La obra de $13.000 millones de inversión conectará la Panamericana con la Autovía 2 y generará oportunidades inmobiliarias en las áreas de influencia; Merlo, Canning y Ezeiza serán las más favorecidas..
La extensión del camino del Buen Ayre genera expectativas de revitalización en las zonas que la rodean: se espera el surgimiento de nuevos emprendimientos, una mejor conexión, y también la revalorización de los terrenos. El proyecto comprende la prolongación del Camino del Buen Ayre desde acceso Oeste hasta la Autovía 2. Se trata de un total de 83 kilómetros de traza nueva que unirá por primera vez a doce municipios entre sí y con los accesos a Buenos Aires y La Plata, comunicando a un total de 12 millones de personas. La obra de $13.000 millones de inversión configurará un corredor de vinculación transversal en el conurbano que conectará diferentes municipios entre los que se cuentan: San Isidro, San Martín, Tres de Febrero, Hurlingham, Ituzaingó, Merlo, La Matanza, Ezeiza, San Vicente, Presidente Perón, Florencio Varela, Berazategui, La Plata, Ensenada y Berisso. Será el tercer anillo de circunvalación del área metropolitana de Buenos Aires, luego del Camino de Cintura y de la avenida General Paz. Una vez finalizada la obra-en 2020-se espera que genere un ahorro de hasta una hora de viaje para las personas que se trasladen desde La Plata hasta Pilar o Morón, impactando en la movilidad de 50.000 vehículos todos los días.
Como suele ocurrir, la mejora de la infraestructura vial tiene un efecto directo en el mercado inmobiliario. Esteban Edelstein Pernice, director de Castex Propiedades señala que se trata de una obra que tendrá un gran impacto, especialmente en términos de logística, por el nivel de conexión que permitirá entre zonas que hoy están desconectadas. Detalla que lo que las áreas que más se van a valorizar son, seguramente, los puntos de unión con otras autopistas, como Merlo, Ezeiza y Presidente Perón. Allí, dice, pueden generarse polos de logística muy importantes. En relación a las viviendas, el director de Castex sostiene que el gran beneficio será que habrá más movilidad, generando posibles conexiones nuevas entre residencias y zonas de trabajo, lo que puede fomentar un mejor desarrollo de diversas zonas. Advierte en este sentido que la movilidad será en todos los sentidos, por lo que el primer cambio que cabe esperar es una mayor flexibilidad, que se convertirá en uno de los grandes puntos a favor para todos los municipios afectados. En las salidas de la autopista también pueden generarse nuevas áreas de residencia. Compara, en este sentido, con el movimiento y la dinámica que generaban las estaciones de tren. “Ezeiza y Merlo son las grandes zonas ganadoras. Presidente Perón y Berazategui también son lugares que pueden crecer. Desde el punto de vista residencial, Ezeiza creo que puede ganar más porque tiene más tierra disponible que Merlo y puede absorber más gente que decida instalarse ahí”, relata. Otra de las zonas beneficiados según Edelstein Pernice es la zona del Parque Industrial de Ezeiza.
Gerardo Vaccaro, presidente de Grupo Vaccaro hizo una apuesta por algunos de los terrenos que rodean la nueva traza. El desarrollador cuenta que adquirió una fracción de tierra donde termina el camino actual y comienza el nuevo. Además, suma más de cien hectáreas en diferentes fracciones del partido de Merlo. El empresario sostiene que el sector más interesante en Merlo son las zonas de Agustín Ferrari y Mariano Acosta que van bordeando el camino de la autopista. Señala que esas tierras, cuando ellos las compraron, hace unos años, tenían precios muy bajos y a medida que la obra del camino se reactivó, los valores fueron escalando, llegando a multiplicarse por diez a raíz de las expectativas que se generaron. En este punto, el desarrollador se muestra prudente y considera que los valores de tasación se encuentran, tal vez, algo desfasados, hasta que no se haya finalizado la obra. “En la zona Oeste la ventaja es que las fracciones del Camino del Buen Ayre están pegadas al tejido urbano, y eso genera infraestructura. En Mariano Acosta hay muy buenos accesos. Ahí los terrenos son rurales y se vendían por hectárea. De Mariano Acosta hacia el Sudeste hay potencial, pero no a corto plazo” explica Vaccaro. Para él, esa zona tiene mucho más potencial para centros logísticos o industriales, ya que los desarrollos urbanos son más difíciles de gestionar, y más costosos ya que hay zonas en las que es necesario cambiar la denominación de rural a urbano, o llevar infraestructura de luz y gas. En cuanto a los terrenos que tiene el grupo, el desarrollador cuenta que están a la espera de lo que pase con las legislaciones y cómo se desarrolle la zona.
Para quienes ya cuentan con emprendimientos en áreas que rodean el camino, las expectativas son altas. Para Verónica Posse, directora de Marketing y Ventas del country La Providencia, en Canning, las obras impactarán de manera muy favorable, generando una nueva oportunidad para este y muchos otros emprendimientos de esa localidad. “Esta obra nos abre a nuevos horizontes y nos conecta con miles de posibilidades. En primer lugar, nos conectará con el corredor Norte y Oeste del Gran Buenos Aires, lo que permitirá que quienes viven cerca de ellos dejen de considerar a Canning como un lugar lejano. Además, al conectar el acceso Oeste con la Ruta Provincial 2, también convertirá a Canning en un lugar de paso para quienes viajan a la costa atlántica”, afirma Posse. La mayoría del público de La Providencia hoy proviene de las zonas que tienen mejor acceso a Canning, como los barrios porteños de Puerto Madero, Caballito y Flores. A la hora de analizar el perfil de quienes vienen del Gran Buenos Aires, señala que en el country predominan los procedentes de la misma localidad pero también de Canning, Monte Grande, Lanús y Adrogué. Se trata, según cuenta, de familias jóvenes, profesionales, con niños que por lo general están haciendo su primera experiencia dentro de un emprendimiento cerrado. Con la obra, Posse espera un cambio en este sentido: “Comenzaremos a recibir gente de zona Oeste y del Norte, al igual que otros barrios de la ciudad de Buenos Aires. Si bien hay localidades en otras zonas de Gran Buenos Aires que se caracterizan por su oferta de barrios privados, Canning sigue resultando atractivo porque está en vías de crecimiento y consolidación”, sostiene.
También apunta que es posible que más gente comience a instalarse en forma permanente en este tipo de proyectos, ya que, si bien la mayoría de los lotes pertenecen a viviendas permanentes, hay también muchas familias con casa de fin de semana, dado que la distancia es todavía un limitante para quienes trabajan o tienen sus actividades lejos de la zona.
Para la directora de marketing de La Providencia, la extensión del camino no sólo revalorizará, sino que también llevará a una expansión, por lo que la considera clave para el desarrollo de Canning y sus alrededores. “Esta zona está en crecimiento exponencial desde sus inicios. Hoy hay más de 65 barrios, cinco colegios, dos centros comerciales, hipermemercados, centros de salud y otros comercios. Esto se fue logrando en los últimos años en conjunto con la consolidación de obras viales y de infraestructura”, dice. Al hablar de números, Posse es clara: “Desde el lanzamiento en el 2011 el precio por metro cuadrado ha crecido un 34 por ciento. Los lotes del Barrio Golf I, que salieron a la venta en U$S80 el metro cuadrado, hoy se ofrecen en U$S120. Como los precios son en dólares, no podemos decir que vayan a aumentar los precios una vez finalizada la nueva obra vial. Pero sí se producirá una revalorización y quienes compren como inversión podrán hacer una gran diferencia, como sucedió con quienes adquirieron sus lotes en el lanzamiento”. En fin, el tiempo será el que definirá el impacto de la obra en las distintas zonas.