla. Desde Colliers estamos trabajando junto al grupo inversor Jack Green, en un proyecto denominado Hi. La obra de 16.000 m2 rentables de oficinas premium se encuentra en el corredor Norte del Gran Buenos Aires. Este complejo desafía los límites buscando nuevas perspectivas e interpretando estas nuevas conexiones. El resultado son dos edificios de oficinas diseñados para inspirar experiencias innovadoras y creativas, que serán sin duda de interés por parte de las empresas más avanzadas y líderes en sus mercados”, comenta Alejandro Badino, gerente general de Colliers.

RED Real Estate Developers, es otra de las firmas que proyecta llevar adelante nuevos desarrollos. “Acabamos de comprar un inmueble al lado de WeWork Bellini para hacer un edificio de oficinas de 14 pisos que demandará una inversión de US$10 millones. El proyecto, que se lanzará oficialmente en marzo, será innovador por su diseño y contará con una atractiva oferta de amenities”, comenta Alejandro Reyser, director ejecutivo de RED. Elbio Stoler, fundador de ADN Developers, afirma que: “Este nuevo año nos encuentra lanzando un proyecto: LIB. Se trata de un edificio de oficinas de 12.000 metros cuadrados en una esquina premium de Libertador, en el barrio de Belgrano. La lista de nuevas obras continúa y da cuenta que el mercado aún está vivo pero que sin duda espera un gesto político que le permita volver a despegar.

Por Leandro Murciego, Lunes 31 de diciembre de 2018
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION
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Los arquitectos se adaptan a un mercado en plena metamorfosis

La demanda exige nuevos diseños y materiales, además de obras que incorporen los cambios que plantea la sustentabilidad; en las ciudades, los profesionales buscan resolver un paisaje urbano fragmentado.

La comprensión acerca de los problemas del presente y la capacidad de resolver y proyectar creativamente mirando hacia el futuro son algunos de los desafíos de la arquitectura. Por eso, los profesionales de todo el mundo siguen de cerca las tendencias y problemáticas que se dan en este ámbito. “Hay muchos puntos que tenemos en común todas las ciudades latinoamericanas. Y los arquitectos de alguna manera tenemos que tomar conciencia de ellos a la hora de producir nuestras obras: no perderlos de vista, ni sacarlos del foco”, explica Rodrigo Grassi, socio de Aisenson. El especialista agrega que en el estudio de arquitectura en el que trabaja se está desarrollando una serie de proyectos que atienden al tema del paisaje urbano fragmentado como una cuestión central. Por lo general hacemos una lectura y vemos qué es lo que la ciudad o la porción de ciudad sobre la cual estamos trabajando necesita que sea reparado, y en base a eso construimos un concepto proyectual. “Esto es algo necesario, no sé si a nivel global, pero sí en Latinoamérica”, agrega. De hecho el estudio organiza, desde hace años, un espacio de reflexión a los que denominaron “Propuesta decente”. Se trata de una serie de encuentros sobre problemáticas en común, y cómo hacer frente a los conflictos que se presentan en las grandes metrópolis. Este año, su temática fue “Arquitectura y ciudad en el Litoral Atlántico” y en el segundo encuentro se analizó la fragmentación del paisaje urbano y la de la ciudad con su medio natural.

Grassi menciona la tendencia creciente a desarrollar edificios de usos mixtos, que se está empezando a trasladar a otras ciudades del interior para proyectos grandes. Un caso emblemático en el que trabaja el estudio de arquitectura es Concepción. El proyecto de US$130 millones que ocupa una manzana entera en el límite de Colegiales y Palermo, y que apunta a convertirse en un edificio emblemático en la ciudad de Buenos Aires con un basamento comercial, con niveles de oficinas y otros usos, un gran espacio central de altísimo valor paisajístico y una torre de viviendas. En el piso de transición entre el basamento y la torre de viviendas, cuenta, se dan una serie de usos comunes, como un parque elevado y un sendero aeróbico que articulan ambos paquetes programáticos.

A la hora de analizar un proyecto en sí mismo, los nuevos diseños y materiales juegan un rol fundamental y las ideas surgen en diferentes puntos del globo. Entre los proyectos más originales figuran los de Waterstudio, en Holanda, que trabaja con diseños de arquitectura flotante, expandiendo los límites de lo posible. Koen Olthuis, titular de este estudio, señala que el futuro está signado por una arquitectura que está cambiando de “proyecto” a “producto”. Su premisa se basa en que, a medida que las ciudades crecen, se genera cada vez más una necesidad de espacio. En este sentido, sostiene que se puede ver una tendencia a combinar la arquitectura y el diseño industrial para crear funciones flexibles que puedan responder a las necesidades constantemente cambiantes de una ciudad. Para el arquitecto holandés, esto resulta en una demanda de componentes urbanos que puedan proveer funciones flotantes como casas, parques, centros deportivos y recreativos. Olthius ya trabaja en proyectos de residencias flotantes en las que las diversas funciones y ambientes se construyen y moldean en la base flotante y pueden surgir hacia la superficie de acuerdo a las necesidades de quienes habitan el espacio. “Del mismo modo en el que los smartphones son cargados con las aplicaciones que uno elige, ahora podemos cargar una ciudad con funciones flotantes para crear una mejor habitabilidad. Por ejemplo, una torre flotante que aparezca con residencias estudiantiles accesibles, que pueda ser situada en cualquier locación, en una ciudad sobre el agua. Un inmueble de este tipo puede estar por algunos años en un lugar, y luego ser movida y reutilizada en otro sitio cuando las necesidades locales cambien”, relata Olthius.

En Detroit está renaciendo de las cenizas Fuente: LA NACION - Crédito: Shutterstock

En diálogo con la nación, desde el estudio 300.000 Km/s, en España, los arquitectos Mar Santamaría Varas y Pablo Martínez Díez aportan su perspectiva relacionada con las tendencias urbanísticas. Señalan que hoy ya es un hecho que la población mundial crece en las ciudades y que estas se están densificando a gran velocidad. En el futuro, dicen, las metrólolis y sus arquitecturas serán sostenibles y digitales, o simplemente no serán. “Si este ha sido el siglo del auge de las ciudades el próximo será el siglo del declive. No porque estas vayan a desaparecer sino porque por primera vez veremos que algunas sí lo harán. Un ejemplo es Venecia, que hoy pierde población al mismo ritmo que lo hizo durante la peste de 1630 a causa de la turistificación de la ciudad. Otro caso es Detroit donde después de un enorme auge económico a causa de la industria del automóvil, ha experimentado un decrecimiento que ha dejado la ciudad llena de edificios abandonados y solares vacíos, generando nuevos escenarios de planeamiento urbano hasta ahora inexplorados”, afirma Martínez Díez, socio del estudio, para quien la competencia entre las ciudades, su especialización económica competitiva, las puede convertir en vulnerables y llevarlas a la desaparición.

La automatización del trabajo, asociada al crecimiento de la robótica y la inteligencia artificial, el trabajo a distancia, asociado al desarrollo de cada vez más potentes redes de telecomunicaciones o la aparición de la micrologística, clave en el e-commerce y asociada a la aparición de drones y desaparición del automóvil serán configuradores de este futuro, según el arquitecto. Entre las tendencias que vislumbran en el estudio español, señalan que las plantas bajas dejarán de estar densamente ocupadas por comercios o aparcamientos para estar ocupadas por actividades productivas. “La pujante industria ruidosa y pesada que en otro momento se situó en las periferias de las ciudades, ahora convertida en economía del conocimiento se emplazará en el interior de las ciudades compitiendo por el suelo, alterando las mixturas que han caracterizado los modelos urbanos exitosos. La arquitectura estará despojadas del rigor que requieren las exigencias funcionales. En un mundo donde el acceso a la información, el trabajo o los encuentros personales no están condicionados por la proximidad y presencia espacial las arquitecturas serán colaborativas, ocasionales, efímeras y simbólicas.

Probablemente en el futuro miremos la Instant City de Archigram como una visión lógica y consecuente en vez de una estrambótica dilucidación futurista. Por primera vez no resolveremos los problemas de la ciudad del presente construyendo en los bordes de las urbes. La ciudad del presente será el escenario para la ciudad del futuro y ello nos obligará a habitar lo existente, a gestionar lo ya construido”, afirma Mar Santamaría, también sociadel estudio. Para abordar estas transformaciones, será clave la capacidad de comprender con gran precisión el funcionamiento de la ciudad presente, y el big data y la inteligencia artificial serán de gran ayuda, según la visión de los arquitectos de este estudio. “La capacidad de la sociedad de utilizar la tecnología como una herramienta para el empoderamiento colectivo y la organización social en vez de utilizarla como herramienta para satisfacer las necesidades individuales es lo que nos llevará a ciudades más democráticas, justas, habitables y prósperas. De lo contrario, el egoísmo que encierra muchas de las nuevas soluciones tecnológicas nos llevarán a una noción de ciudadanía entendida como usuaria, consumidora y cliente de servicios prestados por las ciudades”, concluyen los socios.

La arquitectura flotante expande los límites de lo posible.

Tema de agenda

La sustentabilidad es otro de los temas centrales de la agenda. Grassi de Aisenson habla de la necesidad de repensar los sistemas constructivos teniendo en cuenta la sustentabilidad. “Estamos hablando hace mucho tiempo de estas cuestiones, pero creo que los estudios no lo tenemos incorporado como un problema real, menos en la Argentina, donde los sistemas productivos y de construcción no se han renovado en muchos años y siguen generando el mismo impacto ambiental de siempre. Me parece que es necesario incorporar al mercado sistemas de construcción en seco, que permitan una ejecución más rápida y alivianen los procesos constructivos de las obras”, dice, al tiempo que sostiene que hoy estos sistemas, en otros lugares del mundo, se han perfeccionado mucho. El arquitecto argentino Andrés Remy, del estudio de arquitectura que lleva su apellido coincide y cuenta que hoy se busca lograr obras hechas a medida, funcionales, modernas, de bajo mantenimiento, y eficientes en cuanto al consumo energético. “Cada vez son más los clientes que optan por incorporar a sus casas el uso de paneles y colectores solares, dado que se empezó a tomar más conciencia del consumo eléctrico que tienen las viviendas, y cómo esto repercute en el gasto mensual. Si bien estos sistemas requieren un gasto inicial más grande, vale la pena ya que luego se amortiza con el ahorro que se ve reflejado en el tiempo”, relata el profesional.

El auge del interiorismo en las obras es otra tendencia fundamental para el arquitecto, quien destaca el valor agregado que radica en los detalles. Si de materiales se trata, la tendencia es volver a los materiales nobles, sin tanto mantenimiento y en estado más natural, sin lacas o acabados, como, por ejemplo, el uso de la piedra en sus diferentes terminaciones, la madera natural y el hierro. “Estamos revistiendo las fachadas con materiales que no requieren mantenimiento y a la vez son modernos, como marmetas de travertino, piedra jura, y hormigón visto. También predomina el uso de materiales propios del lugar”, relata y agrega que trabaja diseñando desde lo más macro hasta lo micro: la arquitectura, el interiorismo, el paisajismo y hasta los muebles. Consideramos que una obra acabada es aquella en la cual todo está pensado, hasta el último detalle. Son hechas a medidas del usuario y del terreno, por eso cada proyecto que hacemos es única e irrepetible”, concluye.

Las ventajasde la sustentabilidad arrancan en lo práctico y cotidiano. Son viviendas en las que, por ejemplo si se corta la luz, cuenta con ocho horas de energía -que incluyen a la heladera, la bomba, conexión a Internet y las luces en funcionamiento- ya que las baterías adosadas a los paneles pueden mantener el sistema activo por ese período. Otra ventaja: si hay algún problema con el gas, el termotanque solar mantiene el agua a temperatura aceptable. “El ahorro se ve reflejado en la boleta de luz y en la carga de gas. La diferencia es estimulante. Sentimos que algo estamos aportando al planeta, mínimo quizás, pero no inútil. Sumamos una gota de pureza y no una más de contaminación”, cuenta en primera persona, Martín Bianchedi, propietario de una casa sustentable ubicada en el emprendimiento Puertos que se animó al cambio.

Por Gabriela Koolen, Sábado 22 de diciembre de 2018
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
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Neuroarquitectura: las claves de los espacios que invitan a la felicidad

El diseño de los espacios de trabajo tiene una influencia psicoemocional en las personas; el poder de las ventanas, los colores y las plantas.

La neurociencia es una de las disciplinas que se puso de moda en los últimos tiempos. Cada vez más rubros convocan a esta especialidad para mejorar sus resultados. Y tanto el diseño exterior como interior de los espacios laborales no están al margen de esta nueva tendencia. En ese sentido la neuroarquitectura investiga cuál es la influencia psicoemocional de los lugares en las personas poniendo en jaque a los arquitectos ante un gran desafío: la creación de sitios placenteros, que incentiven el bienestar, la felicidad y la productividad.

“Arquitectos y neurocientíficos llevan más de una década trabajando interdisciplinariamente con el objetivo de diseñar edificios centrados en el funcionamiento del cerebro de sus ocupantes. De esta manera buscan fomentar el bienestar físico e intelectual, reduciendo el estrés y la ansiedad”, explica Ani Rubinat, titular de la empresa de arquitectura corporativa, Rubinat. Víctor Feingold, CEO de Contract Workplaces, sostiene que la neuroarquitectura, disciplina de la que tanto se habla por estos días, está próxima a cumplir sus primeros 70 años de vida. “Esto no es algo nuevo. Existe desde la década del 50. Por aquel entonces ,el doctor Jonas Salk que investigaba una vacuna contra la poliomielitis en los sótanos de la Universidad de San Diego lograba, día tras día, significativos avances en sus trabajos científicos. Pero de repente sus estudios se vieron paralizados. Fue así que en una desesperada búsqueda de inspiración viajó a Italia y visitó el Convento de San Francisco en Asís para pasar allí una temporada. Las características del inmueble, su diseño y el uso de los espacios sirvieron para colaborar con su trabajo mental. Cuando volvió a su país y retomó con la investigación comprendió que aquella arquitectura lo había ayudado con el fluir de nuevas ideas que terminaron por dar forma a la vacuna antipoliomielítica. Por tal motivo, trató de replicar la esencia del diseño de ese monasterio italiano. Para ello convocó al arquitecto Louis Kahn, quien trabajó durante siete años (entre 1959 y 1965) hasta dar forma al instituto Salk de San Diego. El espacio que había sido creado con el fin de fomentar la creatividad entre los investigadores, se convirtió en el primer edificio con neuroarquitectura”, relata el especialista.

La neuroarquitectura investiga cuál es la influencia psicoemocional de los lugares en las personas poniendo en jaque a los arquitectos ante un gran desafío: la creación de sitios placenteros

En línea con su relato, Rubinat agrega que ese instituto es un referente internacional en espacios neuroarquitectónicos, es decir, que están diseñados teniendo en cuenta cómo funciona el cerebro con el fin de fomentar el bienestar físico e intelectual. Mariana Stange, asesora inmobiliaria especialista en mercado corporativo, va más allá y sostiene que podrían encontrarse los antecedentes de la neurociencia hace miles de años: “Se puede decir que el origen de la neurociencia se remonta a tiempos inmemoriales. Ya hace unos 10.000 años la curiosidad, devenida en necesidad, de resolver jaquecas, migrañas o cualquier dolencia proveniente de la cabeza llevaron al hombre antiguo a querer investigar el cerebro y a realizar perforaciones en el cráneo con la idea de curar esas dolencias”, relata y agrega: “Ya Hipócrates, el médico más famoso de la historia, sostenía que era el cerebro el órgano de donde provenían las alegrías, los deleites, la risa, las diversiones, las penas, las aflicciones, el abatimiento y las lamentaciones. Aunque el título de padre de la neurociencia quedó en poder, muchos años más tarde, del médico español Santiago Ramón y Cajal tras determinar la ubicación de las neuronas y su comportamiento de intercomunicación.”

A los avances en neurociencia con el tiempo se sumó una batería de conocimientos y de instrumentos que aportó la neurobiología -que es el área de la biología que estudia el sistema nervioso central-. “Uno de los pilares básicos para esta relación entre las dos disciplinas se erigió hace unos 25 años, cuando se descubrió que teníamos un cerebro plástico, es decir, que las neuronas podían ser reemplazadas, contrariamente a lo que se pensaba antes”, sostiene Rubinat. En 2003, Fred Gage, un neurocientífico del Salk Institute, enunció una idea: “los cambios en el entorno cambian el cerebro y por lo tanto, modifican nuestro comportamiento. Ahora se comprende mejor cómo el cerebro analiza, interpreta y reconstruye el espacio y el tiempo, lo que aporta valiosas pistas a los arquitectos a la hora de distribuir los edificios”, aclara Feingold. Ese mismo año, Gage fundó junto al arquitecto John Eberhard la Academia de Neurociencia para la Arquitectura, cuyo objetivo es construir puentes intelectuales entre la neurociencia y la arquitectura. “Todo aquello que nos rodea, nos influye porque es información que hace que el cerebro ponga en marcha mecanismos de producción de hormonas que acaban produciendo sensaciones y emociones”, explica Elisabet Silvestre, experta en biología del hábitat y que colabora con el Colegio Oficial de Arquitectos de Catalunya (COAC).

Edificios más humanos

Se estima que las personas pasan dentro de edificios, más del 90 por ciento del tiempo que están despiertos durante el día, y la realidad es que muchos de ellos no están pensados y construidos para generar bienestar. “Sin duda uno de nuestros desafíos es trabajar en los criterios subjetivos a la hora realizar un proyecto. Estos aspectos podrían dividirse en estéticos y simbólicos. Hasta el momento esto respondía a criterios muy personales de cada cliente o cada arquitecto pero la neuroarquitectura plantea un nuevo escenario que nos obliga a preguntarle a los usuarios cómo es el espacio que desean tener”, explica Feingold. Para ello resultan fundamental la realización de entrevistas, encuestas y talleres. Espacios que permiten obtener valiosa información que luego puede ser utilizada para la proyección de los diseños. Hoy la neurociencia permite mapear el cerebro y entender que cosas se activan y qué lo estimulan. Y a su vez conocer qué sucede cuando se interactúa con el entorno y qué sentimientos se experimenta en cada lugar. En otras palabras, el entorno puede generar en una persona un sentimiento de seguridad o ansiedad. Es por todo esto que el diseño del inmueble puede ayudar a potenciar la máxima performance de un equipo de trabajo. Dicho de otra forma, la neurociencia permite hacer más humana la arquitectura.

Fuente: LA NACION - Crédito: Silvana Colombo

Preguntas claves

Según Stange, la neuroarquitectura responde a preguntas tales como: ¿Es necesaria la privacidad del lugar de trabajo? ¿Cómo influye la luz en el rendimiento? ¿La altura de los techos en una oficina impacta en la creatividad? Los layouts ¿contribuyen en la sinergia entre los equipos o son inocuos?

Algunos estudios científicos realizados en los últimos años demuestran que las ventanas favorecen los escapes psicológicos. Es decir descansan la mente, permitiendo luego de “esos desvíos” volver a enfocar en el trabajo con el beneficio de una mejora en el rendimiento. “Quienes quieren favorecer el desempeño colaborativo y la sinergia entre el personal debe optar por layouts abiertos, pues este insta el encuentro de las miradas y a los cruces corporales”, da tips, Feingold. Stange afirma que “los diseños en puntas y angulosos favorecen la aparición del estrés. Los espacios rectangulares disminuyen la sensación de encierro o masificación frente a los diseños cuadrados de una planta. Por otro lado, los lugares de trabajo donde se permite que los empleados los personalicen estimulan la creatividad y focalización.”

El poder de la luz y los colores

El entorno arquitectónico y urbano cambia el cerebro y modifica el comportamiento de las personas. La neuro arquitectura determinará aspectos clave a tener en cuenta a la hora de definir un espacio corporativo para conseguir un mejor y más relajado funcionamiento de nuestra mente, tales como la iluminación, techos, colores-texturas o las zonas verdes.

La iluminación resulta un elemento clave. “La artificial deficiente no ayuda al cerebro, que debe esforzarse mucho más; eso en las empresas puede influir en una baja productividad, mientras que la luz natural y el contacto con el exterior aumenta exponencialmente los beneficios”, explica Silvestre. Además, la luz estimula la recuperación en enfermos internados en hospitales y facilita el aprendizaje en alumnos.

Las zonas verdes, por su parte, también cumplen un rol fundamental. “Contemplarla naturaleza tiene un efecto restaurador para la mente y aumenta nuestra capacidad de concentración. Por el contrario, cuando estamos en habitaciones estrechas y oscuras, tendemos a estresarnos”, señala el neurocientífico Francisco Mora. La altura de los techos también es clave. Si son bajos favorecen la concentración, mientras que los altos resultan ideales para actividades artísticas o creativas.

El color también tiene una fuerte influencia en el cerebro, las emociones, las actitudes y las decisiones de las personas, y puede impactar de manera positiva o negativa en un entorno.

Según investigaciones que exploran el efecto del color sobre la cognición y el comportamiento de las personas, la incorporación de acentos de color que se asemejan al entorno natural como el verde, azul y amarillo produce efectos beneficiosos el bienestar de los empleados, y tiende a percibirse como un lugar saludable. Existe una clara preferencia por los verdes oscuros o intermedios -reducen el ritmo cardíaco y la presión sanguínea aliviando el estrés-, mientras que los anaranjados, amarillos pálidos o marrones típicos de la vegetación estresada o moribunda son los menos deseados. Además, el color rojo puede estimular los procesos cognitivos y la atención, factores necesarios para tareas que requieren un gran esfuerzo y concentración mental.

Por su parte, el color azul y algunos verdes intermedios pueden ayudar en las tareas que requieren creatividad. Mientras que el uso de los grises y blancos tiene un impacto negativo en los niveles de estrés. En definitiva, la forma en que se utilice el color no es un tema menor dado que puede alterar completamente la apariencia del espacio y, al mismo tiempo, influir en el estado de ánimo y la creatividad de las personas.

Relax obligado

El cerebro busca distraerse, para recuperar energía. Estudios realizados en EE.UU. dicen que del tiempo laboral que suele ocupar ocho horas del día, dos en promedio son “perdidas” en distracciones. El open space tiene la ventaja de facilitar la sinergia, pero es una amenaza a la concentración. Por lo tanto los espacios de no distracción, silenciosos y agradables permiten articular trabajo en equipo con enfoque individual.

Una premisa fundamental para recargar energías durante la jornada laboral es la de “apagar la mente por 20 minutos” esto para las personas resulta tan importante como la carga de batería para los celulares. “Descansar, activar otros sectores de nuestro cerebro como el motor o el auditivo nos permite volver al trabajo luego recargados. Es por ello que se están incorporando en las oficinas siestarios, sectores donde el staff se turna para descansar. Otro recurso es salir a caminar 30 minutos, idealmente en lugares verdes. Sin celular, abriéndonos a la percepción”, aconseja Stange. Otro recurso importante es conectar con el cortex auditivo -la zona del cerebro que transforma las vibraciones percibidas por el sistema auditivo (tímpano, huesecillos, etc.) en informaciones interpretables y comprensibles-. La razón, descansa el corteza prefrontal que es el que se usa para pensar, racionalizar, planificar y organizar. Es por ello que algunas empresas están incorporando salas de audio, donde sus empleados pueden elegir una canción de su agrado y dejarse llevar por el ritmo por ejemplo. El poder elegir según su preferencia tiene el beneficio extra de generar dopamina, una hormona que permitirá una mejor focalización e interés al retomar el trabajo. En cuanto a los costos adicionales, los especialistas aseguran que diseñar espacios que tienen en cuenta los beneficios que genera la neuroarquitectura no genera costos adicionales. “Es decir no se encarece la obra a realizar. La inversión básicamente es la misma lo que varía es la utilización y la funcionalidad de los espacios”, responde Feingold.

Caso modelo

Uno de los mejores ejemplos de cómo lograr espacios que despierte emociones positivas son las oficinas que Despegar tiene en Puerto Madero. La empresa que tiene 21 oficinas en Latinoamérica, ya remodeló 15.800 de los 24.000 metros cuadrados que tiene.

En la Argentina, sus metros se distribuyen en cuatro oficinas. En Puerto Madero tiene 7000, en Parque Patricios, 2700; en La Plata, 2600 y en el Microcentro, unos 1600 metros cuadrados. Además en el 2019 planean abrir unos 1200 metros cuadrados en la ciudad de Córdoba. “Cada locación es especial. Nos gusta planificar al detalle, cada elemento de nuestras oficinas tiene un por qué y fue elegido por el equipo pensando en la experiencia que queremos transmitir, desde el mismo layout, pasando por las paleta de colores, el mobiliario operativo, el de ambientación, las plantas y la señalética, entre otros detalles. Con cada obra buscamos siempre subir la vara y generar el efecto sorpresa en los colaboradores, que tiene un perfil muy joven y tecnológico”, explica Paz Vivot, gerente regional de facilities de la compañía.

La ejecutiva agrega que los espacios se piensan como un reflejo de la forma de trabajo, “por eso se crearon espacios abiertos, en donde la comunicación y el trabajo interdisciplinario puede fluir”, aclara. De hecho hay una gran presencia de áreas colaborativas con diversas tipologías para elegir en función de los objetivos: reunirse, socializar y hasta descansar. “Estas áreas buscan fomentar el trabajo en equipo y la interrelación entre áreas”, finaliza.

Por Leandro Murciego, Lunes 17 de diciembre de 2018
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION
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Coghlan, un barrio con oferta distinta

Ubicada en el corazón de la unión de Saavedra, Belgrano R y Villa Urquiza, la zona es una de las preferidas por la demanda que busca comprar un inmueble a precios más accesibles que los del corredor Norte de la ciudad.

Como un oasis en la vorágine de la Ciudad de Buenos Aires, se alza el barrio de Coghlan. Ubicado en el corredor Norte, en un pentágono atravesado por la avenida Balbín que limita con Belgrano, Saavedra, Núñez y Villa Urquiza, este barrio que se desarrolla en los alrededores del hospital Pirovano vive un profundo proceso de transformación que lo incluyó en el listado de áreas de moda de la ciudad de Buenos Aires. Es por esa razón que los desarrolladores posaron el ojo sobre esta área que definen como “el Colegiales de Nuñez”.

En Coghlan conviven las áreas de protección histórica, los grandes chalets y las casas inglesas con pequeños condominios y edificios bajos, tipo PH. “No es un barrio en el que el que los nuevos Códigos recientemente aprobados por la Legislatura porteña generen fuertes cambios. Es una zona en la que se están construyendo varios emprendimientos bajos en altura”, explica Hernán Badano, el empresario del sector que desarrolló dos proyectos en la zona y, entre las ventajas de la zona, destaca los aires barriales.

Un dato no menor es que en el barrio, los nuevos emprendimientos sólo pueden contar con un máximo de hasta cuatro pisos. Se trata de un dato clave porque asegura vistas abiertas en las obras que se realizan. Además al tener un crecimiento homogéneo, la sobrepoblación y el tránsito no son un tema de conflicto. “Hace algunos años, comenzó un proceso en donde de a poco se fue notando un cambio en la fisonomía del barrio, aparecieron desarrollos en propiedad horizontal de pocos pisos que conviven con casas tradicionales, muchas de estilo inglés, a veces centenarias”, sostiene Jorge Safar, gerente comercial de la inmobiliaria Oppel. El broker agrega que “al ser un barrio de baja altura, en general las propiedades cuentan con buena luminosidad, un aspecto muy valorado por la demanda y difícil de encontrar en barrios más densos”.

Coghlan tiene un clima mágico. Es un barrio tranquilo en el que incluso se percibe una sensación de pueblo ideal para la vida en familia: los comercios cierran al mediodía y, durante esas horas, el silencio es protagonista. Su mayor encanto radica en la estación del ferrocarril que lleva su nombre. Por la zona, además de la línea Mitre, también corren las vías de los trenes que se dirigen a José León Suárez. Las tierras que rodean la estación fueron loteadas después de la construcción ferroviaria. La estación es un ejemplo típico de arquitectura inglesa ferroviaria, construida a fines del siglo XIX, con techos de tejas de pizarra y aberturas de madera verticales. Las ventanas tienen molduras con forma de arco mientras que sobre los andenes se extienden techos de chapa con las típicas cenefas y columnas construidas en madera.

Con una plaza de arena y otra seca, biblioteca, un puente de hierro y abundancia de verde, el área está perfectamente conservada destacándose el tradicional obelisco de 35 metros de altura – que en el pasado funcionó como una torre de ventilación de Obras Sanitarias- y visible desde diferentes ángulos del barrio. “Coghlan es espectacular, una pequeña isla con características propias y una impronta grafitera urbana muy interesante”, detalla el arquitecto Diego Rybka, director del grupo Uno en Uno. “Con barrios aledaños como Belgrano en el que la oferta está saturada, Coghlan tiene la oportunidad de generar nuevas viviendas sobre todo para un público joven que tomó muy bien las propuestas que se están ofreciendo”, agrega. Respecto al perfil de la demanda, el arquitecto describe que se está asemejando más al de quienes compran en Belgrano R. Buscan departamentos más amplios, con amenities, en un barrio bajo y con poca densidad. Los proyectos que se están diseñando tienen las comodidades de una casa pero en un edificio: terrazas, pileta, balcones grandes y parrilla”, grafica Adrián Kaplansky, director de la desarrolladora Grupo Copelle. “Los últimos pisos con terraza y pileta privada son muy demandados”, sostiene. Hoy, muchos de estos proyectos, sean monoambientes ó grandes departamentos se rigen bajo un lema: “Derecho a parrilla”. Un detalle que suma valor agregado a los balcones.

Fuente: LA NACION - Crédito: Claudio Larrea / Brando

El comprador de Coghlan no es quien busca una propiedad en Belgrano o Palermo sino las familias recién constituidas con uno o dos hijos que nacieron y crecieron en los barrios aledaños con una oferta de unidades más caras. “Es un mercado dirigido al segmento medio alto que compra para vivir”, explica Badano que construyó dos emprendimientos de casas en altura: uno de 22 departamentos en la avenida Congreso y Melián, y otro ubicado en Conde al 3200. “Cuando uno proyecta una obra en este tipo de barrio en donde la accesibilidad es por medio de locomoción propio porque no hay estaciones de subte muy cercanas, hay que ofrecer una o dos cocheras por departamento”, da tips y reconoce que en la obra que hizo en Conde ofrecía doce cocheras pero “se quedó corto”. “La mitad de los ocho compradores del edificio adquirieron dos cocheras”, recuerda.

Respecto a las cuadras más valoradas, los especialistas destacan a Naón, la avenida Congreso y la esquina de Conde y Roque Pérez. Si el análisis es por áreas, siempre la cercanía a una avenida conectada suma. Por eso en el área de Balbín hacia Cabildo los terrenos y la oferta es más cara que la zona de Balbín hacia Villa Urquiza.

Por otra parte, Coghlan “pisa” con barrios vecinos como Villa Urquiza, Belgrano R y Villa Ortúzar al corredor Donado-Holmberg. La zona, edificada gracias a la subasta de terrenos que hace unos años realizó el Gobierno de la Ciudad, floreció con una consigna: las construcciones debían tener una volumetría uniforme con una altura máxima de 15 metros para todo el corredor. Así, este fenómeno barrial impulsó el desarrollo de emprendimientos inmobiliarios e incluso se desarrolló un nuevo polo gastronómico. Si bien todavía hay terrenos baldíos, los desarrolladores esperan que se lance una nueva licitación para volver a edificar. Una zona en la que si bien el precio de la tierra sube como en la mayoría de los barrios porteños, aún se consiguen incidencias razonables de US$500 por metro cuadrado. De hecho los lotes que hoy se encuentran en el corredor son de dimensiones generosas, lo que les permite a los desarrolladores proyectar servicios que agregan valor a los emprendimientos y que son valorados por el mercado. “En el corazón de Coghlan, construimos Casa Ho. Son departamentos 10 por ciento más grandes que los standard para un público que apuesta a una vida más sustentable y cómoda. Tiene desde sala de ensayo para poder bajar con la guitarra hasta un paisajismo armado como si fuera un bioma tropical con palmeras y árboles cítricos”, explica Rybka. En cuanto a precios, Coghlan se ubica en la mitad de la tabla en comparación al resto de los barrios de Buenos Aires. Sin embargo, con el alza de las propiedades y las nuevas ofertas ha comenzado a subir. El valor de referencia de un departamento usado de buenas características puede rondar los US$3000 por metro cuadrado. En el caso de inmuebles nuevos, ese número puede escalar hasta los US$3500 y, en algunos casos, llegar hasta los US$4000 por metro cuadrado dependiendo del tipo de producto y características del emprendimiento. “La gente que compró estos nuevos departamentos en Coghlan como inversión, los está alquilando en menos de una semana”, afirma Rybka. El barrio es uno de los que tiene mayor proyección a nivel inmobiliario y comercial gastronómico. Los especialistas afirman que abundan las oportunidades para conseguir propiedades más económicas y de más metros cuadrados que la oferta de los barrios linderos que ya se encuentran superpoblados. “Son emprendimientos que se diferencian por su tamaño, calidad y habitabilidad. Por ejemplo, en nuestro caso los dormitorios salen del metraje tradicional de tres por tres y tienen tres por cuatro. Así surgen unidades de dos ambientes de 60 metros cuadrados o de tres ambientes por 80 metros cuadrados”, explica Badano. El empresario aclara que no hace preventas y ofrece las unidades cuando están totalmente terminadas. “Es un esquema que puedo sostener porque son proyectos de US$2 millones, un modelo financiable y manejable”, explica. Por esa razón opta por hacer varios proyectos de este tipo y no uno de gran envergadura.

Crédito: Claudio Larrea / Brando

En la oferta de casas, el rango de valores es amplio: entre los US$300.000 y los US$900.000, según Safar. En general se trata de casonas y hasta sutiles casitas con galerías en su frente que en el pasado fueron habitadas por los empleados de la empresa ferroviaria. Y cuyos diseños respondían a la jerarquía del personal en la organización.

El mercado de las grandes mansiones merece un análisis aparte. Con una demanda acotada, quienes las buscan miran la ubicación, orientación, metro cuadrado, valor de la tierra, tipología, mantenimiento y seguridad. Por efecto derrame de Coghlan, Saavedra es uno de los barrios beneficiados. En los últimos años, esa área de la ciudad ha registrado un alza en materia de emprendimientos inmobiliarios modernos, apalancados por el costumbrismo de un barrio típico de la ciudad de Buenos Aires y el despegue comercial que combina locales barriales con centros comerciales. De esta forma, Saavedra, que es la continuación natural de Belgrano y Nuñez ,se convirtió en la opción accesible para aquellos que aspiran a asentarse en el corredor Norte de la ciudad.

Así las cosas y con incidencias de la tierra que promedian los US$800/m2 en la que se negocia directamente con los vecinos -“es cuestión de tocar el timbre”, afirman-, los desarrolladores están poniendo la mira en Coghlan y se preguntan cuál será el destino del predio más codiciado. El terreno, ahora en estado de abandono ,está ubicado sobre la avenida Congreso, entre Naón y Estomba, justo en el límite con Saavedra. “La dirección de interpretación urbanística es la que determinará qué se puede construir y qué no en esa tierra. Por ahora no hay un registro de planos, o sea no se presentó todavía un proyecto”, aclararon en el Ministerio de Desarrollo Urbano de la Ciudad. Paralelamente, los vecinos del barrio piden que esa zona se convierta en un espacio verde. Pero, por el momento, su destino es incierto.

Por Andrea Glikman, Sábado 15 de diciembre de 2018
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
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Pese a la crisis, se multiplica la oferta de parques logísticos

La crisis no frena la construcción de los proyectos premium; la demanda aumenta por la necesidad que tienen las empresas de mejorar la eficiencia en los costos de operación

A pesar del momento económico, el mercado de parques logísticos en Buenos Aires está en un momento de expansión y modernización, cada año se suman puntos estratégicos y se incorporan más metros cuadrados. Según un informe sobre el sector elaborado por la consultora Cushman & Wakefield, este mercado que se concentra, en su mayoría, en zona Norte, Sur y en el Oeste del Gran Buenos Aires, continuó expandiéndose durante el primer semestre de 2018. El inventario premium de m2 disponibles de estos centros en alquiler se incrementó un 7,8 por ciento respecto del semestre anterior, cifra que supuso una producción de 118.300 m2, que superó en un 25,9 por ciento al total contabilizado en 2017.

De acuerdo con este análisis, la absorción neta del primer semestre alcanzó los 98.800m2, cifra que evidencia un crecimiento del 58,7 por ciento respecto del mismo período de 2017. El 40 por ciento de la superficie ocupada correspondió a transacciones “built to suit” o hechas a medida de las necesidades de las empresas.

El aumento creciente en la demanda de parques logísticos está dado por la necesidad de las compañías de optimizar su infraestructura, concentrar la producción, logística, seguridad, capacitación y servicios. “El modelo de la fábrica inmersa dentro del tejido urbano que desde allí distribuye a su cadena de compradores ya no es sinónimo de eficiencia y éxito”, aclara Alejandro Winokur, presidente de Newmark Grubb BACRE.

Según Winokur, el mercado inmobiliario industrial de Buenos Aires es el más grande de la Argentina con aproximadamente 2.100.000 de metros cuadrados totales relevados de depósitos clase A y más de cuatro mil hectáreas de parques industriales que representan más del 50 por ciento del stock del país. “Existen más de 400 parques industriales en todo el país, y solo en la provincia de Buenos Aires hay más de 150. Se estima que esta cifra alcanzará los 180 parques para el año 2020, debido a la necesidad de relocalización de un número importante de empresas, y que posiblemente se duplicará para 2025” agrega.

“Cada año más empresas eligen instalarse en un centro logístico ya que genera una importante eficiencia en la operación logística y una considerable reducción de costos. Actualmente hay más de 1,5 millones de m2 bajo esta tipología”, analiza Matías Castro Cranwell, director de la División Industrias de Castro Cranwell & Weiss.

“Hoy son 4500 las industrias que se encuentran radicadas en parques, de las cuales el 80 por ciento son pymes”, cuenta Winokur. El valor de partida del metro cuadrado de tierra industrial dentro de un parque o agrupamiento ronda los US$50 y puede alcanzar los US$150, según la ubicación respecto de autopistas o de la ciudad, la infraestructura que ofrezca y servicios.

Sin embargo, los vaivenes de la economía se sintieron en el precio de alquiler por m2 que decayó. “El valor en dólares por m2 sufrió un impacto por la devaluación”, analiza Castro Cranwell, esto hace que se registren valores de alquiler de hasta un 20 por ciento por debajo en dólares, comparado con el año pasado. “Pero se están ajustando mes a mes volviendo a los valores históricos para estos predios, el cual siempre rondó entre US$7 a US$8 por m2 para los depósitos premium”, dice.

En cuanto a la vacancia, las cifras son altas en comparación con valores históricos debido a la incorporación de m2 y a la caída del consumo. “La vacancia actual ronda el 9 por ciento, cuando históricamente está por debajo del 5 por ciento. También se registran vacancias de inmuebles por un período prolongado, cosa muy poco habitual en este mercado, el cual es en general muy demandado. Gradualmente los metros se reducen, con alquileres de entre 5000 y 10.000 m2”, aclara Castro Cranwell.

Según resulta del informe de Cushman & Wakefield, como resultado de la entrada de nueva superficie con alta ocupación, el índice de vacancia muestra un ligero incremento de 0,7 puntos porcentuales, alcanzando el 8,6 por ciento en junio de 2018. Los precios de alquiler en dólares que registra el informe para el primer semestre, muestran un retroceso del 5,6 por ciento, situándose en US$6,9 por m2 por mes. En el análisis por zona, el corredor Norte muestra el mayor retroceso, con una baja del 5,6 por ciento respecto del semestre anterior. Dentro de ésta área, los submercados con mayor descenso fueron el corredor Ruta 9 -con un descenso del 7,7 por ciento- y el Triángulo San Eduardo -en el que la baja fue del 6,8 por ciento-.

Pero la crisis económica no frena la construcción de centros logísticos premium que sigue en alza. En la zona del Triángulo San Eduardo se concentra el 40 por ciento de la superficie en construcción, aunque cede gradualmente participación a favor de la zona Sur-Oeste. Durante el primer semestre de 2018 destaca el crecimiento del inventario de m2 disponibles de la zona Sur, donde el partido de Esteban Echeverría, concentra el 64 por cieno de la superficie. El corredor ruta 8 registró un incremento del 7,5 por ciento mientras que el Triángulo San Eduardo contabilizó un aumento del 4,4 por ciento.

Zonas calientes

Los parques logísticos se concentran en zona Norte, a lo largo de la autopista Panamericana. “El corredor Norte representa alrededor del 70 por ciento del inventario total de parques logísticos”, señala Winokur. Para Castro Cranwell la gran demanda de esta zona responde a la cercanía de las autopistas más importantes, seguridad y cercanía a los centros de consumo más atractivos, y porque también es una de las zonas más ofrecidas.

“En contraposición, el corredor Sur, con el 25 por ciento del stock de parques industriales y depósitos todavía mantiene una extensa cantidad de sectores industriales, con importantes ventajas debido sobre todo a su cercanía con el puerto, pero en muchos casos con una infraestructura de servicios vieja u obsoleta. Y la zona Oeste, con un 5 por ciento de la superficie del mercado, es la menos consolidada, con un índice de vacancia elevado, aunque con gran potencial de desarrollo futuro”, explica Winokur. Tanto en zona Oeste como en el Sur, en especial en torno al Mercado Central y la autopista Ezeiza, año a año se incrementan la cantidad de metros ofrecidos. “El Mercado Central por su ubicación tiene un alto potencial, de hecho Mercado Libre está proyectando allí un depósito de 70.000 m2”, agrega.

Pablo Fiorita, responsable de la división parques industriales y centros logísticos de Adrián Mercado, asegura que el corredor que se ubica desde el Mercado Central sobre la autopista Richieri y que se conecta a la autopista Ezeiza Cañuelas en toda su extensión hasta la ruta provincial 6, es uno de los de mayor crecimiento. “Actualmente el Mercado Central está sufriendo una transformación positiva, incorporando nuevas operadores y reciclando sus espacios e instalaciones. Además, sobre la autopista Ezeiza-Cañuelas se vienen instalando empresas de forma continua siguiendo la tendencia y acompañando a los nuevos aglomerados industriales, estos nuevos polos y parques concentran gran cantidad de industrias de todo tipo y rubro”, señala.

Mientras que la prolongación del Camino del Buen Ayre, una nueva autopista con una extensión total de 90 km, ya se denomina como “la autopista del transporte de la provincia de Buenos Aires”, dice Fiorita. “Allí se encuentran en desarrollo, solo en el tramo actualmente existente unos 30 operadores logísticos con importantes predios y cantidad de m2, y también unos siete parques industriales y logísticos, por lo cual si replicamos esta cantidad al tramo de la autopista que está en construcción, podemos determinar que en cuestión de algunos años este nuevo corredor será el preferido y compensará la falta de nuevos m2 en otros corredores donde ya no se puede crecer en materia logística, tanto por el plan de reordenamiento urbano que propone descentralizar el transporte pesado en los centros urbanos principales, como también por la imposibilidad de crecer en los actuales predios y la falta de nuevos espacios con ubicación atractiva para desarrollar centros logísticos”, sostiene.

Ahora bien, a la hora de definirse las empresas priorizan la seguridad de los predios, la eficiencia en el aprovechamiento, circulación y distribución de espacios, la funcionalidad a poder adaptarse ante un posible crecimiento o disminución de sus capacidades. Es que ya descubrieron la ventaja de instalarse en un parque.

Por Silvina Vitale, Lunes 10 de diciembre de 2018
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION