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Medidas del Gobierno: Los desarrolladores poden pista para el diálogo

Las medidas anunciadas por el Gobierno no conformaron a los empresarios; aseguran que la construcción de nuevos proyectos está atada a la previsibilidad, la baja de la inflación y de la tasa de interés.

La ley de alquileres copó la atención informativa de las noticias relacionadas con el mercado inmobiliario. Sin embargo, en el paquete de iniciativas anunciadas por el Gobierno, hay otras medidas que buscan reactivar al sector fuertemente afectado por la devaluación y su impacto en la baja de los créditos hipotecarios.

El presidente Mauricio Macri busca reforzar la política de vivienda con dos focos. Por un lado, dar más opciones a las familias que buscan acceder a la vivienda propia y generar tranquilidad en los casi 100.000 hogares que sacaron créditos en UVA. Y por el otro, promover la construcción de casas y departamentos para aliviar el déficit de más de un millón de viviendas y, al mismo tiempo, sostener el empleo en la construcción afectado por la disminución de la obra pública. Sin embargo, las iniciativas anunciadas no convencieron a los desarrolladores, quienes insisten en la necesidad de juntarse a dialogar con los funcionarios sobre los anuncios. “El problema de acceso a la vivienda se resuelve con más casas en oferta, no con el acceso a créditos que motoricen la demanda”, analiza Damián Tabakman, presidente de la Cámara que nuclea a los desarrolladores, más conocida como CEDU. “Son medidas interesantes pero no aplicables a un contexto sin crédito”, coincide Gonzalo Monarca, presidente del grupo desarrollador homónimo, quien durante el auge del crédito hipotecario compró una tierra en La Boca para construir un proyecto -que postergó-para el segmento que calificaba para los préstamos. Hoy en cambio, tiene las fichas puestas en Azzurra, un barrio privado premium que desarrolla en Tortuguitas. “Este es el segmento que se mueve porque en un contexto de volatilidad, los buenos productos son resguardo de valor”, explica. En este contexto, se anunciaron medidas que se detallan a continuación..

Se limita el aumento en las cuotas de las deudores UVA
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Hoy la incobrabilidad no es tema central de la agenda. El propio Javier González Fraga, presidente del Banco Nación, enfatizó en el Summit de real estate, organizado por la nación, a mediados de septiembre, que es ” casi cero el nivel de incobrabilidad: sólo 43 casos de 45.000″. De todas formas, el Gobierno agregó un mecanismo que limita los aumentos para las cuotas de los deudores UVA. En el esquema original ya existía un mecanismo para alargar el plazo del crédito cuando la inflación se distanciara de los salarios. En el nuevo mecanismo el aumento acumulado de las cuotas sólo podrá superar al de los salarios desde que se tomó el crédito en diez puntos. ¿Cómo? Se fija un tope a las cuotas mensuales. Este estará dado por un rango de más o menos 10 por ciento con respecto a la cuota resultante de haber ajustado por salarios desde el comienzo. Para esto, se toma como punto de partida el mes en el que se otorgó el crédito. Es decir, todos los que sacaron un crédito en un mes en particular tendrán el mismo trato. Si la cuota supera ese porcentaje, el deudor pagará una cuota limitada. El resto será absorbido por el banco hasta que la cuota vuelva a estar por debajo del tope. Cuando esto suceda, lo que no se cubrió antes será agregado a la cuota como un nuevo crédito. El monto excedente se actualizará con las mismas condiciones que el crédito original. Los bancos públicos incluirán este esquema para todos los nuevos créditos y sigue vigente la posibilidad de extender el plazo.
Para quienes ya sacaron un crédito, este tope es opcional. “Aporta pero no es un tema central. El problema es que la gente no puede acceder: hoy para comprar un dos ambientes necesitas acreditar ingresos mensuales por $105.000”, explica José Luis Rozados, director de Reporte Inmobiliario, e insiste en que, en el contexto actual, quienes sacaron un préstamo no tienen problemas. “Un ejemplo sencillo: quien en octubre del año pasad, sacó un crédito con una cuota que representaba el 25 por ciento de su salario, aún sin obtener ningún incremento de su salario y con una suba imaginemos de 40 por ciento en el préstamos en un año, el impacto en la cuota es de sólo 10 por ciento, es decir termina destinando el 35 por ciento de su salario. Un ejemplo sencillo, en un sueldo de $100.000, el año pasado pagaba una cuota de $25.000 y hoy con el 40 por ciento de suba termina pagando $35.000”, sintetiza.
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Se aplicarán exenciones impositivas
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El sector quedó de capa caída cuando la devaluación y los cambios en las reglas de juego cambiaron los planes de muchos desarrolladores que incluso habían adquirido terrenos en los barrios medios que permitían generar proyectos a valores que se podían adquirir con crédito hipotecario. Claro, en ese momento, se planeaba triplicar en 2018 los 50.000 créditos entregados en 2017 y llegar al millón en 2023. En aquellos tiempos, el dilema era la liquidez para sostener ese ritmo de la demanda. En el contexto actual, el Gobierno quiere que los empresarios comiencen a construir y busca incentivarlos con exenciones impositivas como la del IVA, vía devolución de crédito fiscal para proyectos de viviendas de hasta 140.000 UVA (US$100.000) aprobados por la Secretaría de Vivienda. “Vamos a promover la construcción de 60.000 viviendas con estos beneficios en cuatro años”, detalla Kerr, y agrega que “el sector de la construcción es un gran generador de trabajo: emplea formalmente a 450.000 personas y a cerca de 900.000 de manera informal. Por eso, impulsar el crédito y la construcción es, también, fortalecer la economía”.
Los empresarios no tienen la misma mirada que el Secretario para la Vivienda. En la cocina, los desarrolladores esperaban otro tipo de alcance de las exenciones. Por ejemplo, que aplicaran a todos los proyectos que arrancarán entre el 2019 y hasta el 2023 con una duración limitada de cinco años. “Es el modelo que utilizaron países como Chile, Perú y Paraguay para reactivar al sector”, analiza un empresario, y agrega que el resultado hubiese sido perfecto: la construcción privada tomaría los puestos de trabajo que dejará la obra pública, se generará más oferta de unidades, bajarán los precios y más compradores podrán calificar para los créditos. “Hoy la carga impositiva de un proyecto supera al 40 por ciento”, agrega.
Crédito: Shutterstock
Además del IVA, se anunció la exención de Impuesto a los Débitos y Créditos, Ganancias e Ingresos Brutos (sujeto a adhesión de las provincias). “Las exenciones fiscales siempre son bienvenidas “, afirma Tabakman,. El empresario se mostró preocupado por el impacto que podría tener la ley de alquileres en las decisiones de compra de los inversores.” Muchos desarrolladores trabajan básicamente con inversores que compran unidades en pozo para la renta. Para ellos, lo que se viene es muy preocupante”, agrega. “Quien va a destinar sus ahorros en ladrillos si a la baja rentabilidad del negocio de alquiler se suma la inseguridad jurídica que plantea la ley”, agrega en off un inversor.
Otra mirada tiene Rozados: “Es una buena medida porque además mejora la competitividad de quienes están arrancando un proyecto en comparación a los que lo iniciaron hace un año y medio que tuvieron que enterrar más dólares y tienen menos margen para bajar el precio en un mercado en el que los valores tienden a disminuir”. El consultor aclara que con los actuales costos, los desarrolladores podrían generar unidades de dos ambientes a US$100.000 en barrios como Almagro y Boedo. “En un contexto de contención del gasto, los recursos están siendo aplicados de forma inteligente”, agrega.
Mariano Otalora, autor del libro “Créditos UVA: La guía definitiva”, adelanta que también motorizado por la baja del costo de construcción en dólares generada por la devaluación, habrá “un mercado súper competitivo, en donde competirán las propiedades usadas con las nuevas terminadas y las nuevas en proceso de construcción, con diferencias de precios notables”. Actualmente desarrollar una vivienda de 305 m2 (sin incluir el valor de la tierra) tiene un costo de U$S 378.804. Este monto representaría US$212.381 dólares menos de lo que costaba construir la misma casa en noviembre del año pasado, hace tan sólo 9 meses (en ese momento U$S 591.185), según el relevamiento que hace Reporte Inmobiliario. “Aún con la baja del costo de construcción en dólares somos unos de los países más caros de la región, y lo más preocupante es que se sigue castigando la eficiencia y al dinamismo del sector”, se queja un constructor.
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Se podrá sacar crédito en las compras al pozo
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Por otra parte y con el objetivo de acelerar los procesos de otorgamiento de crédito hipotecario en los casos en que se compra desde el pozo, se permitirá el registro y digitalización del boleto de compraventa, para concederle carácter público y escriturable al boleto, al pasar a ser un documento oponible a terceros. Así, el crédito podrá darse desde el momento en el que hay boleto y este será la garantía. “Es una buena medida pero con esta inflación y tasas, quien va a tomar un crédito”, se pregunta Monarca.
También se licitarán predios de la Agencia de Administración de Bienes del Estado. El lote se le entrega al desarrollador a modo de subsidio (a diferencia de la manera actual en la que se da una bonificación de capital). Otra medida anunciada y muy esperada por el sector es la reducción de la alícuota de ganancias a los Fondos Comunes Cerrados (FCI) de Inversión y fideicomisos financieros que inviertan en viviendas de 220.000 UVA, es decir US$155.000. Este es un punto clave porque una de las principales dificultades del sector es la falta de capital para avanzar en proyectos. No hay tantos desarrolladores locales con espalda financiera para apostar millones de dólares a un solo proyecto. Por eso los FCI son clave y permitirán un trabajo mancomunado entre el mercado de capitales y el sector, fundamental para la generación de nuevas obras. Además, las compañías de seguros van a poder invertir en estos FCI y aprovechar la exención de ganancias. “La desventaja de este instrumento es que exige dejar inmovilizado el dinero por lo menos cinco años en un proyecto. Quien quiere jugarse en un país en el que da vértigo hasta comprometer inmovilización un mes”, agrega un inversor en off.
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Los seguros de caución
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El Banco Nación financiará a constructores tomando como garantía un seguro de caución válido hasta el fin de la obra municipal. “Es una medida que permitirá ampliar el acceso al crédito a los constructores”, afirma Kerr. El Gobierno está convencido de que con los seguros, los desarrolladores podrán acceder al financiamiento intermedio y los bancos estarán cubiertos de posibles inconvenientes con la terminación de la obra. “Funcionarán cuando el mercado vuelva a un modelo de venta tradicional con financiamiento bancario, no en el panorama actual en el que volvieron a escena los fideicomisos al costo que compran los inversores”, analiza Tabakman.
Kerr también destaca la creación de un seguro hipotecario para los bancos que, asegura, permitirá bajar las tasas y mejorar el perfil crediticio de los hogares.
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Se lanzarán nuevas líneas Procrear
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Durante la presentación se prometió un nuevo llamado del plan Procrear para compra y construcción; y la actualización de los montos máximos para financiación de Solución Casa Propia y la línea llamada Ahorro Joven. Además se relanzarán, en coordinación con la ANSES, los préstamos Mejor Hogar, destinados al mejoramiento, ampliación y refacción del hogar. “Se proyecta dar cerca de medio millón de créditos para mejoramientos con acuerdos firmados con corralones y comercios para mejorar precios y condiciones de venta”, explica Kerr. Hasta ahora, más de 30.000 familias pudieron acceder a su vivienda a través del programa.
A la hora de hablar de soluciones, los empresarios plantean que el sector retomará el envión cuando la inflación sea de un digito y baje la tasa de interés, claves para que los créditos -tanto el intermedio como el hipotecario- arranquen de nuevo. En un análisis más cortoplacista, Rozados plantea la necesidad de generar señales al tenedor de dólares como por ejemplo la posibilidad de que compre un 30 por ciento más de metros que antes de la devaluación. “De lo contrario, nadie los sacará del colchón”, finaliza.
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Por Carla Quiroga, Sábado 20 de octubre de 2018
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
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Alquileres, efectos indeseados de un proyecto

La Cámara Inmobiliaria Argentina destacó en un comunicado los efectos indeseados que se produjeron como consecuencia de un proyecto de modificación de la Ley de Alquileres.


La institución, que participa activamente de los debates públicos, sostiene que “muchos propietarios retiraron sus departamentos de vivienda que ofrecían en alquiler. Los inversores y desarrolladores pararon sus proyectos destinados a invertir en unidades de vivienda para renta y se mantienen expectantes, paralizando la construcción de viviendas unifamiliares: en consecuencia, la escases de oferta para los inquilinos de viviendas motivará el aumento de los precios, muy por encima de la inflación, hasta llegar a hacerlos inalcanzables”.

La entidad,  pone a disposición la información a través de sus medios de manera pública, y da a conocer los argumentos por los cuales se opone a la promulgación de una norma que ya tuvo su aplicación en la Ciudad A. de Buenos Aires y demostró malos resultados afectando a todos a los que se pretendía beneficiar, inquilinos, locadores, profesionaIes inmobiliarios. Todos pierden…

“El contraste de la suba en el monto de los alquileres en CABA vs. el interior del país así lo demuestra. El aumento no se trata del solo de la escalada inflacionaria. Los porcentajes de aumento de alquileres porteños llegaron a un 35% a diferencia del conurbano bonaerense o de las capitales provinciales que mostraron una suba del 18% promedio.

“El proyecto también evidencia un total desconocimiento de lo que sucede en las provincias cuando impone los topes en UVA. Los valores de alquiler vigentes en los pueblos y pequeñas ciudades en el interior del país son muy distintos a los de las grandes urbes”, concluye la CIA.

Viernes 9 de Noviembre de 2018
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar

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Claves para renegociar el contrato de alquiler de un local

La devaluación generó un escenario de precios dispares; las grandes marcas imponen sus ofertas y las más pequeñas pierden poder.

La baja del consumo y la recesión están cambiando las reglas de juego a la hora de enfrentarse ante la renegociación de los contratos de los alquileres de los locales comerciales. Este nuevo escenario está mostrando no sólo una disparidad de precios del metro cuadrado sino que además le permitió a las grandes marcas imponer sus ofertas. Las firmas medianas y pequeñas en cambio, tienen otra realidad y en muchos casos ante exigencias desmedidas de los propietarios se sienten obligadas a buscar ubicaciones más accesibles y fuera de los grandes ejes comerciales principales.

En los últimos tiempos, uno de los principales factores en común a la hora de renegociar un contrato locativo, fue la inestabilidad económica, encontrando al tipo de cambio y a la inflación como algunos de los más importantes inconvenientes. “Otra de las variables determinantes fue la fuerte caída del consumo que, según nuestros registros, en muchos de los principales ejes rondó un 50 por ciento”, explica Jorge Gayoso bróker de Sales Retail de la firma L.J. Ramos.

En este escenario comenzaron a desaparecer los precios de referencia. Dicho de otra manera, las ofertas por alquileres de las principales marcas lideradas por bancos, cafeterías como Starbucks, Frávega o Garbarino, entre otros, son las que ponen, de algún modo, los techos de los valores de los espacios comerciales. Estas compañías tienen un número ya destinado para el alquiler y no están dispuestas a abonar más de sus estimaciones. Si los dueños de los locales no están preparados para aceptar esta contrapartida, seguramente no habrá acuerdo. “Sin duda este escenario está empoderando a los inquilinos importantes y rompiendo con la hegemonía que hasta hace poco tiempo proponía el mercado. Es decir hoy se establece el valor del metro cuadrado en los principales polos luego de una puja entre las partes”, relata Gayoso.

Pero para Lucas Desalvo, supervisor del área de Negocios Corporativos de la consultora Serinco, los bancos cuentan con algunos inconvenientes a la hora de sentarse a renegociar. “Muchos propietarios hoy especulan con que el reposicionamiento de una entidad bancaria, léase mudanza, ronda los $35 millones, algo que no todas las firmas están dispuestas a realizar, por ende eso los debilita a la hora de una negociación”, explica Desalvo. Y agrega: “En contraposición, hay muchas firmas que no tienen inconvenientes en dejar las principales arterias comerciales moviéndose a espacios de menor exposición pero de muy buen flujo peatonal”.

Nuevos modelos

Según Manuel Mel, gerente de ventas de Mel Propiedades, hay varios modelos de contratos de alquiler. “Estos se pueden dar como mínimo por tres años, existen algunos que incluso alcanzan los cinco y en casos excepcionales aparecen también contratos que duran hasta una década. Un dato que revela la permanencia en cada espacio es que la rotación promedio ronda entre los ocho y los diez años aproximadamente”, cuenta Mel.

Las negociaciones

En la actualidad, los brokers consultados coinciden en que las renovaciones por alquileres se realizan o en pesos o en dólares. “Las que se hacen en moneda extranjera, este es el caso de los locales que tienen valores que van entre US$7000 y US$25.000, se están tratando de mantener e incluso en algunos casos pueden bajar entre un 10 y un 15%. En cambio, los que se cierran en la moneda local, en pesos se incrementan entre 15 y 20 por ciento semestral. Aunque todo esto también está vinculado con el peso de la marca, el poder de negociación y la zona en la que se encuentra el espacio comercial”, sostiene Desalvo.

Christian Giménez, responsable de la división Locales Comerciales del Grupo Adrián Mercado, aporta otro dato interesante: “Las multinacionales a la hora de la negociación por las renovaciones de contratos de locación suelen utilizar ajustes vinculados con la canasta de productos que comercializan”, sostiene el especialista.

Desalvo explica que en la actualidad resulta muy difícil de determinar los valores de los metros cuadrados eje por eje. “Desde Serinco, hemos realizado un relevamiento sobre más de 800 casos de alquileres en los principales focos comerciales de todo el país y pudimos precisar que en estos la cotización oscila entre los US$25 y US$30. Mientras que en los polos comerciales más débiles el metro cuadrado puede llegar a rondar entre los US$7 y los US$10. Obviamente en todos los casos hay que sumarle las expensas y el IVA”, afirma el vocero de la consultora.

Con un ejemplo muy claro Gayoso, confirma que los precios están sujetos a las negociaciones de las partes: “Hasta hace un tiempo teníamos un muy buen local en una de las esquinas del eje de Cabildo, que se ofrecía a $220.000 pero que tras la negociación se terminó alquilando a $180.000, esto es una gran muestra que las firmas fuertes tiene voz y peso al momento de cerrar el contrato”.

Qué se busca

“Hoy lo que buscan las principales marcas son locales con excelente visibilidad sobre avenidas o calles de alto tránsito peatonal. El tipo de local tiene que ver con el rubro de la marca, por ejemplo, una cafetería de renombre, busca espacios sobre esquinas con una superficie de no más de 150 metros cudrados, en cambio, las cadenas de fast food, buscan locales grandes con un frente importante y mucho fondo. Los comercios más solicitados por las grandes marcas van desde los $180.000 a $300.000. Los corredores más buscados son la avenida Cabildo, desde Pampa hasta Monroe; la avenida Santa Fe, desde Talcahuano hasta Pueyrredón, y Coronel Díaz hasta Scalabrini Ortíz y la calle Florida, desde Diagonal Norte hasta la avenida Córdoba. El motivo de su atractivo reside en que son centros comerciales muy calientes, con gran afluencia de público permanente, y donde suele haber un alto nivel de consumo, y por ello, hay mucha presencia de primeras marcas”, cuenta Giménez.

Los espacios más pequeños, que van entre los 10 y los 100 metros cuadrados son los que, en la actualidad cuentan con una gran vacancia. “Esta ha crecido mucho desde principio de año, y se ha ido incrementando en estos últimos meses. Muchos pequeños locales han cerrado y, además, ha bajado mucho la demanda de este tipo de locales, ya que ese tipo de comerciantes, no tienen mucho respaldo económico para sobrevivir a una recesión tan fuerte y prolongada. Esto se observa muy claramente en zonas menos comerciales, como por ejemplo, el tramo que se encuentra sobre Rivadavia, entre Plaza Flores y Carabobo”, comenta Giménez.

Mel amplía: “En estos últimos meses donde el mercado está variando sustancialmente, podemos observar zonas donde se encuentran locales con carteles de ‘se alquila’, como sucede en la avenida Córdoba entre Juan B. Justo y Scalabrini Ortiz. Hasta hace un tiempo esto no se observaba dado que los locales, en la zona de outlets, se alquilaban rápidamente. Esta reubicación que se está generando llega de la mano de la migración de marcas a zonas más económicas, que se terminan convirtiendo en nuevos polos comerciales. Hoy a nuestro entender podemos encontrar, en promedio, en zonas muy comerciales un 15 por ciento de locales vacíos, a la espera de nuevos emprendedores”.

Una característica en la que coinciden los brokers consultados es que en la actualidad nadie quiere poner a la venta un local. “Nosotros tenemos clientes que nos dicen que en este escenario no sólo no están dispuestos a vender sino que además quieren ampliar su cartera de locales”, dice Gayoso, quien agrega: “El mercado hoy requiere de un aggiornamiento en la mirada tanto de un lado como del otro. Actualmente, el poder de renegociación se encuentra de los dos lados de la mesa, a tal punto que si un propietario no está dispuesto a encontrar un punto de equilibrio con su inquilino es muy factible que la marca no tenga mucho inconveniente en cambiar de locación”.

Por Leandro Murciego, Lunes 8 de octubre de 2018
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION

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Los nuevos proyectos que se construirán en Catalinas

La ejecución de los proyectos que se realizarán en los terrenos subastados por el Estado transformará ese submercado.

En los próximos años el mercado corporativo de Catalinas Norte contará con 174.000 m2 nuevos de oficinas premium y habrá 70.000 personas que trabajarán allí, más del doble que las 32.000 actuales, según las proyecciones que realizan desde la consultora inmobiliaria CBRE Argentina. El mayor stock disponible que se prevé, será producto de las obras actualmente en construcción pero, sobre todo, de los proyectos que se desarrollarán en los terrenos que la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE) subasta desde el año pasado en la zona denominada Catalinas II, un ex playón ferroviario delimitado por las avenidas Antártida Argentina, Eduardo Madero y las calles San Martín y Cecilia Grierson. Para concretar estos remates, ese predio fue dividido en siete parcelas, seis de las cuales ya tienen dueño: tres pertenecen a Consultatio, dos a un grupo extranjero identificado como Fideicomiso BAP y una a TGLT. Solo resta un terreno por colocar, que es el que se ubica en avenida Madero 855/955, cuya superficie es de 3200 m2. Según la agenda de ese organismo, esta subasta se definiría el 29 de octubre con un precio base de US$ 45 millones. Un dato, ninguno de los edificios a construir allí podrá superar los 139 metros de altura.

Lo recaudado por las ventas de estos terrenos del Estado -hasta ahora, más de US$220 millones – en gran parte se utiliza para financiar la construcción del Paseo del Bajo, obra vial del Gobierno porteño que avanza a toda máquina y también promete transformar la vida en la zona. Se trata de una autopista de siete kilómetros de longitud que mejorará la conectividad entre el Norte y Sur de la Capital Federal, al unir las autopistas Presidente Arturo Illia y Buenos Aires-La Plata. Hernán Castro, broker senior de Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos, se muestra optimista por la transformación que vendrá: “Se desarrollarán 200.000 m2 sobre los terrenos que vendió el Gobierno. En un futuro cercano será la zona que sumará más cantidad de metros nuevos. Veremos la refundación de Catalinas con los nuevos proyectos que se harán sobre Catalinas II. Esto cambiará el skyline de la Ciudad y dará una nueva identidad a esta zona”. En tanto, Matías Celasco Correa, analista de Investigación de CBRE, coincide y destaca: “Las expectativas para la zona de Catalinas Norte son prósperas. El incremento que se proyecta en el tránsito de personas y vehicular llegaría también con mayor disponibilidad de servicios en la zona. Se necesitará incorporar nuevos servicios gastronómicos, bancos e incluso espacios de estacionamiento para clientes y proveedores. De este modo, esta ampliación del mercado es una gran oportunidad de desarrollo a futuro. En cuanto al skyline, el impacto no será radical debido a que las nuevas torres serán similares en altura a las ya construidas pero se creará una nueva identidad en la silueta urbana. Se brindarán mejoras tanto tecnológicas como a nivel de eficiencia, lo que incrementará la calidad de vida de los trabajadores”.

La zona es una de las más consolidadas del negocio corporativo. Más allá de la devaluación y la crisis financiera de los últimos meses, la oferta, la demanda y los precios se mantienen estables con un promedio de alquiler que varía entre US$ 32,23 y US$35 por metro cuadrado y una vacancia de entre 3,5 y 5 por ciento para edificios de Clase A/A+. Respecto al precio de venta, si bien depende del tipo de inmueble, oscilan entre US$5000 y US$5200 por metro cuadrado. “El submercado de Catalinas es actualmente resiliente a la condición económica actual manteniendo precios y vacancia inmóviles desde trimestres anteriores”, apunta Celasco. “Catalinas sigue siendo la zona más importante de oficinas clase A de la Ciudad y con la incorporación del stock de Catalinas II se consolidará como el centro de negocios más relevante. Tiene las vacancias históricamente más bajas y los valores más altos”, agrega Domingo Speranza, socio de Newmark Grubb Bacre.

Varias son las obras y proyectos en danza en esa área de la ciudad. Dentro del tradicional circuito de Catalinas Norte, específicamente en Della Paollera al 200, IRSA construye su torre Catalinas en un terreno que era parte de su portfolio desde hace varios años. El edificio constará de 35.468 m2 rentables distribuidos en 30 pisos de oficinas premium y 316 cocheras. Cada planta tendrá 1434 m2 de superficie y, como forma de apalancar la inversión inicial de construcción, vendieron cuatro pisos a la empresa tecnológica Globant. El proyecto demandará una inversión de US$101millones y se prevé finalizar su construcción en diciembre de 2019.

Arnaldo Jawerbaum, director de Inversiones de esta compañía, opina que a partir de la venta de terrenos de Catalinas II y la mejora en las infraestructuras del transporte que se implementan, “la circulación mejorará notablemente y el área seguirá siendo estratégica” para este mercado. En tanto, frente a esta zona financiera consolidada, se encuentran las siete parcelas que conformaban un ex playón ferroviario del Estado. El año pasado Consultatio se quedó con tres de ellas que suman 9.600 m2 de superficie y por las que pagó un total de US$140,3 millones. Allí estudian desarrollar oficinas triple A por un total de aproximadamente 135.000 m2, con basamento comercial. Invertirán US$ 450 millones y estiman tener el final de obra a fines de 2021. El proyecto buscará tener un “carácter representativo e icónico hacia la Ciudad con los más altos estándares de calidad y prestaciones. En principio, se prevé hacer un proyecto unificado en los tres lotes y constituir el desarrollo de oficinas más grande de la Argentina, con más de 90.000 m2 de fuste. La zona se verá valorizada por el desarrollo de nuevos proyectos de primera línea”, señala Gonzalo de la Serna, director financiero de la empresa de Eduardo Costantini. Otro de los protagonistas del cambio en la zona será TGLT, compañía que también en 2017 se quedó con otro de estos lotes rematados por el Estado. Se trata de una parcela de 3200 m2, por la que pagaron US$ 40,5 millones. La empresa -que ya se encuentra oficialmente fusionada con la constructora Caputo- analiza construir allí aproximadamente entre 41.000 y 44.000 m2.

En tanto, 2018 trajo la subasta de otras dos parcelas de Catalinas II que fueron adquiridas por un consorcio de capital extranjero identificado como Fideicomiso BAP. Por el terreno ubicado en San Martín 1355 -de 3.955 m2- se comprometieron a desembolsar US$ 23.025.000 mientras que el lote lindero que se ubica en la avenida Madero 1255 -de 3188 m2- se lo quedaron por US$ 25.050.000.

Pero estas obras y proyectos no son los únicos que prometen cambiar el skyline de la zona. Cerca de allí, en el vecino barrio de Retiro, avanza otro mega proyecto privado de usos mixtos: Quartier Puerto Retiro. Este emprendimiento ocupa dos terrenos -uno de ellos es el del ex Hospital Ferroviario- delimitados por el Paseo del Bajo, Zanni y la avenida Presidente Ramón Castillo. En total, son 15.000 m2 de tierra por la que pagaron más de US$ 50 millones. El complejo estará integrado por tres edificios: studios, 14 pisos con unidades flexibles, anexables, para uso residencial, alquiler temporario u oficina comercial; lofts, nueve pisos de viviendas aptas para uso profesional donde se refuncionalizará la arquitectura del antiguo Hospital Ferroviario que allí se emplaza; y Plaza, un edificio de nueve pisos de oficinas AAA con plantas de 3600 m2 libres -4000 m2 de superficie locativa-, bajo normas Leed. En total, se construirán 492 unidades residenciales -entre los edificios lofts y studios-, 32.400 m2 de oficinas – con pisos de 3600 m2 con perímetros de ambos lados de courtain wall -, habrá un paseo comercial de 3500 m2 de superficie y un parking para 427 vehículos. Para llevar a cabo la totalidad del proyecto -que comprende la construcción de 115.000 m2- se invertirán US$240 millones. La primera de las etapas comenzó en agosto con la construcción de los edificios lofts y studios. El de oficinas aún no se puso a la venta porque, según contó Carlos Spina, gerente Comercial de Argencons, “durante el último trimestre de este año se lanzará un nuevo fondo común de inversión cerrado que comprará un porcentaje del edificio corporativo. Esto es algo innovador porque será un fondo exclusivo para la compra de este activo”. El ejecutivo estima concluir la construcción del proyecto entre 2020 y 2021. El precio de venta actual de las unidades en los edificios lofts y studios parte de US$3750 por m2, si bien el valor promedio ronda los US$4600. Además, otras inversiones anunciadas en el entorno Catalinas-Retiro-Plaza San Martín que transformarían el mercado comprenden al hotel Sheraton de Retiro y al vecino Park Tower Hotel. En enero de este año el grupo PointState Argentum, el fondo de inversión accionista de la desarrolladora inmobiliaria TGLT, compró ambos hoteles de la cadena por US$ 100 millones y, según había trascendido, pretenden renovar ambos edificios y construir oficinas.

Por otra parte, entre los proyectos de iniciativa pública a realizar en la zona están las remodelaciones de las estaciones terminales ferroviarias de Retiro y la idea de mudar allí al Banco Central. El Poder Ejecutivo aprobó la solicitud del BCRA a la AABE de adquirir el predio ubicado entre las avenidas de los Inmigrantes 2509, Comodoro Py 2250, Presidente Ramón Castillo y calle Alberto Mortz para concentrar allí las oficinas que tiene dispersas en la Ciudad. Asimismo, sigue pendiente de definición la concesión y futura modernización de la terminal de transporte de pasajeros de Retiro y del puerto de Buenos Aires.

Por María Eugenia Usatinsky, Lunes 1 de octubre de 2018
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION

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El consumo de energía de un edificio será clave a la hora de vender departamentos

El incremento de las tarifas puso en la agenda de los desarrolladores la necesidad de construir emprendimientos aislados térmicamente

El aumento de las tarifas y el impacto en el bolsillo puso a la aislación térmica en la agenda de los desarrolladores y constructores. Hasta hace poco tiempo nadie interesado en construir o comprar un inmueble analizaría su eficiencia energética y qué consumo energético tendría. Hoy otra es la historia. Durante diez años la luz fue casi gratis, entonces preocuparse por conservar el consumo de energía eléctrica no tenía ningún sentido. Pero ahora, cuando el bolsillo se impone será algo que el mercado les va a imponer, guste o no”, asegura Damián Tabakman, presidente de la CEDU y agrega: “Cuando por un monoambiente la gente tenga que pagar $5000 de luz o de gas, y decida no comprarlo, los desarrolladores empezarán a preocuparse por esto, y la eficiencia energética de los inmuebles empezará a ser una variable acuciante”.

Haciendo un paralelismo es lo que ocurre con el agua del mate: se puede usar la pava y calentarla continuamente en la hornalla mientras se ceba o volcar el agua una vez caliente dentro de un termo y mantenerla en su temperatura justa hasta el último mate. Con una casa sucede algo muy similar. Si los techos, muros y pisos no están correctamente aislados térmicamente, el calor de la estufa o el frío del aire acondicionado se pierden. Y esa energía que se pierde se traduce directamente en aumentos en las facturas de luz y gas, entre otros perjuicios tanto para la salud como para la estructura de la edificación. “Dentro de una vivienda un cuarto de su energía se la llevan los artefactos del hogar, otro 25 por ciento el agua caliente sanitaria; pero la mitad de la energía que consume una vivienda tiene que ver con la climatización y la refrigeración. Podemos ahorrar más donde más gastamos. Y en este punto la aislación térmica eficiente es clave y es donde se debe trabajar desde el sector de la construcción”, agrega Federico García Zúñiga, consultor técnico de la Asociación Nacional de Industrias de Materiales Aislantes (Andima).

Gerardo Wadel, asesor de Andima, consultor internacional y especialista en sustentabilidad y eficiencia energética, advierte que los aumentos de luz y de gas, lejos de convertirse en un problema para los desarrolladores, deberían verse como una enorme oportunidad. “La energía cada vez es y será más cara. En España, la energía eléctrica crece a un ritmo del 15 por ciento anual cuando el índice de precios al consumidor es de entre un 1 y un 1,5 por ciento anual. Es decir, el valor de esa energía crece 10 veces por encima del conjunto de precios”. El especialista afirma que la experiencia española podría marcar el camino a seguir en la Argentina. En el país europeo, hace 10 años nadie analizaba en la eficiencia energética. Hoy, los desarrolladores no piensan en hacer algo que no sea de categoría A o B simplemente porque no los venderían. “Los edificios tienen una clasificación que van de la A a la G. En el segmento A, que son los edificios con muy alto nivel de eficiencia y con un consumo de energía inferior al 55 por ciento de la media, están casi todos los desarrolladores de viviendas importantes. No es competitivo ofrecer un edificio menor a B en España”, explica Wadel. En números concretos afirma que con el uso de artefactos y electrodomésticos etiquetados clase A, se logra un 9 por ciento de ahorro de energía; con calefones solares y artefactos sin piloto, un 18 por ciento. Sin embargo, una familia podría ahorrar hasta un 35 por ciento de energía y un 70 por ciento en las facturas de gas y luz, energías usadas para climatización, si migrarán o contemplaran el uso de aislación térmica eficiente en sus viviendas, colaborando con la energía de todo el país”. El especialista se refiere a ocuparse del tema desde la construcción del proyecto sumando la envolvente con aislación térmica eficiente -funciona de una forma similar a la “tercer piel” de las personas-, la que permite aislar el hogar de la intemperie con un consumo mínimo de energía o gas. Dicha aislación se logra mediante materiales aislantes eficientes, resistentes al paso del calor, interpuestos en los cerramientos de una vivienda. Para graficarlo es una especie de abrigo y lo que se hace es formar una capa en las paredes, cubiertas y superficies en contacto con el suelo. De esa forma genera una barrera al paso del calor indeseado, desde adentro hacia afuera en invierno y al revés en verano. Así, las temperaturas interiores son más moderadas y se necesitan menos instalaciones de calor y frío, con un consumo de energía final menor.

Las normativas para la aplicación de estas soluciones en la construcción ya están vigentes o en proceso de reglamentación en las más importantes ciudades de nuestro país. Desde la provincia de Buenos Aires la Ley 13.059 de acondicionamiento higrotérmico fuera reglamentada en el año 2010, ampliándose posteriormente a las ciudades de Rosario, Buenos Aires y Neuquén. En líneas generales los niveles de aislación que exigen equivalen a los requeridos en España en 1979. Esta comparación puede ser entendida como un atraso pero Wadel resalta la oportunidad: “podemos aprender de la experiencia llevada adelante en los últimos 40 años en Europa y que han aplicado incluso otros países de la región. Y hacer un propio camino para ampliar el campo de acción no sólo a las construcciones nuevas sino también -y sobre todo- al parque edilicio existente que es el que plantea el mayor desafío y que requiere el compromiso y el esfuerzo del conjunto del estado, las empresas prestadoras de servicios, las entidades financieras, los profesionales, los constructores y desarrolladores y las organizaciones del tercer sector”, explica y agrega otros beneficiados: las empresas de servicios, ya que la aislación térmica eficiente colabora, junto con otras estrategias de ahorro, a que con la misma infraestructura, se pueda proveer al doble de construcciones; el Estado, generando ahorro de energía y menos gastos y hasta los bancos, garantizando el repago de sus créditos. Sin ir más lejos, en España la concientización sobre eficiencia energética fue creando una industria nueva. Surgieron empresas dedicadas a la producción y desarrollo de nuevos materiales y sistemas constructivos, además de nuevos perfiles de compañías, técnicos y profesionales y hasta se creó un sistema de financiación, con ayudas bancarias públicas y privadas, con créditos blandos, que financian construcciones con certificación A y obras para la rehabilitación de edificios. A la hora de hablar de costos se estima que la aislación térmica eficiente representaría el 1,5 por ciento de la obra. Las nuevas generaciones, como parte de la demanda, en un futuro próximo también impulsarán el avance de construcciones más sustentables.

Por Carla Quiroga, Sábado 29 de agosto de 2018
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION