Los cambios en los hábitos exigen la reconversión del modelo de negocio; las marcas suman experiencias y más espacios comunes.
En un mundo en constante movimiento, el segmento hotelero trabaja continuamente para satisfacer a una gran diversidad de públicos con demandas bien diferenciadas. “En el último tiempo esta industria históricamente muy tradicional percibe una apertura. Por ejemplo surgen construcciones de edificios de usos múltiples que incluyen hotel, oficinas y viviendas y que se convirtieron en una opción muy interesante para desarrolladores. Es un modelo de negocio que permite una distribución de costos más accesible”, relata Claudia Álvarez Argüelles, ceo de la marca que lleva su apellido, dueña del Costa Galana, entre otros hoteles. La empresaria agrega que, desde el diseño, es muy importante cubrir y cuidar las circulaciones entre los diferentes espacios. En este sentido, la irrupción de las nuevas generaciones está cambiando las exigencias de la demanda. “El público más joven le da importancia a los espacios de coworking y socialización”, explica.
Además, apunta que cada vez es mayor la cantidad de metros cuadrados que se dedican al bienestar en los emprendimientos. “El área de spa, las deportivas y de relajación o yoga, por ejemplo, son fundamentales y las tenemos muy en cuenta. La idea es que los huéspedes puedan desconectar de las demandas externas y energizarse durante su estadía”, afirma Álvarez Argüelles, quien también habla del rol protagónico que adquieren las terrazas, una tendencia que crece con fuerza en el mundo a través de sky bars, en donde las vistas y la coctelería de calidad se vuelven grandes aliados. De hecho, en Grand Brizo Buenos Aires, el establecimiento que inauguraron en octubre de 2018 funciona Cielo Sky Bar y un rooftop con increíble vista a la ciudad. De cara al 2019, la empresaria planea la apertura de Grand Brizo La Plata que se inaugurará en febrero. El hotel posee terraza con pileta y bar con vistas, y todas las habitaciones cuentan con un amplio espacio para reuniones. Además del clásico gym, la ceo de la cadena destaca la presencia de una pista de running al aire libre. Álvarez Arguelles explica que desde hace unos años hacen un trabajo muy fuerte en su arquitectura marcaria, con el objetivo de ordenar y ofrecer claridad de cara a la oferta, cubriendo diversos segmentos del mercado. La sustentabilidad, apunta, es fundamental en todos los espacios, y desde hace años que trabaja en la reconversión de los espacios. Además, atentos a la nueva demanda, Álvarez Argüelles creo hace unos años Flaat, departamentos totalmente equipados en zonas privilegiadas de la capital, que combinan la renta temporaria con el servicio hotelero. El modelo apunta a estadías prolongadas, ya que ofrecen los servicios propios de un hotel, permitiendo explorar el destino desde la perspectiva privilegiada del residente local.
La tendencia a la búsqueda de experiencias impacta en el mundo hotelero. Así, surgen propuestas como la de Awasi. Con presencia en Chile (en Atacama y Patagonia) y en Iguazú en la Argentina, los hoteles de la marca se caracterizan por tener pocas habitaciones -entre 8 y 12-, de amplias dimensiones. “La cultura y la naturaleza del lugar son protagonistas. Saliendo del lugar común hotelero, no queremos que los huéspedes se sientan “como en su casa”, sino mejor: como locales, o como en la casa de un amigo que les muestre lo local, las experiencias, la gastronomía, etcétera. Todo es 100 por ciento privado en los hoteles: hay conserje personal para cada huésped, y todas las unidades tienen un guía privado. Tenemos un promedio de cinco empleados por habitación”, relata Matías de Cristóbal, director general de Awasi en Chile y Argentina, quien señala que tienen la tarifa más alta de Latinoamérica, pero a fuerza de ofrecer algo diferente. Para de Cristóbal, la consigna es subrayar el protagonismo del entorno: “En Atacama, por ejemplo, construimos con adobe, piedra y madera. Tenemos construcciones circulares, inspiradas en ruinas de Atacama. Investigamos cómo se construía antiguamente en el desierto y usamos técnicas antiguas y materiales cercanos. A nuestros arquitectos les pedimos que sean humildes, que hagan un hotel que pase desapercibido en el lugar en el que se instala, y que tenga el máximo confort. Trabajamos sustentablemente, y nos adaptamos al lugar”, explica.
Entre las novedades, destaca la apertura en Iguazú. Allí, dice de Cristóbal, también se trata de una construcción sobre pilotes y cuenta con habitaciones de 100 metros cuadrados. El director general de Awasi en Chile y Argentina adelanta que en Atacama están agregando cinco suites nuevas y cambiando las ocho que ya tenían. Además, cuenta que analizan nuevos destinos para instalarse.
Los millennials cambian el panorama
“Con los cambios que hay en los patrones de consumo hoy, sería raro pensar que la hotelería siga igual”, afirma Fernando Bigio, head country de Selina en la Argentina. La marca nació hace cuatro años con un concepto distinto, y es una de las marcas hoteleras de más rápido crecimiento en el mundo. El concepto combina alojamientos con diseño estético con espacios de coworking, bienestar, actividades recreativas y experiencias. Su enfoque está centrado en el diseño, la tecnología y una visión social.
La expansión es vertiginosa, y según destaca, Bigio, el promedio de apertura es de un Selina por semana. En Buenos Aires, el primero fue inaugurado en Palermo en diciembre del 2018, en el ex Hotel Esplendor. La apuesta demandó una inversión inicial de un millón de dólares para su renovación. “No queremos que Selina sea un hotel de turismo solamente. Apuntamos a los típicos mochileros con su espíritu viajero, y también a la comunidad local. El concepto está pensado para jóvenes de entre 25 y 38 años, nómades digitales”, sostiene Bigio. En esta línea ofrece espacios comunes, playground, habitaciones compartidas y espacios de coworking, wellness, activity center y clases de yoga. Además, tiene cocina común, cine, espacio para ver netflix, y biblioteca. Se trata, dice Bigio, de priorizar espacios de intercambio, aunque también hay habitaciones privadas.
La arquitectura cumple un rol crucial y Bigio afirma que trabajan a través de la reconversión de propiedades de viejos hoteles. “Generalmente entramos en un hotel viejo y en aproximadamente 60-90 días hacemos un trabajo de reconversión a través de un taller interno con artistas, diseñadores, herreros locales, etcétera. Buscamos que la comunidad local se sienta representada. En Palermo por ejemplo, el hotel tenía todas habitaciones con sommier, y nosotros los cambiamos por camas, pero usamos la madera de los sommier para hacer muebles, aprovechando todo al máximo”, detalla. Además, los artistas locales, según cuenta, trabajan por ejemplo con murales en las paredes del hotel. Bigio destaca que los establecimientos son distintos en cada ciudad, ya que cada lugar tiene su propia impronta. “Trabajamos con un concepto diferente en cada espacio. En Buenos Aires, por ejemplo, tomamos la idea de un jardín en el medio de la ciudad y nos inspiramos en Carlos Thays, sin ser un hotel temático. Así, trabajamos sobre la historia de los jardines y de Thays”, afirma. Selina está presente en 12 países entre los que se cuentan Panamá, Costa Rica, México, Portugal y Brasil, entre otros. Las próximas aperturas en Argentina están planificadas en Córdoba y Bariloche, Mar del Plata, Rosario, Salta, Mendoza y Ushuaia.
Roberto Amengual, presidente de la cadena Amerian Hoteles, una marca fuerte en el segmento corporativo y con presencia en ciudades como Buenos Aires, Mendoza, Córdoba, Catamarca y Misiones, apunta algunos cambios que observa en la arquitectura de hoteles. Las recepciones como tótems individuales, dice, son la última tendencia en el mundo. “En hoteles de hasta cuatro estrellas se da mucho el autoservicio. En nuestro país, está cambiando parte de la recepción, pero aún no se incorpora la autogestión por cuestiones de legislación. Sin embargo, sí observamos la tendencia, y los tótems son un comienzo. Hoy en el mundo el servicio personalizado se da en solicitudes específicas, pero ya no puestos en espera” sostiene Amengual. La sustentabilidad es otra de las claves. En cuanto a los materiales sostiene que van cambiando. “Es fundamental combinar estilo y practicidad de operación. Hay que tener en cuenta que un hotel funciona 24 horas siete días a la semana los 365 días del año. Es un lugar de altísimo tránsito y es muy importante la funcionalidad”, finaliza el empresario que inauguró un nuevo hotel en la ciudad de Coquimbo, en Chile: es un cuatro estrellas en una torre de 19 pisos.
Por Gabriela Koolen, Lunes 4 de febrero de 2019
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION
El avance del canal digital plantea retos al sector logístico y al retail; las empresas exigen proyectos que atiendan las nuevas necesidades.
Los avances tecnológicos cambiaron la vida de las personas: las costumbres, la forma en la que se relacionan y hasta la manera de consumir. De hecho, en 2018, uno de los peores años del consumo durante la gestión de Mauricio Macri; el comercio electrónico se mantuvo al margen de la coyuntura económica.
El dato clave es que más allá del contexto, el sector crece. En números, según datos de la cámara argentina de comercio Electrónico (cacE), durante el primer semestre del año pasado, la facturación del canal digital aumentó un 66 por ciento si se lo compara con el mismo periodo del año anterior: pasó de $58.886 millones a $97.892 millones. Si el análisis es por transacciones diarias, el número ronda los $536 millones. En este crecimiento tuvieron mucho que ver las diferentes acciones que lleva adelante la propia cacE como por ejemplo, el Hot Sale, realizado en el mes de mayo que alcanzó una facturación de $6170 millones a través de más de 1,9 millones de órdenes de compra en tres días. la facturación alcanzó un 79 por ciento más que la edición de 2017 y el ticket promedio fue de $ 3244. Mientras que en el cyber Monday realizado en octubre se vendieron $7213 millones, con un crecimiento del 39 por ciento en comparación con el año anterior. Fueron vendidos un total de 3,4 millones de productos y el ticket promedio fue de $ 3726. “Son fechas en las que muchas empresas lograron concretar un 40 por ciento de sus ventas anuales por medio del e-commerce “, relata christián Giménez, responsable de la división locales del Grupo adrián Mercado.
Las estimaciones privadas de los consultores, por su parte, estiman que la facturación del comercio electrónico del año pasado rondó los $200 millones, 50 por ciento más alta que en 2017. Estos números plantean fuertes desafíos para el mercado de inmuebles industriales principalmente el de los depósitos y locales comerciales. “El e-commerce tiene su origen en los países centrales en 1981, pero en la argentina llegó a fines de los años 90, aunque su auge comenzó en 2005. Desde ese momento hasta hoy es un fenómeno que no para de crecer. actualmente y gracias al boom de las computadoras portátiles y de los teléfonos inteligentes se está viviendo la segunda revolución del comercio electrónico. algo que los especialistas denominan: ‘la conquista de la ubicuidad comercial'”, explica Jorge Flavio Gayoso, broker de retail de la firma L.J. Ramos.
Giménez dice que el fenómeno del comercio virtual comenzó a tomar más fuerza en la argentina a partir de 2011. “Ese fue el momento en el que los consumidores no sólo perdieron el miedo y la resistencia inicial que proponía internet sino que modificaron sus costumbres”, cuenta el broker. Gayoso agrega que “hoy, prácticamente todas las empresas de retail deben tener en su canasta comercial el e-commerce, las que no lo incluyan perecerán. Dicho de otra manera, nadie puede darse el lujo de no brindar esta herramienta actual al público. Y está claro que se debe seguir creciendo y mejorando ya que tanto las generaciones actuales como las futuras, requerirán más y mejores servicios online para satisfacer su consumo instantáneo. Es por eso que ninguna marca ve la inversión en esta área comercial como un gasto, sino más bien como una inversión imprescindible para seguir siendo competitiva. Los comerciantes saben que sin el comercio electrónico, están fuera del radar salvo, los comercios barriales que ellos experimentan una realidad muy diferente”.
Alejandro Winokur, presidente de Newmark Grubb Bacre, aporta más datos significativos: “El crecimiento del e-commerce en la Argentina está impulsado en gran medida por el avance de las compras a través de dispositivos móviles: el 85 por ciento de las empresas está ofreciendo una opción móvil para concretar las compras. Además, el 90 por ciento de los argentinos conectados a Internet realizó alguna vez una compra online , lo que representa unos 17 millones de personas. Se trata, en su mayoría, de mujeres y millennials”.
Para Guido Mosin, Research Lead de Jones Lang LaSalle (JLL), este camino aún tiene mucho tramo por recorrer. “El comercio electrónico en el país tiene aún mucho margen para crecer. Representa aproximadamente el 2 por ciento del comercio minorista, cuando en países desarrollados supera el 5 por ciento y en Estados Unidos por ejemplo en 2017 alcanzó el 13 por ciento”, detalla el especialista.
Un desafío para los puntos de venta
Los locales también recibieron el impacto de este fenómeno, en muchos rubros las marcas chicas y medianas ya comenzaron a resignar metros cuadrados físicos, dado el crecimiento de sus ventas digitales. “En la actualidad el e-commerce afecta de manera significativa en los comercio físicos, los cuales en muchos casos ya fueron cediendo espacios comerciales. Pero a pesar de este fenómeno no creo que los grandes players resten superficie. Ellos saben que aún la gente requiere de pasear por los locales para tener contacto con los productos. Aún no veo un Frávega o Garbarino retrayendo sus plataformas físicas. Me animaría a decir, que de momento y en un futuro próximo las ventas por metro cuadrado seguirán prevaleciendo. Aunque no descarto que en breve comenzaremos a observar un nuevo formato de locales comerciales”, sostiene Gayoso.
Mosin coincide en que no hay riesgo de que el canal digital desplace al físico pero plantea los nuevos desafíos: “hay una necesidad de mejora en los procesos y la estructura logística y se genera una incertidumbre futura sobre la necesidad de tiendas físicas para determinados rubros, lo cual puede impactar directamente sobre la demanda de locales comerciales. Las empresas, por su parte, parecieran estar reaccionando a esta realidad, y muchas dedican cada vez más tiempo y trabajo a definir su estrategia digital, entendiéndola como un requisito para darse a conocer, ampliar el espectro de consumidores y fidelizar a los que ya conocen la marca”.
Para Giménez las empresas ya no necesitan tanto lugar para exhibir sus productos, algo que sin duda comenzó a cambiar el paradigma comercial. “Las compañías empiezan a tomar locales más pequeños, ya que el consumir puede ver toda su oferta, a través de su web. Otro cambio que se puede observar es que el envío de los productos, en muchos casos, se realiza a través de empresas de correo, en lugar de hacerlo ellos mismo; en el rubro de la gastronomía, es muy habitual la contratación, por parte de consumidor, de empresas de delivery , que acercan el producto en cuestión de minutos. Como vemos existen muchos cambios para el sector del retail y para el entorno”, relata el broker.
El avance de los centros urbanos
En los últimos años aumentó el interés por la logística urbana y, en consecuencia, por los activos logísticos en las ciudades, aumentando su atractivo como inversión. Sin duda el gran motivo fue el crecimiento del comercio electrónico. Este fenómeno está dando lugar al nacimiento de un nuevo negocio inmobiliario llamado centros logísticos urbanos.
“Las ciudades presentan retos logísticos particulares, a medida que su población y actividad económica crece también lo hace la demanda de bienes y servicios, lo que da pie a un mayor movimiento de mercancías y a una demanda en expansión de infraestructura de transporte y de superficie destinada a almacenes. El crecimiento del comercio electrónico añadió otro nivel más de complejidad al sector logístico urbano porque ha fragmentado enormemente la ‘última milla’ de la distribución -es decir, el tramo final de entrega al consumidor-, multiplicando los puntos de entrega. Además, el plazo en tiempo que se ofrece a los clientes sigue descendiendo. Dado que el comercio electrónico es aún un sector relativamente inmaduro, las previsiones sugieren que seguirá desarrollándose con fuerza y traerá consigo una mayor demanda de soluciones para cubrir la distribución”, cuenta Facundo Carreras, broker de industrias de JLL.
La gran fragmentación de las opciones de entrega de las ventas electrónicas -domiciliarias, en puestos laborales o en puntos de recogidas- y la competencia por mejorar los tiempos de entrega generó una fuerte demanda de espacios de logística urbana tanto por parte de los retailers como de las empresas de paquetería. “La demanda de venta online reclama cada vez más la existencia de un almacén local cercano a los clientes. Amazon es, probablemente el mejor ejemplo de esto, su servicio prime now ofrece entregas en un plazo de una a dos horas respaldadas por almacenes urbanos en las principales ciudades”, dice Carreras. “Esta empresa, en algunas ciudades, utiliza los puestos de diarios para dejar las mercaderías y para que el comprador pase a retirarla por el más cercano a su domicilio. Por todo esto, el e-commerce ya debe pensar en ambas situaciones, grandes depósitos en áreas fuera de la ciudad y otros almacenes, más pequeños dentro o en los bordes mismos de la ciudad”, agrega Winokur.
Los espacios que se demandan para este rubro son los denominados cross docking , es decir: por un lado funciona el almacén o nave en donde se descarga la mercadería de los camiones de gran porte y por otro se la carga a las camionetas para hacer el reparto. Estos espacios suelen tener poco lugar reservado para el almacenamiento de las mercaderías. “El objetivo básicamente en estos espacios es recibir los productos de la fábrica o de un almacén más retirada de la ciudad, prepararlos para ser entregados al consumidor final y luego distribuirlos. Actualmente hay un desarrollo de un centro de estas características de 40.000 metros cuadrados cubiertos, en Villa Soldati, a 14 kilómetros de Plaza de Mayo, preparado para operaciones de cross docking. El cual desde allí puede abastecer a toda la ciudad”, sostiene Carreras.
El nuevo espacio de Mercado Libre, en Tapiales
Los proyectos
Otro caso para destacar es el centro logístico de última generación que construye el Grupo Bautec para Plaza Logística. La obra que se desarrolla en el predio del Mercado Central y que estará destinada a las operaciones de Mercado Libre. Esta construcción constará con 32.000 metros cuadrados cubiertos y con una estructura que permite la disposición de 80 docks para carga y descarga necesarios para el régimen previsto de despacho de mercadería de 74 vehículos por hora en forma simultánea y que abastecerá a todo el país, con excepción de Tierra del Fuego. Este proyecto se desarrolla en dos etapas, la primera implicará 32.000 metros cuadrados y una inversión inicial de $615 millones. Mientras que la segunda fase constará de una superficie total de 75.000 metros cuadrados y una apuesta final de $800 millones.
La finalidad de esta obra es brindar una solución logística integral a los vendedores de distintos sitios de e-commerce, ya que allí se podrá clasificar 300.000 paquetes por día de manera automatizada, es decir 14.000 por hora, lo que permitirá manejar un mayor volumen de productos y ampliar la capacidad de almacenaje. Esta obra comenzaría a funcionar en breve. Los vendedores podrán almacenar allí su mercadería, en este centro de distribución se realizará la preparación de pedidos y el despacho a través de los distintos transportistas, muchos de los cuales ya trabajan integrados a Mercado Libre. De esta manera replica el procedimiento de los centros fulfillment que ya operan en Brasil y México.
En la ciudad de Buenos Aires, aún son pocas las opciones que existen para instalar un almacén capaz de abastecer la demanda proveniente del comercio electrónico. La falta de alternativas válidas se explican en la escasez de grandes superficies libres en la ciudad capaces de albergar a estos proyectos y las políticas del gobierno porteño tendientes a desalentar la circulación de camiones pesados que afecten el tránsito y el estado de las calles.
La demanda de estos espacios llega de la mano de empresas que están buscando ser más eficientes y bajar sus costos. Los clientes de un centro logístico de este tipo gozan no sólo de infraestructura y servicios compartidos sino también de seguridad, compartiendo los costos con otros cohabitantes del predio. “A modo de ejemplo está el nuevo centro logístico lindero al Centro de Transferencias de Cargas, en Villa Soldati, en donde alquilar módulos de este tipo -que van desde 2000 metros cuadrados a 30.000 metros cuadrados- ronda los US$9 por metro cuadrado. La planta que se entrega en julio próximo cuenta con servicios centralizados y aporta eficiencia y calidad de operaciones logísticas e industriales”, dice Carreras.
Las empresas pequeñas y medianas que se dedican a comercializar de forma electrónica no suelen contar con espacios comerciales propios sino que por el contrario optan por los centros multiclientes. “Llama la atención un nuevo formato de espacios físicos que mezcla e integra al mismo tiempo el coworking , los microdepósitos, las plataformas e-commerce, todo en locaciones comerciales reducidas y bien ubicadas. Esta convivencia suele observarse en inmuebles comerciales de grandes magnitudes, como por ejemplo viejas fábricas o centros de distribución, que por supuesto fueron refuncionalizados permitiendo la coexistencia de distintos actores comerciales. Allí, cada uno de ellos cuenta con un espacio físico tipo oficina o box al que se le suma un área de depósito para alojar sus mercaderías. El sector de carga y descarga, mostradores para atención comercial, montacargas, baños y comedor, entre otros espacios suelen formar parte de los sectores comunes que brinda el complejo”, afirma Pablo Fiorita, responsable de Parques Industriales del Grupo Adrián Mercado. Mosin y Carreras de JLL agregan que “en los partidos de San Martín y Vicente López se pueden encontrar viejas plantas industriales refuncionalizadas en centros multiclientes, donde se instalan desde pymes industriales hasta empresas de comercio electrónico. El desembarco en centros de estas características le permiten tener la flexibilidad de comenzar con poca superficie e ir tomando más metros cuadrados a medida que van creciendo”.
Lo que viene
Winokur va más allá. “Esto nos lleva a pensar en una red de almacenes no propietaria, integrada por depósitos de fábricas, centros de distribución de operadores logísticos y distribuidores, y almacenes de clientes, que funcionen más como consolidadores de mercadería en tránsito que como almacenadores. Una red flexible y versátil, donde todos los actores podrían ser simultáneamente potenciales compradores y vendedores del servicio de almacenamiento, en función de la necesidad del momento y la capacidad de sus instalaciones. Las nuevas tecnologías, como la robótica y los sensores espaciales, permitirán diferentes variantes para compartir los depósitos. Estas aplicaciones aumentarán las rentabilidades del edificio ya que los almacenes podrán operar en un modelo de demanda que ofrezca a los ocupantes una completa flexibilidad a costos generales más bajos”, dice el especialista. Y continúa: “Paralelamente, la aparición de depósitos de proximidad más pequeños en los distintos barrios ayudará a disminuir el volumen de carga a distribuir, reemplazando grandes camiones por unidades de transporte más pequeñas y ágiles, con entregas más frecuentes y de menor tamaño; podrán incluso ser controladas por tecnologías de ruteo satelitales y de radiofrecuencia, y contemplar factores ecológicos utilizando por ejemplo vehículos eléctricos, optimizando su rendimiento en términos energéticos y de aprovechamiento del espacio”.
Existen muchas variables a considerar en el negocio del e-commerce . “Para la logística, y desde el punto de vista de la ubicación de los centros de distribución, una reducción en los costos de transporte hace que el comercio electrónico sea más sostenible y económicamente viable hacia el futuro. De allí la importancia de encontrar locaciones con buenas ubicaciones y accesos. Además otro factor importante a tener en cuenta a la hora de refuncionalizar viejos inmuebles es contemplar el estado de los edificios, su ubicación, la capacidad de carga y descarga en menor tiempo, entre otros factores”, enumera Winokur.
Aún no son muchos los jugadores que apuestan por este tipo de desarrollos, ya que por un lado se trata de inversiones muy grandes en tierra y luego en la construcción del depósito, lo que permite pensar que el retorno es muy a largo plazo. Por otro lado, las vacancias para este tipo de producto en los últimos diez años han estado entre 6 y 8 por ciento, lo que habla de una demanda muy importante y constante.
“Los valores para alquilar un espacio en un centro logístico premium varían entre los US$7 y US$9 por metro cuadrado . Normalmente no se venden este tipo de propiedades. Como referencia al valor de construcción un depósito de estas características ronda entre US$500 y US$700 por metro cuadrado. Mientras que la rentabilidad estará entre 8 y 12 por ciento”, informan desde Newmark Grubb Bacre.Hoy, las empresas multinacionales son las principales ocupantes de este tipo de espacios. Pero una vez que pequeñas y medianas empresas, entienden los beneficios y ahorros de mudarse a un centro logístico como estos, se animarán a un proceso de relocalización y mudanza de su operación.
En definitiva, el avance del canal digital pone a prueba a la industria de inmuebles comerciales. En los locales, cambió hábitos claves. “El comercio electrónico
abrió un canal de ventas disponible las 24 horas, un ejemplo muy concreto es Coto online , un supermercado virtual que permite hacer las compras de un hogar en cualquier momento del día, sin la necesidad de hacer colas o de perder tiempo por el tránsito”, explica Fiorita.
Mientras que para la logística, la irrupción del comercio digital genera el gran reto de llevar al plano real las compras virtuales. El guardado, el traslado y la entrega obliga al mercado a generar nuevas redes comerciales conformadas por centros logísticos, sistemas de transporte y de entregas capaces a dar respuesta a una demanda que crece exponencialmente día tras día.
Sin duda, esta segunda revolución del comercio electrónico encuentra su impacto en varios sectores de la economía que deberán ver cómo se reconvierten para cuadrar en este nuevo paradigma comercial.
Por Leandro Murciego, Lunes 21 de enero de 2019
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION
El partido sigue transformándose e impulsa la construcción de proyectos: el posicionamiento de la Avenida del Libertador generó un efecto derrame sobre Maipú que está en plena reconversión.
Vicente López es el partido más demandado del Norte del Gran Buenos Aires, posicionándose así en el top de los valores inmobiliarios. Su corredor de la Avenida del Libertador sigue siendo fuerte, sobre todo por su dualidad de ser buscado tanto por el mercado corporativo como por quienes desean encontrar una vivienda. Además, en la zona empiezan a sonar otras áreas como la avenida Maipú, en pleno proceso de reconversión. Y por supuesto, el Bajo, con la presencia del río, no cede su categoría de ser lo más deseado, aunque ya no quedan terrenos disponibles allí.
“Vicente López está cada vez más en la cabeza de los desarrolladores, ya no es solo un lugar para vivir, es también para trabajar y tener esparcimiento, hasta hay un polo gastronómico en Corrientes y Libertador. En oficinas, por ejemplo, casi no hay vacancia: el 95 por ciento de la oferta está ocupada y la firma que busca 400 metros corporativos libres, no los encuentra. Cada vez se radican más empresas y los trabajadores demandan inmuebles de todos los tamaños, desde monoambientes hasta residencias”, describe Daniel Salaya Romera, presidente de la inmobiliaria que lleva su apellido. “Además es un área con un Código de construcción muy claro”, agrega otra de las fortalezas, el broker.
Crédito: DIEGO SPIVACOW/AFV
“La incidencia de la tierra juega un rol importante, ya que los valores son más bajos que en la Capital Federal. Históricamente el precio de la tierra en Buenos Aires fue alto, pero hay que desviarse del camino y aprovechar las oportunidades que hay más allá de la General Paz y en otras provincias del país, donde las curvas de rentabilidad dan buenos resultados a largo plazo”, aconseja Federico Gagliardo, CEO & fundador de Vitrium Capital. El directivo sostiene la conveniencia de poner la mirada fuera del área porteña. “Nuestro foco está puesto en el corredor Norte, desde Vicente López hasta Pilar, donde se consiguen terrenos en los que la tierra representa una incidencia del 10 al 12 por ciento de la inversión. En nuestro país hay oportunidades de negocio comprando tierras en zonas como éstas y esperando para desarrollarlas más adelante”, cuenta Gagliardo.
Este movimiento de personas saliendo de la ciudad ha empezado a levantar al corredor de Maipú, que “estuvo décadas sin avanzar, y ahora está cambiando su fisonomía. Hasta acá veíamos departamentos de la década del 70, pero en los últimos cinco años se generaron varios desarrollos”, asegura Salaya Romera, Sobre Maipú la incidencia de la tierra es de US$1000 el metro cuadrado, pero en la avenida del Libertador asciende a US$1500. “Estas obras nuevas beneficiadas por un costo de construcción más bajo por efecto de la devaluación van a generar que los valores de las terminadas bajen, por eso hoy, si es posible esperar, conviene entrar en un proyecto nuevo; el año pasado era al revés: no era favorable construir”, suma Salaya Romera que tiene en su catálogo el proyecto Yrigoyen Boulevard, en Maipú al 1800. Esta torre cuenta con unidades de dos a cuatro ambientes, con vistas a la barranca y al río. El proyecto es del Estudio Jaraj y tendrá una gran entrada vidriada, además de parrilla, piscina y un gimnasio en el piso 14 con perspectiva panorámica a la costa. “El complejo, está ubicado cerca de lo que es el Bajo y hay que tener en cuenta que la zona está en pleno desarrollo”, agrega Salaya Romera.
Libertador: el corredor más aspiracional de la zona
El especialista explica que el reposicionamiento de Maipú viene de la mano de la llegada de cada vez más compañías al primer cordón de zona Norte, un fenómeno que generó una variada demanda: busca propiedades para comprar o alquilar desde el joven profesional hasta la secretaria, el gerente y el director. “Es un público de calidad que resiste a la crisis. Inclusive hay interés de los millennials que buscan vivir cerca del lugar dónde trabajan y no están dispuestos a perder horas del día en viaje”, analiza Salaya Romera y adelanta que de a poco la brecha de precio entre las propiedades ubicadas en Maipú y las que están en Avenida del Libertador se achica.
El encanto de Florida
Una de las áreas con mayor potencial de crecimiento es Florida, donde se encuentran viviendas a un menor costo con los mismos o más privilegios que la zona costera, donde se vuelve poco accesible para el habitante promedio del partido. Está pegada a la Capital y tiene muchos servicios. Este barrio está comprendido entre Maipú, la General Paz, la autopista Panamericana y la calle Malaver, por lo que sus accesos a la ciudad y el Norte son privilegiados. “Su escala de barrio residencial, con autoservicio y negocios en puntos estratégicos entre las residencias hacen que sea muy pintoresco y ameno para habitar”, describe Juan Pablo Basso, director de Basso Constructora. En su historia, el empresario suma más de 20 proyectos desarrollados entre Belgrano y Vicente López, pero hoy reconoce tener el foco en tres emprendimientos que están en plena ejecución, todos en zona Norte. Uno de ellos ubicado en la avenida San Martín, en el predio en donde funcionaba el famoso restaurante alemán Zur Eiche. Es un proyecto pensado para el comprador final con departamentos de hasta 150 metros cuadrados con toilette, vestidores y terrazas de hasta tres metros cuadrados en donde los valores oscilan entre US$3000 y US$3200 por metro cuadrado. El otro, un edificio de studios ubicado a pocos metros del cruce de la Avenida del Libertador y la General Paz. En este caso, son unidades de entre 35 y 45 metros cuadrados en un área en la que hay oferta de pisos de más de 200 metros cuadrados. “Construimos oficinas para pequeñas empresas o emprendedores”, relata.
Aristóbulo del Valle: Hay obras cerca de la estación de tren
El tercero y más emblemático es un proyecto de US$15 millones de costo que construye en la estación de tren Aristóbulo del Valle. Compró una casona del 1900 lindera a la estación de tren que tenía una torreta en la que en su piso superior funcionó el primer observatorio de Vicente López. Ahí se instalarán los amenities del emprendimiento. “Estamos armando unidades chicas con tickets bajos”, detalla Basso y agrega que en Vicente López hay oportunidades. “El nuevo Código de Urbanismo aprobado en la Capital Federal está generando que muchos desarrolladores estén migrando hacia esta zona. Los precios de los terrenos de la avenida Maipú, beneficiada por el metrobús se están acercando a los que tienen las tierras en la avenida Libertador. De todas formas, este último es un corredor que ya está sobreofertado con un valor de pozo que arranca en los US$3500 por metro cuadrado”, relata.
Oportunidades: Aún hay tierra para emprendimientos
Otro de los proyectos que se construye sobre la avenida Maipú es el de la desarrolladora CBSC. Se trata de Domus Parque, donde abundan los espacios verdes con árboles centenarios. Está ubicado al 1800 y abarca un proyecto de más de 5000 metros cuadrados, con unidades flexibles que se consiguen desde los US$2300 el metro cuadrado. “Si bien la Avenida del Libertador es un sello premium en localización, se fueron desarrollando otras zonas que también por vista, acceso y servicios se vuelven igual de atractivas, es el caso de Maipú”, explica Sebastián Cseh, director la mencionada empresa. En la comercialización de este proyecto está L. J. Ramos, que también vende Domus Parque Comercial, integrado por locales y cocheras, volviendo aún más atractiva a la avenida.
Para vivir o para instalar una compañía, la Avenida del Libertador es la más deseada del partido. Justamente sobre ella, también comercializado por Salaya Romera, está levantándose Selene Libertador, diseñado por el estudio de arquitectura de Manteola, Sánchez Gómez, Santos, Solsona, Salaberry y Vinson Arquitectos. El complejo estará compuesto por 45 residencias de lujo, cuyos valores van desde los US$500.000 hasta los US$ 2,8 millones. “Su ubicación es privilegiada, ya que se encuentra a tan sólo 15 minutos de la ciudad de Buenos Aires, rodeado centros comerciales, colegios privados y sanatorios. La Lucila es un barrio residencial de suma elegancia que ofrece tranquilidad y seguridad”, afirma Iván Chomer, CEO del grupo desarrollador.
Cerca del agua
Por su parte, Grupo Portland ha puesto la mirada en la zona del Puerto de Olivos. “El proyecto más emblemático que tenemos es Palmera Olivos, un edificio residencial de más de 30.000 metros cuadrados comerciales, de diseño y con amenities exclusivos. También destacamos el edificio Vista, sobre la calle Solís, frente al Yacht Club Olivos, residencial premium con vistas plenas al Río de la Plata. Además, estamos próximos a entregar posesión de Solís 2336, diseñado por MRA y Asociados”, describe Ezequiel Leibaschoff, director Comercial del grupo empresario.
En cuanto a precios, para Grupo Portland los números se aproximan a los US$3500/m2. “Post devaluación, la demanda sigue constante. Esto genera que se consoliden las valorizaciones del metro cuadrado, tanto de unidades en desarrollo como terminadas”, suma Leibaschoff. Estos costos coinciden con los registrados por ZonaProp, que establece a Vicente López como el partido más caro de la zona norte del conurbano. Los especialistas concuerdan en que los valores se fueron sosteniendo, pero que en los últimos meses los vendedores aceptan ceder descuentos de alrededor del 10 por ciento, cuando hasta mitad de año las negociaciones eran inviables.
Por su parte, Marusia Izrastzoff, gerente de la sucursal Zona Norte de Izrastzoff Compañía Inmobiliaria, tiene otra perspectiva de los precios: “los valores venían aumentando progresivamente. Tal vez Vicente López sea la zona que más ha crecido en los últimos cinco años. Ahora, post devaluación, se está notando una tendencia a la baja entre un siete y diez por ciento, aproximadamente”.
Por último, Nelson Alfredo Constantino, titular de Constantino Propiedades, señala que “el valor de la tierra en 2018 creció a valores superiores al que se esperaba -se estimaba un crecimiento apenas superior al 5 por ciento y ya se superó el 10 por ciento- y seguirá escalando, principalmente en las ubicaciones de mayor jerarquía. En este momento hay una suba de valores producto de un reacomodamiento de los aumentos de las incidencias de tierra y los aumentos del costo de la construcción que hubo en los últimos años y principalmente en los últimos meses. Y no sin dejar de lado las modificaciones que sufrió el código de ordenamiento urbano”.
Por Marysol Antón, Sábado 19 de enero de 2019
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
El mercado del retail sortea un período de pocas operaciones, escasas aperturas y extensas renegociaciones; qué pasará este año.
La baja en el consumo, el aumento de los servicios sumado a la volatilidad del dólar y a un marcado proceso inflacionario dieron forma a un escenario muy complicado para el sector de los locales comerciales. Pocas operaciones, escasas aperturas y extensas renegociaciones fueron algunas de las características de 2018. La actual coyuntura obligó a muchas pequeñas y medianas empresas a dejar de lado sus ubicaciones en los ejes comerciales principales para buscar nuevas localizaciones en zonas aledañas y menos transitadas, por consiguiente más económicas. Este cambio dio forma a un nuevo presente del mercado del retail donde los principales jugadores comenzaron a adueñarse de las posiciones más anheladas y caras de los principales ejes comerciales de la ciudad. “Dejamos atrás uno de los años más complicados para el sector desde la crisis de 2001. El año pasado, la demanda de locales cayó, hubo pocas aperturas y muchas renegociaciones de contratos, principalmente de aquellas operaciones que estaban pactadas en dólares. Las perspectivas para 2019, en principio, no parecen ser muy distintas, más teniendo en cuenta que es un período electoral con la inestabilidad que esto trae aparejado en un país de las características de la Argentina”, explica Marcelo Zuliani, gerente comercial del área de retail de Colliers Argentina.
Para Miguel Grehan, director de la división locales de L. J. Ramos, coincide en que 2019 continuará en la misma senda de 2018. “Siguiendo con la tendencia del último semestre del año pasado, se espera un amesetamiento en la demanda sostenido de locaciones comerciales de tamaños medianos y chicos, producto de la creciente oferta de locales y la falta de absorción de los metros cuadrados por parte de las empresas y emprendedores. Como se ha demostrado durante el último semestre los costos de inversión en un local comercial, no suelen amortizarse en el corto y mediano plazo, debido a la caída del consumo, la presión impositiva, los costos laborales y los de las materias primas e insumos. Por lo que quienes apuestan a nuevos puntos de venta, son big players e inversores que miran al largo plazo, quienes efectivamente pueden esperar un retorno de la inversión (con este dato se puede medir el rendimiento que se tiene de una inversión) a plazos prolongados, mientras tanto se consolidan en imagen corporativa y presencia institucional en las mejores locaciones del país”, explica Grehan. Y amplía: “Las ofertas de espacios comerciales de grandes superficies y bien ubicados serán el motor que dinamice la absorción de metros cuadrados del segmento retail en 2019, mientras que los locales de cercanía, de barrio o de galerías comerciales pueden estar demasiado tiempo en exhibición, sin ser alquilados”.
Fuente: LA NACION - Crédito: Ignacio Sánchez
Guido Mosín, research lead de Jones Lang LaSalle (JLL) creé que el 2019 continuará con el rumbo marcado en los últimos tiempos. “El mercado del retail está fuertemente vinculado al poder de compra de la población y esto da cuenta de que este año no se presenta como un periodo alentador. Además, aún se prevé que los indicadores económicos no arrojarán datos positivos. Y eso sin duda se reflejará en el sector”, comenta el broker.
Mariana Stange, asesora inmobiliaria, estima que este será un año de conversión en el mercado del retail. La conectividad y la tecnología sumada a los nuevos hábitos de vida están cambiando el modo de consumo y su impacto en este mercado es directo. Hoy, las empresas no necesitan amplios espacios de exposición y atención al público. Comenzaron los bancos relocalizándose en locales más pequeños y los supermercados con sus locales “express” que priorizaron la cercanía al cliente. Ahora es el momento para las grandes cadenas de electrodomésticos o indumentaria. El homebanking y el e-commerce están cambiando el modo de compra y esto impacta directamente en el retail”, sostiene la especialista.
Adrián Mercado, titular del Grupo Adrián Mercado tiene una mirada más positiva del sector. “Tenemos confianza en que se acomodarán las variables económicas: no sólo las empresas retomarán sus planes de expansión sino que las franquicias volverán a la reapertura de nuevos puntos de venta”, afirma broker.
Más optimista aún es Gonzalo Painceira, gerente de locales y terrenos de Toribio Achával quien espera un repunte del sector en los próximos meses. “Las perspectivas para este año son sensiblemente optimistas, ya que esperamos tener una recuperación respecto de 2018. Aunque la incertidumbre es, sin duda, la peor enemiga del mercado inmobiliario en general y de los locales comerciales en particular. De darse un repunte de la economía comenzarán a generarse la apertura de nuevos espacios. En la actualidad todo parece indicar que se lograron estabilizar algunas variables económicas, al controlarse la devaluación de la moneda y aparentemente haber encontrado un techo previsible al proceso inflacionario. Como en toda crisis habrá perdedores y ganadores. Y es de esperar que éstos últimos sean los que motoricen la reactivación de los alquileres del sector durante 2019”, explica Painceira.
El mercado del retail es muy sensible a los cambios en la economía, ya que está ligada directamente con el consumo. La recesión producto de la devaluación e inflación de los últimos meses están complicando las ventas en los locales. “Los locatarios deben destinar mayor cantidad de días de venta para reunir el dinero necesario para cubrir el pago del alquiler, lo cual reduce sus márgenes de ganancia. Los alquileres, sin embargo no han cedido ya que los propietarios buscan que su rentabilidad no siga cayendo. Hoy existe una brecha entre el valor pretendido por los propietarios y el que los locatarios pueden pagar. Esta divergencia en muchos casos llegó a generar el cierre de algunos locales, lo que sin duda incrementó la vacancia. Este año habrá un nuevo pacto de valores entre propietarios y locatarios”, aclara Stange.
Zuliani sostiene que estamos en un proceso de fuerte caída de las rentas y que es probable que esto continúe durante buena parte del año. “La devaluación ha impactado en la relación entre los alquileres y el valor de la propiedad. Los inmuebles alquilados en pesos, el 90 por ciento aproximadamente del stock total, sufrieron una caída de prácticamente a la mitad del valor cuando uno los mide en dólares previo a la devaluación. En contratos nuevos, los ajustes no avanzaron más del 15 por ciento semestral, muy por debajo de la inflación. Por otro lado, los propietarios de los inmuebles comerciales alquilados en dólares, generalmente los locales más emblemáticos del mercado hicieron acuerdos con sus inquilinos de descuentos de los valores locativos que oscilan entre el 5 y el 15 por ciento y algunos casos se ha llegado hasta un 20 por ciento”, aclara el gerente de Colliers.
Para Mercado en el caso de haber una recomposición de precios esta podría llegar recién en el tercer trimestre de 2019. Mientras que los locales importantes y con buena ubicación lograrán mantener los precios en dólares. El resto del sector tendrá precios estables. “Nuestras estimaciones nos hacen suponer que el índice de actualización de los alquileres difícilmente se aleje del 15 por ciento semestral, más allá de la inflación real que se presente. En el caso de las grandes empresas preferirán pactar un ajuste basado en una canasta de productos, que refleje el impacto de la inflación real. La expectativa es que si bien todo hace prever una estabilización de precios, ante un cambio de ciclo, de salir de la tendencia recesiva, éstos podrían llegar a recomponerse”, dice el broker.
Fuente: LA NACION - Crédito: Ricardo Pristupluk
Las ventas
Distinto ha sido el comportamiento de los precios de venta de los inmuebles, históricamente en dólares, donde no se observó una caída de los precios. Al igual que sucedió en 2018, este año se esperan muy pocas operaciones de compra-venta de locales por falta de acuerdo de los precios. Según los especialistas la rentabilidad de los propietarios de locales ha caído durante 2018 a un 5 o 6 por ciento. En 2019, este nuevo escenario acercará las posiciones entre propietarios y locatarios en pos de llegar a un nuevo punto de acuerdo.
Grehan, en cambio, habla de márgenes más bajos. “Hoy el cap rate de capitalización anual se ubica en el 2 por ciento promedio y solo excepcionalmente puede alcanzar el 4 por ciento, en casos muy puntuales. Los márgenes para 2019, se esperan cercanos a estos valores, dado que la devaluación sufrida durante 2018, aumentó nominalmente los valores en pesos de las propiedades en un 25 por ciento promedio, cuestión que no se vio reflejada en los valores de los contratos de alquiler, los cuales han quedado inelásticos respecto del precio de las propiedades”, analiza.
De todas formas, hay que tener en cuenta que los valores de venta y de los alquileres varían según los barrios, las ubicaciones, la superficie de vidriera y la adaptabilidad a determinadas habilitaciones. “Para dar solo algunos ejemplos de precios en la ciudad de Buenos Aires podemos encontrarnos con valores promedio de venta que rondan los US$12.000 el metro cuadrado en ejes comerciales como Acoyte y Rivadavia o Santa Fe y Callao. Mientras que el precio de alquiler promedio en esos lugares ronda los US$52/m2. Por otro lado, en zonas como la avenida Santa Fe y Pueyrredón o Cabildo y Juramento, los valores de venta promedian los US$10.500/m2, con alquileres de US$52/m2. Florida por su parte, si bien está presentando aumentos de vacancia, sostiene valores de venta por arriba de los US$12.000/m2, con alquileres promediando los US$65/m2”, grafica Mercado.
Los brokers coinciden en que los espacios comerciales más demandados serán, al igual que en 2018, los que cuenten con superficies superiores a 150 metros cuadrados preferentemente sin columnas, sobre lote propio, con la posibilidad de utilizar el espacio aéreo y con un buen frente comercial. También continuará la demanda de locales en esquina y apto gastronómicos.
Lo que viene
La oferta de metros cuadrados nuevos para la venta llegarán de la mano de los proyectos mixtos que cuenten con paseos comerciales o con área de locales en la planta baja. “En la actualidad y en el futuro inmediato se observa una situación poco común: el ingreso de metros cuadrados a la venta. Esto es inusual ya que al igual que el mercado de oficinas, el retail es un negocio de renta”, cuenta Stange.
Grehan amplía que “estos proyectos están pensados para atraer a los inversores inmobiliarios en busca de una renta con la promesa de una propuesta urbanizadora dentro de un entorno que garantice público circulante y cautivo, tal es el caso de Campus Urbano, en Plaza Houssay”, aclara el hombre de L. J. Ramos.
En definitiva, y pese a la complicada coyuntura del sector, el mercado sigue ofreciendo nuevas oportunidades. Y los brokers consultados coinciden en que, entre las zonas con gran potencialidad, se destacan: Colegiales y el Distrito Audiovisual, cercano al Mercado de las Pulgas, donde se está creando un gran centro comercial; el Distrito Arcos, el Distrito Cultural de las Ciencias y el Polo Científico Tecnológico, y el Polo Tecnológico. Pero más allá de estos nuevos sectores los especialistas esperan que la economía logre encontrar su camino, que se contenga a la inflación y que se reactive el consumo. Variables fundamentales para comenzar a transitar el tan esperado círculo virtuoso.
Por Leandro Murciego, Lunes 14 de enero de 2019
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION
En el primer trimestre, los precios se reacomodarán al escenario post devaluación; a largo plazo, el sector promete oportunidades.
El 2018 fue uno de los años en el que el mercado inmobiliario industrial fue más afectado por los sacudones económicos. De hecho, el sector fue uno de los que mayor caída experimentó. La conclusión tiene relación directa con los relevamientos privados que dan cuenta que la producción industrial retrocedió a niveles de 2008. Además, la vacancia mostró niveles altos en los parques industriales, por lo que algunos desarrolladores debieron resignar precios para colocar metros cuadrados. La contracara de esta situación es la que vivió el sector logístico, un mercado que continúa dando señales de crecimiento. De todas formas, a la hora de analizar qué pasó con los precios, tanto los de los parques industriales como los de los centros logísticos, registraron descensos que variaron entre 5 y 7 por ciento, por lo que se puede considerar que el impacto de la devaluación fue relativo y marginal.
Para Guido Mosín, research lead de Jones Lang LaSalle (JLL), este presente tiene más de una explicación: “La caída del mercado inmobiliario industrial se debe a un conjunto de factores, los cuales se convirtieron en el principal factor de despegue. En primer lugar, la fuerte vinculación con la estructura productiva del país que se vio deteriorada en los últimos tiempos. Otro dato significativo es que el inventario en los últimos años creció de forma sostenida pero no encontró su correlato en la demanda. Por otro lado, aún actualmente existen muchas empresas que, pudiendo instalarse en parques industriales, privilegian su infraestructura actual -muchas veces en entornos residenciales- ya que implican costos inferiores a los que deberían afrontar con la relocalización. Otro factor importante es que a diferencia de otros sectores del real estate, muchas compañías son propietarias de los establecimientos que ocupan. Cabe destacar, sin embargo, que estos factores sientan las bases de un costado positivo: el incipiente desarrollo del fly to quality permite estimar una creciente demanda a futuro que, en caso de hacerse efectiva, sustentará las proyecciones a la baja en la vacancia para los próximos años”, explica. El especialista agrega que “en cuanto a los centros logísticos, la vacancia presenta valores con pocas variaciones con respecto a los registrados en los últimos años, al ubicarse en un rango que osciló entre 7,5 y 9 por ciento durante 2018. En este mercado, la demanda se ha mostrado muy activa en los últimos años, ante la necesidad de gran cantidad de empresas de eficientizar sus procesos logísticos”.
Según Mariana Stange, asesora inmobiliaria, el mercado logístico es el que lleva buen ritmo en el sector. “Está vivo. Esto lleva a desarrolladores a invertir en este sector, incrementando el stock de metros disponibles con naves modernas y equipadas. En algunos casos se desarrolla con la “renta calzada” es decir, construyen para un determinado locatario con quien ya han cerrado condiciones comerciales y firmado contrato de locación. El panorama para el futuro del sector logístico es esperanzador, ya que continuará con la tendencia dinámica que viene evidenciando”.
Alejandro Simonetti, gerente de la división Industria y Logística de Toribio Achával, tiene otra mirada, y ve un 2019 con ojos optimistas no sólo para el mercado logístico sino también para el industrial. “Las expectativas son positivas. Creemos que estamos ante una nueva ola de crecimiento que se va a consolidar durante este año que acaba de comenzar. Avizoramos un aumento en el mercado del desarrollo, además se incrementaron las consultas en el último trimestre y estimamos que esta tendencia continuará en esa senda. Pero consideramos que es importante aunar esfuerzos y trabajar en sintonía para que los distintos eslabones de la cadena operen en sinergia”, explica el especialista.
Un poco menos optimista es Juan Gianconteri, responsable del área de inmuebles industriales de Colliers Argentina. “Esperamos una tibia y lenta reactivación del mercado de inmuebles industriales. En estos últimos meses hemos recibido un mayor caudal de consultas, tanto para inmuebles en alquiler como en venta. La oferta se ha incrementado a lo largo del año y lógicamente van apareciendo los potenciales interesados en busca de oportunidades o precios más agresivos”, comenta el broker.
Eduardo Petrolatti, director comercial gestión inmobiliaria del Grupo Adrián Mercado, se muestra cauto a la hora de hablar de este año. “En el primer trimestre de 2019 nos vamos a encontrar con un mercado que seguirá especulando mucho con la expectativa de un reacomodamiento de los precios post devaluación, a la espera de definiciones políticas con miras al año electoral. La evolución de esas variables, dentro del marco macroeconómico y de actividad industrial, será protagonista para la toma de decisiones de inversión”, dice Petrolatti.
Maël Desse, broker industrial de Cushman & Wakefield, vincula el futuro del sector con el de la realidad macroeconómica del país. “Si el consumo no se reactiva, ciertos inquilinos que actualmente ocupan depósitos AAA deberían empezar a reducir los inventarios, dado que les va a comenzar a sobrar espacios. Sin embargo, observamos que el mercado sigue teniendo un déficit de metros cuadrados de calidad y que existe una demanda genuina de empresas que se mudan a parques logísticos premium para optimizar costos y ganar en eficiencia. Los desarrolladores lo saben y hay varios proyectos en desarrollo, tanto en zona Norte como en zona Sur.
Para Gonzalo Gianola, director de la división industrias de L. J. Ramos, la falta de confianza es uno de los factores determinantes para la reactivación del sector. “Gran parte del presente recesivo encuentra su sustento en la poca confianza que tiene el mercado. La falta de credibilidad en el gobierno hace que la actividad esté paralizada. Es difícil afirmar cuando se reactivará el sector. La aparición del crédito para el sector podría ayudar. Tarde o temprano el mercado se acomoda. Actualmente, la compra de inmuebles continúa siendo la mejor opción para un inversor”, cuenta el especialista.
Por otra parte, Alejandro Mazzei, presidente de Mazzei Propiedades, cree que en su parque industrial ubicado en San Vicente. “Se instalarán empresas de servicios y logísticas, y disminuirá la cantidad de empresas productivas, ya que el lineamiento del gobierno hoy no apoya al crecimiento de las pymes”, especula.
Darío Parlascino, titular de Red Parques Industriales sostiene que las pymes será uno de los sectores que más sentirá el cimbronazo. “Es evidente que el contexto y la perspectiva económica afectarán claramente en la dinámica de las industrias, en especial a las pymes que son el principal sector que busca radicarse en los parques industriales. En consecuencia, tanto la decisión de relocalización como la de expansión dentro de éstos predios especiales, se estudiarán con mayor cautela. Seguramente este año bajará el ritmo en el que venían dándose”, anticipa.
Otro elemento que podría tener un impacto sobre el mercado son los diferentes procesos eleccionarios. “Esta coyuntura nacional la sentirán las compañías multinacionales. En ellas la falta de previsibilidad tiende a ocasionar demoras en las decisiones, en especial en las que tienen que ver con las mudanzas o de expansiones”, agrega Desse de Cushman & Wakefield.
Sobre el stock de metros cuadrados industriales Stange explica: “Los metros cuadrados se están incrementando aceleradamente. Se espera un aumento de la cantidad de parques logísticos en el Gran Buenos Aires de casi un 20 por ciento para fines de 2020”, cuenta la broker. Hay que tener en cuenta que según Gianconteri, “durante los últimos tres años se registró un crecimiento promedio interanual del 7 por ciento. Mientras que en la actualidad existen en obra unos 152.833 metros cuadrados en construcción en toda la región metropolitana, los cuales ingresarán al mercado durante 2019”.
Los especialistas afirman que el sector sufrirá el impacto inflacionario, ya que aproximadamente el 50 por ciento de los contratos de alquileres de depósitos premium en este mercado están fijados en pesos, con indexación mediante fórmulas polinómicas que mezclan la inflación minorista, el costo de la construcción o el costo laboral. Por lo tanto, para estos contratos, la inflación debería trasladarse a los costos de alquiler. El caso de los contratos en dólares es diferente, ya que estos establecen una indexación fija anual y la inflación de 20l9 no debería impactar estos alquileres.
Para Stange el mercado se encuentra sano y seguirá activo. “Si bien hubo un primer impacto post devaluación que redujo valores, llegando en algunos casos a quitas de hasta de un 20 por ciento, el mercado está sano y activo, y esto traccionará a los valores a sus promedios normales”, explica la especialista.
Gianola amplía el análisis y aventura: “El mercado se caracterizará por la escasez del crédito hipotecario y dependerá casi exclusivamente de la liquidez del comprador, que intentará hacer más fuerte su posición y podrá encontrar más flexibilidad. Los márgenes de negociación variarán entre el 5 y 10 por ciento sobre el valor publicado”.
Mariana Stossl, market reserch de Newmark Grubb Bacre, explica que los inmuebles industriales de clase A mantendrán sus valores. “Esto se deberá en gran medida a la aparición de productos premium en muy buenas ubicaciones. A su vez, el ingreso de propiedades de calidad generará una baja en el precio de las de clase B”, dice Stossl.
Para Desse durante este año los precios de las naves AAA deberían acomodarse y volver a los niveles del primer trimestre de 2018, con valores que ronden los US$7,5 + IVA. En el segmento inferior los valores irán entre los US$3 y los US$5 el metro cuadrado.
Dado el escenario económico la rentabilidad sufrió un fuerte impacto a la baja. Muchos propietarios debieron resignar beneficios para acompañar a los inquilinos y proteger las relaciones a largo plazo.
Según Gianconteri, la caída de la rentabilidad generó que muchos propietarios prefieran no resignar valor y por lo tanto retiren sus inmuebles de la oferta.
“El mercado no ha convalidado el sostenimiento de las tasas históricas de rentabilidad. La crisis cambiaria se tradujo en un retroceso de los precios de renta medido en dólares cercano al 7 por ciento, con el agregado de que los índices de actualización muchas veces quedan por debajo de la inflación real. En síntesis, todo indicaría que ese comportamiento se mantendrá para este año”, comenta Petrolatti.
Los especialistas afirman que las oportunidades no estarán solo en negociar el valor del metro cuadrado sino en adquirir tierra para realizar proyectos y estar preparado para cuando se acomode la macroeconomía. “Actualmente los valores de la tierra para la venta van entre US$60 y US$120 por metro cuadrado dependiendo de la ubicación”, cuenta Stossl.
En lo que tiene que ver con los costos de construcción este bajó un 20 por ciento (actualmente promedia los US$350 y US$550 por metro cuadrado) como consecuencia del abaratamiento de la mano de obra, aunque se estima que fruto de la inflación proyectada para este año alcanzaría los US$700, valor que había rozado a comienzos del año último.
Lo que se viene
Los conocedores del tema estiman que la zona del Camino Buen Ayre y la zona Sur van a captar parte de la atención de los desarrolladores industriales. “Estas áreas van a ser protagonistas durante los próximos años. Nuevas infraestructuras como el puerto de La Plata, el paseo del Bajo o la prolongación del Buen Ayre, están redefiniendo el mapa del área metropolitano. Esta nueva autopista está ya muy avanzada y formará el tercer anillo del Gran Buenos Aires. Y se están generando formidables oportunidades de desarrollo”, afirma Desse.
Este nuevo año que está signado por el proceso eleccionario demanda, según los principales referentes del sector, un cambio de rumbo que le permita al mercado industrial emular el impulso que tiene el rubro logístico, Ahora el desarrollo económico y el tiempo dirán si se cumplen las expectativas…
Por Leandro Murciego, Lunes 7 de enero de 2019
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION
