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Que barrios se revalorizaran con las barreras de tren que se están levantando

La obra que promete eliminar 27 barreras de tren revitalizará zonas, agilizará el tránsito y mejorará la conexión entre los barrios y el centro porteño; qué barrios de la ciudad serán los más favorecidos.


Avanzan las obras para la construcción de viaductos en la ciudad de Buenos Aires que prometen eliminar 27 barreras de tren, revitalizar zonas, agilizar el tránsito y brindar mayor conectividad entre los barrios y el centro de la Ciudad de Buenos Aires. A la par, los desarrolladores inmobiliarios alistan proyectos en áreas donde prevén mejorarán las condiciones de vida, pero aún son escépticos respecto a zonas históricamente postergadas.

El gobierno porteño junto al Ministerio de Transporte de la Nación y Autopistas Urbanas S.A iniciaron entre abril y julio las obras de tres viaductos: Mitre, San Martín y Belgrano Sur. Las mismas elevarán las vías de los trenes que atraviesan la ciudad y, como consecuencia, se abrirán calles y eliminarán barreras. Debajo de los viaductos se crearán espacios públicos verdes, zonas de servicio y esparcimiento. De hecho, se espera la aprobación en la Legislatura Porteña de una ley que habilite la construcción de zócalos comerciales en las áreas de los nuevos puentes. El tránsito se agilizará beneficiando a automovilistas y pasajeros de colectivos.

El viaducto Mitre correrá por la traza que va desde la avenida. Dorrego hasta el corredor Congreso a lo largo de casi 4 kilómetros y se prevé su finalización en julio de 2019. El San Martín seguirá el recorrido del ferrocarril entre las calles Honduras y Garmendia con fecha prevista de inauguración septiembre del próximo año, en tanto que Belgrano Sur se extenderá a lo largo de 5,6 kilómetros, entre Nueva Pompeya, Barracas y Constitución, a inaugurarse en junio de 2020.

Atentos a los cambios que se darán en ciertos barrios y áreas, los desarrolladores miran con interés nuevas zonas, pero avanzan con cautela. Mientras las obras se desarrollan el caos se adueña de las calles afectadas y puede alejar compradores. Saben que a largo plazo el cambio podría ser radical y la revalorización del metro cuadrado, importante, pero por ahora prefieren apostar a lo seguro.

“Todas las obras públicas que van a impactar en las zonas generan un interés por parte de los desarrolladores para adquirir suelo urbano que luego será transformado en un complejo de oficinas o residencial de acuerdo a la propia demanda de la zona”, analiza Hernán Nucifora, CEO de la compañía de negocios inmobiliarios Global Investments.

En lo que respecta a los viaductos, sostiene que el impacto será positivo desde dos aspectos: por un lado el orden del tránsito que traerá como consecuencia eliminar las barreras; por otro, desparecerán los límites que diferenciaban a una zona de otra y quedarán unidas como traza urbana.


San Martín, la niña mimada

El viaducto San Martín, que atraviesa los barrios de Palermo, Colegiales, Villa Crespo, Chacarita y Paternal, es en la actualidad al que más apuestan los especialistas. Cuenta desde el inicio con la buena estrella y popularidad de las áreas que afecta por lo que el repunte no será tan notorio, al igual que sucederá con las zonas que atraviesa el viaducto Mitre. No obstante, para los desarrolladores se abren posibilidades de construcción y comercialización en una zona ya instalada y con fuerte demanda.

Aunque comenzó su construcción en abril de 2017, recién en octubre se disparó el interés por el área. “Si bien la gente sabía que se había anunciado esta obra tan importante, en cierta forma desconfiaba que se fuese a hacer por la envergadura. Cuando realmente empezó, y vieron las grúas, que arrancó con mucha fuerza, tanto los desarrolladores como arquitectos dijeron ‘este barrio va a ser nuevo’. Cerca de las avenidas Córdoba, Corrientes y Dorrego vinieron un aluvión de inversiones”, recuerda Diego Migliorisi al frente de la inmobiliaria que lleva su apellido.

El túnel de la avenida Federico Lacroze, uno de los primeros Crédito: Diego Spivacow / AFV

El llamado Distrito Audiovisual se encuentra en el área de influencia del viaducto San Martín. Allí, explica el experto, se concentran varios emprendimientos comercializados desde pozo. “Ya había empezado a desarrollarse la zona por Corrientes y Jorge Newbery; ya se construyeron torres, la sede de un banco. La inversión viene desde hace un par de años y se fue consolidando con la obra del Maldonado y el Metrobus”, agrega. En tanto, en la zona aledaña al Parque Los Andes, detalla Migliorisi, ya se adquirieron terrenos, pero aún no se comenzó a construir. “Lo desarrolladores van a esperar a que avancen las obras del viaducto para ver qué hacen, si oficinas, viviendas o locales comerciales”, detalla.

Según Migliorisi desde octubre de 2017 los precios aumentaron en la zona del viaducto San Martín en promedio 25 por ciento. Si el metro cuadrado hasta entonces cotizaba a US$1600 dólares ahora no se consigue por menos de US$2200.

La obra, afirma, completará el proceso de apuntalamiento de la zona y hasta arriesga que podría transformarse en un barrio completamente nuevo. “Casas viejas, galpones y casas tomadas se van a transformar en oficinas, viviendas y locales comerciales. Se abrirán muchísimas calles hoy interrumpidas”, analiza.

Para Nucifora, en cambio, el valor del metro cuadrado está atado en la actualidad al costo de construcción y a las incidencias de los terrenos. Aunque apuesta a que la zona se revalorizará sostiene que será recién cuando se asiente. “La construcción y la consolidación de nuevas zonas suelen tener un tiempo de madurez de entre 5 y 10 años por lo cual el valor potencial y real de venta se comienza a ver finalizada tanta la obra pública como la cantidad de emprendimientos que se desarrollen en la zona”, explica.

Así como la zona de influencia del viaducto San Martín concentra en la actualidad las mayores apuestas, la del Belgrano Sur aún es dispar. El inicio de este viaducto que se extenderá por el Sur de la ciudad comenzó recientemente, una vez que se inauguró la estación provisoria Sáenz mientras se construye la definitiva que será en altura. Recorrerá en total 1,3 kilómetros y permitirá extender hasta Constitución la extensión del ferrocarril que hoy tiene su cabecera en la estación Buenos Aires en el barrio de Barracas.

Pese a que desde el gobierno porteño afirman que la obra mejorará el tránsito al eliminar siete barreras -de acuerdo a sus estimaciones transitan por el área 370.000 usuarios de colectivos y 20.000 automovilistas- el interés por desarrollar emprendimientos inmobiliarios aún no es masivo. “Son barrios excesivamente relegados”, reflexiona Marcelo Di Mitrio cuya inmobiliaria se especializa en comercializar emprendimientos en los barrios del Sur porteño. “Si realmente no se tiene sobre seguro que van a cambiar, que las transformaciones van a producirse, no creo que haya desarrollador dispuesto a invertir en ellos”, se lamenta.

Como ejemplo de potenciador de zona trae a colación las obras del Paseo del Bajo que se llevan adelante en el límite entre Puerto Madero y San Telmo y Microcentro. “Había otros elementos en los alrededores que llevaron a los desarrolladores a invertir ahí. En Constitución y Pompeya no hay este tipo de elementos”, sostiene. Sin embargo, es optimista: “Si se concreta el viaducto va a potenciar la zona”.

En la otra vereda, Gabriel Gruber, Director Regional de Properati, considera que Nueva Pompeya, Constitución y Barracas “están siendo muy atractivos”. “Presentan más oportunidades que los barrios donde históricamente el mercado inmobiliario es más dinámico. Esto sumado a las mejoras en infraestructura redunda en un aumento de la demanda”, analiza.

Según el análisis de precios realizado por Properati, el metro cuadrado promedio en Nueva Pompeya se puede conseguir hoy a partir de los US$2300, un 71 por ciento más caro en si se lo compara con los valores de un año atrás. “Las obras de infraestructura en general suelen ir acompañadas de un aumento del valor del metro cuadrado en la zona – analiza- porque elevan la calidad de vida y sube la demanda”.

Las obras vinculadas al transporte, precisa, tienen un notorio impacto. “Por un lado porque es una temática clave a la hora de buscar un inmueble, ya que afecta directamente en los tiempos de viaje hacia y desde el lugar, volviéndolo más atractivo; por otro lado, son obras muy visibles y que desde el comienzo puede apreciarse cómo beneficiará a la zona”, explica Gruber.

“Al mismo tiempo, no debemos olvidar que observamos un aumento generalizado del precio del metro cuadrado en toda la ciudad, debido principalmente al crecimiento de los créditos hipotecarios, aunque en el último mes bajaron considerablemente por lo que podemos esperar un cambio en la dinámica”, concluye.

Por Ana Orfano, Sábado 18 de agosto de 2018
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
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Las zonas que se revalorizarán con la extensión del Camino del Buen Ayre

La obra de $13.000 millones de inversión conectará la Panamericana con la Autovía 2 y generará oportunidades inmobiliarias en las áreas de influencia; Merlo, Canning y Ezeiza serán las más favorecidas..

La extensión del camino del Buen Ayre genera expectativas de revitalización en las zonas que la rodean: se espera el surgimiento de nuevos emprendimientos, una mejor conexión, y también la revalorización de los terrenos. El proyecto comprende la prolongación del Camino del Buen Ayre desde acceso Oeste hasta la Autovía 2. Se trata de un total de 83 kilómetros de traza nueva que unirá por primera vez a doce municipios entre sí y con los accesos a Buenos Aires y La Plata, comunicando a un total de 12 millones de personas. La obra de $13.000 millones de inversión configurará un corredor de vinculación transversal en el conurbano que conectará diferentes municipios entre los que se cuentan: San Isidro, San Martín, Tres de Febrero, Hurlingham, Ituzaingó, Merlo, La Matanza, Ezeiza, San Vicente, Presidente Perón, Florencio Varela, Berazategui, La Plata, Ensenada y Berisso. Será el tercer anillo de circunvalación del área metropolitana de Buenos Aires, luego del Camino de Cintura y de la avenida General Paz. Una vez finalizada la obra-en 2020-se espera que genere un ahorro de hasta una hora de viaje para las personas que se trasladen desde La Plata hasta Pilar o Morón, impactando en la movilidad de 50.000 vehículos todos los días.

Como suele ocurrir, la mejora de la infraestructura vial tiene un efecto directo en el mercado inmobiliario. Esteban Edelstein Pernice, director de Castex Propiedades señala que se trata de una obra que tendrá un gran impacto, especialmente en términos de logística, por el nivel de conexión que permitirá entre zonas que hoy están desconectadas. Detalla que lo que las áreas que más se van a valorizar son, seguramente, los puntos de unión con otras autopistas, como Merlo, Ezeiza y Presidente Perón. Allí, dice, pueden generarse polos de logística muy importantes. En relación a las viviendas, el director de Castex sostiene que el gran beneficio será que habrá más movilidad, generando posibles conexiones nuevas entre residencias y zonas de trabajo, lo que puede fomentar un mejor desarrollo de diversas zonas. Advierte en este sentido que la movilidad será en todos los sentidos, por lo que el primer cambio que cabe esperar es una mayor flexibilidad, que se convertirá en uno de los grandes puntos a favor para todos los municipios afectados. En las salidas de la autopista también pueden generarse nuevas áreas de residencia. Compara, en este sentido, con el movimiento y la dinámica que generaban las estaciones de tren. “Ezeiza y Merlo son las grandes zonas ganadoras. Presidente Perón y Berazategui también son lugares que pueden crecer. Desde el punto de vista residencial, Ezeiza creo que puede ganar más porque tiene más tierra disponible que Merlo y puede absorber más gente que decida instalarse ahí”, relata. Otra de las zonas beneficiados según Edelstein Pernice es la zona del Parque Industrial de Ezeiza.

Gerardo Vaccaro, presidente de Grupo Vaccaro hizo una apuesta por algunos de los terrenos que rodean la nueva traza. El desarrollador cuenta que adquirió una fracción de tierra donde termina el camino actual y comienza el nuevo. Además, suma más de cien hectáreas en diferentes fracciones del partido de Merlo. El empresario sostiene que el sector más interesante en Merlo son las zonas de Agustín Ferrari y Mariano Acosta que van bordeando el camino de la autopista. Señala que esas tierras, cuando ellos las compraron, hace unos años, tenían precios muy bajos y a medida que la obra del camino se reactivó, los valores fueron escalando, llegando a multiplicarse por diez a raíz de las expectativas que se generaron. En este punto, el desarrollador se muestra prudente y considera que los valores de tasación se encuentran, tal vez, algo desfasados, hasta que no se haya finalizado la obra. “En la zona Oeste la ventaja es que las fracciones del Camino del Buen Ayre están pegadas al tejido urbano, y eso genera infraestructura. En Mariano Acosta hay muy buenos accesos. Ahí los terrenos son rurales y se vendían por hectárea. De Mariano Acosta hacia el Sudeste hay potencial, pero no a corto plazo” explica Vaccaro. Para él, esa zona tiene mucho más potencial para centros logísticos o industriales, ya que los desarrollos urbanos son más difíciles de gestionar, y más costosos ya que hay zonas en las que es necesario cambiar la denominación de rural a urbano, o llevar infraestructura de luz y gas. En cuanto a los terrenos que tiene el grupo, el desarrollador cuenta que están a la espera de lo que pase con las legislaciones y cómo se desarrolle la zona.

La Providencia es uno de los proyectos de la zona que promete revalorizarse

Para quienes ya cuentan con emprendimientos en áreas que rodean el camino, las expectativas son altas. Para Verónica Posse, directora de Marketing y Ventas del country La Providencia, en Canning, las obras impactarán de manera muy favorable, generando una nueva oportunidad para este y muchos otros emprendimientos de esa localidad. “Esta obra nos abre a nuevos horizontes y nos conecta con miles de posibilidades. En primer lugar, nos conectará con el corredor Norte y Oeste del Gran Buenos Aires, lo que permitirá que quienes viven cerca de ellos dejen de considerar a Canning como un lugar lejano. Además, al conectar el acceso Oeste con la Ruta Provincial 2, también convertirá a Canning en un lugar de paso para quienes viajan a la costa atlántica”, afirma Posse. La mayoría del público de La Providencia hoy proviene de las zonas que tienen mejor acceso a Canning, como los barrios porteños de Puerto Madero, Caballito y Flores. A la hora de analizar el perfil de quienes vienen del Gran Buenos Aires, señala que en el country predominan los procedentes de la misma localidad pero también de Canning, Monte Grande, Lanús y Adrogué. Se trata, según cuenta, de familias jóvenes, profesionales, con niños que por lo general están haciendo su primera experiencia dentro de un emprendimiento cerrado. Con la obra, Posse espera un cambio en este sentido: “Comenzaremos a recibir gente de zona Oeste y del Norte, al igual que otros barrios de la ciudad de Buenos Aires. Si bien hay localidades en otras zonas de Gran Buenos Aires que se caracterizan por su oferta de barrios privados, Canning sigue resultando atractivo porque está en vías de crecimiento y consolidación”, sostiene.

También apunta que es posible que más gente comience a instalarse en forma permanente en este tipo de proyectos, ya que, si bien la mayoría de los lotes pertenecen a viviendas permanentes, hay también muchas familias con casa de fin de semana, dado que la distancia es todavía un limitante para quienes trabajan o tienen sus actividades lejos de la zona.

Para la directora de marketing de La Providencia, la extensión del camino no sólo revalorizará, sino que también llevará a una expansión, por lo que la considera clave para el desarrollo de Canning y sus alrededores. “Esta zona está en crecimiento exponencial desde sus inicios. Hoy hay más de 65 barrios, cinco colegios, dos centros comerciales, hipermemercados, centros de salud y otros comercios. Esto se fue logrando en los últimos años en conjunto con la consolidación de obras viales y de infraestructura”, dice. Al hablar de números, Posse es clara: “Desde el lanzamiento en el 2011 el precio por metro cuadrado ha crecido un 34 por ciento. Los lotes del Barrio Golf I, que salieron a la venta en U$S80 el metro cuadrado, hoy se ofrecen en U$S120. Como los precios son en dólares, no podemos decir que vayan a aumentar los precios una vez finalizada la nueva obra vial. Pero sí se producirá una revalorización y quienes compren como inversión podrán hacer una gran diferencia, como sucedió con quienes adquirieron sus lotes en el lanzamiento”. En fin, el tiempo será el que definirá el impacto de la obra en las distintas zonas.

Por Gabriela Koolen, Sábado 4 de agosto de 2018
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
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Centros comerciales de cercanía: una fórmula exitosa

Estos espacios, que nacieron fruto de las urbanizaciones privadas, ofrecen productos específicos y selectos; la oferta se diversifica

El mercado inmobiliario de los centros comerciales sigue dando señales de actividad. Las recientes inauguraciones de espacios lifestyle, boutique o de los denominados centros de cercanía o de menores dimensiones están ganando lugares entre las preferencias de algunos desarrolladores, inversores y hasta del público en general.

Según los especialistas el sector se encuentra ante un resurgimiento de algunos tipos de centros en especial los de dimensiones pequeñas y medianas. “Los centros comerciales a cielo abierto, o paseos de compra integrados a una urbanización de usos mixtos, completan la oferta y promesa de lifestyle del proyecto inmobiliario pensado por el desarrollador y adquirido por usuarios finales. Allí donde encontramos residencias y oficinas, dentro de un entorno semiabierto, existe una demanda de productos y servicios a satisfacer que se incremente proporcionalmente al aumento de densidad poblacional por absorción de m2. Hoy la demanda es concreta en rubros como abastecimiento masivo (supermercados), espacios gastronómicos, bancos, consultorios externos de distintas especialidades médicas, entretenimientos, combustibles y servicios para el automotor, que se complementan con los distintos profesionales que pueden ocupar oficinas o locales para una mayor exposición e imagen institucional”, explica Leandro Levint, Broker División Locales Comerciales de L.J. Ramos.

“La novedad está dada en los últimos años por los desarrollos de Lifestyle centers. Estos son proyectos de una importante intervención urbana generalmente en el Gran Buenos Aires. Estos mega-desarrollos están compuestos por viviendas residenciales y oficinas en propiedad horizontal y un centro comercial de apoyo que abastece el desarrollo. Son pequeñas comunidades o miniciudades pueblo que se autoabastecen pero que también dan servicios al entorno inmediato. El centro comercial suele ser a cielo abiertos con diferentes plazas o áreas comunes de esparcimiento recreando la vida en comunidad”, dijo Marcelo Zuliani, gerente comercial del área de retail de Colliers Internacional Argentina.

Levint aporta un dato más: “En los antiguos countrys, existían las provedurías y servicios comerciales, principalmente de abastecimiento, próximos al clubhouse. El concepto de contar con espacios comerciales de proximidad, ha evolucionado y se ha vuelto más sofisticado, pero mantiene el espíritu de aquellos años, al menos para los consumidores”.

Estos centros generalmente se tratan de espacios con instalaciones, que suelen tener una buena integración entre el interior y el exterior, muy luminosos que además suelen ofrecer lay out de diseño y altamente confortable. Los comercializadores afirman que en los nuevos proyectos se comenzó a observar una nueva tendencia que las marcas están aplicando a sus locales. “En rubros como indumentarias y calzados, las firmas están optando por locales más pequeños, con una muy buena selección de productos que permita la rotación de mercaderías. Hoy los locales de grandes superficies son demandados por empresas gastronómicas, supermercados, cines y espacios de juegos o entretenimiento electrónico. Estos necesitan para operar grandes superficies, por lo si bien se contempla en el desarrollo del proyecto tamaños medios y pequeños de locales, son los contratos previos al lanzamiento con tiendas anclas, como supermercados de las marcas Cencosud, Coto, o Wal Mart, tiendas como Falabella o Hoyts Cines, quienes determinan como quedará el complejo final”, sostiene Levint.

En la actualidad hay marcas que buscan espacios más pequeños

Para Adrián Mercado, CEO del Grupo Adrián Mercado la realidad que vive este tipo de complejos dista mucho del resto de los centros comerciales. “Los espacios que se instalan en esas mini-ciudades enfrentan una realidad muy diferente a la de los shopping o corredores comerciales tradicionales, como puede ser la Avenida Santa Fe, Cabildo o Rivadavia, por ejemplo. Por eso quienes apuestan a esos lugares tienen diferentes objetivos comerciales, sabiendo de antemano que la afluencia de público será más baja”, dice el especialista. Y agrega: “En general se observan dos propuestas diferenciadas: por un lado los negocios de nicho, que se enfocan en el diseño y la búsqueda de productos donde no falte la originalidad; por el otro los locales de marcas reconocidas, especialmente de indumentaria, pero cuya propuesta difiere de los locales que se encuentran en los grandes centros de afluencia de público. Sin embargo, el factor a favor, es que apuntan a un cliente más específico y, en su mayoría, de segmentos socioeconómicos mejor posicionados”.

Mercado aporta otro dato importante: “Este tipo de proyectos se ubican a partir de unos 30 km promedio de Buenos Aires, en Canning, Pilar, o hacia la Autopista Buenos Aires-La Plata. En algunos casos, también se encuentran desarrollos con las mismas características en el interior del país.”

Este tipo de proyectos responde no sólo a un mix de propuestas comerciales determinadas sino que además tienen algunas características arquitectónicas específicas. “Son proyectos bajos, usualmente de dos o tres plantas, tienen usos mixtos como viviendas, oficinas, estudios profesionales y locales comerciales y ofrecen espacios comunes abiertos como plazas, anfiteatros, juegos para niños y recorridos comerciales en contacto con la naturaleza. En resumen, ofrecen una experiencia general muy distinta a la de un centro comercial tradicional”, explica Federico Gagliardo, CEO y fundador de Vitrium Capital, que recientemente acaba de inaugurar el paseo comercial de Pueblo Caamaño, uno de los flamantes complejos de este tipo.

Pueblo Caamaño, que se encuentra en el km 46 de la Panamericana Ramal Pilar, a solo 30 minutos de la Ciudad de Buenos Aires, cuenta con locales que tienen desde 28 m2 hasta 1300 m2 y que se adaptan a todo tipo de necesidades, tanto para las marcas que buscan espacios amplios como de las que requieren lugares de diseño boutique, una tendencia muy marcada en este tipo de proyectos. “Una vez terminadas todas las etapas el complejo va a contar con 350 viviendas, estudios profesionales y oficinas, además de áreas de entretenimiento, espacios verdes y 90 locales comerciales abiertos al público, ubicados alrededor del anfiteatro, centro de actividades lúdicas y culturales para toda la familia”, sostiene Gagliardo.

Otro de los nuevos ejemplos Office Center, un proyecto que se encuentra en Canning en plana etapa de construcción. “En el km 14,5 de la ruta 58 en la nueva zona denominada Greenpoint, que es el centro del corredor verde Canning-San Vicente, se encuentra en plena obra el complejo de oficinas, locales y style life denominado Office Center. Actualmente se está ejecutando el módulo 1 y se prevé su entrega dentro de los 10 meses. El proyecto total contara con 3 módulos que en total serán 60 oficinas, 30 locales comerciales y un centro de estética y vida natural (único en la zona). Office Center tiene una membresía de uso con el barrio privado lindero Lacus tanto para la utilización de sus espacios comunes y deportivos”, explica Damián Garbarini, titular de DG Negocios Inmobiliarios, firma encargada de la comercialización.

Haras Club es el nuevo centro comercial que se encuentra en obra

Otro de los casos que se encuentran en obra es Haras Club, un paseo comercial que formar parte Haras del Sur IV. El complejo, que demandará una inversión de US$3 millones será el primer y único de la zona, abierto a todo público y abastecerá a los 12 countries (más de 8000 lotes y a unas 6000 familias) ubicados a lo largo de la Autovía 2 entre el km 60 y 75. Este espacio buscar cubrir todas las necesidades de consumo, desde las más básicas hasta las exclusivas. “Serán 1700 m2 distribuidos en 28 locales aptos para diversos rubros: farmacia, cafetería & heladería, vinoteca & deli, dietética, regalaría y pet shop. Además, habrá un supermercado de 500 m2, 16 oficinas y consultorios”, cuenta Flavia Santillán, gerente de marketing de Grupo Haras del Sur.

Aunque los valores varían según el proyecto un local de 100 m2, con un contrato de alquiler de $60.000 a $70.000 con plazo a 3 años, “requiere de un desembolso que se encuentra en el rango de los $750.000 a $850.000 entre armado e instalación de Lay Out, gastos de honorarios de inmobiliaria, integración de depósito y garantías, sellos de contrato y gastos de escribanía”, dice Levint. Y agrega: “los propietarios, durante el proceso de negociación, se encuentran realizando importantes rebajas a los precios finales de contratación”.

En Haras Club los locales, de 31 m2 promedio, se ofrecen para la venta en valores que van entre US$68.200 y US$82.500. “Los interesados contarán con un plan de pago de 40% de anticipo + 24 cuotas. Estimamos que el retorno de la inversión de los locales puestos en alquiler rondará el 6/7% anual”. Mientras que en el caso de Office Center los espacios comerciales se venden a $2 millones y se pueden pagar con un anticipo del 50% en efectivo y 12 cuotas en pesos.

Para Zuliani el mercado en la Argentina tiene gran potencial en relación con otros países de Latinoamérica. “Por ejemplo, según el último censo del ICSC, en México existen 584 centros comerciales o sea una relación de 1 cada 200.000 habitantes, en Chile esa misma relación es de 1 cada 230.000, mientras que en la Argentina es de 1 cada 336.000. Si observamos algunas ciudades del interior del país con alta densidad poblacional es ahí donde se pueden encontrar las oportunidades. Tomando estos indicadores la Argentina tiene grandes posibilidades”, dice Zuliani.

Por Leandro Murciego, Sábado 30 de julio de 2018
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
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Los rascacielos están de moda

El año pasado fue récord: se construyeron 144 edificios de más de 200 metros de altura en 23 países; China concentró la mayor parte de ellos; las razones que impulsan la tendencia.

El año último quedará en la historia inmobiliaria mundial como el período en el que más rascacielos -es decir edificios de más de 200 metros de altura- se construyeron. En 2017 se levantaron 144 edificaciones en 23 países diferentes, según los datos brindados por el Council on Tall Building and Urban Habitat, (Ctbuh) también reconocido como el Consejo de Edificios Altos y Hábitat Urbano.

La tendencia lejos de generar sorpresa, está en línea con el avance de la tecnología tanto en maquinarias como la fabricación de materiales más livianos que permiten que la edificación de estas mega-estructuras sea cada vez un recurso más económico y menos extraordinario. Estas características sumadas a la escasez de tierras en buenas ubicaciones que se registra en la mayoría de las ciudades del mundo van abriendo el camino para que estos gigantes se conviertan en una alternativa válida no sólo para los proyectos de oficinas sino también para el mercado residencial. Según el Ctbuh para 2018 se prevé la construcción de casi 250 nuevos rascacielos que sumaran miles y miles de metros cuadrados residenciales.

Para los grandes desarrolladores estos complejos suelen venir de la mano de propuestas mixtas -es decir con oferta residencial, comercial y corporativa- que diversifican la oferta. Aunque no faltan aquellos -en general, los más osados- que se arriesgan en la construcción de estas monumentales obras tan sólo para quienes buscan un lugar diferencial para habitar.

En esta carrera por las alturas, el continente asiático fue el que más rascacielos reunió en 2017: 109 de las 144 torres de más de 200 metros de altura fueron construidas allí. China fue el gran protagonista y el principal motor económico e inmobiliario de este fenómeno: 77 de esos emprendimientos fueron levantados en ese país. Al contrario de lo que suele suceder en la mayoría de las geografías, este tipo de obras colosales, lejos de concentrarse en pocas urbes, están diseminadas en unas 36 ciudades distintas. Es decir, muchas de estas obras fueron edificadas en localidades periféricas, un dato que revela la magnitud de la expansión de esta tendencia en esa geografía.

La ciudad que más inmuebles de este tipo sumó en 2017 fue Shenzhen, en China. Allí se concretó la construcción de doce torres. La urbe, en la que viven 12,5 millones personas, nace en el delta del río de las Perlas en la costa Sur de la provincia de Cantón se convirtió el año último en la capital mundial de los rascacielos. Un dato que grafica esto es que se levantaron más meta-torres que en todo Estados Unidos. Esa localidad, con más de 6000 años de historia -existen registros de ella desde el período Neolítico-, es considerada como el “Silicon Valley Oriental” cuenta con el edificio más alto de 2017, el Ping An Finance Center, de 599 metros, altura que le permite estar entre las cinco construcciones de mayor tamaño del planeta. Este gigante, de 115 pisos que lleva el sello del estudio arquitectónico Kohn Pederson Fox es el segundo edificio más alto de China, detrás de Shanghai Tower, con 632 metros.

Panorama Tower es una de las nuevas figuras de Miami

Aunque lejos de los números de China, en Estados Unidos se construyeron unas diez nuevas torres de más de 200 metros. La mayoría de ellas, tipologías mixtas con oficinas, comercios y hoteles. Un caso a destacar es Wilshire Grand Center ubicado en Los Angeles. El proyecto que demandó US$1000 millones, tiene una altura de 340 metros y 160.000 metros cuadrados distribuidos en 73 plantas.

Torres con viviendas

A pesar de que 2017 estableció el récord de construcción de rascacielos aún ninguno pudo destronar al Burj Khalifa de 830 metros de altura ubicado en la ciudad de Dubai en los Emiratos Árabes. El complejo mixto que fue inaugurado el 4 de enero 2010. Demandó una inversión de US$1500 millones, tiene 87 de sus 163 plantas destinadas a residencias de lujo, algunas de las cuales llevan el sello de Armani.

Otro de los gigantes que impacta por su altura y belleza que cuenta con un amplio espacio residencial es el proyecto mixto Abraj Al Bait que se encuentra en el centro de la Meca, en Arabia Saudita. El emprendimiento de US$16.000 millones es el tercero en el ranking mundial de mega-estructuras con 601 metros de altura. El inmueble es el edificio más grande que se construyó en el mundo: tiene 1.575.815 metros cuadrados. El edificio se inauguró en 2012, tiene al hotel cinco estrellas más alto del mundo (601 metros) y cuenta con espacio para viviendas, cuatro pisos de centro comercial, un espacio para rezar con capacidad para 4000 personas, centros de convenciones y estacionamiento con capacidad para 1000 vehículos.

Otra joya arquitectónica es el Lotte World Premium Tower, de 555 metros de altura y 123 plantas. Ubicado en la ciudad de Seúl en Corea del Sur forma parte de la segunda generación del complejo Lotte World. El edificio que se inauguró el 3 de abril de 2017 se convirtió en uno de los íconos de la ciudad y en postal obligada para los visitantes de la capital surcoreana. Tiene un mix que comprende comercios -en los primeros 16 pisos-, oficinas -del séptimo piso al sesenta-, residencias -del piso 61 al 85- y un hotel de lujo -del 86 al 119-. El observatorio que ocupa del 120º al 123º piso es el más alto del mundo.

En esta carrera por la altura merece un párrafo aparte Dubai, allí en una ciudad donde el presente parece haberse construido en un futuro no muy cercano y donde el diseño de los edificios sorprende y hasta parece ir más allá de la lógica de los propios ingenieros se levantaron en 2017 tres megaestructuras que asombraron por su diseño. Sin duda la más llamativa fue Marina 101. El inmueble de un estilo arquitectónico islámico y posmoderno demandó US$368 millones de inversión, tiene 425 metros de altura y es el segundo más alto de los Emiratos Árabes. Tiene un hotel de lujo con 300 habitaciones y unos 506 departamentos con servicios. En Emiratos Árabes Unidos se construyeron ocho de los 15 edificios más altos del mundo proyectados íntegramente para el mercado residencial. Ellos son la Torre Princesa, 23 Marina, Burj Mohammed Bin Rashid, Elite Residence, The Torch, HHHR Tower, Ocean Hights y Cayan Tower. Otro dato, siete de ellos se encuentran en Dubai. Una de las novedades que dejó 2017 fue el ingreso en la lista de rincones del mundo con rascacielos de Sri Lanka. Allí se levantó Grand Hyatt Colombo un proyecto mixto de 47 pisos -unos 230 metros de altura- que cuenta con un hotel cinco estrellas de la cadena Hyatt -el primero de la firma internacional en ese país-, donde se distribuyen unas 475 habitaciones y unos 84 departamentos.

Miami es otra de las geografías del planeta que muestra mayor aceptación de esta tendencia inmobiliaria. “Uno de los mejores ejemplos de lo incorporado que están los rascacielos en el área residencial es Panorama Tower -antes conocido como 1101 Brickell-, desarrollado por Florida East Coast Realty. Esta es la construcción residencial más alta ubicada en toda la zona Sur de Estados Unidos: con una altura de 264,5 metros sobrepasa los 83 pisos.

Ubicado en pleno distrito financiero de Miami, Brickell no solo se convirtió en un objeto de deseo por parte de los habitantes de la zona sino que además se presenta como un negocio de renta con alquileres que arrancan en los US$2525”, explica Jerome Hollo, vicepresidente de Florida East Coast Realty (FEDR). El complejo de usos mixtos cuenta con residencias, una amplia oferta de amenities, espacios para oficinas, hotel y tiendas comerciales, un spa para mascotas, una sucursal de correos, tintorería y hasta un supermercado, un polo gastronómico y de entretenimientos. “Los edificios altos son exitosos por dos motivos fundamentales: los precios de la tierra generalmente caros y la demanda. Estos factores son los que están impulsando a los desarrolladores a maximizar las áreas edificables, así como las vistas”, cuenta el desarrollador.

Shenzhen, es la ciudad china que concentró la mayor cantidad de torres de 2017 Crédito: Shutterstock

Los especialistas afirman que la clave del éxito de este tipo de proyecto pasa por lograr un equilibrio entre las diferentes áreas: residencias, oficinas y espacios comerciales. Hollo reconoce que en Estados Unidos, Miami, Nueva York y Chicago tienen la mayor cantidad de rascacielos y resalta como una de las novedades, el One Bayfront Plaza que sobrepasará los 92 pisos. “Sin duda esta será una tendencia que con el tiempo continuará en ascenso. Cada vez más personas buscarán este tipo de proyecto ya que encuentran un núcleo urbano más atractivo, con acceso al entretenimiento y a la cultura”, concluye el vicepresidente de FEDR. “En los últimos tiempos comenzamos a notar que cada vez más desarrolladores quieren construir rascacielos. En nuestro mercado, las empresas siempre desean levantar la torre más alta, aquella que se quede con el título de la reina de las alturas, al menos por un rato. Al realizarlo, esto le brinda al desarrollador una ventaja competitiva en el sector”, analiza

Ryan Shear, director ejecutivo de Property Markets Group (PMG) que, en la actualidad está construyendo dos rascacielos Echo Brickell y Muse, en Miami.

Martín Elortegui, director de The Elmir Group para Estados Unidos afirma que el 2017 fue el año en donde las casas mostraron un repunte por sobre los condominios. En el caso de las torres lograron repuntar recién a comienzos de 2018 tras la aplicación de reglas inmobiliarias locales más claras y un incentivo impositivo tanto para desarrolladores como para inversores”, relata el desarrollador que en lo que va de 2018 lleva vendidos cerca de US$40 millones en departamentos desarrollados en rascacielos, ubicados en barrios como Edgewater, Brickell y Coconut Grove. Y agrega: “Una de las ciudades que comenzó a destacarse en los últimos tiempos por sumar obras de rascacielos es Houston, una de las urbes que junto con Nueva York, Chicago y Miami ofrece desarrollo, inversión, beneficios, trabajo y sobre todo estilo de vida”.

El futuro de la ciudad de Miami es según los players consultados prometedor y está creciendo a un ritmo vertiginoso. “La población de hoy se estima de 460.000 habitantes con un crecimiento anual del 2,8 por ciento y la absorción de las unidades en rascacielos se va acelerando por la demanda y el ajuste de precios por parte de los propietarios o desarrolladores”, explican.

De cara al futuro, sin dudas este año continuará teniendo a China como el gran animador, ya que según los datos aportados por Ctbuh de los cinco edificios más altos que se estrenarán en 2018, cuatro estarán en tierras orientales y el restante en Rusia. Este último es el Lakha Center ubicado en San Petersburgo. Con 462 metros de altura será el rascacielos más alto de Europa.

Por Leandro Murciego, Sábado 28 de julio de 2018
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
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Cómo será el Chelsea Market porteño y cuánto costará instalarse

La gastronomía sin duda es uno de los pilares culturales de una sociedad que en los últimos tiempos se convirtió no sólo en uno de los sostenes del turismo sino también se fue ganando un lugar preponderante en el mercado inmobiliario comercial con propuestas novedosas y de distintas magnitudes que en muchos casos llegaron de la mano de notables chefs o de ocurrentes emprendedores. En línea con este fenómeno, una de las más recientes noticias del sector es el lanzamiento del Mercado de los Carruajes, el primer centro comercial gourmet de la Ciudad de Buenos Aires.

El proyecto de 4200 metros cuadrados que abrirá sus puertas en diciembre próximo se desarrollará en una construcción que data de 1900 y que durante años cobijó a los caballos que tiraban de los carruajes presidenciales y que en los últimos tiempos sirvió de estacionamiento para parte de una flota de autos oficiales.

El proyecto de seis millones de euros de inversión será un mercado gourmet que proyectará la escena gastronómica local al mundo Fuente: LA NACION - Crédito: Diego Spivacow/AFV

El inmueble que fue encargado al arquitecto Emilio Agrelo bajo la presidencia de Julio Argentino Roca, contaba con una caballeriza, un picadero al aire libre para realizar el vareo de los animales, un área de guardado de uniformes oficiales y un sector de viviendas del personal que cuidaba a los caballos. Un relato de Lorenzo Rotgé, cochero presidencial entre 1921 y 1953, publicado por la revista Lea y Vea, en 1962, da cuenta del lugar: “Un salón con mayólicas, pequeñas palmeras interiores, metales y pisos como espejos. Los marcos de las puertas, así como los cabezales de los boxes eran de bronce bruñido. Todos los patios tenían alfombras rojas. Fue necesario cubrirlos porque estaban demasiado lustrados y los caballos resbalaban en ellos”.

Fachada de ladrillos y aceras abovedadas la identifican como una de las típicas construcciones de la época
El edificio que está ubicado sobre la avenida Leandro N. Alem, al 800, es una de las típicas construcciones del bajo porteño que cuenta con las tradicionales aceras abovedadas. Su fachada de ladrillos remata en un techo de pizarra negra que tiene como principal atracción una cúpula que realza la arquitectura de estilo italianizante.

La nueva obra mantendrá no sólo el frente sino también el espíritu de viejo inmueble. “Será el primer mercado gourmet de la ciudad y proyectará la escena gastronómica local al mundo. Buscamos crear un nuevo ícono porteño, un espacio de disfrute e interacción social.

El interior del mercado y los espacios para comer se aprecian en este render

Contará con 40 locales comerciales, de los cuales el 70 por ciento se destinará a la gastronomía, 20 por ciento a productos frescos y alimenticios nacionales e importados y 10 por ciento a artículos y servicios vinculados con el mercado. Contará con una galería gastronómica con cervecería artesanal, cava de vinos argentinos e internacionales, restaurantes, comidas típicas de países de la región, hamburguesería artesanal, bar de burbujas, restaurante, sushi, postres, juguería, cafetería, heladería, entre otros.

Habrá espacios para productos frescos y también productos importados Fuente: Archivo - Crédito: Gentileza GCBA
Cafeterías, cervecerías y cava de vinos nacionales e importados serán parte de la propuesta gastronómica Fuente: Archivo - Crédito: Gentileza GCBA

“Para los productos nacionales (frescos y elaborados), buscamos que sean únicos, elaborados por especialistas con trayectoria. El Mercado está interesado en sumar productos frescos típicos de cada región, como: frutas, verduras, hortalizas, carnes vacuna, de ñandú, cordero, liebre, avestruz, jabalí, pescados, pollo, quesos, lácteos y orgánicos. Será imprescindible que los socios comerciantes cuiden detalles como presentación de los productos, el packaging, los certificados de origen, exhibición y el lay out de los locales”, explica Horacio Blanco, presidente de Athènèe Groupe S.A., empresa local inversionista y desarrolladora del proyecto.

Render de los espacios externos del proyecto gastronómico

El empresario agrega: “No existe ni en la Argentina ni en América Latina un lugar de estas características. Luego de 5 años de recorrer, investigar el funcionamiento y detectar el éxito de esta nueva tendencia en espacios gourmet a nivel mundial, tomé la decisión de implementar este concepto en nuestro país. Para poder seguir los estándares de calidad, prestigio y servicio de los mejores mercados internacionales, hemos firmado una alianza estratégica con Mercasa, la empresa líder en la implementación, desarrollo y puesta en marcha de estos sitios en el mundo. Tiene más de 1300 mercados inaugurados y nos guía en todas las acciones que debemos desarrollar para estar al mismo nivel de los mejores del mundo”.

Según los desarrolladores, este espacio encuentra su inspiración en lugares como Le District y Chelsea Market de Nueva York, el De Hallen de Amsterdam, el Borough Market de Londres, el Torvehallerne Kbh de Copenhague, Markthalle Neum de Berlín y los tradicionales de España: , el Mercado San Miguel de Madrid y el Santa Caterina de Barcelona, entre otros.

Chelsea Market, el mercado techado neoyorquino Crédito: Shutterstock

“El edificio contará con dos pisos y una terraza con huertas ornamentales y verticales y se convertirá en un imponente jardín en el corazón de Buenos Aires, destinado exclusivamente al ocio y la cultura gastronómica. En la planta baja se ubicará el paseo de compras que ofrecerá una gran variedad de productos envasados, de despensa, frescos y orgánicos provenientes de los mejores productores de distintas regiones del país; y otros productos importados provenientes de España, Italia, Francia y demás cocinas de reconocida trayectoria mundial. El primer piso y la terraza se convertirán en un lugar donde convivirán distintos tipos de comidas y sabores que generarán encuentros y una nueva experiencia de consumo. Aquí los mejores productores independientes, chefs y restaurantes argentinos podrán ofrecer la mejor calidad a los visitantes de exquisito paladar”.

Mercado de San Miguel, en Madrid Crédito: Shutterstock

El core del negocio serán los alimentos y la gastronomía, donde el público podrá disfrutar de propuestas diferentes y accesibles para todos los gustos. El tamaño de los locales varía entre 13 m2 a 40 m2, contando además con espacios comunes y exclusivos, una terraza al aire libre, con jardines y huertas, como se estila en todos los mercados de esta categoría del mundo. El precio de cada espacio se determinará en función de algunas variables, como ser: ubicación, dimensión, tipo de servicio y producto ofrecido, experiencia, posicionamiento y rendimiento de cada marca, y si se trata de una propuesta nacional o internacional. “No obstante, como parte de su rol social, el Mercado de los Carruajes también analizará la posibilidad de subvencionar aquellos productos que aporten un valor destacado a la oferta gastronómica”, comenta Blanco.

Mercado de Santa Catalina, Barcelona Crédito: Shutterstock

Las condiciones comerciales para los locatarios serán las que rigen en los mercados internacionales: derecho de admisión, un alquiler fijo mensual, un costo variable sobre la facturación y un fondo de promoción, con contratos a 3 años. “El precio varía según el espacio seleccionado, pero, por ejemplo, para una superficie de 20 m2, estamos considerando un costo mensual para el locatario de aproximadamente $205.000 -al día de hoy-“, sugiere Blanco.

Para poder ser parte del mercado los productores y marcas nacionales e internacionales deberán presentar una propuesta comercial y documentación de respaldo que incluye desde listado de productos a comercializar o carta/menú, origen de los productos a utilizar en la elaboración (RNE), aspectos diferenciales respecto a la oferta actual en otros locales, target al que se apunta, servicio que se ofrecerá, estimación de ventas, renders del diseño del local y demostración de expertise de al menos cinco años, entre otros factores.

Blanco sostiene que este proyecto servirá para crear más de 200 puestos de trabajo interno y más de 1000 de forma indirecta; y tanto los porteños como los turistas que visitan nuestra Ciudad, podrán disfrutar de una experiencia única en el país.

El Mercado de los Carruajes, que demandará una inversión de 6 millones de euros y que prevé su inauguración para diciembre próximo, estará preparado para recibir población de ingresos medios y altos: residentes y trabajadores de la zona de influencia, turistas, consumidores o usuarios ocasionales. “Estimamos 400.000 visitantes por mes, con un ticket promedio de $300 por día. Uno de nuestros objetivos centrales es optimizar los recursos al máximo para que el consumidor pueda acceder a los mejores productos del país a precios sumamente competitivos. Además, por su ubicación estratégica, muy cercana al puerto, se calcula la visita adicional de 400.000 turistas de cruceros que visitan la ciudad de noviembre a marzo”, dice Blanco, quien no oculta su optimismo: “Este mercado por su ubicación en la ciudad a localización se convertir{a en un lugar único no sólo en el país sino también en la región, transformándose en una ventana al mundo de los mejores productos argentinos”.

Por Leandro Murciego, Lunes 21 de mayo de 2018
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION