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Las marcas apuestan por puntos de venta propios

El objetivo es beneficiarse del flujo peatonal y de estar en zonas que concentran locales que apuntan al mismo segmento.

En el mundo en el que algunos centros comerciales luchan por mantener la demanda frente al avance de la web, las marcas internacionales y argentinas siguen apostando por la apertura de puntos de venta. Algunas pasan de ser parte de otros canales de venta al local propio; otras, de una estrategia fuerte en línea al mundo físico. Sin embargo, la fórmula anglosajona “location, location, location” no tiene igual significado para los distintos rubros: algunos buscan beneficiarse del flujo peatonal o automovilístico; otros, de los “polos”, aquellas zonas que concentran locales de rubros similares o que apuntan a un mismo target.

“Los corredores importantes siguen siendo Santa Fe y Callao y Cabildo y Juramento -señala Marcelo Zuliani, gerente comercial de Colliers Argentina-. Las aperturas más recientes estuvieron ligadas en su mayoría a la gastronomía, y el rubro más castigado fue la indumentaria”. Dentro de los siete principales corredores de la Ciudad de Buenos Aires, son los dos rubros más “presentes”: el primero ocupa, en promedio, el 15 por ciento de los locales; el segundo, el 49 por ciento, de acuerdo con un informe de la inmobiliaria con datos del segundo semestre de 2017. En los últimos seis meses del año pasado, la superficie ofrecida en Buenos Aires aumentó el 30,92 por ciento: en este momento hay 6978 m2 disponibles, lo que significa 1648 metros cuadrados más que en el primer semestre de 2017. Las zonas clave con esa disponibilidad son la peatonal Florida y Santa Fe y Pueyrredón. Para que se dinamice el mercado de locales comerciales, dice Zuliani, hace falta que vengan más grandes cadenas de moda o gastronómicas que tomen varios metros cuadrados: “Pocos jugadores están dispuestos a invertir en este sentido y son pocas las empresas que están pudiendo tomar grandes superficies”, diagnostica. Por otro lado, pronostica que Puerto Madero será “el corredor del futuro” porque está mejorando su tasa de vacancia.

Mientras tanto, las compañías siguen su estrategia más allá de los corredores principales: Barugel Azulay, especializada en insumos para la construcción de baños y cocinas, trasladó su local insignia a la avenida FigueroaAlcorta y Ramsay, en el barrio de Núñez, a mediados de 2017. Se trata de un edificio de cinco pisos que demandó una inversión de US$20 millones y en el que la compañía decidió ser propietaria.

La elección de la zona fue por el concepto de “polos”. Así lo explica Cristian Basualdo, gerente general de la empresa: “Queríamos que el local estuviera dentro de la Capital Federal y notamos que en el bajo Núñez se formó un cluster de decoración. Somos un negocio de destino: la gente se traslada a comprar acá, no es que pasan y se tientan, por lo que queríamos ubicarnos en una zona de diseño”, explica.

Núñez, la concesionaria de autos DS del Grupo PSA abrió un local en Capital

El nuevo local se ubica en una de las zonas de precios más altos en el mercado. De acuerdo con el informe sobre locales y oficinas que elabora la Dirección de Estadísticas y Censos de la Ciudad, el Norte de Buenos Aires tiene el valor más alto en ventas -US$178.212 para una unidad tipo de 60 m2- y en alquiler -al dólar a mediados de febrero, aproximadamente US$910 para una unidad de igual tamaño-.

Núñez también fue el barrio elegido para la concesionaria de DS Automobiles, que abrió sus puertas a fines del año pasado. La marca, perteneciente al grupo PSA junto a Peugeot y Citröen, planea inaugurar otro local en Pilar y, durante 2018, desembarcar en Mendoza, Tierra del Fuego, Rosario, Santa Fe y otra locación en la Ciudad de Buenos Aires, en Puerto Madero. “Apuntamos a encontrar inmuebles con no menos de 250 metros cuadrados y buena visibilidad desde el exterior, en zonas estratégicas donde se manifieste el mayor tránsito de personas en búsqueda de marcas premium. En Núñez, definimos la ubicación en avenida Del Libertador, una de las avenidas que congrega mayor cantidad de locales de este tipo”, explican desde la automovilística.

Otra compañía que apostó por la ubicación por “clusters” fue Peabody, que a fines del año pasado abrió su primer local propio en el Buenos Aires Design. Para poner en condiciones el espacio de 200 m2, realizó una inversión de $1 millón para remodelación. “Es un lugar apropiado por la propuesta de diseño que tiene, que está apuntada al hogar. También quisimos una ubicación donde hubiera circulación de un público ABC1, porque nuestros productos están por arriba del promedio de precios del rubro, así que entendíamos que teníamos que estar en el norte de la Capital”, explica Damián González, responsable de Marketing de Goldmund, grupo al que pertenece la marca.

En la Argentina, el ecommerce todavía tiene espacio por crecer y los locales comerciales, entonces, actúan como complemento con el canal digital y todavía no hay una situación de competencia entre los dos. “El consumidor argentino todavía necesita ir a ver el producto físicamente antes de comprarlo, y en el local, además, tenemos el diferencial del asesoramiento personalizado”, detalla González.

Por otro lado, los shoppings todavía tienen un papel preponderante: la Argentina tiene un ratio de 4,8 m2 de área bruta locativa por cada 100 habitantes comparada con Chile donde esa cifra sube a 17,9 m2 por cada 100 habitantes, según Colliers. Aseguran flujo de personas y, además, atraen marcas a los locales que están cerca pero que dan a la calle, como se ve en la Avenida Santa Fe a la altura del Alto Palermo.

Otra forma de hacerse notar es una estrategia agresiva de puntos de venta, y eso es lo que intenta Dunlop, la marca de neumáticos. La compañía llegó a 70 locales en 2017 y planea terminar este año con su sucursal número 100 en la Argentina. “La ubicación es muy federal en cuanto a la distribución en toda la Argentina. Nuestro equipo ejecutivo de ventas, junto a la gerencia comercial, van seleccionando las plazas más representativas dentro de cada localidad”, explica Mariano Pasteris, gerente de Marketing de la empresa.

Las ubicaciones que eligieron en 2017 fueron, por ejemplo, la Avenida Monroe en Villa Urquiza, la Avenida Balbín en Coghlan y Castro Barros en Almagro. “Son siempre avenidas comerciales donde el flujo de tráfico vehicular permite dar conocimiento del punto de venta”, detalla. Entre las oficinas, el depósito y el taller, los locales promedian los 500 m2 y la inversión que la marca realiza en cada uno puede llegar hasta los $ 6 millones. Según el último informe de alquileres y ventas del Gobierno de la Ciudad, que midió precios y metros ofertados en el tercer trimestre de 2017, la Comuna 12 pertenece a la zona “Oeste” y la 5, a la zona “Centro”, las dos áreas que concentraron el 50 por ciento de las unidades en las publicaciones de venta o alquiler de locales comerciales. “Los alquileres predominaron en el Oeste, siendo Villa Crespo el principal oferente de este tipo de publicaciones (13,7%), acorde al fuerte desarrollo comercial del barrio en los últimos años”, añade el documento. En el Oeste el alquiler mensual de un local promedio, de 130 m2, rondó los $24.700, mientras que en el Centro, el local promedio tiene 137 m2 y su alquiler cuesta unos $26.000.

Por Sofía Terrile, Lunes 16 de abril de 2018
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION

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Panamericana VS. Libertador

Oficinas. La demanda, la vacancia, las oportunidades, los proyectos, el potencial y la evolución de los precios de los submercados del Norte; ventajas y desventajas.

Una mezcla de practicidad y ubicación siempre juegan a la hora de buscar oficinas para una compañía. Más allá de la General Paz, en la zona Norte del Gran Buenos Aires, dos corredores se disputan el reinado: Panamericana y Libertador, que se extienden aproximadamente hasta la altura de Thames, a la altura de San Isidro. En el ring, se podría decir que uno gana por practicidad y otro por ubicación: los metros cuadrados de las oficinas son mayores y los precios son menores en las oficinas que dan a la autopista, pero la avenida logró un posicionamiento que da pelea por el acceso con el tren y la infraestructura y servicios de sus alrededores. En los últimos años, muchas empresas han instalado sus oficinas en la zona Norte ocupando ubicaciones que combinan la cercanía a la Ciudad Autónoma de Buenos Aires con los beneficios de estar fuera del centro. Ahora bien cuáles son los beneficios de cada corredor? ¿Qué buscan los empresarios que apuestan a la zona? ¿Cuáles son las tendencias en los nuevos desarrollos?

“El submercado Libertador fue el primero en desarrollarse y consolidarse gracias a la excelente accesibilidad y red de transporte. Luego con el pasar del tiempo, las empresas empezaron a ver en el corredor Panamericana la solución a sus crecientes necesidades de edificios con grandes superficies de planta y que difícilmente podrían desarrollarse sobre el sector Libertador”, explica Paula Maidana, broker de Cushman & Wakefield, y agrega: “Claramente, la ubicación juega un papel fundamental a la hora de determinar el precio, donde el corredor Libertador se sitúa por arriba de Panamericana en términos de transporte público, entorno y servicios a escala barrial. Si status se relaciona con valor por metro cuadrado, entonces podemos decir que Libertador se ubica un escalón por encima de Panamericana”.

De ese modo, detalla, las empresas suelen elegir un corredor u el otro por la escala de superficie requerida: las que buscan en el rango de los 500 a 1500 metros cuadrados se ubican en Libertador, y las que quieren 1500 metros cuadrados o más eligen ubicarse en Panamericana. Según un informe elaborado por Mercado Libre y Cushman & Wakefield, este último corredor fue el tercero en registrar más visitas online, por detrás de Puerto Madero y la zona de Catalinas en el centro porteño.

Sin embargo, apunta Pablo Papadópulos, gerente de la división de Oficinas de LJ. Ramos, el corredor sobre la autopista está “castigado por los servicios”, ya que no hay prestaciones urbanas cercanas, por lo que las compañías que se mudan allí deben pensar en ofrecer algunas facilidades, como comedor o kiosko, dentro del edificio. “Aunque el acceso en ambos casos es bueno, lo que cambia es la facilidad que da el tren Mitre en Avenida Libertador y el entorno -añade Gonzalo Meira, senior broker de Jones Lang LaSalle (JLL)-. Si una empresa se llegara a mudar a Panamericana, debería pensar un edificio con servicios adentro, porque la gente que trabaja ahí no sale de los complejos”.

Del Libertador, este es buscado por las empresas que demandan hasta 1500 metros cuadrados Fuente: LA NACION - Crédito: Fernando Massobrio

En cuanto a las diferencias entre los submercados de Panamericana y Libertador, Adrián Schwartz, Presidente de Noroc y Gamma Sudamericana, reconoce: “No creo que la gente prefiera Panamericana a Libertador, pero si necesita grandes superficies, no hay disponibles en Libertador. En Libertador las oficinas se alquilan más rápido y un poco más caras. En Panamericana es más largo el tiempo de vacancia, pero una vez que las empresas se instalan, se quedan mucho más tiempo”. Otra de las disimilitudes que se observan entre los dos corredores es que en Libertador hay muchos edificios multipropietarios.

Papadópulos ubica la vacancia de Panamericana entre un 10 y un 12 por ciento y la de Libertador en un 4 por ciento: “Es una vacancia que es técnicamente cero porque está repartida en varios edificios”, señala. También hay una diferencia en los valores de alquiler: el corredor Libertador está en el orden de los US$31 por metro cuadrado, y Panamericana está cercano a los US$25 por metro cuadrado, detalla Meira. “Los precios están en alza en ambos casos con una tendencia a la estabilidad, esto se debe a la falta de producto Clase A, especialmente en Libertador, por la falta de tierra”, analiza. “Hoy, si una compañía de 300 empleados quisiera mudarse a una nueva oficina, necesitaría aproximadamente 3000 metros cuadrados, y solo podría buscar en Panamericana, ya que en Libertador debería esperar a que avancen los proyectos”, añade. Detalla que en los próximos 24 meses ingresarán al mercado unos 179.000 metros cuadrados de oficinas, dos edificios sobre Libertador -uno al 700 y otro al 100, la segunda torre del Complejo Al Río- y cinco sobre Panamericana a la altura de Vicente López, dice.

Rafael Valera, broker de Cushman & Wakefield, da más detalles sobre lo que sucederá en cada corredor en el mediano plazo. En Panamericana se están construyendo 59.460 metros cuadrados de producto Clase A mientras que hay 65.880 en cartera esperando comenzar su desarrollo, asegura. Entre los principales desarrollos destaca Olivos Center (a la altura de San Lorenzo), Worko (a la altura de Pelliza) y Bureau Norte (a la altura de General Paz).

El nodo General Paz y Panamericana, dice Valera, es un centro importante de desarrollos: se están construyendo otros 55.360 metros cuadrados y hay 134.560 metros cuadrados más en proyecto. En el corredor Libertador también se concentran los desarrollos cerca de la General Paz. En ambos casos, eso sucede por cercanía con la Capital Federal, especialmente en el último corredor, que sigue el “ímpetu” de la zona de oficinas que comienza en Belgrano hacia el Norte. Domingo Speranza, director de Newmark Grubb Bacre, resalta que la cercanía a los centros urbanos y la ubicación hoy es “100 por ciento importante” por factores de retención de talento: “El buen acceso es clave porque los jóvenes demandan no tardar mucho tiempo en ir y venir del trabajo”, apunta.

Más accesibles. Los proyectos ubicados sobre la autopista se alquilan a US$25 por metro cuadrado Fuente: LA NACION - Crédito: Mauro Alfieri

El perfil de las compañías que prefieren cada zona es indistinto, dice Speranza, aunque es seguro que las empresas de servicios financieros no tienen interés en alejarse de la Ciudad de Buenos Aires. Las industriales que tienen plantas o centros de distribución en Garín, Pilar o camino a Rosario sí tienen una preferencia por el corredor Panamericana por una cuestión de facilidad de comunicación entre la administración y la producción.

En el caso del corredor Libertador en el Gran Buenos Aires, los proyectos también compiten contra aquellos ubicados en su contracara porteña. “Es más barata la Capital en impuestos, no así en renta”, señala Speranza. En la Provincia, se suman gravámenes como Ingresos Brutos y las tasas municipales que “representan entre un dólar y un dólar y medio más de alquiler”, dice el director de Newmark Grubb Bacre. Por otro lado, afirma que los precios de alquiler en el corredor porteño están entre los US$30 y los US$35, un tanto por encima de los del Conurbano. El ejecutivo recomienda prestar atención al desarrollo que hará la constructora Raghsa en el barrio de Núñez para ver cómo evolucionarán los mercados. ¿Y la rentabilidad entre ambos corredores de la zona norte de la provincia? Las fuentes consultadas coinciden en que Panamericana gana en ese aspecto. Valores más bajos de incidencia y mayor eficiencia por tamaños de planta más grandes son las claves del corredor que lo hacen más atractivo ante los ojos de los inversores. “El valor de entrada es bastante más barato, porque la tierra sobre Libertador está más cara porque hay más desarrollos residenciales, sobre todo a la altura de Vicente López”, agrega Speranza.

Lucila Siboldi Bengolea, supervisora de office management y real estate de MercadoLibre da la visión de una empresa: ” captamos gente de tecnología que pondera mucho más la calidad del lugar y los amenities que tengan a su alrededor. Tener metros disponibles ya construidos en el corredor Norte nos resuelve el problema del crecimiento. De los 20 000 metros cuadrados que tenemos proyectados para los próximos dos años, 13 000 van a estar en este corredor”.

Para el futuro, los especialistas coinciden en que Panamericana tiene más potencial que Libertador por la disponibilidad de tierra vacante. Para mejorar el entorno -su mayor debilidad- recomienda Meira, un buen paso sería incorporar servicios de hotelería cercanos: “Es un requerimiento de las multinacionales que hoy no se encuentra en esa zona”, señala.

Por Sofía Terrile, Lunes 9 de abril de 2018
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION

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Las nuevas reglas de juego que protegen la compra en pozo

Los desarrolladores están obligados a contratar un seguro de caución que, en el caso de que la obra se detenga, reembolsa el dinero invertido a quien adquirió una unidad en construcción.

Hoy quien compra un departamento desde el pozo está amparado. Es decir si la obra no se termina puede recuperar el dinero invertido hasta ese momento y obtener incluso un interés adicional. La obligatoridad que tienen las desarrolladores de contratar un seguro de caución rige desde que comenzó a regir el nuevo Código Civil y Comercial en agosto de 2015, pero la norma fue “letra muerta” hasta el 17 de octubre del año pasado cuando la Superintendencia de Seguros publicó la resolución que habilitó que la caución “calzara” con ese tipo de seguros.

Desde ese mes, quien compra una unidad en obra puede exigirle el seguro a quien lo vende. “Es obligatorio. De hecho el desarrollador que no lo contrata queda desamparado ante mora, es decir no puede ejecutar la unidad ante falta de pago”, afirma Damián Tabakman, rector de la Escuela de Negocios Real Estate.

“Los artículos 2070 a 2072 del Código son los que reglamentan la prehorizontalidad y los que establecen la obligación de contratar al seguro, inclusive la resolución de la Superintendencia de Seguros de la Nación que reglamenta la figura plantea un modelo de póliza de caución y se establece la devolución del dinero más un interés retributivo”, detalla el abogado especializado en real estate Mariano Esper, también profesor de la UBA, de la Universidad Notarial de la Argentina y de la Universidad Austral. Hasta que se sancionó el nuevo Código, los compradores estaban amparados por la ley 19.724 de prehorizontalidad sancionada en 1972 que regulaba los contratos desde que el inversor adquiría la unidad en el pozo o en construcción hasta que se constituía el reglamento de PH del edificio y el propietario escrituraba y la propiedad se inscribía en el registro. “Si bien el modelo protegía mucho más a los compradores que la nueva norma, en la Argentina no funcionó y prácticamente no se aplicaba porque obligaba a inscribir el boleto de compra en el Registro de la Propiedad y quedaban expuestos los montos”, explica el abogado. En el caso de los emprendimientos que son construidos baja la figura de fideicomisos, el fiduciario es el propietario del inmueble en el cual se desarrolla el edificio o emprendimiento y, por lo tanto, él también tiene que cumplir con la contratación del seguro a favor del comprador. La única excepción en materia de fideicomisos la ofrece el artículo 2072, que dice que no hay obligación de contratar seguro en las construcciones realizadas con financiamiento o fideicomiso de organismos oficiales -como por ejemplo el Procrear-o de entidades financieras.En estos casos, es clave que en el contrato del fideicomiso surja que el boleto de compra venta sea firmando por el ente financiador o fiduciario -es decir el organismo oficial o el banco-.

Hay que tener en cuenta que a diferencia de un seguro tradicional como por ejemplo el que asegura contra un siniestro de incendio, el de caución funciona como una especie de “crédito”. Es decir es un aval a la desarrolladora pero, en el caso de que no se terminara la obra, la compañía de seguros le pagará al comprador perjudicado pero luego le reclamará dinero al desarrollador. “Por eso no se busca a las aseguradoras más reconocidas sino que elegís por precio”, confiesa un constructor.

Respaldo legal, la norma fue establecida por el Código Civil y Comercial que rige desde 2015 Crédito: Shutterstock

Otro punto que incentiva a que los desarrolladores contraten el seguro es que los bancos que ofrecen los créditos intermedios -los que toman los desarrolladores para la construcción de la obra- los requieren como condición obligatoria durante el proceso de aprobación. Este es uno de los principales dilemas que genera algunas dudas sobre la posibilidad de que la mayoría de los desarrolladores lo contraten.

Cuando un constructor decide arrancar una obra y pide un crédito al banco, el aval suele ser la hipoteca del terreno en el que se construye el emprendimiento. “Son pocos los players que tienen espaldas para presentar otras garantías”, confiesa una fuente. La obligación de contratar un seguro profundiza el proceso de depuración de las empresas sin papeles en regla, iniciado desde la irrupción de los créditos hipotecarios.

El tema toma aún más relevancia si se tiene en cuenta que el costo del servicio también depende de las espaldas de la desarrolladora. “Cuánto más respaldo, más bajo es el costo del servicio”, explica Sebastian Sommer, CEO de CasasArg, el hombre que cerró el primer fondo cerrado de inversión aprobado por la Comisión Nacional de Valores que permitía blanquear dinero sin multa sobre fines de 2016. En esa ocasión recogió US$30 millones que se destinarán a la construcción de Prima, un emprendimiento de US$50 millones de inversión ubicado en el barrio de Caballito con foco en la clase media en la que el valor del metro cuadrado ronda los US$2700 -para el que ya contrató el servicio-.

La contratación masiva, es un reto que plantean los altos avales que se exigen Crédito: Shutterstock

“El seguro en sí no es malo pero no sé cuan extensible puede hacerse al resto del mercado. Definitivamente es una burocracia y un sobrecosto en un contexto en el que necesitamos bajarlos”, es contundente Carlos Spina, director Comercial de Argencons que también contrató el seguro para Distrito Quartier Puerto Retiro, un proyecto mixto con más de 115.000 metros cuadrados de obra, US$240 millones de inversión y 500 unidades en el que el metro cuadrado de pozo parte desde los US$3700. “Quien tiene un presupuesto de US$160.000 puede comprar una unidad”, agrega. Este proyecto será uno de los beneficiados por efecto que generará sobre el mercado la finalización de la construcción del Paseo del Bajo, la obra de infraestructura de US$650 millones de inversión que modificará el perfil de la avenida Madero, dado que el tránsito de carga pasará por otro nivel. Se trata de una vía de 7,1 kilómetros que conectará las autopistas Buenos Aires-La Plata e Illia e incluirá una autopista y carriles rápidos, con más cruces peatonales para solucionar el problema de tránsito. De todas formas, Spina adelanta en el algún momento los seguros se van a extender al resto del mercado con diferente impacto para la estructura financiera de los proyectos. “Definitivamente los que acrediten mayor solvencia y menos incertidumbre pagarán menos por el servicio. Por otro lado, quienes tengan mejor encuadrado el emprendimiento contarán no sólo con una ventaja competitiva del lado de los costos sino también como parte de una señal de calidad”, explica.

El impacto en los precios es otra preocupación del mercado porque en la mayoría de los casos se traslada. “Igual pega poco”, aclara Tabakman. La incidencia para el desarrollador ronda 1 y 2 por ciento y en algunos casos incluso menos de la suma asegurada. Es decir del anticipo que se paga durante la obra que, en general, no es el precio total del departamento. Es que en el contexto actual con mayor cantidad de compradores finales que toman crédito, la mayoría paga sólo un porcentaje -que puede alcanzar hasta el 40 por ciento de la unidad durante la obra-. Cuando no había crédito en cambio, los inversores solían pagar toda la unidad mientras se construía. “Por eso cuando uno pondera, en muchos casos termina siendo 0,4 por ciento del valor total del departamento. Es un costo agregado pero no es relevante”, detalla Gustavo Llambias, Socio Real Estate Developers SA y agrega: “es un sobrecosto para quien no lo contempló cuando armó el negocio. En nuestro caso, lo consideramos en la estructura financiera porque sabíamos que era una cuestión de tiempo y que se implementaría”, explica el desarrollador que contrató el servicio para Lope de Vega In, el proyecto de una inversión total de US$60 millones, que construye a pocas cuadras del cruce de esa avenida y Juan B. Justo en donde el metro cuadrado promedia los US$2800 (alrededor de US$2500 UVA). “Bien utilizado termina convirtiéndose en una herramienta comercial. Explicarle al cliente que el dinero que invierte está garantizado es una señal de confianza que incentiva la compra”, finaliza mirando el vaso medio lleno el desarrollador.

Por Carla Quiroga, Sábado 14 de abril de 2018
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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Palermo Sensible: la opción accesible para los amantes del barrio

Dos plazas, calles arboladas, la conectividad, la oferta comercial y el encanto del boulevard Charcas atraen al segmento que no puede acceder a las locaciones premium.

En el vértice del barrio, entre la vorágine cool de Palermo Soho y el señoral Palermo Botánico, renace empujado por los desarrollos inmobiliarios Palermo Sensible o Villa Freud, un área que debe su nombre a la cantidad de psicólogos que desde mediados de los sesenta establecieron allí sus consultorios, así como las librerías especializadas que se abrieron y hasta bares cuyos nombres aludían a la disciplina.

A fines de los ochenta los profesionales comenzaron a esparcirse por toda la ciudad o ingresaron en los hospitales al tiempo que todo porteño a la moda peregrinaba hacia la zona Norte del barrio. Aunque la mística freudiana hoy sea apenas un recuerdo -en 2006 un legislador quiso sin éxito renombrar dos cuadras de la calle Mansilla Sigmund Freud- la zona recibe en la actualidad nuevos vecinos que llegan atraídos por las construcciones que se repiten en cada manzana con unidades que van desde los monoambientes hasta los cuatro ambientes. Oferta que arranca con precios desde los US$3000 el metro cuadrado, que aumentan al menos 10 por ciento por año dependiendo el tipo de emprendimiento.

Ubicado entre las avenidas Scalabrini Ortiz, Santa Fe, Coronel Díaz y la calle Honduras, el corredor se destaca por la convivencia armónica de casas bajas, edificios de larga data y nuevos desarrollos con amenities y hasta características sustentables. Dos plazas, calles arboladas, la cercanía a las líneas de subte D y B, una decena de líneas de colectivos que la atraviesan y el encanto del boulevard Charcas hacen de la zona una de las más buscadas por el segmento que apunta a la tranquilidad, comodidad y distinción, pero no puede acceder a las locaciones premium.”Los drivers del área son la conectividad, además de la oferta de medios de transporte: las arterias permiten una salida rápida de la Capital Federal. La zona es un cheque al portador para el inversor, es un área de productos muy líquidos y buscados por la demanda del interior”, afirmó Alejandro Schuff, director de Soldati Propiedades. La compañía comercializa Om Botánico, el edificio desarrollado por Northbaires ubicado en Araoz y Santa Fe -cruzando esta avenida- con unidades que van desde uno hasta cinco ambientes, que se entregará en octubre de 2020, en el que el valor del metro cuadrado promedia los US$3000 y los tickets parten desde los US$145.000 con la posibilidad de financiarlos. “Es una zona consolidada principalmente por la ubicación. Está muy construida, hay mucho edificio hecho y estás cerca del foco del shopping. En los últimos años el límite se fue corriendo a la avenida Córdoba”, agregó Hernán Siwacki al frente de la comercializadora Capital Brokers Propiedades. En la actualidad, Capital Brokers tiene dos proyectos para entrega inmediata y tres en ejecución para adquirir de pozo. Esta última modalidad se comercializa desde US$2700, el metro cuadrado bajo dos tipos de formas de pago al costo: ajustable de acuerdo al índice de construcción que elabora la Cámara Argentina de la Construcción (CAC) o según costo real, más incierto y que requiere de la confianza de los compradores en el desarrollador y una buena administración del proyecto.

En el edificio ubicado en Honduras al 3800 se pueden conseguir unidades listas para habitar de tres y cuatro ambientes desde US$237.000. Los tamaños oscilan entre los 57 y 70 metros cuadrados o pisos de 135 metros cuadrados. También para entrega inmediata, en la esquina de Güemes 3800 -beneficiado por la iluminación natural que le brinda la orientación externa de la construcción-, el edificio de nueve pisos con gimnasio, jacuzzi, solárium, SUM con office y parrilla tiene disponibles unidades de uno y dos ambientes, de entre 35 y 50 metros cuadrados de superficie, desde US$125.000.

Avenida Coronel Díaz, un eje emblemático de la zona Crédito: Daniel Jayo

Para entregar en 2019, hay tres opciones en Mansilla al 3900, Güemes 3700 y Julián Álvarez 2300. En el primer caso se trata de un edificio de nueve pisos con unidades de uno y dos ambientes de entre 27 y 57 metros cuadrados. Se comercializan desde US$83.300. El segundo desarrollo ofrece monoambientes y departamentos de dos ambientes de entre 27 y 35 metros cuadrados a partir de US$77.000 dólares, se pueden abonar mediante un 50 por ciento al momento de firmar el boleto y el saldo en 24 cuotas ajustables por el índice CAC. En tanto, el edifico de Julián Álvarez es un proyecto lanzado bajo la figura de fideicomiso al costo. Consta de diez pisos con unidades de uno y dos ambientes de entre 37 y 59 metros. Las viviendas tienen un precio base de US$99.300. Siwacki destacó que, si bien no se trata de zona ABC1 enfocada en la avenida Libertador, “es el primer corredor que le sigue a la ubicación premium. El que desea una propiedad por Palermo o Barrio Norte te va a buscar cerca de esta zona. La avenida Santa Fe divide porque hacia el río es un poco más caro”.

Entre los puntos a destacar del área figura el boulevard Charcas, que se extiende entre la avenida Coronel Díaz y la calle Jerónimo Salguero, donde desemboca en la Plaza Güemes con la característica Basílica del Espíritu Santo en uno de sus laterales. En menos de 10 kilómetros cuadrados Palermo, Sensible alberga dos espacios verdes y cuatro templos, dos dedicados al culto católico, uno al armenio y otro al ortodoxo ruso.

En las cuatro cuadras que ocupa el boulevard, casi como un oasis que se abre desde la bulliciosa Santa Fe, crece un polo gastronómico donde se puede disfrutar de las anchas veredas, el frondoso arbolado y algunas esculturas. El toque ecológico llegó a principios de los noventa gracias a un grupo de intelectuales y artistas que comenzaron a plantar los primeros árboles en el lugar. La tranquilidad y el encanto de esta calle se traducen en la revalorización del valor del metro cuadrado.

De acuerdo a un relevamiento realizado por el sitio de búsqueda de inmuebles Properati sobre el boulevard hay actualmente 22 departamentos a la venta con un precio promedio US$3816 el metro cuadrado. En cambio, si se busca una propiedad en un radio de 500 metros, la cifra trepa a 388 unidades disponibles con un valor promedio de US$3439 por metro cuadrado.

Cynthia Edenburg, gerenta de ventas del sitio, sostuvo que no es casual esa diferencia de precio ya que los bulevares les dan un toque distintivo a las propiedades. “Por un lado, la cuestión estética es muy importante; es una calle linda para vivir, que además realza las vistas de los departamentos que dan a la calle. Por otro lado, es un espacio verde justo bajo de la casa. No es un parque, pero es muy valorado por los vecinos”, afirmó. “Además, este tipo de calles suelen ofrecer variedad de comercios, generalmente gastronómicos, muy a tono con lo que la gente busca al mudarse a una zona tranquila y verde”, agregó.

Por su parte, desde el ministerio de Ambiente y Espacio Público y la secretaría de Transporte porteña detallaron que en los últimos años se construyeron cuatro ciclovías en Palermo Sensible, se emplazó el mismo número de estaciones de Ecobici y se realizaron dos intervenciones peatonales -en la avenida Coronel Díaz y Honduras, y en el eje Gascón en Honduras, El Salvador, Costa Rica y Aráoz- con el objetivo de innovar en el diseño de los cruces de las calles al incorporar elementos del traffic calming -estrechamientos de calzada, rotondas, macetas, pequeños desvíos, isletas- y reducir así la velocidad de los vehículos e incrementar la seguridad para peatones y ciclistas.

Una zona sobreconstruida, de todas formas, hay oferta nueva Fuente: LA NACION - Crédito: Daniel Jayo

Inversión para vivir

“Hay una tendencia que se viene sumando: apuntar al nuevo consumidor que es el que va a vivir, el que realmente lo va a usar. Por eso se está buscando optimizar los proyectos para hacer departamentos más grandes”, indicó Siwacki de Capital Brokers.

La inmobiliaria Migliorisi comercializa el emprendimiento ubicado sobre la calle Julián Álvarez al 2200. El departamento posee unidades de uno, dos y tres ambientes y dúplex. “Esta tan armado y tan completo que está pensado para el que necesita tener espacio y vivir cómodo”, detalló Diego Migliorisi, al frente del negocio.

También comercializan edificios con unidades de uno y dos ambientes como el ubicado en la avenida Scalabrini Ortiz al 2000, a tres cuadras de Santa Fe, con entrega en 2020. Este emprendimiento se caracteriza por el revestido en ladrillo de su exterior y los balcones de cada vivienda, que establecen un juego rítmico a medida que se mira hacia arriba. Como bonus, desde el SUM se tiene una vista panorámica del Parque Thays.

En los últimos años, evaluó Migliorisi, se incrementaron los compradores que provienen del interior y los extranjeros que diversifican sus carteras de inversión con bienes raíces argentinos, especialmente en los barrios de Palermo y Recoleta. Otra tendencia que destacó fue el desembarco de los edificios con características sustentables como dispositivos para reciclar el agua de lluvia, huertas en las unidades y paneles solares. “Si bien no representa un ahorro total de energía, suma en la factura”, concluyó.

Por Ana Orfano, Sábado 7 de abril de 2018
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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Los locales gastronómicos apelan al arte

A través de murales, esculturas y espacios decorados por artistas, las propuestas buscan crear climas y potenciar los sentidos de los comensales; cuáles son las tendencias; los casos.

En un mundo en el que los estímulos se multiplican, las tendencias inclinan a los usuarios a demandar experiencias con un plus diferente. Además de propuestas de sabores y aromas originales, hoy los locales gastronómicos encuentran en el arte y la arquitectura grandes aliados para potenciar los sentidos.

En Palermo, la pizzería Hell’s apunta a transportar al estilo de las calles neoyorquinas. Su novedoso concepto de pizza por “slice”, en sabrosas porciones acompañadas con cervezas artesanales y sidra tirada, se complementa con un entorno cuidado al detalle. La ambientación de su local de la calle Humboldt al 1654 recrea una atmósfera callejera: llamativos graffitis, luces de neón, pisos de cemento alisado, paredes de ladrillo a la vista y cielo raso de hormigón de donde cuelgan lámparas de estilo industrial son algunos de los protagonistas.

Las expresiones de street art hacen la diferencia en un espacio donde conviven la mascota del local -“Miss Hell´s Pizza Pepperoni XL”-, una escultura con forma de pizza de pepperoni con piernas -una genialidad creada por la artista Camila Valdez-, y paredes de coloridos dibujos y graffitis del reconocido artista plástico Augusto Turallas, más conocido por su seudónimo, Falopapas.

Leandro Gallo, del estudio AD+ Arquitectos – a cargo del diseño del local- detalla que trabajó con la identidad del Soho neoyorquino, pero también con un anclaje en Buenos Aires. “En general, en un lugar de pizzas se piensa la barra como lugar central y se la suele sobrecargar. Lo mismo sucede con la marquesina. Nosotros trabajamos de manera más neutra estos espacios y buscamos correr el foco. La idea fue abrir el panorama y generar otros climas. Para esto, los murales y el arte urbano son indispensables a la hora de descentrar y permitir un recorrido visual más amplio. Se trató de llevar la ciudad con su arte callejero adentro del local”, explica la estrategia. El resultado es una sucesión de microclimas muy interesante.

También en Palermo -en la esquina de Gorriti y Lavalleja- la imponente fachada de Desarmadero deja en claro que el arte es bienvenido. El emprendimiento creado por Carolina Ochoa junto a sus socios Diego Ibargaray y Eduardo Pérez conquista con un menú que incluye una selección de cervezas artesanales y sabores de tapas calientes, sándwiches y papas.

La obra-puerta, creada por el artista plástico y muralista Alfredo Segatori marca la identidad del espacio: el rostro de un viejo, “El Viejo del Desarmadero Trash”, ya se convirtió en un sello del local. Se trata de una escultura realizada con recortes de metales reciclados que capta una expresión perfecta e invita a ir por más. “Se puede hacer arte con cualquier cosa. Trabajar con materiales reciclados está bueno, porque además es divertido restringirse en los soportes”, confiesa el artista, quien trabaja con durmientes en desuso, plásticos y otros materiales que abren su imaginación.

En Recoleta Buller apela al arte para diferenciar climas

Además de la llamativa escultura-puerta, Alfredo Segatori estuvo a cargo del arte y ambientación del local junto a la artista Paula Pons, quien diseñó un mobiliario que incluye mesas de madera altas y bajas que emulan el espíritu de las mesas de obra y banquetas y sillas tolix, además de una gran puerta ventana con vidrios repartidos en colores que brinda un juego de tonalidades. Los murales y dibujos de Segatori, como la cara del viejo, que se replica en el interior, acompañan el recorrido hasta la terraza, donde esperan un llamativo jardín vertical y una canchera Van Volkswagen antigua que hace las veces de beer truck.

Para Shanti Aboitiz, la tradición familiar y la historia de sus padres, abuelos y tatarabuelos se convirtió en inspiración ineludible a la hora de crear Lekeitio -nombrado así en honor al pueblo natal de su tatarabuelo-. Los sabores de los platos que se ofrecen en el local de Chacarita -en Santos Dumont al 4000- son una reversión de la cocina vasca con influencia filipina -que también forma parte de sus orígenes- adaptada a los productos locales con ingredientes principalmente de mar, pescados y mariscos, pero también carnes y opciones vegetarianas.

El marco para esas delicias fue cuidadosamente elaborado. La arquitecta Cynthia Ataefe trabajó junto a Aboitiz en un diseño que apuntó a tomar la funcionalidad de los tradicionales bodegones y bares de pinchos vascos, con una atractiva barra, y le aportó elementos modernos en madera, cemento y hierro forjado. Las fotos y recuerdos familiares colgados en las paredes aportaron calidez al espacio, y enseguida se sumaron cuadros y murales que hoy configuran un paisaje perfecto.

Shanti confiesa que desde la adolescencia, su hobby es pintar. A la hora de darle vida a Lekeitio, se preguntó si sus dos amores -la cocina y el arte- podían combinarse. Tímidamente comenzó colgando obras de su colección personal de artistas como Nicolás Guardiola y Alico Roviralta, regalos de amigos y artistas allegados que llegaban a sus manos, y poco a poco se fueron sumando cuadros pintados por él y otros miembros del equipo del local. “La presencia del arte se dio de manera orgánica. Tiene que ver con el amor y el compromiso que le ponemos al lugar y es algo que la gente disfruta, porque suma al recorrido y el entorno”, cuenta. De esa pasión nació también el mural que se animó a pintar junto con Mike Daly, camarero y artista plástico de Lekeitio, para llenar de color el patio, en el que se luce junto al verde de las plantas.

Otro modo de rendir homenaje a la tradición familiar es el que eligió Lucas Villalba, al frente de Moshu, el local recientemente inaugurado en el barrio de Saavedra, en Moldes y García del Río. Con una estética rústico-industrial, esta cafetería y pastelería conquista con delicias dulces y saladas. Los bohemios y amantes del arte disfrutan especialmente los detalles de la decoración: sillas Thonet original y antiguos mesones de pinotea se mezclan con muebles y objetos heredados de su padre, Santos Atilio Villalba, quien restauró muebles antiguos por más de 40 años, entre los que destacan, por ejemplo, una mesa carpintera de época. Detalles artie, para una propuesta única.

Por iniciativa de un cliente artista, conocido como Tekaz propuso expresarse en las paredes del local

El boom de las cervecerías

Cada vez más en boga, las cervecerías artesanales definen una identidad propia, y el arte urbano es parte fundamental. Martín Gianella, uno de los socios creadores de El Galpón de Tacuara, con locales en Palermo y San Fernando, y en pleno proceso de expansión, cuenta que el arte llegó de manera natural cuando uno de sus clientes habituales del local de San Fernando, el artista Gerónimo Gregorini -más conocido como Tekaz- les propuso expresarse en sus paredes.

La unión fue tan potente que luego se replicó en el local de Palermo, situado en Malabia 1574. “Para nosotros, la cerveza artesanal, a diferencia de la industrial, tiene algo creativo, original, que cuenta una historia a través de una fusión de sabores. Le dijimos a Tekaz que queríamos expresar ese proceso creativo de la cerveza, y surgieron murales muy interesantes”, cuenta Gianella y destaca la importancia de que el arte no quede solamente encerrado en los museos y salga a las calles. El nuevo boom de las cervecerías, afirma, puede ser una buena plataforma de fomento a los artistas locales. Desde El Galpón, también apostaron fuerte al arte en el diseño de sus latas de cerveza, en las que destacan los dibujos.

En la cervecería Growlers se toman muy en serio el maridaje entre cervezas y arte. Los socios de esta marca, que recientemente sumó a su local de Palermo uno nuevo en Caballito, son todos apasionados sommeliers cerveceros. Con la misma dedicación que seleccionan variedades de cerveza y maridajes en su menú, encontraron un estilo propio para cada local.

En Palermo, la esquina que se abre a la vereda como un enorme patio ya es un clásico del barrio. Su nuevo local en Caballito -sobre la calle Doblas al 857- es mucho más amplio que el primero. Suma variedades de cerveza y juega con diferentes ambientaciones en las que el arte es una constante. Desde la entrada, un alegre mural recibe a los visitantes. Abajo, el local cuenta con decks para sentarse en un plan callejero y distendido sin salir del local. En el primer piso, las mesas de madera de diferentes tamaños -para una cita de a dos, o comunitarias- generan un clima de relax.

La pizza inspira Hell´s, en Palermo, transporta a Nueva York

El patio trasero, la gran estrella del espacio, invita a disfrutar en medio de guirnaldas de luces, plantas frondosas y dibujos coloridos que parecen multiplicar la naturaleza y su vitalidad. “Nos parecía interesante que el arte se metiera en la propuesta porque genera un descanso y un placer visual. Está presente en la escalera, en el patio y en diferentes espacios, y cada expresión tiene su estilo propio. Nosotros no buscábamos que los dibujos hablaran de cerveza, sino que cada uno encontrara su propia identidad”, cuenta Diego Argañaraz, uno de los socios del emprendimiento.

El arte puede servir también para abrir el juego y generar climas diversos. Así lo entienden, por ejemplo, en la cervecería Buller -en Junín y Vicente López- parada casi obligada para los amantes de esta bebida en el horario after office del barrio de Recoleta. Con un local amplio, Adrián Merino, uno de los socios, señala que se crearon estilos ligeramente diferenciados: la planta baja cuenta con una ambientación clásica cervecera, mientras que el segundo piso y la terraza proponen un clima más descontracturado. El arte, afirma, aporta mucho a esa transición.

Los socios de Buller comenzaron por incluir graffitis en la escalera, y convocaron a diferentes artistas callejeros para que aporten sus colores y diseños. El proceso fue tan enriquecedor, que decidieron sumar más color y arte en otros espacios como el patio, en los que se puede ver el mural de Big Poppa del artista Gerdi Harapos, o los colores de Panco Sassano. “El arte urbano invita a compartir y multiplicar. Mucha gente que viene saca fotos y las comparte en redes, generando una apertura. Es algo que convoca mucho desde lo estético”, sostiene Merino, contento con la decisión.

Las hamburgueserías

La hamburguesería Deltoro -con tres locales en el centro- también apuesta al arte. Su tercer local, recientemente inaugurado en San Telmo, en el histórico Palacio Raggio, en Bolívar y Moreno, mantiene el característico estilo industrial de la marca que se evidencia en el predominio de ladrillos, cañerías y vigas expuestas, elementos en madera y colores gris, negro y rojo. El arte dice presente de la mano de coloridos graffitis a cargo de “Falopapas”, que se suman a un enorme mural del toro icónico de la marca.

Pedro Bello Arias, uno de los socios del proyecto, cuenta que para el diseño trabajaron, como en los locales anteriores, junto al estudio Bongo, y como en cada apertura, tuvieron en cuenta las tendencias de diseño a nivel mundial. “El arte urbano aportó mucho color y estilo, generando un contraste entre lo rústico del espacio, que pertenece al emblemático Palacio Raggio, con sus columnas imponentes y su techo de bovedilla, y las nuevas tendencias”, explica Bello Arias.

Por Gabriela Koolen, Lunes 2 de abril de 2018
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION