Publicado el

Los alquileres en CABA acumulan una suba de 31,8%

“A partir de noviembre, la dinámica de los alquileres mostrará una convergencia a niveles de ajuste previos a la sanción de la ley, con incrementos similares a la inflación”, según un estudio del portal Zonaprop.

A partir de la sanción de la nueva ley de alquileres, estos aumentaron un 31,8%. A su vez, en lo que va del 2020, su precio acumula una suba del 52,3%, es decir, el doble que la inflación. Pero, ¿qué ocurre con la velocidad de ajuste? Hay señales que indican que continúa en disminución y que el impacto de la nueva regulación ha finalizado. De todos modos, la dinámica de los alquileres, mostrará una convergencia a niveles de ajuste previos a la sanción de la ley – porcentajes similares a la inflación – a partir de noviembre.

¿CUÁNTO CUESTA ALQUILAR EN CABA?
 
Con respecto a los precios promedio en la Ciudad de Buenos Aires, un departamento medio de dos ambientes y 50 m2 se ubica en 28.913 pesos por mes, es decir, sube un 4,1% con respecto al mes de septiembre. Por su parte, una unidad de tres ambientes y 70 m2 se alquila por 40.153 pesos mensuales. En octubre, el incremento mensual continúa a la baja en relación al pico de julio (7,9%) y agosto (6,5%), por lo que parece converger a valores previos a la sanción de la nueva ley. Como consecuencia de ello, en los últimos 6 meses, los alquileres se ajustaron a una velocidad del 76% anual, se trata del mayor incremento desde el inicio de la serie.
 
Si se detallan los montos de alquiler, de acuerdo con los distintos barrios de la Ciudad de Buenos Aires: Puerto Madero es el más costoso, con un precio medio de 59.125 pesos por mes, seguido de Palermo (34.946 pesos por mes) y Núñez (33.994 pesos por mes).

En la zona media de precios se encuentran: Villa Ortuzar (29.916 pesos por mes), Parque Chas (28.772 pesos por mes), Villa Crespo (28.204 pesos por mes), Villa del Parque (26.985 pesos por mes) y Boedo (26.370) pesos por mes).

Los barrios con alquileres más económicos se encuentran en: Villa Luro (24.330 pesos por mes), Constitución (24.246 pesos por mes) y, por último, Liniers (24.114 pesos por mes).
 
En relación con la variación anual de precios, es también Puerto Madero el barrio con mayor incremento de precio interanual (79,7%), seguido de Boedo (72,7%) y Núñez (72,0%). Los barrios que tuvieron un menor incremento de precio anual son: Villa Crespo (50,9%), Monserrat (49,2%) y Constitución (44,0%). Cabe destacar que en el 75% de los barrios de la Ciudad de Buenos Aires el incremento de precios en 2020 fue superior al 50%.
 
COMPRA- VENTA: LOS PRECIOS CONTINÚAN EN BAJA
 
El precio promedio de compra-venta de un departamento, en la Ciudad de Buenos Aires, permanece en caída y se sitúa en 2.584 dólares por metro cuadrado, cifra que registra un descenso del 0,9% con respecto al mes de septiembre. En consecuencia, el año 2020 se perfila como aquel que presentará la mayor caída de precios desde el inicio de la serie.
 
De esta manera, los precios acumulan una baja del 5,6% en lo que va del año. A su vez, el 95% de los barrios registra una baja de precio interanual, mientras que en la Zona Sur y Oeste de la Ciudad la disminución de precios opone una mayor resistencia.
 
En febrero de 2019 comenzó el descenso de precios y se aceleró desde el inicio de la cuarentena por COVID-19. Los valores de las propiedades acumulan una disminución de un 7,7% desde aquel entonces.
 
El informe también revela que, actualmente, un departamento medio de dos ambientes y 50 m2 tiene un valor de 135.309 dólares; mientras que un departamento de tres ambientes y 70 m2 alcanza los 190.363 dólares.
 
En cuanto al rango de precios, el barrio que presenta el mayor precio es Puerto Madero con un valor de 5.838 dólares el m2, seguido de Palermo (3.368 dólares/ m2) y Belgrano (3.218 dólares/ m2).

En la zona media de la ciudad se encuentran los barrios de Saavedra (2.634 dólares/ m2), Almagro (2.442 dólares/ m2), Monte Castro (2.378 dólares/ m2), Boedo (2.271 dólares/ m2) y Villa Real (2.104 dólares/ m2).

Por último, los barrios que tienen un menor precio son: La Boca (1.783 dólares/m2), Lugano (1.149 dólares/m2) y Villa Soldati (819 dólares/m2).

Martes 17 de noviembre de 2020
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar

Publicado el

Alzas y bajas del real estate

Brokers y desarrolladores consultados coinciden en calificar al 2020 como el peor año de la actividad. Sin embargo, los emprendimientos en el pozo y, sobre todo, la compra de lotes en áreas suburbanas corren con ventajas; mientras que el mercado del usado es el menos beneficiado.

En el actual contexto de gran incertidumbre macroeconómica e inflación en alza, ¿se puede hablar de reactivación? Algunos son contundentes en sus apreciaciones. “Hablar de reactivación con 1.600 escrituras de compraventa celebradas en CABA a lo largo de agosto de 2020 suena hasta irresponsable. Mucho más aun cuando llegamos a 2020. después de atravesar el llamado por todos los actores del sector “el peor año en la historia de la actividad inmobiliaria local”, dispara Marcelo Di Mitrio, director de Di Mitrio Propiedades.  Y recalca: ”La incertidumbre respecto de la evolución de nuestra macro vuela. En un contexto como el actual hablar de “oportunidades” remite a la comparativa con aquello que pasó, con el pasado. Sin dudas resulta hoy una “oportunidad” construir para aquel que debe hacer un desembolso menor, medido en dólares, respecto de aquel que debía hacer en el pasado”.

Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, coincide: “No podemos hablar de una reactivación” y hace hincapié en la cantidad de escrituras, 1600 en agosto, que sigue estando muy por debajo de un mercado activo de 3000 mensuales para arriba. A su vez, apunta que, en general, hay un alto número de consultas, consecuencia de la necesidad de mucha gente de cambiar de aire. “Hoy el mercado del usado tiene una amplia oferta ante una acotada demanda. Así y todo los precios no han bajado mucho”, puntualiza. Con respecto a las unidades a estrenar, la baja del costo de construcción en dólares empujó los precios para abajo. “La pregunta del millón es cómo reaccionará el inversor ante la incertidumbre económica sobre todo ante dos grandes amenazas: una mayor devaluación del peso y una incierta inflación”.

Mario Gómez, director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios, aporta una visión más optimista: “Venimos de un paráte inédito y cualquier movimiento, por pequeño que sea, es una mejora con respecto a los meses de abril/mayo y junio. Aunque reconoce que en el usado hay muchos inmuebles publicados fuera de precio. Hay propietarios que están accediendo a reconocer la realidad y eso se refleja en los valores de publicación.

“Aquellas unidades usadas residenciales que no hayan ajustado responsable y competitivamente sus valores de publicación respecto del pico del ciclo inmobiliario ya finalizado, no tienen ninguna chance de ser vendidas”, destaca Di Mitrio.  

EMPRENDIMIENTOS EN EL POZO

“La gran diferencia es que en el caso de los emprendimientos, el vendedor es un desarrollador inmobiliario que necesita que su empresa siga operando y para eso está dispuesto a vender en pesos ajustados por el índice CAC, está dispuesto a escuchar contraofertas y analizar formas de pago diversas”, puntualiza Gómez. Y agrega que, en cambio, en el usado, el vendedor es, generalmente, una persona física que se quiere hacer de los dólares. Obviamente que cada caso es distinto, pero en general, no están tan abiertos a escuchar contraofertas y difícilmente acepten otra moneda que no sea el dólar y otra forma de pago que no sea contado.  

OPORTUNIDADES

Por otro lado, cómo influye el bajo costo de construcción. Sobre ese punto, Gómez señala que depende del lugar (en los mejores lugares, el costo del terreno puede llegar a significar hasta un 45/50% del costo total del emprendimiento) y por lo tanto, la baja en el costo de construcción influye menos. En otros lugares, con costos de la tierra más bajos, aparecen emprendimientos con valores realmente atractivos y bajas significativas respecto a los niveles de un año y medio atrás.

Y agrega que en los emprendimientos que están en etapa de lanzamiento, los inversores ven posibilidades de beneficiarse con la baja en los costos de construcción que los desarrolladores trasladan a los precios. Además, la posibilidad de pagar en pesos ajustados por CAC, alientan a los que esperan una apreciación del dólar a un ritmo mayor que la evolución del Índice CAC. Esto hace que probablemente quienes inviertan en desarrollos en pozo sean consumidores finales que busquen financiar compras ante el inexistente crédito hipotecario

Flavio Galli, CEO de Grupo Tueroc, indica que “la oportunidad que ofrece hoy el mercado para los inversores es comprar barato para vender caro de acá a tres años, que es lo que duran los proyectos. Hoy se puede salir al mercado con un emprendimiento de 1800 dólares y aprovechar la compra, pero no hay que confiarse mucho por los problemas de suministros, que ya los hay. Hay muchos corralones que lo que están haciendo es dosificar la entrega de materiales, porque van a entregar solo al proveedor de confianza. Eso va a aumentar el precio. Por eso está bueno salir a vender ahora. Yo largaría un proyecto ya, a 1700/1800 dólares, pero me apuraría a comprar. Si no tengo caja, no sé si puedo vender a 1800 dólares porque al final del día nosotros vendemos en pesos”.

El CEO y cofundador de CMNV Comunidad de Inversión, Leonardo Rodriguez Nader, opina que la reactivación puede darse en un submercado especulativo de precios de remate en el que no participan. “Es necesario que se estabilicen algunas variables macro para que volvamos a ver una recuperación sustentable del mercado. La oportunidad está y es un muy buen momento para tomar decisiones analizadas y estudiadas”, comenta.

EL ALZA EN LA COMPRA DE LOTES

“La venta de lotes en barrios cerrados ha mejorado porque mucha gente está eligiendo mudarse a lugares con verde, ya que se espera que vayamos a una movilidad restringida a la hora de vacacionar, y además en muchos edificios con amenities, estos están impedidos de su uso”, indica Ezequiel Chomer, director Financiero de Grupo Chomer

Rodriguez Nader, por su parte, considera que si se habla de lotes en proyectos de desarrollo urbano suponemos que hay un furor a causa de la pandemia que está ocurriendo en todas las grandes ciudades. “Estos períodos de éxodo de las grandes urbes suceden cada cierto tiempo y tienen una explicación más sociológica que urbanística. Las ciudades ofrecen características muy diferentes a los suburbios y viceversa. En la variedad está el gusto, dicen”.

Flavio Galli apunta: “La gente se está volviendo loca por los suburbanos. Acá hubo un shock psicológico y social donde la gente no sabe cuál es el final del camino, con lo cual el resurgimiento de lo suburbano es el gran ganador de este momento. Hoy es más barato construir, el que tenía dólares fue y compró el lote. Por ahí la tierra la compró más o menos al mismo valor que antes de la pandemia, pero con 500 o 600 dólares el metro se hace una casa hoy”.

Miércoles 21 de octubre de 2020
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar

Publicado el

Apoyo a medidas de incentivo a la construcción

Los recientes anuncios del Gobierno destinados a incentivar las nuevas obras, tuvieron el apoyo de la Cámara de la Construcción, ya que dicen “están en sintonía con el trabajo que viene realizando la institución”.

De acuerdo con los anuncios realizados por el titular de Economía, Martín Guzmán, las propuestas que tomarán forma a través de dos proyectos de Ley, establecen la exención de bienes personales durante tres años sobre los activos financieros que se apliquen a nuevas construcciones;  se difiere el pago del Impuesto a las Ganancias y del Impuesto sobre las Transferencias de Inmuebles correspondiente al aporte de un inmueble a un proyecto de construcción hasta el momento de finalizada o cobrada la obra.

También se propone la creación de un Fondo Fiduciario de Cobertura y Promoción para brindar sustentabilidad al sistema de crédito hipotecario.

La Cámara Argentina de la Construcción celebra las medidas anunciadas ya que “están en sintonía al trabajo que viene realizando nuestra institución a favor de la reconstrucción de la economía del país a través de la construcción privada y pública” y  la inversión en ambos sectores es esencial para ese fin.“Este paquete de medidas tiene como objetivo movilizar la inversión hacia la industria de la construcción a través de incentivos fiscales que entre otra cosas, generen ofertas de viviendas”.  

Para la CAMARCO, “Adicionalmente se brindará a los argentinos la posibilidad de acceder a las mismas, mediante créditos hipotecarios que varíen en función del salario, generando así una certeza en cuanto al impacto de la cuota de los mismos en los ingresos del grupo familiar. Ambas medidas generan la esperanza para los argentinos de poder acceder a una vivienda a través de un crédito hipotecario, con todo lo que ello implica en términos sociales y en el combate contra la pobreza y la desigualdad”.

PRECIOS CUIDADOS

En el mismo contexto se incluye la ampliación del programa Precios Cuidados para el sector de la construcción, que incluye cerca de 100 productos que servirán como referencia.El objetivo es estabilizar el precio de los materiales para que la recuperación del sector no se detenga.La medida impactará sobre 17 rubros: aberturas, arena, cal, cemento, cerámicos, chapa, grifería, hierro, ladrillo, pinturas, sanitarios y yeso, entre otros. Acorde avance el programa se promoverá una mayor participación del sector privado y se buscará incrementar la variedad en la oferta.

Lunes 5 de octubre de 2020
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar

Publicado el

Nuevo Plan Procrear

Se lanzó una nueva etapa del Procrear que incluirá 9 líneas de financiamiento. Se vuelve al mecanismo original del sistema. Buscará apuntalar la recuperación de la construcción.

costos obras procrear

El presidente de la Nación junto a la ministra de Desarrollo Territorial y Hábitat anunció la nueva etapa del plan Procrear que a partir de nueve líneas, se propone brindar 300 mil soluciones, entre créditos personales e hipotecarios, que van desde el mejoramiento de la vivienda existente hasta viviendas nuevas en desarrollos urbanísticos.

En el anuncio se destacó el rol protagónico de la construcción para impulsar la reactivación de la industria nacional, las economías locales y la generación de empleo, sobre todo en la complicada etapa pos pandemia que habrá que atravesar.

La titular de la cartera de Desarrollo Territorial y Hábitat de la Nación, anunció que el sistema adoptará una nueva fórmula de actualización crediticia que se vinculará con la variación salarial. La fórmula denominada “HogAr” reemplazará a las UVAs ligada a la evolución de la inflación.

Las líneas sobre las que se estructurará el nuevo ciclo del Procrear serán las siguientes:

1.- Mejoramientos y Microcréditos

Se prevé otorgar 120.000 créditos para la compra de materiales para arreglos y terminaciones en la vivienda hasta un máximo de $ 50.000 a una tasa de interés fija del 24 % anual. La suma de los ingresos del grupo familiar en forma mensual netos deberán estar en el rango de uno y medio (1,5) y ocho (8) unidades de SMVyM (salario mínimo vital y móvil) al momento de la inscripción y se requerirá ser propietario/a o alquilar un inmueble que cuente con algún tipo de déficit cualitativo.

2.- Mejoramientos y Refacción

Se estructuraran 70.000 créditos repartidos en montos de hasta 100.000, 250.000 y 500.000 pesos. Incluirá materiales y mano de obra. La tasa de interés y los requisitos de ingresos son iguales a los exigidos para el caso anterior.

3.- Mejoramientos Sustentables

Esta línea brinda la posibilidad de acceder a un crédito personal para realizar intervenciones en la vivienda, mejorando así la eficiencia energética, la seguridad y el confort térmico. Contempla materiales y mano de obra.

4.- Mejoramientos Gas

El objetivo de esta línea es mejorar las condiciones habitacionales, económicas y de salud de los hogares, a través de créditos personales destinados a la instalación domiciliaria para el acceso a la red de gas. Contempla materiales y mano de obra.
5.- Desarrollos urbanísticos

El objetivo de esta línea es brindar acceso a crédito hipotecario para la compra de viviendas nuevas en alguno de los desarrollos urbanísticos de Procrear.

6.- Lotes con servicios

La línea tendrá como objetivo generar suelo urbano de calidad para la construcción de viviendas mediante créditos hipotecarios de Procrear.

7.- Desarrollos habitacionales

Según lo anunciado se promoverá la construcción de conjuntos de hasta un máximo de entre 20 y 40 viviendas dentro de conjuntos urbanos consolidados. A través de créditos hipotecarios, esta línea posibilitará el acceso a una vivienda en uno de los desarrollos habitacionales a construir.

8.- Línea Construcción

El objetivo de esta línea es otorgar créditos para la construcción de viviendas de hasta 60 m2 (incluye el costo de los materiales y de la mano de obra) en un lote provisto por el Fideicomiso Procrear, por el municipio, o de propiedad del adjudicatario o adjudicataria.

9.- Línea Ampliación

A través de créditos hipotecario se financiarán ampliaciones de hasta 20 m² en viviendas existentes, con el objetivo de mejorar las condiciones habitacionales. Contempla materiales y mano de obra.

Hasta el momento sólo se encuentran activas las dos primeras líneas, pudiendo los interesados consultar las bases y condiciones de cada una de ellas e inscribirse a través de la página web ACCESO A BASES E INSCRIPCION


© ReporteInmobiliario.com, 2003-2020 – Martes 4 de agosto de 2020

Publicado el

El Gobierno relanzó el Plan Procrear

Se lanzó el plan Procrear para la vivienda con nueve líneas de créditos personales e hipotecarios para la construcción y refacción de viviendas, que demandará una inversión de $25.000 millones.

Esta nueva versión del programa de desarrollo territorial, urbano y habitacional otorgará 300.000 créditos (entre personales e hipotecarios) que se ajustarán de acuerdo a la nueva fórmula HogAr, que reemplaza a las UVAs como sistema de actualización crediticia, y que estará vinculada a la variación salarial.

En el lanzamiento, el presidente Alberto Fernández remarcó que con el programa, el Estado se une al sector privado para desarrollar viviendas que lleguen a quienes lo necesitan y que el crédito no esté ligado a la variación del dólar, sino al ingreso de cada familia.

Participaron, entre otros funcionarios, la ministra de Desarrollo Territorial y Hábitat, María Eugenia Bielsa, y la directora Ejecutiva de la Anses, Fernanda Raverta.

Según se informó ya estarán abiertas dos líneas del programa, que son las destinadas a las reformas. Serán microcréditos de $50.000 para pequeñas mejoras (tanto para propietarios como para inquilinos) y otros de $100.000, $250.000 y $500.000 para refacciones.

Además.se ampliará el rango de salarios mínimos para poder acceder al programa. Habrá cuatro segmentos de ingresos que van desde 0,5 salarios mínimos (cerca de $8.500) —para acceder a los microcréditos para pequeñas mejoras— hasta 4,5 salarios (casi $76.000). El salario mínimo es de $16.875. “Esto permite la entrada de familias monoparentales o con jefas de hogar, que estadísticamente ganan menos”, explicaron.

Además, se anunciará la entrega de las 11.000 viviendas del programa que quedaron sin terminar y la construcción de unas 34.000 viviendas para los próximos años. La fecha de inscripción para esa línea del programa aún no fue confirmada.

La iniciativa presentará nuevas modalidades, además de mantener las líneas históricas y de concretar entregas de viviendas de manera virtual en diferentes puntos del país. A las líneas históricas se sumarán más incentivos a mediana escala, es decir, desarrollos habitacionales que permitan construir edificios de viviendas multifamiliares, en conceptos urbanos de pequeñas o medianas ciudades.

El Procrear se complementará con un programa para acceder al terreno. “En muchos lugares es más caro el suelo que la casa. Muchos sectores no pudieron acceder al programa Procrear por esa restricción. Pasó en el Gran Rosario y muchas familias tuvieron que trasladarse a las localidades cercanas para adquirir un lote y esto hizo que subiera el valor del suelo”, dijo la ministra de Desarrollo Territorial y Hábitat.

Además, tendrá una línea para desarrollos urbanísticos, donde se brindará acceso a crédito hipotecario para la compra de viviendas nuevas en uno de los desarrollos del programa. Y también un plan para acceder a lotes con servicios para la construcción de viviendas. Ambos ya están en la página web del organismo.

De acuerdo con el Decreto 85/2020, publicado en enero de este año, el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat ejercerá la Presidencia del Programa Procrear y será la autoridad de aplicación del Fondo Fiduciario. La Anses, en tanto, tendrá la vicepresidencia del Comité Ejecutivo, integrado además por los ministerios del Interior, de Economía, de Obras Públicas y de Desarrollo Productivo.

En la Argentina, más de 3,5 millones de familias —alrededor de un tercio de la población— no tiene acceso a una vivienda adecuada. Este déficit habitacional es una tendencia que se mantienen en alza desde 2001, según un informe de Cippec.

LOS CRÉDITOS

Procrear incluirá 9 líneas que abarcan desde la adquisición de viviendas y el otorgamiento de créditos para acceder a lotes con servicios a préstamos que permitan comprar materiales de construcción y contratar mano de obra para realizar refacciones en casas ya habitadas.

Línea Mejoramientos Microcréditos: para mejoramientos de terminaciones y arreglos menores.120 mil créditos. Personales con tasa fija 24%. Fecha de inscripción: Agosto.

Línea Mejoramientos Refacción: Para refacción general de la vivienda. 70 mil créditos. Personales con tasa fija 24%. Fecha de inscripción: Agosto.

Línea Mejoramientos sustentables: para realizar intervenciones en la vivienda con el objetivo de incrementar la eficiencia energética.15 mil créditos. Personales con tasa fija 24 %. Fecha de inscripción estimada: Octubre.

Línea Mejoramientos Gas: para realizar instalaciones domiciliarias de acceso a la red de gas hasta tres bocas. 34 mil créditos. Personales con tasa fija 16%. Fecha de inscripción: Agosto.

Línea Ampliación: para ampliaciones de hasta 20 m2 en viviendas existentes. 2 mil créditos. Hipotecarios. Fórmula HogAr. Fecha de inscripción estimada: Septiembre.

Línea Construcción: para construcción de viviendas de hasta 60 m2 en lote Procrear, municipal o propio. 30 mil créditos. Hipotecarios. Fórmula HogAr. Fecha de inscripción estimada: Septiembre.

Línea Lotes con Servicios: generación de suelo urbano para familias que no cuentan con terreno. 10 mil lotes. Créditos hipotecarios. Fórmula Hog.Ar. Fecha de inscripción estimada: Septiembre.

Línea Desarrollos Habitacionales: desarrollos de edificios de vivienda multifamiliar en contextos urbanos consolidados. 4 mil viviendas. Créditos hipotecarios. Fórmula HogAr. Fecha de licitaciones estimada: Septiembre.

Línea Desarrollos Urbanísticos: desarrollos urbanísticos y de conjuntos de viviendas en predios Procrear. 10 mil viviendas. Créditos hipotecarios. Fórmula Hog.Ar. Fecha de licitación: Septiembre.

Martes 4 de agosto de 2020
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar