2021 – Página 6 – Novedades del sector inmobiliario en Argentina

24/11/2021

Los precios de los inmuebles acumulan este año una caída del 6,4%

Con una baja que ya lleva 31 meses, los inmuebles alcanzan un descenso del 15% en relación al valor de 2019.

La crisis del sector inmobiliario no encuentra el final. Muchos de los inmuebles ofrecidos a la venta en los últimos meses fueron re-tasados, y acomodaron sus valores a la baja, con la primera intención de generar mayor dinamismo en el mercado.

Esta baja de valores no logra ser suficiente para captar a los compradores, que hoy reciben un sobre stock de inmuebles a la venta, dificultando encontrar el equilibrio.

La plataforma Zonaprop llevó adelante un estudio en donde muestra la baja de valores que se presenta principalmente en la Ciudad de Buenos Aires.

Según este estudio, en lo que va de estos 10 meses del 2021, acumulan un 6,4% de descenso.

En tanto en lo que respecta a su comparación con el pico de baja alcanzado durante el 2019, lleva un acumulado del 15%, haciendo que el 81% de los barrios se vean afectados a esta baja de valores.

Esta disminución comenzó con el parate que se registró en el mercado, con la devaluación del 2018. De esta manera, el precio del metro cuadrado en la Capital ronda en la actualidad los 2.380 dólares.

Los valores por m2 más elevados los encontramos, como es de imaginar, en Puerto Madero: 5.545 dólares, le sigue Palermo: 3.071 dólares y luego Belgrano: 2.951 dólares.

Los valores intermedios los tienen los barrios Saavedra: 2.451 dólares, Almagro: 2.264 dólares, Barracas: 2.156 dólares, Boedo: 2.123 dólares y Villa Real: 1.959 dólares.

Mientras que los valores más bajos los tienen los barrios Villa Lugano: 1.143 dólares, seguido por Nueva Pompeya: 1.608 dólares y La Boca: 1.664 dólares.

Situación contraria se evidencia en los valores de los alquileres que, ante la escasa oferta del mercado actual, presentan subas significativas. De acuerdo al relevamiento de Zonaprop, con respecto a septiembre, durante el mes de octubre se elevaron en un 3,0% y acumulan una suba del 43,1% en lo que va del 2021.

Analizando los últimos 12 meses la suba de precios equivale en promedio al 51,8%, algunos dígitos por encima de la inflación.

Por Vanesa Armesto: Editora periodística de Real Estate Data. Periodista y Corredora inmobiliaria matriculada de Cucicba. Matrícula 1413. Con una trayectoria de 20 años en el mercado inmobiliario. vanesa@realestatedata.com.ar
Martes 2 de Noviembre de 2021
Publicado en Real Estate Data

24/11/2021

Escrituras CABA: mejoran lentamente

Entre enero y septiembre de este año aumentaron un 88 % con respecto a las realizadas el año pasado, sin embargo siguen por debajo de las registradas en 2019

El colegio de Escribanos de Ciudad de Bs As informó que la cantidad total de las escrituras de compraventa de inmuebles registró en el noveno mes de 2021 una suba de 29% respecto del nivel de un año antes, al sumar 2813 registros, mientras que el monto total de las transacciones realizadas subió un 40,3%, con $29.919 millones.Los 9 meses de 2021 dieron comparación interanual positiva. Mientras que el año pasado se habían realizado 10.651 compraventas entre enero y septiembre, durante el mismo periodo este año se efectuaron 20.032 (+88 %).

Con relación al mes anterior aumentaron el 11,7 %.

El monto medio de los actos fue de $10.636.300 (102.538 dólares de acuerdo al tipo de cambio oficial promedio): subió 8,8% en un año en pesos, mientras que en moneda estadounidense bajó 16,7%.

compraventas de inmuebles escribanos caba

Las compraventas siguen en mínimos históricos. El acumulado a agosto de 2021 es un 18,5 % inferior al que se registró en los mismos nueve meses del 2019 y es el más bajo desde el año 1998, a excepción del 2020, ubicándose incluso aún por debajo del 2002 con la crisis de la convertibilidad y por debajo también del periodo del anterior cepo cambiario entre los años 2012 y 2015

El nuevo Presidente del Colegio de Escribanos de la Ciudad, Jorge De Bártolo, resumió así el nivel actual del mercado en Buenos Aires: “Los números de septiembre y todo el acumulado del año refleja que comparado con 2020, cualquier indicador será positivo. Pero también está claro que en cualquier mes de este año no se ha superado prácticamente la franja de las 3 mil escrituras, y en cualquier año normal teníamos el doble de operaciones. Estamos en un sector clave para la economía y necesitamos articular entre todos los sectores vinculados para redinamizarla: la vivienda es fundamental”.

24/11/2021

Récord de ocupación en los centros logísticos

Los datos del tercer trimestre auguran un año muy favorable para el sector. La vacancia continúa en baja, a medida que se va superando la pandemia. El radio de 30 a 45 km, con respecto a la Capital, es el que muestra mejor absorción neta, con un 65% del total.

El tercer trimestre de 2021 finalizó con datos de mercado que podrían convertirlo en uno de los mejores años de los últimos tiempos para el sector de depósitos y centros logísticos de Buenos Aires. Así lo indica el último informe “Panorama de Inmuebles Logísticos” elaborado por el Departamento de Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos.

A partir de la entrada de construcciones pre-alquiladas, la expansión del comercio electrónico y el crecimiento del consumo, se llegó a una absorción neta anual de 153.194 m², que se ubica dentro de los valores máximos a nivel histórico. Gran parte de la superficie contratada fue motivada por la expansión de operaciones ya existentes.

Acompañando a este fenómeno, se produce una baja en la tasa de vacancia que llega a 14%, representando una disminución de 3,2 puntos porcentuales desde el inicio del año, aunque todavía está lejos del 8,8% en que se ubica la vacancia promedio histórica (sin tomar el período de pandemia). La más alta se registró en el submercado Zona Sur (19,7%) y la más baja en Zona Oeste (7,9%). En tanto, la superficie en construcción es actualmente de 109.026 m2, de los cuales el 95% entrará en 2021, poniendo en alerta a la tasa de vacancia.

El precio promedio de alquiler pedido se mantiene estable respecto del trimestre anterior, ubicándose en US$ 5,0/m. El valor más alto se encuentra en clase A+, donde Zona Sur presenta un precio de US$ 5,9 m² y Triángulo de San Eduardo US$ 5,6 m².

“El mercado ya alcanzó un nivel de absorción neta de 153.194 m2, valor que se dio por última vez en los años 2017 y 2018. Sumado a la baja en la tasa de vacancia, muestra un panorama favorable de cara al último trimestre del año, momento en el cual se suele dar una mayor ocupación producto de alquileres temporales por el período festivo de fines de diciembre”, señaló Lucas Desalvo, gerente de Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield.

“Claramente, el mercado sigue teniendo una deuda pendiente a nivel de precios, donde se ve una baja sostenida desde el primer trimestre de 2018, en parte explicado por el alza en el índice de vacancia y por la estabilidad del dólar oficial”, añadió.

ANÁLISIS POR RADIOS

Al tradicional estudio por submercados, Cushman & Wakefield sumó hace un año el análisis bajo el “Sistema de radios” para comprender mejor el comportamiento del mercado inmobiliario logístico que vino creciendo sostenidamente de la mano del ecommerce.

Este sistema se elaboró tomando como eje el epicentro de la Ciudad. De este modo, se dividió el mercado en cuatro franjas: Última milla (1º radio, de 0 a 15 km), Gran conurbano (2º radio, de 15 a 30 km), Sector logístico industrial (3º radio, de 30 a 45 km) y Agroindustria y potencial portuario (4º radio, de 45 a 60 km).

De acuerdo al análisis de este trimestre, el radio de 30 a 45 km es el que muestra mejor absorción neta, con un 65% del total, y también concentra la mayor parte de la superficie actualmente en construcción, ya que suma 75.000 m2. Por su parte, la franja de 15 a 30 km presenta la vacancia más baja (8,7%) y el precio más alto de alquiler pedido, que alcanza allí los USD 6,2/m².

“En la actualidad, la demanda se jerarquiza dentro del tramo de última milla con superficies que oscilan entre 1.000 y 5.000 m². Dentro de este segmento hay muy baja disponibilidad, con lo cual se percibe una demanda no satisfecha que podría ser atendida en el corto plazo mediante el aprovechamiento de ex fábricas, depósitos u otro activo inmobiliario que reúna las características demandadas”, detalló Lourdes Basso, broker Industrial de Cushman & Wakefield.

Lunes 1 de Noviembre de 2021
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar

24/11/2021

Costo construcción vivienda Procrear octubre 2021

El costo de construir una vivienda unifamiliar económica tipo Procrear superó los 100.000 pesos por metro cuadrado. Acceda a serie histórica desde julio 2012 para el módulo inicial y las dos ampliaciones.

El costo para construir una vivienda mínima de 51 metros cuadrados con un dormitorio similar al modelo que era utilizado por PROCREAR para la zona de Buenos Aires y centro llegó a casi los $ 5,2 millones en octubre de 2021.

Construir una vivienda económica de 3 dormitorios con una superficie total de 78 m2 adicionando al módulo inicial dos ampliaciones previstas tiene actualmente un costo sin incluir el valor del terreno superior a los $ 7,4 millones, aunque si se toma como referencia el dólar blue de principios del mes ($ 186), el costo rondaría los 37.849 dólares, unos USD 485 por m2.

El módulo inicial y las ampliaciones sobre las que se efectúo el correspondiente cómputo para luego realizar el presupuesto responde a uno de los esquemas para viviendas publicados por el Banco Hipotecario dentro del anterior plan de financiamiento para autoconstrucción Procrear. Se trata de un módulo inicial mínimo de 51 m2., compuesto de un estar comedor, cocina, baño y dormitorio y la alternativa de una primera ampliación sumando otro dormitorio, un baño adicional y una segunda ampliación en la que se completaría la vivienda consistente en un tercer dormitorio, bajo el supuesto de una localización suburbana del GBA, provista de infraestructura de gas natural, agua corriente, cloacas y electricidad.

Se presentan por separado el costo del módulo inicial, ampliación 1 y ampliación 2.

Se plantea la ejecución de la obra bajo la administración del propietario mediante contratos separados con subcontratistas monotributistas de albañilería, electricidad, plomería y gas, corriendo por cuenta del propietario la compra y provisión de los materiales. Se consideró los honorarios correspondientes de gestiones municipales, derechos, confección de planos y firma de profesional responsable habilitado.

El sistema constructivo propuesto responde al de construcción tradicional, con fundaciones compuestas por vigas de encadenado y pilotines de hormigón armado, paredes portantes de ladrillo común y variante de cubierta de tejas o chapa. Se consideraron carpinterías standard con marco de chapa doblada y hojas del tipo placa para puertas interiores y de chapa reforzada para su acceso. Ventanas de hojas corredizas de aluminio con rejas exteriores incorporadas, sin cortinas de enrollar.

Atendiendo a su mantenimiento futuro, se consideraron solados cerámicos para toda la vivienda y revestimientos del mismo material en cocina sobre mesada y en la totalidad de los paramentos interiores del baño.

Asimismo se consideró la limpieza y nivelación mínima del terreno, la ejecución de senderos de acceso, veredas perimetrales al módulo inicial a construir y cerramiento del frente del lote mediante reja de herrería. No fue contemplada la ejecución de cerramientos laterales y del contrafrente del terreno.

Los costos de mano de obra de las instalaciones contemplan además del servicio por la realización de los trabajos, las gestiones y firmas habilitadas para la provisión de medidores y aprobación de las instalaciones por los organismos pertinentes. (Instalación sanitaria, electricidad y gas).

24/11/2021

Veraneo en Buenos Aires: ¿Cuál es la demanda y a qué precio?

Una tendencia que deja la pandemia: el alquiler de casas en las afueras de la ciudad. ¿Cuáles son los costos que deberán afrontar aquellos que se decidan por esta opción?

Pese a que el escenario para este verano se presenta muy diferente al vivido en la temporada anterior, son muchos los que optan por no afrontar un viaje para transitar sus vacaciones.

Un poco movidos por la inseguridad que les provoca el alejarse de su lugar de residencia, por temor a restricciones que impidan su retorno, otros por cuestiones económicas, y otros por la posibilidad de seguir ejerciendo de alguna manera sus actividades en un lugar más confortable. Sea cual sea la situación, lo cierto es que aunque la apertura de fronteras y el levantamiento de las restricciones para viajar ya se encuentran vigentes, la demanda por las casas con pileta en las afueras de la ciudad sigue en aumento.

Esta situación provoca evidentemente un incremento en los costos, que en su mayoría son ofrecidos en dólares.

Los valores de las zonas más solicitadas son:

Zona Norte

Si lo que buscamos es en la zona de Nordelta, lo más económico que se puede encontrar ronda los 5.500 dólares por mes, ahora si la propiedad se encuentra dentro de un barrio privado los valores ascienden a 17.000 dólares para el mes de enero.

En tanto, en Pilar los valores son similares; para la primera quincena del mes de enero se ofrece en 2.500 dólares, mientras que se puede contratar todo el mes de febrero por 4.500 dólares.

Canning

En esta zona se pueden encontrar precios más accesibles. Es posible alquilar una casa en el club de campo Los Rosales durante enero o febrero por 3.000 dólares. Este valor incluye gastos como Internet y cable, pero no están contemplados los costos de agua, luz y gas.

En el barrio privado San Lucas, en San Vicente, el alquiler mensual en verano sube hasta 15.000 dólares, con cuatro dormitorios, pileta, jacuzzi y todas las comodidades que caracterizan a una casa quinta.

Por otro lado, si bien son la minoría, existen opciones en pesos, aunque la cotización es por día: alquilar una casa con dos habitaciones cerca del centro comercial Las Toscas cuesta $15.000 diarios, y durante el verano solo se alquila por quincena o por mes. Es decir, cerca de $225.000 por 15 días.

Zona Sur

En la localidad El Pato, Berazategui, alquilar una casa por una quincena tiene un valor de 2.500 dólares. En tanto una casa en un barrio privado en Esteban Echeverría durante los meses de enero o febrero tiene un costo de 4.000 dólares.

Todas estas casas tienen características similares, cuentan con 3 o 4 dormitorios, jardín y pileta en forma excluyente.

En líneas generales, los buscadores de este tipo de inmuebles priorizan una muy buena conexión a internet, que sea una lugar seguro, y una ubicación con accesos cercanos a la Ciudad.