Los principales desafíos de un año distinto

El 2019 perfila ser un año con nuevos modelos de negocios y métodos constructivos que nos permitirán poder ser competitivos e innovadores no solo en la calidad de terminaciones sino también en poder reducir los tiempos de entrega de nuestros desarrollos.

Respecto a las oportunidades, en un mercado amesetado como el de los últimos años hay que buscar corredores y distritos que potencien la inversión en tierra y que tengan una demanda latente a nivel usuario final.

Esto es lo que ocurre en todo el eje liberador de la zona norte. La principal ventaja es que hay una muy buena oferta de lotes en los que los desarrolladores podemos ofrecer proyectos de escala con amenities tipo country pero en el casco urbano.

A la hora de analizar qué pasará con los precios, los valores de las propiedades no deberían tender a la baja. La explicación es que en los emprendimientos de gran envergadura el componente dólar en la calidad de los materiales y la carencia de productos nacionales para su reemplazo, son un componente importante para que se sigan sosteniendo los valores. Sumado a lo mencionado, vale aclarar que el proceso inflacionario de aumento de costos de los materiales y mano de obra, que está sufriendo el país, no reflejará una baja de precios por lo menos a corto plazo.

Por Ezequiel Leibaschoff, Sábado 9 de febrero de 2019
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

Rosario también tiene su Puerto Madero

La expectativa de una muy buena cosecha mejora las perspectivas del sector inmobiliario de una de las zonas más desarrolladas de la ciudad de Rosario; los emprendimientos y sus precios.

Aún con el regreso de las retenciones, la perspectiva de una cosecha con buenos números alimenta las expectativas del mercado inmobiliario rosarino que, por cierto, perfila su oferta con la mirada focalizada en el target del campo, habitual comprador de ladrillos en esa ciudad. De acuerdo con Cecilia Lamelas, directora de Lamelas, la firma comercializadora de inmuebles, en primer lugar, el comportamiento de la oferta y demanda en Rosario depende del tipo de propiedad que se trate, además del área en la que está ubicada. “Independientemente de ello es un mercado que se encuentra en constante crecimiento en términos generales. Se han liberado terrenos estratégicamente ubicados en la ciudad para la construcción de viviendas, locales y oficinas, fundamentalmente en contacto con el río Paraná,”, describe aludiendo a Puerto Norte, la zona premium de la ciudad en la que tiene sus oficinas. “El mercado inmobiliario de Rosario es muy dinámico y Puerto Norte concentró proyectos de gran envergadura. Se trata de uno de los barrios más antiguos de la ciudad de Rosario y una zona que se encuentra en un genuino y sostenido desarrollo. En él se fusionan la tradición portuaria de Rosario con nuevos desarrollos”, relata Ari Milsztejn, CEO del Grupo AM. Una de las grandes ventajas del área es que pese a estar cerca del centro, tiene amplios espacios verdes. Sin embargo, no fue la única zona que creció. “Con sólo recorrer la ciudad se pueden observar proyectos que se encuentran en primera línea del río, con ubicaciones incluso más céntricas”, explica Milsztejn. El especialista agrega que el crecimiento de estas zonas responde a una tendencia mundial: compradores que buscan el equilibrio entre la accesibilidad a las zonas céntricas, donde la gran mayoría trabaja y, al mismo tiempo, un entorno que le permita escapar de la rutina, que le brinde naturaleza y con el cuál pueda desconectarse de la vida diaria. En este sentido, los proyectos con amenities corren con ventaja.” La posibilidad de tener acceso a terrazas abiertas, piscinas, SUM para eventos, laundry y demás son muy apreciados por un público que cada vez es más exigente”, relata Milsztejn, quien acusa que las unidades de entre 30 y 60 metros cuadrados fueron las que más se movieron. También los condominios. Respecto a los valores, si bien dependen de las zonas, según Milsztejn, sus precios oscilan entre los US$1100 y los US$1400 por metro cuadrado (m2). Mientras que las unidades a estrenar cotizan entre US$1700 y los US$2200/m2. La oferta más top supera los US$2500/m2. “Hay casos como el proyecto Quinquela Plaza que se ha llegado a vender en US$4500/m2 antes de la devaluación”, detalla.

En el mercado estiman que la zona de Puerto Norte se encuentra desarrollado en un 65 por ciento aunque, dicen, todavía quedan terrenos con excelentes ubicaciones disponibles, con potencial de desarrollar edificios de alta gama. “A grandes rasgos, el cliente que elige esta zona es exigente, busca rápidos accesos, tranquilidad y vistas despejadas, edificios nuevos, espacios verdes, cierta calidad de vida y contacto con el río, hablando en cuanto a usuario final. Los clientes inversores, por su parte, buscan un buen retorno, reconociendo el potencial de desarrollo que tiene aún el área”, distingue y detalla la broker. Agrega que existen algunas oportunidades de inversión financiadas en pesos debido a la baja de costos de la construcción en dólares, dada por la abrupta devaluación del peso.

Alejandro Belio, director de TGLT, una de las desarrolladoras con sede en Buenos Aires que se animó a poner ladrillos en Puerto Norte afirma que se trata de un mercado con dinámica propia. “Tiene sus particularidades: el techo de precio es más bajo que el que se maneja en la Capital Federal con el mismo costo de construcción y si bien la tierra es más barata, muchas veces el negocio no cierra. Por otra parte es una demanda que históricamente está acostumbrada a comprar a desarrolladores locales”, profundiza. La desarrolladora arrancó con proyectos en la zona en 2007. En cuatro hectáreas construyó un emprendimiento de su marca Forum, el tope de gama. Fueron 455 unidades, entre departamentos y oficinas y 85.000 metros cuadrados de construcción. “Hoy las reventas de esos pisos superan los US$3000/m2”, relata y agrega que “en ese momento, tiempo de cepo cambiario, el aumento del costo de construcción en dólares afectó el negocio porque en este tipo de mercados hay un techo para establecer el precio de las unidades que, en general, no supera los US$3500/m2”, recuerda. Hoy TGLT, en un predio de ocho hectáreas lindero a Forum avanza en la construcción de la segunda torre de Metra -otra de sus marcas- que entregará a principio de 2020. “Quedan pocas unidades que se venden desde los US$2800/m2. Son departamentos compactos. Los más grandes tienen 90 metros”, detalla. Belio que apostó US$36 millones en las dos torres de Metra –incluyendo la tierra– tiene en carpeta el avance del proyecto que ideó Norman Foster también para la zona. Son tres torres de 22 pisos con pisos de hasta 300 metros cuadrados. “No lo lanzamos porque estamos esperando el momento”, confiesa.

La oferta

Equiparada con Puerto Madero, lo cierto es que esta zona vedette de Rosario concita importantes inversiones. Tal es el caso de Distrito Puerto Norte, un emprendimiento de US$100 millones de inversión que contempla una primera etapa con la construcción de tres torres de 20 pisos, y una segunda y tercera etapa de edificios residenciales, oficinas y locales comerciales. A su vez, el predio proyecta tener 4000 m² de zonas parquizadas, quinchos, cocheras subterráneas con acceso exclusivo para residentes, amenities jerarquizados en cada edificio como lobby, salón de usos múltiples, sala de juegos, gimnasio, sauna, piscinas de interior y exterior, solárium y terrazas verdes panorámicas a 60 metros de altura con vistas al río.

“Sin duda que el campo tracciona gran parte de la economía de la región y los años buenos para el campo reflejan una mayor demanda de metros cuadrados,” comenta Alejo Castellanos, CEO de TSA Desarrollos, la unidad de Negocios del Grupo Transatlántica, responsable de esta iniciativa, y distinguiendo que no es sólo el rosarino o el santafesino el potencial cliente sino que implica un rango más amplio, abarcando también localidades de Córdoba, Entre Ríos y Buenos Aires, que evalúan la zona como una buena alternativa de inversión. En este sentido, informan, se puede encontrar una amplia variedad de tipologías de departamentos que van desde un dormitorio en 78 metros cuadrados hasta pisos exclusivos de cuatro dormitorios y dependencias de servicio en 423 metros cuadrados, con valores que oscilan entre los US$213.000 y US$ 2.021.000. “Creemos en el concepto de distrito, más allá del enunciado comercial”, señala Castellanos, haciendo hincapié en el eje del proyecto. “La radicación de residencias y comercios complementando el desarrollo de Puerto Norte en Rosario, representa cierta autonomía de esta área, la más cotizada de la ciudad, y permite una economía de tiempos para residentes y comerciantes”, define, en referencia a lo distintivo de su oferta.

Desde un proyecto que exhibe cierto grado de madurez como es Maui Puerto Norte, autodefinido como el primer beach club de la Argentina, Fernández Prieto y Asociados anunció la preventa de Torre Sur, la segunda de las dos torres de 44 pisos. Las mismas forman parte del complejo que supera los $300 millones de inversión y que cuenta con unidades de uno, dos y tres dormitorios y studios profesionales. En lo que respecta a las ventas, la primera torre se comercializó en un 95 por ciento. Según remarcan en la empresa, un dato muy interesante es que el 70 por ciento de las unidades comercializadas fueron vendidas a compradores finales, lo que demuestra que es un producto que responde a una demanda insatisfecha que estaba buscando emprendimientos de ese estilo, que conjuga viviendas y hotelería y que cuenta con el citado beach club, integrado por cuatro tipos de piscinas. “Un dato interesante para el inversor, es que el plus que le da al precio final contar con un amenity de este tipo es un de 15 por ciento por encima del valor de mercado”, asegura Rodrigo Fernández Prieto, titular de la desarrolladora homónima, destacando además que el buen comportamiento que exhibieron las ventas responde a una gran demanda insatisfecha que está vigente en Rosario, ya que en los últimos años la mayoría de las constructoras se concentraron en producir unidades chicas. “Esta torre que estamos lanzando –completa-, contiene en su mayoría unidades de 100 a 200 metros cuadrados, de dos y tres dormitorios, con lo que logramos ambientes muy amplios, lo que realmente quiere el consumidor final en esta ubicación privilegiada”, agrega. Maui tiene un valor actual de venta desde los US$3200/m2. Desde su lanzamiento, la desarrolladora fue adaptando la estrategia de ventas al contexto del mercado. “A lo largo de los últimos dos años lanzamos planes en pesos y con financiación y eso hizo que la primera torre se venda casi en su totalidad. Ahora la preventa de la torre Sur del proyecto tiene lista de espera de inversores que se quedaron afuera de la primera etapa”, concluye Fernández Prieto.

Más allá de la movida que se generó en Puerto Norte, hay otras zonas de la ciudad de Rosario que concentran oferta premium. Por caso pueden encontrarse algunos edificios sobre calles puntuales, en boulevard Oroño y en Wheelright y sus continuaciones, y algunas áreas puntuales en la zona de Barrio Martin pero son productos de cierta antiguedad.

Por Victoria Aranda, Sábado 9 de febrero de 2019
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

¿Cómo atraer a la demanda en un mercado recesivo?

La adaptación, la flexibilidad y la claridad en la información resultan claves para mantener un buen nivel de operaciones, en un contexto adverso. Opinan los expertos.

“Lo que resta del 2019 será difícil para el sector, una suerte de continuidad de lo que fue un 2018 signado por la incertidumbre económica, un dólar demasiado volátil y una inflación que nunca se logró domar paralizando el acceso a los créditos hipotecarios por completo”, coinciden tanto los brokers inmobiliarios como los desarrolladores.

Pero cómo seguir apostando a pesar de la crisis. Para Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, “está costando encontrar el común acuerdo de las partes en el mercado residencial.

La demanda dilata mucho la decisión de compra y el vendedor analiza mucho antes de aceptar una propuesta. Las dos partes buscan la mayor seguridad en la operación”.

Por su parte, Marcelo Di Mitrio, socio y administrador de Di Mitrio Inmobiliaria, opina que “en la actual coyuntura, marcada por un enorme stock de unidades usadas en venta y, en su mayoría, a valores del ‘viejo ciclo inmobiliario’, sin duda que el precio resulta ser hoy un factor determinante para el cierre exitoso de una negociación. No hay potencial comprador dispuesto a pagar por un inmueble lo que se pagaba por él o más de lo que se pagaba hace solo unos pocos meses atrás”.

INFORMACIÓN CONFIABLE

Altgelt resalta que la clave está en la sinceridad y la transparencia: “Conocemos lo que pasa en el mercado y lo transmitimos a los clientes. El propietario quiere saber qué pasa realmente con su propiedad y no que le contemos un cuento que les siente bien al oído. El comprador, a su vez, quiere que seas confiable con la información de la propiedad que ofreces. En el siglo XXI hay una superabundancia de información. Hay que ser claro, veraz y preciso”.

En la misma línea se ubica Di Mitro para quien “en este contexto a los propietarios hay que hablarles bien claro y darles todas las explicaciones que merecen acerca de cómo pasamos de aquel mercado a este otro. El actual mercado inmobiliario lejos está de ser el que era. No es momento para generar a los propietarios falsas expectativas ni para validar expectativas de estos que no se corresponden con la actual demanda. A la demanda le ofrecemos una cartera sana y competitiva acorde a este mercado inmobiliario”.

A su vez, Tomás Seeber, socio de la Inmobiliaria RG Montes cree que “hay un punto de encuentro entre oferta y demanda. En los barrios donde usualmente operamos en la ciudad de Buenos Aires (Recoleta, Barrio Norte, Palermo, Belgrano) el factor central es el precio. El usuario final con dinero en efectivo sigue estando en el mercado pero exige para cerrar operaciones un valor de cierre menor al del año pasado. En estos barrios, esta baja se ubica en entre el 5% y el 10% máximo. Los propietarios que flexibilizan sus posturas en esos términos, siguen encontrando compradores. Quienes no lo hacen, salvo unidades con un diferencial de esos que no se fabrican (ubicación excepcional, vistas inigualables etc.), no venden o se les alarga mucho el proceso de venta”.

LOS MÁS BUSCADOS

Los brokers entienden que la situación exige paciencia y buena lectura del mercado que es lo que hará la diferencia a la hora de unir intereses de compradores y vendedores ¿Cuál es el producto que mayor demanda tiene hoy?

Para Altgelt, “Sin inmediatez en la comunicación es muy difícil que te vaya bien en este negocio. No hay otra fórmula. En Internet está toda la información pero hoy lo que el cliente busca es un diálogo en línea con la inmobiliaria. La falta de crédito hipotecario hace que hayan vuelto las operaciones sin financiación. Por lo tanto hoy probablemente los departamentos de dos dormitorios sean los más consultados”.

A su vez, Di Mitrio, que opera fundamentalmente en la zona sur de la ciudad, precisa: “En los barrios de Barracas, La Boca / Catalinas Sur y San Telmo, advertimos que el interés de la demanda no pasa hoy por el producto sino por su valor de publicación. Todo aquello que se ofrece en valores acomodados genera interés y, en la mayoría de los casos, se vende muy a pesar de la crisis que vive el sector”.

Por su parte, Seeber no observa cambios sustanciales con respecto a la demanda de los últimos años. Señala que “las unidades de dos y tres ambientes ubicadas en los barrios tradicionalmente de ‘mejor ubicación’ de la ciudad, son aquellas que siguen recibiendo mayor demanda que el resto. Y obviamente, el alquiler de unidades, que antes se había visto ‘golpeado’ por la cantidad de inquilinos que pasaban a propietarios a través de los créditos UVA, vuelve a moverse a muy buen ritmo.

Martes 9 de abril de 2019
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar

El Gobierno presentó el boleto digital inmobiliario

Una herramienta que permitirá acceder a la compra de inmuebles desde el pozo mediante créditos hipotecarios, con un anticipo acotado.

En el marco del CCK, con la presencia del presidente de La Nación, Mauricio Macri; Iván Kerr, secretario de Vivienda y Hábitat de la Nación; y Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria, se lanzó el boleto digital inmobiliario registrable que se inscribe dentro del plan de modernización del Estado y cuya finalidad es agilizar toda la cadena de valor de la construcción, desde el desarrollador, el agente inmobiliario y el comprador. Por ahora, se aplicará en la ciudad de Buenos Aires, pero la idea es que se instrumente en todo el país.

El presidente de la Nación destacó el trabajo en equipo del sector público y privado para lograr la puesta en marcha de este instrumento “Hoy hay un estado comprometido a allanar los problemas de la gente, un camino que debe ser cada vez más amplio Ya pasó el tiempo de aprendizaje, en el cual nos dedicamos a buscar culpables”, indicó. Y subrayó que 175.000 familias accedieron a créditos hipotecarios en los últimos tres años. “Hasta ahora la compra desde el pozo, antes de que el inmueble se empiece a construir, no se podía hacer. Solo podían hacerlo los inversores. Pero cada vez más personas, más familias, van a poder hacerlo. Es fundamental porque pasan a ser los inversores de su propia casa y, a su vez, es una oportunidad para los desarrolladores”, puntualizó.

EL BOLETO DIGITAL

“Desde la compra de un predio para desarrollar un edificio, loteo o emprendimiento suburbano a la tramitación del proyecto y su aprobación definitiva, todo se hará de forma ágil y registrable desde el primer día, con el consecuente ahorro de tiempo y costos”, resaltó Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria, institución que junto con la Fundación de Estudios para Desarrollos Inmobiliarios tuvo una activa participación en su gestación. Y agregó que el boleto digital aporta rapidez, sencillez e incorpora las nuevas tecnologías digitales, lo cual también representa un cambio cultural. Vehiculiza la compra en el pozo permitiendo acceder a los compradores, un beneficio que hasta ahora era solo para los inversores. Es un instrumento simple acorde con las posibilidades de los compradores, con un anticipo acotado y financiamiento a largo plazo de 20 a 30 años.

“Todo este proceso no necesitará la posesión previa del inmueble o su escrituración definitiva, ya que en base a la legislación vigente, un documento originado digitalmente y al que se suscribe con firma digital pasa tener valor jurídico probatorio pleno”, apuntó Bennazar.

UN ESTADO FACILITADOR

A su vez, Iván Kerr precisó que el boleto es fruto del trabajo en conjunto con las instituciones del sector, la Cámara Inmobiliaria Argentina, la Cámara de la Construcción, la Asociación de Empresarios de la Vivienda y la Cámara de Desarrolladores Urbanos. “Apuntamos pasar de un Estado constructor a uno facilitador, considerando que tenemos un déficit habitacional que afecta al 25% de la población que no se puede solucionar únicamente mediante las viviendas sociales, por lo cual buscamos incentivar al sector privado para que de ese paso y construya para el segmento medio”. En ese sentido, agregó se han tomado varias medidas, en la ley de presupuesto se incluyó la devolución del 10% del IVA sobre el precio final de venta y se trabaja en la reglamentación de la exención de ganancias, como también en un fondo de garantía porque las pymes no acceden con su propio patrimonio al financiamiento intermedio

Puntualmente, precisó que “el boleto registrable da una posibilidad a los compradores para que puedan acceder desde el pozo y, a su vez, los desarrolladores puedan vender desde el pozo inscribiéndose en el Registro de la Propiedad. Si bien este planteo rige para la ciudad de Buenos Aires invitamos al resto del país a que se adhieran”. A estas medidas se agrega el Programa de vivienda promocional, al cual pueden presentarse constructoras y desarrolladores con proyectos que cumplan con los requisitos de sustentabilidad y obtener un crédito a través del banco Nación. “Estamos para trabajar con ustedes”, recalcó.

Lunes 18 de marzo de 2019
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar

Los centros comerciales como ancla del público

El auge de desarrollos suburbanos, tanto en el sur como el oeste de Buenos Aires, están generando centros comerciales que se constituyen en atractivo y motor de los sitios donde están emplazados. Dos casos recientes.

En Haras del Sur IV, en el Km 69 de la Ruta 2, frente al colegio recientemente inaugurado, el proyecto del paseo comercial, con acceso directo desde la calle divisoria de los partidos de La Plata-Brandsen, o por calle interna del barrio, comienza a tomar forma. Se asienta en una parcela de proporciones particulares, en donde la longitud predomina por sobre el ancho . “La idea principal del proyecto arquitectónico fue generar un recorrido, buscando que la totalidad de los locales comerciales tengan la misma oportunidad de ser vistos y visitados por quienes disfruten del paseo” apunta la arquitecta Daniela Galeazzi, directora de la constructora.

El paseo consta de cuatro bloques, vinculados mediante una pasarela peatonal aérea, que funciona a su vez de recorrido y acceso a los locales de planta alta. Son en total 28 locales y un supermercado.

El proyecto tiene en cuenta cierta flexibilidad, para que los locales puedan adaptarse a diferentes destinos, ya sean comerciales, o de servicios. Todos poseen un espacio para depósito, sanitarios, y office.

En el caso de los gastronómicos, constan de un depósito, sanitarios para ambos sexos, y un espacio de cocina, con dimensiones acordes para albergar el equipamiento necesario.

El supermercado, con una superficie cubierta total de 450 m², está provisto de, un sector de depósito y almacenamiento, y espacios donde se ubican las góndolas, y otros para el funcionamiento de diferentes rubros, como pueden ser: panadería, carnicería, fiambrería, u otros. Como detalle adicional, la mayoría de los locales ya fueron adquiridos por residentes de los diferentes emprendimientos de los Haras del Sur.

En cuanto a la imagen del centro, utiliza la madera como el material predominante en el proyecto, acompañado de una gran presencia de vegetación en todo el entorno

EN EL OESTE

En la zona oeste del Gran Buenos Aires, que ha recibido numerosos emprendimientos inmobiliarios de gran nivel, se ubica el centro comercial, incorporado a Thays Parque Leloir, un desarrollo de usos mixtos localizado dentro de una reserva ecológica de 640 Has, a 400 metros de la Autopista Acceso Oeste sobre Avenida Martin Fierro.

Es justamente su centro comercial el que despierta mayor expectativa y ya se ha confirmado la llegada de primeras marcas de restaurantes, además de un nuevo Gym & Spa.

El boom de desarrollo de la zona ha despertado el interés de muchos inversores y la opción de hacerlo en locales comerciales es convocante. Los precios de compra de los locales oscilan entre U$D 3.500 a U$D 4.800 por m2 más IVA, dependiendo de la superficie y ubicación. La renta esperada por alquiler ronda entre el 5% al 6% anual en dólares sobre el precio de compra. Pero también para quienes buscan rendimientos aún mayores participar como socio en el negocio de las marcas líderes puede llevar a beneficios del 13% anual en dólares, según informan desde la desarrolladora, Romay.

Lo novedoso es el esquema  “Local + inversión” en el que los inversores conforman una sociedad a la que integran su dinero para la compra y equipamiento llave en mano; las marcas operan directamente (no es una franquicia) y se encargan de todos los aspectos de su administración, aportando su experiencia para el éxito del negocio.

Viernes 15 de marzo de 2019
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar