Luego de la modificación del Código que afecta a la donación de inmuebles, durante el primer cuatrimestre de este año se observó un incremento de esta modalidad tanto en Ciudad como en Provincia de Buenos Aires, comparado con el mismo período del 2020.
La modificación de los artículos del Código Civil y Comercial efectuada a fines del 2020, respecto de la donación de inmuebles, está mostrando efectos positivos.
En lo que va del 2021, hubo un aumento de las escrituras de donación en la Ciudad de Buenos Aires del 300%, realizándose un total de 2.053, contra 529 en el mismo periodo del 2020, y en la Provincia de Buenos Aires del 117,21%, totalizando 3.306 frente a 1.522. Ambos datos fueron suministrados por el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires y por el Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires respectivamente.
Cabe recordar que durante el período comprendido entre 2015 y 2020, las donaciones de padres a hijos y a terceros transformaron a los Títulos de esas propiedades en “observables”, dificultando por un plazo de 10 años desde la donación o 5 años desde la muerte del donante, la venta o la obtención de un crédito en caso de necesitarlo.
Esta denominación implicaba que esos inmuebles podían ser reclamados por herederos ante una futura sucesión, y por este motivo un buen número de propiedades quedaban fuera del sistema inmobiliario.
El aumento observado en lo que va del 2021 es incluso mayor a los períodos anteriores al 2015, donde la práctica de donar un inmueble era una situación habitual y no afectaba jurídicamente el inmueble.
Hoy la mayoría de los escribanos concuerdan en que el alto aumento de donaciones, al margen de las positivas reformas legislativas, que recupera un formato habitual dentro de las familias, se encuentra íntimamente ligado a la pandemia, sobre todo en las personas mayores, como una forma de organizar y disponer en vida de su patrimonio, y en muchos casos también como una forma de ayuda económica, otorgando anticipadamente la titularidad de un inmueble a un ser querido.
Por Vanesa Armesto: Editora periodística de Real Estate Data.Periodista y Corredora inmobiliaria matriculada de Cucicba. Matrícula 1413. Con una trayectoria de 20 años en el mercado inmobiliario.vanesa@realestatedata.com.ar Martes 25 de Mayo de 2021 Publicado en Real Estate Data
“Están los propietarios que han optado por vender, antes que alquilar. Los que eligen inversiones conservadoras en el país, los que buscan invertir en el exterior, aunque en menor porcentaje. Sumado a otro fenómeno, la migración hacia otros países, con la consecuente venta de propiedades”. Las opiniones de algunos especialistas de CABA y provincia de Buenos Aires.
El mercado inmobiliario transita un momento complejo signado por la pandemia, la coyuntura económica y otras circunstancias como la ley de alquileres que inciden en la acumulación de oferta de propiedades, ya que algunos propietarios vuelcan sus inmuebles a la venta y hasta piensan en radicarse en otro país.
¿ALQUILAR O VENDER?
Ariel Rodríguez, titular de Value Bet Inmuebles, precisa: “Si sumamos los inmuebles que tenían destino habitacional o fines turísticos podemos determinar que aproximadamente el 28% ha pasado a la venta colaborando así con el actual récord histórico de oferta. Los inmuebles en venta permanecen en ese estado y se continúa intentando encontrar a quienes deseen adquirirlos. Mientras que los destinados a renta, ni bien se desocupan vuelven al mercado porque para sus propietarios es un ingreso necesario y en muchos casos tiene carácter alimenticio”.
Por su parte, Marta Oriozabala, CEO de Real Capital, indica que si bien no llevan esa información. “Me animaría a decir que un gran porcentaje no renovó el alquiler, los propietarios están esperando con el inmueble en la mano o lo ponen a la venta”, precisa.
En igual sentido, Diego Álvarez Espín, de Century 21, considera que no hay estadísticas reales, oficiales confiables. “Pero la pésima ley de alquileres motivó que se retirara la oferta de inmuebles en alquiler y por otra parte que no se declararan los contratos. Creo que de la oferta de alquiler un 30% optó por una de estas dos decisiones. Lo que produjo el efecto contrario al buscado por la ley. Al haber menos oferta más concentración de demanda y mayor precio”.
LOS QUE VENDEN EN QUÉ INVIERTEN
“La mayor parte de los que venden su único inmueble lo hacen con el fin de concluir su proyecto de vida en el conurbano, para disminuir gastos o bien para lograr una reposición de menor precio y que el sobrante les permita sostener los costos de vida. Diferente es para quienes venden un segundo o tercer inmueble, éstos prefieren evaluar diversas opciones de reinversión. Lamentablemente hace varios años que la Argentina no es ni siquiera competitiva con varios países de la región, perdiendo así una gran cantidad de inversores que, a través del tiempo, han destinado sus ahorros a invertir exclusivamente en el país. Se estima que la inversión de argentinos en Estados Unidos ha crecido en un 77% en los últimos 18 meses”, puntualiza Rodríguez.
En tanto, Fernando Pozzi, socio de Pozzi Inmobiliaria, apunta que en el segmento del usado, las operaciones, por lo general, son encadenadas, venden para volver a comprar, ya sea porque se agranda la familia o se achica. “También cabe destacar un cambio fuerte, cada vez existen más casos de propietarios que ya no desean tener varios inmuebles, ya que no ven incentivos: rentas bajas, impuestos, nuevas leyes, y prefieren posicionarse en líquido”.
Oriozabala afirma que muchos eligen nuevos desarrollos, han tenido reubicaciones familiares o reinversiones en nuevos métodos de inversión en Argentina. “Llevarse el dinero al exterior requiere de un alto nivel de conocimiento del rubro, asesoramiento, riesgo y administración que no todos tienen”, puntualiza. Y señala que invertir en el exterior es un negocio diferente. Existen aquellos que tienen unos ahorros, quieren hacer un resguardo del capital y comprar una propiedad en la misma ciudad donde se vive les da seguridad a largo plazo. Por eso muchos, pese a la inestabilidad del mercado, siguen eligiendo reinvertir en Real Estate local”.
¿INVERTIR EN EL EXTERIOR?
En la mirada de Álvarez Espín, existe un gran “mito” respecto a la inversión en el extranjero. Hay mucho más “ruido” que realidad. Un inversor que invierte en el extranjero debe tener representación legal y cuentas bancarias fuera del país, y aggiornarse al derecho internacional privado por las implicancias que dicha decisión tiene en el patrimonio personal y familiar. Por lo tanto, el nivel de sofisticación de la inversión excluye al mayor porcentaje de público inicialmente interesado”.
Sin embargo, están los que deciden invertir en el exterior y conocen los requerimientos. Y en ese sentido, indica que “hay un flujo de inversión en el exterior notorio. Pero quien inicialmente consulta, observa y dimensiona las implicancias de la decisión que exceden su comprensión inicial de la temática, re- invierte en Argentina”.
¿Se puede decir que hay un éxodo de inversiones hacia otros países? , Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades, lo niega. Y puntualiza: “Más allá que en la Argentina existan problemas internos, la pandemia es una cuestión global. El argentino siempre es muy apegado a su país. Puede ser que espere, pero no veo un contexto masivo de reinversión total en el exterior. Pero sí puede haber un escenario de diversificación”.
Por su parte, Ariel Rodriguez considera que el éxodo es un proceso permanente de muchos países de Sudamérica, pero cabe destacar que el porcentaje de esta inmigración no es significativa, como si lo es la inversión o reinversión en el extranjero. En este sentido, Pozzi resalta: “Seguimos con los pedidos de tasación por necesidad de venta para dejar Argentina, es clave ser realistas con ellos, no hay margen para probar precio, si quieren vender rápido y tener alguna chance hay que trabajar con un precio muy tentador para atraer clientes interesados. Debemos tener presente que en tan solo tres años en el mercado inmobiliario de zona norte del Gran Buenos Aires se transan un 50% menos de operaciones de compraventa”.
En sintonía, Oriozabala subraya que “son jugadores particulares. En general son personas que invierten en el real estate y mueven su cartera (capital invertido) hacia donde la rentabilidad es mayor, conocen el mercado y gestionan otro nivel de inmuebles y riesgos. Muchos de ellos también, siguen teniendo sus viviendas personales en la Argentina, e incluso han invertido en nuevas localidades como el sur argentino”.
Finalmente, Álvarez Espín, apunta que “es importante el número de personas que deciden emigrar, particularmente, a diferencia de otras épocas, el emigrante actual es una persona con recursos económicos, entre ellos propiedades inmobiliarias. La pandemia redujo muchas decisiones previas de personas que a comienzos de 2020 deseaban emigrar, pero quizá, una vez superada la crisis sanitaria, se retome el flujo migratorio”.
Jueves 17 de Junio de 2021 Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar
Aunque con escasas expectativas de mejora, la Cámara Argentina de la Construcción (CAMARCO) relevó la opinión del sector sobre el panorama de la actividad entre el 26 de abril y el 10 de mayo, donde el 73% de las firmas con contrato vigente cursan desarrollo normal.
Cuán significativo fue el impacto del COVI-19 en la productividad de obras
Se trata del décimo estudio que elabora la CAMARCO desde que comenzó la pandemia del COVID-19 y de las cuales, el 9% con recepción provisoria, el 8% están demoradas y otro 6% están paralizadas. La proporción de obras con desarrollo bajó levemente respecto de la encuesta anterior.
• En marzo de 2021 el 59% de las empresas presentaron presupuestos u ofertas de obras públicas y el 48% para obras privadas. De ese total, el 19% tuvo adjudicada una obra privada y el 31% alguna obra pública, en este último hubo un incremento de 4 puntos respecto del mes anterior.
• Sólo el 7% de las empresas tuvo en marzo de 2021 personal suspendido bajo convenio UOCRA, en el caso del personal bajo ley 20.744 el 5% de las empresas indicó que tuvo personal suspendido. Ambos son valores semejantes a los del mes anterior.
• En lo relativo a las expectativas del sector a 3 meses vista, el 20% espera que la actividad aumente, el 47% que se mantenga igual y el 18% cree que la actividad disminuirá. Las expectativas de mejora cayeron respecto del mes anterior y van 2 meses consecutivos de caída.
Finalmente, en relación con las medidas tomadas por el gobierno para incentivar la actividad de la construcción el 21% cree que son buenas o muy buenas, el 38% regulares y el 28% malas. La evaluación de las medidas tomadas ha disminuido respecto del mes anterior.
Lunes 17 de Mayo de 2021 Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar
Con precios más bajos y una demanda más exigente, el mercado corporativo funciona aunque más lento y adaptándose a la requisitoria actual. La opinión de la Ing. Mariana Stange, una observadora activa de las necesidades en materia de espacios laborales.
Entrevistada por Áreas Globales, reconoce que el mercado argentino es sensible a cualquier tipo de cambio, sea económico o político frente a elecciones cercanas, “mucho más con crisis sanitaria. Durante abril y mayo 2020 la parálisis fue completa. En junio volvieron las consultas y actualmente hay actividad con ciertas condiciones, y se cierran contratos de ventas y alquileres”. Es cierto, acota, que la empresa que se va moviendo más es la pyme, desde la unipersonal a la de 50 integrantes, que ya han vuelto a las oficinas ya que dependen mucho del flujo del trabajo diario para ser consistentes con su facturación y que se están encontrando con que se dieron cuenta que es posible trabajar de manera remota, aunque no sea deseable por completo”. Lo que están viendo es complementar el trabajo a distancia con el presencial, que es mucho más rico y permite desde el compartir una mesa de reuniones como planear el futuro. Esta combinación está requiriendo menos espacios por la reducción de los metros necesarios y crece la vacancia. “Para setiembre/ octubre, las grandes empresas están pensando en volver de forma escalonada, y hay disponibles metros totalmente armados, lo que mejora la oferta. Son oficinas totalmente equipadas, dejadas por alguien que se achica, de muy buena calidad y la absorción es bastante fluida”. Lo que estaba vacante de antes, y su estado no es bueno, es más difícil de ubicar. El propietario argentino solía a veces ser reacio a invertir en lo que ponía en oferta, pero con una competencia más exigente está invirtiendo en sus oficinas. “Un fenómeno interesante ya que genera trabajo en los estudios de arquitectura. No son grandes reciclajes pero sí puesta en valor para mejorar baños y cocinas, subir un escalón en la calidad, que ojalá no sea una tendencia sólo coyuntural”.
PRECIOS EN BAJA
Claramente se observa una baja en los precios, en Catalinas, por ejemplo, en el edificio Alem Plaza se ofrecen oficinas que se alquilaban entre 26 y 30 dólares oficiales a hoy se encuentran por US$ 17 por m2. La caída es real y hay edificios buenos sobre Leandro Alem que se consiguen entre US$ 7 y 8 por m2 rentable y en Palermo entre US$ 16/17.
Las zonas más calientes de búsqueda Mariana Stange las ubica de Plaza San Martín hacia el Norte : Palermo, Belgrano, Nuñez, a raíz de que ya es un hecho que la tecnología permite las distancias a favor de mayor comodidad y confort para retener el talento. “Sufren más los edificios de mayor antigüedad, pero que sin embargo los de buena categoría se ven como una oportunidad en materia de precios, como un medio para que en un plazo de tres años quien los toma pueda bajar costos y gastos fijos”.
Por otro lado, asesores, desarrolladores y arquitectos analizan actualmente en conjunto qué hacer con muchos edificios en el microcentro, que no pueden seguir el tren de la evolución por las condiciones de falta de ventilación o estacionamiento. Se analiza qué pasa si se cambia el uso, promoviendo más apart hoteles y viviendas, y esta probabilidad se está estudiando.
Una experiencia que en el mundo se hizo con éxito.
ESPACIOS FLEXIBLES
“Pareciera que la flexibilidad es la respuesta del momento, también en los materiales: lockers, sillas, todos regulables y con ruedas. La foto de la oficina de los años 90/2000 ha cambiado dramáticamente, y hoy se presentan espacios de trabajos colaborativos, más parecidos a un lobby hotelero. El bienestar de los equipos es el bien más apreciable”.
Un tema a considerar, es la Importancia de la comunicación y poner atención en no sacar conclusiones fijas, conjugar más en “gerundio” lo que estamos viendo…”separar lo coyuntural de lo que va a perdurar, para asesorar mejor al cliente. La salud del aire, va a seguir siendo fundamental cuando pase esta terrible prueba que estamos sufriendo”, concluye.
Jueves 20 de Mayo de 2021 Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar
En la comparación interanual los dos ambientes subieron el 54 % y los de dos dormitorios el 56 %. Resultados del relevamiento trimestral de departamentos usados que Reporte Inmobiliario realiza desde el año 2009
Los alquileres de los departamentos en la ciudad de Buenos Aires, aumentaron el último año por encima del índice de inflación acumulado. Los valores se incrementaron un 53,66 % y un 56,35 en promedio para las unidades de 2 y 3 ambientes respectivamente.
El incremento interanual superó en el caso de los departamentos de un dormitorio en 11 puntos a la inflación anual acumulada entre abril del año pasado y el mismo mes del 2021, en el caso de los 3 aumentos el aumento superó en casi 14 puntos porcentuales a la tasa del 42,6 % registrada por IPC general del INDEC.
El valor medio de toda la ciudad para departamentos de 2 ambientes usados supero en mayo de 2021 los $ 26.600, mientras que las unidades de 3 ambientes cotizan en promedio por encima de los $ 35.500
El incremento de los alquileres se aceleró durante el último tramo del año anterior y principios de este 2021 ya que hasta entonces, al igual que años anteriores los valores pretendidos no llegaban a igualar el incremento del índice general de precios al consumidor. Por caso, desde el inicio de la serie de relevamientos trimestrales en el año 2009, el aumento del precio del alquiler fue inferior comparado con la inflación e incluso menor a la evolución del coeficiente de variación salarial que publica el INDEC.
