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Florida se reconvierte

Afectadas por el e-commerce, las cadenas de electrodomésticos emigran del corredor y se multiplican los locales con frentes chicos; la revitalización del centro porteño genera buenas expectativas.

En el siglo XIX fue refugio de los aristócratas porteños. En la primera mitad del siglo XX, emblema del comercio en Buenos Aires con la presencia de insignias a nivel global como la tienda Harrods. En la actualidad, una peatonal ecléctica que en 2017 tuvo nueve locales importantes vacíos, según Domingo Speranza, director de Newmark Grubb Bacre.

La calle Florida, uno de los íconos de la capital argentina, tuvo su tiro de gracia con las recesiones en la Argentina y Brasil. El corredor comercial fue castigado por la caída del consumo local y turístico. El escenario, dicen los expertos, es similar al de la crisis de 2002, por la cantidad de carteles de inmobiliarias que asoman en las fachadas y el tiempo que tardan en quitarse.

La realidad es que los números de consumo no acompañan. De acuerdo con un relevamiento de la consultora Kantar Worldpanel, en el último mes de 2017 las ventas de los productos de la canasta básica cerraron en línea con las de diciembre de 2016 y, de esta manera, el año cerró con una baja del uno por ciento. El dato es especialmente negativo si se tiene en cuenta que la comparación se hace contra un año que ya había sido muy flojo, como 2016. Y el guarismo negativo no tardó en hacerse notar en Florida.

El sector inmobiliario divide a la calle en dos sectores marcados: el que va desde Plaza San Martín hasta Corrientes y el que sigue hasta Avenida de Mayo. El primero atrae turistas; el segundo, oficinistas. Ninguno de los dos se salvó. “La zona sufrió una crisis hace un año y medio que afectó primero a las tiendas de electrodomésticos y luego a las de indumentaria”, detalla Miguel Greham, director de División Locales de L. J. Ramos.

La rotación de comercios en Florida alcanzó un 9,6 por ciento en el primer semestre de 2017, explica un informe de Colliers, y la superficiedisponible de locales en los principales corredores comerciales de la ciudad de Buenos Aires disminuyó 9,41 por ciento respecto del mismo período del año anterior. En los locales que quedan, dice Greham, hay situaciones tambaleantes: “En muchos casos había acuerdos para que el propietario le perdone al inquilino los aumentos, pero si había otros candidatos, los locatarios debían irse”, señala.

“Hoy el alquiler está accesible -agrega-. Hay momentos en los que se pone inaccesible para algunos rubros y a los locales que tienen tickets bajos les cuesta pagar”. Por otro lado, detalla Alejandro Schiaffino, responsable de la División Locales de Adrián Mercado, Florida es el segundo corredor en costos por metro cuadrado después de la Avenida Alvear, lo que hace que las empresas en momentos de bajo consumo busquen alternativas de menor costo.

Colliers realizó otro estudio en el que comparó los precios promedio de alquiler en las principales zonas comerciales de América latina. La avenida Presidente Masaryk, en la ciudad de México, lidera la tabla con US$ 90 por metro cuadrado y un aumento del 37,9 por ciento en el primer semestre de 2017 contra el mismo periodo del año anterior. Florida, en cambio, ronda los US$ 63 con un retroceso del 5,2 por ciento con respecto al primer semestre de 2016 y lejos de los US$ 77 de 2014. De acuerdo con el estudio, el corredor céntrico de la ciudad de Buenos Aires solo es superado por Rivadavia y Acoyte, en Caballito, donde los alquileres rondan los US$ 64 por metro cuadrado.

Más allá de los números, para Speranza, de Newmark Grubb Bacre, hay tendencias de fondo que obligarán a la calle Florida a reconvertirse. Primero, un recambio de los locales de los electrodomésticos a indumentaria por el crecimiento de las ventas por e-commerce para las grandes cadenas del primer rubro. Luego, una metamorfosis del turismo: “El tramo de Plaza San Martín a Córdoba, el que es el más elegante, sufrió un impacto negativo por menor cantidad de turistas que, además, gastan menos”, expresa.

Afectadas por el e-commerce, las cadenas de electrodomésticos emigran del corredor y se multiplican los locales con frentes chicos; la revitalización del centro porteño genera buenas expectativas Crédito: Patricio Pidal/AFV

La zona donde se mueven los oficinistas locales, que comienza en la avenida Corrientes, también vio una transformación en el público: “Las oficinas cambiaron el perfil por lo generacional. Hoy los usos y costumbres son mucho más casuales: las personas no necesitan ir a peinarse antes de entrar a trabajar, lo que hizo que muchas grandes peluquerías se fueran, por ejemplo”, resalta. Por último, dice Speranza, la calle se volvió “un poco hostil de noche”, lo que hace que muchos turistas no se sientan del todo cómodos. No obstante, no todo está perdido:”Florida tiene una enorme marca en el extranjero y eso no se perdió. Si se arreglan temas de seguridad y se aggiornan los locales va a andar bien”, opina.

Otro desafío del corredor son los espacios que quedan perdidos en la transición de esas tendencias de fondo. Las principales perdedoras del cambio generacional son las galerías, aplastadas por los centros comerciales. “No hay mucho tránsito dentro deellas y en la zona hay cuatro o cinco. Además, hay un local de Harrods de casi 50.000 metros cuadrados que está desocupado hace 20 años y que está impecable por dentro. Es un enorme valor patrimonial que podría revitalizar la zona de una manera espectacular”, asegura Speranza. La ex tienda Harrods tiene ocho niveles y dos subsuelos y está desocupado desde 1998. El edificio está a la venta y las ofertas se reciben en la sede en Londres deGoldman Sachs. El misterio de la vacancia del edificio, que podría ser sede de una gran tienda departamental, está relacionado con los precios que se piden por la venta: expertos del sector inmobiliario afirman que ese valor trepa hasta los US$ 300 millones.

Mientras tanto, la tendencia de los flagship stores, las tiendas “insignia” o más representativas de una marca, requiere de varios metros cuadrados para poder desplegarse en la ciudad de Buenos Aires. Marcelo Zuliani, director comercial de Colliers, relata que hace algunos años se acercó la tienda de electrodomésticos francesa Fnac, pero que desistió porque quería tomar 12.000 metros cuadrados y no había un edificio disponible de ese tamaño.Greham detalla que hay tres modelos principales: los locales chicos, que van desde los 100 hasta los 150 metros cuadrados; los medianos, de alrededor de 300 metros cuadrados y los grandes, que llegan hasta los 2000 metros cuadrados. El director de División Locales de L. J. Ramos asegura que en los últimos años se multiplicaron los locales con frentes chicos, de unos tres metros cuadrados, y que lo recomendable para que haya marcas de mayor nivel es que sean de cinco a siete metros cuadrados.

Para revitalizar la zona, opina Zuliani, hay que pensar en que las marcas que podrían hacer que Florida sea nuevamente un polo comercial necesitan muchos metros cuadrados para poder estar en un solo inmueble. A diferencia de lo que ocurre con otros corredores del continente, donde hay marcas de lujo como Gucci o Prada, el director comercial de Colliers proyecta que las candidatas para Buenos Aires podrían ser las marcasfast fashion como H&M y Forever 21.

Para eso, hay trabajo para hacer. Los ejecutivos aseguran que la peatonalización del Microcentro ayudó a que Florida tuviera un mayor tránsito de potenciales clientes, pero que aún restan cuestiones de seguridad y limpieza para mejorar. Speranza propone que, más allá de las obras del Gobierno de la Ciudad, se puedan formar “distritos de mejora de negocio”, alianzas público-privadas para mejorar áreas de una metrópolis, como sucede en ciudades como Nueva York o Londres. “Por ejemplo, Regent Street en Londres es de la corona británica y está administrada por una empresa que maneja licitaciones de locales, hace campañas de marketing y paga seguridad para que cuide la zona. Eso es lo que le hace falta a Florida: gestión sobre la calle”, opina. Añade que la calle podría resurgir con la revitalización del centro porteño, otra de las posibles tendencias de largo plazo en el sector inmobiliario: “Si logran que se empiece a mezclar vivienda con oficinas y que la gente vuelva a vivir al centro, se puede esperar mucho cambio en la zona”, dice. Schiaffino calcula que la rotación y la mudanza de marcas y compañías de renombre continuará hasta mediados de 2018. Mientras tanto, Greham nota pequeños cambios: “Vemos otro estado de ánimo. Las empresas que se instalan tienen ganas de ponerles más plata a los locales, convertirlos en algo mejor. El año pasado los dejaban tal cual estaban, y hoy las marcas están apostando a un crecimiento del consumo que también se demuestra en la cantidad de consultas que recibimos”, concluye.

Por Sofía Terrile, Lunes 12 de febrero de 2018
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION

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Casas que rompen los moldes

La influencia de los millennials, una generación con un concepto de estética más disruptivo, está cambiando el paradigma de la arquitectura tradicional; las últimas tendencias

Existe la posibilidad de hacer una arquitectura de autor? Animarse a proyectos originales es toda una jugada en un mercado aún muy conservador. “Hoy hay mucha innovación en relación a tecnologías y nuevas apps, pero cuando se trata de vivienda, seguimos pensando en las típicas casitas con techo de tejas. A la gente le cuesta asimilar las nuevas ideas, y hasta que no lo ve terminado no sabe si le gusta o no, pero simplemente por una cuestión de prejuicios o preconceptos”, analiza el arquitecto Víctor Zabala, al frente del estudio homónimo que se animó a desarrollar la casa de sus sueños. “Z01” es el nombre de su nuevo proyecto: una casa en un barrio cerrado de Pilar en la que trabaja con total libertad, ya que no nació del pedido de un cliente, sino de su propia iniciativa. Para lograr llevar a cabo la iniciativa debió encontrar alternativas de financiamiento que reemplacen al tradicional cliente inversor.

Así, recurrió a un sistema de crowdfunding inmobiliario, por medio de la estructura legal del fideicomiso, que permite a diversos inversores aportar capital para la construcción, a cambio de un porcentual de participación en el proyecto. Una vez terminada, la casa se venderá y cada inversor tendrá su porcentaje. Zabala señala que el hecho de no tener un cliente definido permite abrir la imaginación y crear diseños novedosos y originales que se adapten a las necesidades de los usuarios.

“Trabajo con un programa convencional pensando en una familia, con tres dormitorios y todas las necesidades que suelen plantear los clientes en barrios cerrados. Al no tener un cliente concreto pude experimentar, y jugué por ejemplo con los espacios, con una división entre la parte social y la parte más íntima de la casa. La planta alta sería el área más operativa, mientras que en la planta baja estarán los “amenities”: la piscina, la galería, un garaje que se convierte en salón de juegos, y también un cuarto en suite, como un mini-departamento para recibir visitas. La decisión conceptual de elevar la vivienda al primer nivel permitió ganar en todos sus espacios visuales largas, casi interminables, a la altura de la copa de los árboles. A través de los grandes ventanales de cada ambiente se pierden los límites visuales entre el interior y el exterior. Siempre tuve la idea de hacer una casa frente al mar, tal vez de ahí surgió el enroque de funciones entre las plantas”, cuenta.

En cuanto a los materiales, afirma que le gustan el hormigón, el vidrio, la madera, y apuesta a fusionar la calidez con los diseños más modernos. “Se viene un cambio de paradigma. Los millennials tienen un concepto de estética muy desarrollado y eso nos beneficia como arquitectos. Creo que esto es la arquitectura del futuro, lo que viene”, agrega Zabala. que ya tiene planes de diseño para Z02 y Z03.

El arquitecto Andrés Remy -del estudio Remy Arquitectos- tiene gran experiencia en el diseño de viviendas en las que el juego y la creatividad dicen presente. Para él, la arquitectura de autor tiene que ver con una línea estética, pero también con un modo de trabajo armónico en el que se trata de no imponer, sino de aportar un plus en función del lugar y de la gente que va a habitar el espacio. “La arquitectura de autor tiene que ir en sintonía con la gente y con el lugar, si no, estás al borde de ser un arquitecto para vos mismo” dice. Remy junto a su equipo han trabajado en residencias en diversas partes del mundo, y señala que el proceso de trabajo incluye un estudio exhaustivo de la cultura del país, del sitio donde se implantará la residencia y de quienes van a habitarla. Con esta premisa, pasó tres meses viviendo en Abu Dhabi, en Emiratos Árabes Unidos, para estudiar las necesidades de la familia que lo contrató para crear su casa, una experiencia, que, según relata, expandió su mente a nuevos conceptos.

Remy tiene muy en cuenta el paisaje, utiliza espejos y cortinas de agua, trabaja con el juego de luces y sombras y no deja ningún detalle librado al azar, desde el mobiliario hasta los aromas de las plantas que recibirán a quienes ingresen a la casa. En cuanto a los materiales parte de la idea de utilizar materiales autóctonos, que no requieran un alto mantenimiento y que se vean cada vez más lindos. En ese país cuenta que optaron por la piedra caliza teniendo en cuenta las temperaturas extremas o las tormentas de arena que se producen en la zona. Señala que el trabajo en diferentes puntos del planeta enriquece pero no se puede transpolar de una cultura a otra. En Abu Dhabi, por ejemplo, las residencias tenían hasta veinticinco dormitorios de servicio, algo que en Canadá, donde también trabajó, es impensable. La arquitectura de autor implica tener en cuenta estas diferencias en los modos de habitar.

Nuevos códigos. La relación con el exterior y la posibilidad de aprovechar la iluminación natural son clave Fuente: Archivo

En la Argentina, construyó diferentes casas de campo y en barrios cerrados como por ejemplo: Casa BV, un proyecto con una fuerte impronta del paisaje, ventanas y espejos de agua. “El segmento residencial de alta gama permite jugar con la creatividad, ya que se trata en general de casas que apuntan a diferenciarse, con clientes dispuestos a lanzarse a los desafíos”, afirma.

¿Es posible pensar en una arquitectura de autor en las grandes ciudades? A la arquitecta Ana Rascovsky -socia del estudio Planta junto a su madre, la arquitecta Irene Joselevich- le gusta trabajar en la ciudad con todas sus restricciones y su complejidad, entre lo público y lo privado, pero siempre de manera personalizada. “Es interesante mezclar la naturaleza en la ciudad. Las ideas más valiosas surgen de la búsqueda por salir de lo industrializado e intentar que cada casa sea customizada”, sostiene. La arquitecta destaca la “Casa Aldea”, que como su nombre lo indica, se asemeja a una aldea en la que cada habitación funciona como una pequeña casa en sí misma, con cuatro lados que se relacionan con el exterior, maximizando el perímetro. “La forma del interior define el exterior, y vicerversa, planteando una integración armónica”, explica. Rascovsky trabaja teniendo muy en cuenta la naturaleza, la relación con el exterior y la posibilidad de ventilación e iluminación natural. Además, disfrutan mucho de descubrir materiales fuera de lo convencional -Rascovsky ha trabajado, por ejemplo, con cartón corrugado-, y utilizan la vegetación como un material más de construcción, que se integra y forma parte.

Entre sus trabajos más recientes que dan cuenta de esto, destaca Casa Grande, un condo hotel en José Ignacio. “Entendemos que cada edificio es un conjunto de casas y trabajamos con cada cliente. Ningún departamento es igual al otro y entre las 58 unidades hay 28 tipologías diferentes, porque cada una busca la optimización de su planta y la idea es que cada habitante pueda elegir qué particularidades quiere”, relata.

En el afán de no imponerse ni descuidar la relación con el entorno, la forma del edificio va retrocediendo de manera escalonada, camuflándose con el paisaje y las plantas autóctonas que pueblan cada balcón. “La arquitectura es un servicio que está siempre a favor de quien te llama. Lo interesante justamente es trabajar con las diferencias, con las restricciones de la ciudad y en diálogo con el cliente”, finaliza la especialista.

Por Gabriela Koolen, Sábado 10 de febrero de 2018
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
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Las cúpulas: arquitectura de alto vuelo

Con estilos variados, ofrecen un paisaje para los transeúntes que apuntan sus ojos al cielo; un recorrido por las más emblemáticas de Buenos Aires y su influencia en el valor inmobiliario.

Crédito: Patricio Pidal / AFV

Pasear por la ciudad con ojos atentos a su riqueza arquitectónica siempre regala sorpresas. Las cúpulas, por ejemplo, símbolos de una cosmogonía que invita a unir el cielo con la tierra, seducen desde las alturas con diversos estilos y terminaciones que van desde reminiscencias de estilo greco-romano, árabe o español hasta influencias de art nouveau. Muchas se encuentran sobre la Avenida de Mayo, la zona de Tribunales, Congreso, o el microcentro, pero también dicen presente en otros barrios.

El arquitecto Fernando Calió es director de AV Activos de Valor Bienes Raíces, FC Bienes Raíces y Arte , y asesor de edificios sustentables y normas LEED señala el papel destacado de las cúpulas en el paisaje de la ciudad, sin abstraerse del rol primordial que cumplen en la arquitectura funeraria y religiosa, además de la privada, donde muestran facetas cautivantes por dentro y por fuera. Se trata de elementos que guardan una significación especial en cada cultura, y una historia que las define como joyas milenarias de la arquitectura. Entre las más emblemáticas alrededor del mundo, menciona por ejemplo la cúpula con óculo del Panteón de Agripa -uno de los edificios mejor conservados de la antigua Roma- que deslumbra con la armonía de sus formas, o las cúpulas del Renacimiento o del Barroco italiano, entre las que la célebre cúpula de Bruneleschi en Florencia, constituye uno de los hitos más importantes.

Al referirse a Buenos Aires, Calió sostiene que la ciudad las convirtió en un elemento icónico y referencial muy familiarizado con las esquinas. Sin embargo, también se las puede ver asomar jerarquizando edificios entre medianeras. “Nuestra ciudad posee en su acervo arquitectónico una variedad de cúpulas que nos sorprenden al elevar nuestra mirada en la vorágine cotidiana. Todas se elevan orgullosas en su diversidad formológica. Las hay redondas, acebolladas, coloidales o de media naranja”, afirma el especialista, un apasionado y gran conocedor del patrimonio arquitectónico.

Entre los ejemplos de estilos variados cita la cúpula del Congreso, todo un símbolo que además destaca por su excelente estado de conservación, o los pintorescos cupulines que rematan con un tinte colorido los extremos del edificio “la inmobiliaria” ubicado sobre la avenida de Mayo al 1402. Sobre Diagonal Norte -en la avenida Roque Sáenz Peña 615-, las cúpulas gemelas del edifico Bencich acentúan el toque imponente de la obra creada por el arquitecto Le Monier en 1927, que conjuga elementos de clasicismo con el academicismo francés, y son otro de los grandes exponentes que menciona Calió, junto con las elegantes cúpulas que rematan las torres del edificio Wulff, en el cruce de la avenida Belgrano y Perú.

Desde el punto de vista comercial, Calió explica que si bien las cúpulas jerarquizan a sus edificios y embellecen a la ciudad, no necesariamente constituyen un elemento que eleve per-sé el valor de las propiedades. “No sería tan generalista en considerar que todo edificio que remate en una cúpula se precie como un edificio de categoría. Pero sin dudas, y más allá de su concepción estilista y ubicación dentro de la urbe, todo edificio de carácter histórico y que como agregado presente una cúpula, es relevante para el patrimonio histórico de la ciudad, y es de importancia procurar su puesta en valor y conservación”, dice el arquitecto. Señala que en el país existe una marcada tradición de valorar a los edificios de estilo academicista. “El Estrugamou, por dar sólo un ejemplo, es uno de los más prestigiosos, de elevada categoría y de los más cotizados en su valor inmobiliario. Pero también los hay que responden a otros estilos, como el edificio Kavanagh, con su impronta racionalista art-decó. En la estimación de su precio de mercado, no sólo influyen los aspectos ya mencionados, sino que también existen casos particulares en donde la referencia a quién pertenecieron o habitaron, constituye un plus en su cuantía”, sostiene Calió sobre la relación entre el arte y el mercado inmobiliario.

Soraya Chaina -gerente de Ecosistema y Movilidad turística del Ente de Turismo del Gobierno de la Ciudad, a cargo del programa de visitas guiadas para turistas y residentes- cuenta que existen infinidad de itinerarios para apreciar las mejores vistas desde y hacia los cielos, con sus llamativas cúpulas. Entre las que cúpulas que destaca está la de la esquina de Rivadavia y Ayacucho, de estilo art-nouveau y construida en 1909 por el argentino Eduardo Rodríguez Ortega. Su peculiar diseño en el que se destacan la combinación de vidrios -tiene 952 piezas de vidrios espejados- y los contrastes, rinde homenaje a Gaudí. El edificio tiene planta baja, un entrepiso, cuatro pisos con departamentos y una terraza de 350 metros cuadrados. La cúpula cuenta con tres niveles que culminan con un cupulín y una construcción con forma de cebolla, rematada con una veleta de hierro. Recientemente restaurada por el arquitecto Fernando Lorenzi, esta cúpula lleva escrita la frase “No hi ha somnis impossibles” -No hay sueños imposibles-” y es una de las más llamativas de la zona. La mística del Palacio Barolo no podía prescindir de una distinguida cúpula, que además ofrece una vista privilegiada de la ciudad en la zona de Monserrat y de la avenida de Mayo, sobre la que se ubica el edificio -entre las calles Santiago del Estero y San José. La encargada del programa de visitas guiadas de la ciudad destaca también el faro del Barolo.

La emblemática cúpula de la Casa Central del Banco de la Nación Argentina, en Bartolomé Mitre 326, es otra de las destacadas. Este edificio monumentalista, obra del arquitecto Alejandro Bustillo es uno de los grandes tesoros de la ciudad, coronado por una imponente cúpula de cincuenta metros de diámetro. El Teatro Colón, por supuesto, también está entre los recomendados por Chaina, con una cúpula que alberga en su interior el gran trabajo pictórico realizado por Raúl Soldi. Como curiosidad, Chaina cuenta que la pintura original -realizada por el francés Marcel Jambón en 1908- se deterioró y se perdió a causa de la humedad que generaban las grandes barras de hielo que se instalaban en los primeros tiempos del teatro en el coro de ángeles, con el objetivo de refrescar el lugar. “El trabajo de mantenimiento y conservación en este tipo de obras es fundamental”, afirma, al tiempo que señala que muchas de estas cúpulas pertenecen a edificios que son patrimonio histórico y cuentan con protección.

Acostumbrada a mirar la ciudad con ojos de turista, Chaina no pierde la capacidad de sorprenderse y recomienda siempre mantener la mirada abierta. Señala por ejemplo, las cúpulas de algunas galerías que cuentan con pinturas y murales de grandes artistas: la galería Santa Fé sobre esa avenida al 1660 con una cúpula con obras de Raúl Soldi, o la galería San José de Flores -en Rivadavia al 6800- que ofrece imágenes creadas por Juan Carlos Castagnino, Enrique Policastro y Demetrio Urruchúa. A veces, tal vez, dejarse llevar e ir con la cabeza un poco en las nubes puede ser una excelente paseo.

Por Gabriela Koolen, Sábado 13 de enero de 2018
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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Qué mirar antes de comprar en un barrio privado

La ubicación, los accesos, el diseño, la cantidad de casas construidas y habitadas, los servicios en las zonas aledañas, los amenities y su impacto en las expensas son algunas de las consideraciones clave.

Fuente: LA NACION

Llegó el verano y con él quienes deciden comprar alguna casa o un departamento en un condominio con piscina, laguna o directo al río en countries o barrios privados para pasar mejor los días de calor de los próximos meses y disfrutar del “verde” y las actividades que se proponen allí durante todo el año.

Con el incremento de la actividad inmobiliaria registrado en 2017 están quienes consideran comprar una vivienda en este tipo de emprendimientos pero, para evitar sorpresas desagradables, hay algunas recomendaciones que desarrolladores y brokers comparten.

Antes de tomar cualquier decisión de compra, es fundamental evaluar:

  • La ubicación del barrio y sus accesos.
  • La cantidad y calidad de espacios verdes y el diseño interno.
  • La infraestructura de amenities y servicios. Esto implica mirar desde la oferta de actividades deportivas hasta la disponibilidad de agua corriente o pozo, gas natural y televisión por cable e Internet.
  • El valor de las expensas, de las cuotas sociales y de ingreso a countries.
  • El nivel de consolidación del barrio, reflejado en la cantidad de lotes, casas ya construidas y familias viviendo.
  • Que la propiedad sea escriturable, en especial si se requiere de un crédito para su adquisición o para financiar la construcción de la vivienda.

Sebastián Maurette de Fraher Group, desarrolladora del barrio cerrado Alcanfores en Pilar, agrega que las preguntas principales que uno se debería hacer antes de comprar son ¿quién desarrolla y qué experiencia tiene en el rubro?, ¿qué antigüedad tiene el barrio? y si existe algún conflicto judicial con el municipio u otros vecinos.

En tanto, para Alejo Ricciardi, gerente de Ventas de Landa Inmobiliaria que es la comercializadora de los barrios lanzados por Ayres Desarrollos, “los barrios y countries que se destacan son aquellos que pensaron e invirtieron en la infraestructura necesaria para la capacidad de gente total calculada; la proporción de espacios verdes destinados a las áreas comunes hacen la gran diferencia en valor del barrio y por ende del lote o casa” .

La posibilidad de escriturar “es una condición que todo comprador debería evaluar para preservar su inversión y su bien” . Ricciardi recomienda “que las reglamentaciones para construcción deben ser claras y comunes a todos, teniendo en cuenta el diseño del barrio, las características y diferencias dependiendo de la ubicación de cada lote para generar valor al barrio”.

Los amenities y el mantenimiento de los mismos tiene que ser acorde a la cantidad de gente o lotes y su costo de mantenimiento “debe mantener una relación directa con el producto y tratar de impactar lo menos posible en las expensas”., relata el especialista. También aconseja analizar el impacto de las cuotas sociales ya que, por ejemplo, “Pilar está lleno de countries y clubes donde las propiedades se venden a precios muy por debajo del mercado por la exigencia de cuota de ingreso, cuotas sociales o altísimas expensas que son producto del mantenimiento que requieren las canchas de golf y las hípicas”. En tanto, agrega, la importancia de considerar los accesos al barrio porque hay algunos alejados de la autopista “que sufren las consecuencias de las vías colapsadas por nuevas urbanizaciones que no cuentan con alternativas”.

Por su parte, Maurette detalla que cuando se recomienda analizar la infraestructura que rodea al emprendimiento, hay que considerar especialmente “la oferta educativa, de salud y de entretenimientos que existe en la zona y la que se proyecta construir”. Además, en el caso de comprar un lote “es importante saber los requisitos exigidos por el barrio para la construcción de una casa el día de mañana” y de tratarse de un condominio “cuando el cliente compra del pozo, es común que el problema esté en que la expectativa del cliente cuando compra no queda satisfecha con lo que recibe” mientras que también puede pasar que “el crecimiento del precio esperado durante el transcurso de la obra no esté acompañado por el mercado”. Otras sorpresas que pueden surgir se relacionan con “la demora en el proceso de escrituración y el alto costo de mantenimiento del emprendimiento” dado que “se están buscando propiedades con el menor costo posible”.

Walter Garay, gerente de la Unidad de Negocios Especiales de la inmobiliaria Toribio Achával, recomendó consultar cuál es la topografía y la altimetría del predio – que permiten saber si se inunda -, cuál es el rango socio económico de los habitantes del barrio y cómo es su reglamento interno de convivencia. “Las aprobaciones suelen ser también un tema delicado en el desarrollo del barrio así como la expectativa de la escritura, por la problemática que hay en el Registro de la ciudad de La Plata para sacar las escrituras con el trámite de convalidación final respecto de la subdivisión del barrio con su correspondiente nomenclatura catastral. Esta problemática hoy afecta a más de 5000 barrios en la provincia de Buenos Aires”, detalló.

A su vez, Garay puntualizó que “siempre la cercanía a la ciudad de Buenos Aires es importante, a pesar de que en los últimos años se estuvo trabajando para descomprimir a la Capital Federal y, para lograrlo, se adoptaron como ciudades satélites como por ejemplo Pilar. Hoy en el Oeste se está trabajando muy fuerte con Luján y, tal vez, con Quilmes en la zona Sur”. Por otra parte, hay que averiguar si es posible subdividir o unificar lotes y, en los casos de los countries, consultar si la compra del inmueble depende de ser socios del club o es independiente los propietarios de los socios, alertan Clara Eickert y Patricia Gianni, ambas gerentas de la sucursal de Toribio Achaval en Pilar.

Fuente: LA NACION

Papeles en mano

Por el grupo Monarca habló Alejandro Sbrancia, su gerente Comercial, a cargo de los emprendimientos Lagoon Pilar y Hudson así como Pasionaria Martínez. “Cualquiera sea el tipo de unidad, el comprador debe hacer foco en la documentación del proyecto y consultar por las aprobaciones, viabilidades de obra, prefactibilidades y -en caso que corresponda- si los documentos están listos para escriturar”, señala.

En particular, de tratarse de la compra de un lote sobre el que construir, “la consulta más importante es el reglamento de construcción, la plancheta del lote para relevar los retiros y los cánones de obra”. También hay que mirar los plazos de obra y a cuáles son los requerimientos arquitectónicos. Hernán Nucífora, director de la inmobiliaria que lleva su apellido aclara que hay sistemas constructivos que no están habilitados en muchos barrios. También, que se debe contemplar que “las escrituras van a demorar muchos años, salvo que se trate de barrios ya consolidados con la subdivisión realizada”.

Para Damián Garbarini, titular de DG Negocios Inmobiliarios de Canning, “la gente averigua sobre la experiencia que tuvieron otros compradores” al momento de interesarse por un terreno, además de hacer las consultas usuales. Mientras que para adquirir una casa ya construida se debe analizar “el estado de planos y trámites en el barrio y Municipio. Para este broker, “es tan variada la oferta de lotes en los distintos corredores que hay que tomar el tiempo correcto para la búsqueda. Buscar ir de lo macro a lo micro”.

Esteban Edelstein Pernice director de la firma Castex, que vende en Terralagos, explicó que lo primero que el futuro comprador se debe preguntar es “si le gustaría vivir allí porque a pesar de que parece una pregunta muy obvia, muchas veces pasa que la gente decide la compra por el precio pero después quiere revender el terreno para pasarse a otro barrio que le gusta más y no puede . “Quizá conviene comprar directamente en un barrio que le gusta más aunque tenga que pagar un poco más porque el costo de construcción es el mismo en cualquier lado”, aconseja.

En cuanto a la inquietud por el valor de las expensas en este tipo de urbanizaciones, Edelstein Pernice aclaró que si bien su costo “es importante en un barrio cerrado hoy, se incluyen instalaciones de tenis, fútbol y hasta lagunas cristalinas y al comparar el monto de expensas al de un edificio normal solo con un guardia de seguridad, quizá se paga lo mismo debido a la gran cantidad de gente entre la que se divide el costo”.

Motivaciones y riesgos

Guillermo Arcani, socio de Global Prop, inmobiliaria que vende las propiedades del barrio Haras del Sol, advierte que la compra de una casa, lote o departamento en un country o barrio cerrado “nace desde una necesidad de privilegiar aspectos que hacen a una vida más abierta, más segura, usualmente con enfoque en lo deportivo y esparcimiento, alejarse del ruido y caos de la gran ciudad”. Agrega que analizar la zona en la que se encuentra el barrio y, si aún no está consolidada, poder sentir que irá desarrollándose en el mediano y largo plazo dado que “esto incidirá en valorizar la inversión”. Calles de accesos que se asfalten o que se ensanchen e iluminen, nuevos barrios que se instalen en la zona, centros comerciales y demás tipo de desarrollos en el entorno “incidirán positivamente en la valorización”,

Asimismo, este agente inmobiliario aclaró que “todo barrio en proceso inicial de desarrollo implica asumir al comprador ciertos riesgos, que están dados por la capacidad de ejecución del desarrollador, más allá del ritmo de ventas que logre alcanzar en una primera etapa. Un emprendimiento usualmente requiere varios años desde sus inicios hasta que logra consolidarse. La compra en pozo bajo el sistema de sistema abierto de precio Costo por Administración, también añade una variable de riesgo adicional”.

En resumen, el precio de la propiedades y las expensas así como las características de la zona no son las únicas variables importantes a considerar al considerar comprar en un barrio privado o country. Hay que preocuparse por hacer un completo relevamiento y asesorarse con profesionales confiables que conozcan las exigencias de “papeles”, el entorno y sus servicios.

Por María Eugenia Usatinsky, Sábado 13 de enero de 2018
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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Aumentaron 40,9% las escrituras durante el 2017 en CABA

Las escrituras de compraventa en la ciudad de Buenos Aires durante diciembre 2017 superaron en 26,4% a las del año anterior, con un total de 7.850 registradas, y un monto involucrado de $ 20.022 millones, según datos del Colegio de Escribanos.

En comparación con noviembre de 2017, los actos tuvieron un alza de 16% en cantidad, y aumentaron 21,5% en pesos.

El monto medio de los actos fue de $2.550.583 (US$141.384 de acuerdo con el  tipo de cambio oficial promedio): creció 24,7% en un año en pesos, mientras que en moneda estadounidense subió 11,2%.

En diciembre, las escrituras formalizadas con hipoteca bancaria totalizaron 2.326 casos, 125,2% más que las registradas un año antes, mientras que aumentaron 8,5% en comparación con el mes anterior. Representaron el 29,6% del total, frente a 16,6% de un año antes.

Considerado el total de 2017 se efectivizaron 63.382 actos escriturales de compraventa de inmuebles: aumentaron 40,9% en comparación con similar período del año anterior, y el monto de las transacciones se elevó 95,9%, a $148.944 millones.

En el total de meses de 2017, los actos consumados con garantía real ascendieron a 16.296: se elevaron 167,3% y en valor 212,5%. También representaron el 25,7% del total en unidades, 12 puntos porcentuales más que en similar período del año anterior (13.5%).

Miércoles 7 de febrero de 2018
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar