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El real estate argentino busca captar los capitales

Varias compañías que operan en el sector apuestan por atraer inversiones que participen directamente de los proyectos que ya se ofrecen y en los que vendrán a partir de 2017.

Con varias medidas monetarias y fiscales ya establecidas por el actual gobierno se abre la puerta para que las empresas del real estate nacional puedan atraer inversiones del exterior como también permitirle a otras compañías que puedan calificar, logren insertarse en el mundo financiero y generar negocios en los principales países del globo.

Según por lo consultado con las compañías que ya operan en el mercado de capitales, se vislumbran en el presente tres cambios principales: el primero tiene que ver con el ingreso de inversores extranjeros como actores del mercado local; el segundo, un cambio de enfoque de inversión de la Anses, que es el principal inversor de largo plazo de la Argentina, y, el tercero es un mayor vuelco de los inversores locales al mercado de capitales local a partir de la vuelta de las tasas reales positivas en pesos. “También desde el punto de vista regulatorio, esperamos una relajación de algunas medidas impuestas a partir de la nueva ley de mercado de capitales de 2012 que hizo menos atractivo y más costoso para las empresas acceder, así como una mejor actitud colaborativa de los reguladores para facilitar el camino”, precisó Rafael Soto, director financiero de TGLT, compañía que entre sus proyectos emprende los de marca Forum y Astor.

En tanto que Héctor Salvo, gerente general de la desarrolladora Raghsa, observó que ahora hay oportunidades a través de esta herramienta: “El mercado de capitales es un vehículo adecuado para direccionar inversiones, sin importar su monto, a grandes emprendimientos de real estate. Hoy tenemos una mejor expectativa. A partir de la eliminación del cepo cambiario y la posibilidad de ingresar y egresar divisas mejoraron las posibilidades para atraer inversores del exterior”.

Las oportunidades radican en la posibilidad de crecimiento a través de fondos que podrían cursar hacia el país empresas del exterior, siendo el mercado de capitales el nexo natural para este flujo. También se espera que el blanqueo derrame en el sector.

En tanto que Matías I. Gaivironsky, CFO de IRSA, dijo que observa un mercado de capitales que se empieza a reactivar con las primeras emisiones de deuda en el escenario internacional luego de varios años sin transacciones. “El reciente pago a los holdouts y la consecuente salida del default posiciona a la Argentina en escena para aprovechar las oportunidades de los mercados de capitales. La reciente emisión de deuda de la Argentina da cuenta de ello. Asimismo, se ha flexibilizado en los últimos meses el acceso al mercado, los procesos son menos burocráticos y se pueden capturar las opciones con mayor velocidad”.

La desarrolladora IRSA suele utilizar todo tipo de productos, obligaciones negociables, equity, bonos convertibles, entre otras herramientas dentro de este mercado. “El portfolio de IRSA se constituyó a través de diversas operaciones y esperamos poder seguir creciendo de la misma forma”, agregó.

También coincidió Soto en que la eliminación del cepo y luego la solución al problema de los holdouts despejaron los principales impedimentos para invertir en el país. “En lo que va del año hemos visto gran cantidad de inversores que se acercan. En la medida que el ambiente de negocios y la evolución de las variables macro vayan mejorando, los inversores -en búsqueda permanente de oportunidades- casi que van a venir solos luego de tantos años de muy escaso ingreso de capitales al país. Las empresas argentinas que buscan inversiones de extranjeros tienen que procurar profesionalizarse e institucionalizarse para ser apetecibles para los que participen”.

Por el momento, el real estate ocupa un pequeño lugar en el mercado argentino por la simple razón de que por naturaleza necesita de capital de largo plazo. En el mundo, se alimenta principalmente del mercado de capitales para su desarrollo, dado que es en este escenario -por encima del bancario – donde se consiguen los plazos más largo de financiación. Entre las ventajas claras que otorga el sistema, Soto, dijo, que, “mejora la calidad del fondeo, posiciona la marca y otorga liquidez. Entre las desventajas, debe haber mayor regulación de la Comisión Nacional de Valores (CNV) y del Banco Central de la República Argentina (BCRA), y estar atento a la competencia desleal de desarrolladores privados (no se puede operar en negro), entre otras”.

Mientras que Horacio Parga (h.), del Grupo Edisur (con fuerte desarrollo en la provincia de Córdoba), dijo, que, “intervenir en el mercado de capitales otorga ventajas que demuestran transparencia a la empresa dado que se expone al control de la CNV, obliga a exponer al publico su información. No encuentro grandes desventajas. Además, obliga a las empresas a profesionalizarse en la preparación de información y rendición de cuentas a los inversores, que si bien genera un mayor costo, representa un crecimiento importante.”

Sobre el tema dólar, agregó: “Creo que el freno a la inversión en dólares estaba dado principalmente por el desdoblamiento de tipo de cambio y las trabas para girar las divisas. Hoy se ha superado ese inconveniente, y no representa mayor dificultad para la inversión”, concluyó Parga (h.).

Los REIT pueden ser un camino
Se trata de una herramienta empleada en Europa y la región

1.- Opción. Parga (h.), puntualizó que una posibilidad es que las empresas “podrían avanzar dentro del esquema de los REIT, con las ventajas impositivas para los inversores, que existen en países como Estados Unidos u otros esquemas para financiar negocios de renta (comercial e industrial), que son muy utilizados en México y Brasil”.

2.- Un trascendido. Indica que la Comisión Nacional de Valores (CNV) estudia la posibilidad de que las empresas de real estate puedan recibir aportes de los Fondos Comunes de Inversión, u otro instrumento a crearse. Un aspecto que abriría la puerta para que los que lo deseen participen en desarrollos del real estate.

3.- Efecto derrrame. Otra expectativa es que quienes se asocien al blanqueo que estudia el gobierno puedan inyectar inversiones en el mercado y en los proyectos que hoy se ofrecen en el segmento, más los que vendrán para luego de 2017.

4.- Posibilidades. Otros rubros que tienen futuro para operar en este medio son el agroindustrial, las nuevas energías y lo tecnológico.

Por José Luis Cieri, Sábado 2 de julio de 2016
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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Barrio Norte – Enseñar y estudiar en una sede con diseño sustentable

La Universidad del Salvador construye en la esquina de la avenida Córdoba y Montevideo un edificio de 12 pisos, cuya superficie total será de 14.145 m2.

La Universidad del Salvador (USAL) construye un nuevo edificio educativo con características sustentables, en la esquina de la avenida Córdoba y Montevideo. Se trata de una torre de 12 pisos, con una superficie total de 14.145 m2, que tendrá paneles de energía solar, tanques de recolección de agua de lluvia, lámparas LED, carpintería de fachadas diseñadas para evitar pérdidas de temperatura, vidrios de alto rendimiento y grifos de bajo flujo en sanitarios y cocina.

Se estima que el inmueble estará concluido hacia fines de 2017, y hasta el momento, fueron construidos los tres subsuelos, la planta baja y los cuatro primeros pisos. La inversión total es de 20 millones de dólares destinados a la realización de este edificio, del Distrito Tecnológico de Parque Patricios y el Hospital Veterinario. La obra está a cargo del estudio de arquitectura Eugenio A. Lanusse e Hijos y el arquitecto Rosas Diego y las empresas que edifican la sede son las constructoras Natino y Lanusse. La torre, que tendrá una capacidad para 3000 alumnos por turno, constará de 12 niveles, nueve serán utilizados por siete aulas por piso. Los claustros tendrán cerramientos móviles, por tal motivo serán de dimensiones flexibles.

Además, habrá una biblioteca, una sala de lectura con esparcimiento en la terraza, un bar, un aula magna, una capilla y oficinas administrativas. Por último, en los subsuelos habrá cocheras para profesores y alumnos y vestuarios para el personal. La superficie destinada a estacionamiento es de 2672 m2 con una capacidad total para 63 vehículos. Eugenio Lanusse, explicó: “El diseño del edificio responde a un pormenorizado estudio de las necesidades de la USAL. La flexibilidad en el diseño permitirá distintos ordenamientos funcionales a través del tiempo. La reducción de las superficies comunes y la maximización de los espacios útiles permitirán obtener promedios adecuados entre estas dos variables”.

Características

Sobre la sustentabilidad del inmueble, la obra pretende cumplir con los requisitos para obtener la certificación Leadership in Energy and Environmental Design (LEED), que es el sistema de certificación de edificios sostenibles, desarrollado por el Consejo de la Construcción Verde de Estados Unidos. Lanusse consideró que las normas LEED cumplen con el objetivo de un edificio con mínima agresión ambiental y bajo consumo de energías no renovables. El arquitecto destacó las numerosas características que tendrá el inmueble para el cuidado del medio ambiente, ya que, entre otras cuestiones, “el diseño será respetuoso de su entorno edilicio. La torre asegura luminosidad y vistas desde todas las aulas, integrándose al paisaje urbano”.

Detalló que habrá ocho paneles de energía solar, que funcionarán para el agua caliente del edificio y que sus dimensiones aproximadas serán de un metro de ancho por dos de alto. Además, la torre contará con un tanque recolector de agua de lluvia de 23.000 litros. Asimismo, contará con todas las medidas arquitectónicas establecidas por las normativas específicas para la inclusión de los alumnos con discapacidad, como rampas, baños y ascensores.

Respecto a los motivos del proyecto con espíritu sustentable, desde el estudio de arquitectura se resaltó su concepción y diseño de vanguardia. “Es reflejo de la nueva forma de pensar y trabajar que se implementa para fortalecer la organización y enfrentar los desafíos de crecimiento”, dijo Lanusse, que agregó: “Se hicieron los estudios correspondientes y la remediación del terreno durante un año y medio y se obtuvo el Certificado de Aptitud de la Agencia de Protección Ambiental (APRA), dependiente del Ministerio de Ambiente y Espacio Público porteño, lo cual permitió el comienzo de la obra”.

Desde la creación del Instituto de Medio Ambiente y Ecología, hace casi 20 años, la USAL asumió el desafío de promover la conciencia del cuidado ambiental en la sociedad.

Por Alejandra Noseda, Lunes 27 de junio de 2016
Publicado en el suplemento Inmuebles Comerciales del diario LA NACION

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Franquicias – Un modelo que crea trabajo y apunta al crecimiento del país

En la Argentina el segmento agrupa todas las industrias, lo cual originó la apertura de más de 20.000 tiendas, 200.000 empleos y comprende el 1,6 por ciento del PBI.

Las franquicias están en plena expansión en la Argentina y en el mundo. Proponen un sistema seguro a la hora en que las empresas piensan en expandirse e internacionalizarse. Desde la Asociación Argentina de Marcas y Franquicias (AAMF), sus socios y consultores asociados, trabajan junto al gobierno para desarrollar herramientas de financiación, que sirvan para el sector. En nuestro país el segmento agrupa a todas las industrias, ha generado la apertura de más de 20.000 tiendas, 200.000 empleos y aporta el 1,6 por ciento aproximadamente del PBI.

En enero y febrero se notó cierta tranquilidad, en la costa especialmente dónde se esperaba un repunte, no fue un buen verano, tampoco malo. Marzo mejoró y superó las expectativas de abril y mayo. En el mes actual se nota una perspectiva positiva y desde la AAMF, consideran que entre agosto y octubre el sector estará mucho mejor. “Creo que será un buen año para el segmento. Hay una fuerte impronta emprendedora y eso traerá aparejado nuevas marcas que busquen desarrollarse a través del sistema, y por otro lado, muchos que se animen a invertir e independizarse, pero que quieren hacerlo en un marco más seguro como el que brinda una franquicia, donde se auto emplea y cuenta con el apoyo de una marca y una comunidad que acompaña y guía”, opinó Marcelo Salas Martínez presidente de la AAMF.

“Suceden cosas muy extrañas. Tenemos algunos conceptos que no paran de crecer, entretenimiento y fitnnes, y otros que sufren una gran crisis. Hay comentarios comunes respecto a la fuerte caída del consumo y cambios en los hábitos de los clientes”, dijo Pablo Pascolo, socio director de Centrofranchising.

En la Gestión de Otorgamiento de Franquicias, los registros de Centrofranchising, que opera con más de 30 marcas, hay una caída en los dos indicadores más relevantes: consultas -44%, respecto a igual período de 2015. Y positivismo de otorgamiento, es decir las consultas que formalizan reserva o franquicia, -12,5%, acerca de igual período de 2015.

Sobre las empresas que deciden desarrollar su sistema de franquicias, el dato es positivo, +20% respecto al mismo período de 2015. “Las medidas como la del IVA serán un paliativo leve respecto a las necesidades de flujo de las empresas. Estos dos meses serán críticos debido al pago de aguinaldos”, agregó Pascolo. Y acerca de las perspectivas, amplió: “Están puestas en el año próximo. Entendemos que el segundo semestre del año actual será similar al primero. Quizá con algún tenue repunte estacional y por algunas medidas del gobierno que comiencen a mostrar impacto”.

Carlos Canudas, consultor y titular de Estudio Canudas especialista en franquicias y director de la Asociación Argentina de Marcas y Franquicias, expresó: “Las fortalezas para el franquiciante son crecimiento más rápido, menor inversión, no hay relación laboral, baja en los gastos de gestión, otros ingresos, mayores negocios para los productos y servicios.

En cuanto a los rubros, siempre lidera la gastronomía con 35% , le sigue indumentaria con 20% (calzado dentro de este segmento) y servicios entre el 10 y 15%. Generalmente la mayor inversión es entre el alquiler y el acondicionamiento del local, que va desde los 500.000 a 1.500.000 pesos, depende del tipo de negocio; gastronomía tiene más inversión que textil. Pero después se compensa con el stock necesario para abrir la tienda, el fee de ingreso está entre 10 y 15% del monto invertido, hoy el promedio puede estar entre 90.000 y 100.000 pesos.


Buenas ubicaciones

Las franquicias buscan buenas ubicaciones. “Los centros comerciales de Capital y el Gran Buenos Aires (GBA), los espacios más grandes e importantes, no les da el número a los franquiciados para entrar, por eso que la mayoría de las veces, son ocupados con locales de los propios franquiciantes, que tienen mayor margen para soportar los alquileres y costos de los shopping”, amplió Canudas.

Los centros a cielo abierto también son elegidos por tener afluencia de tráfico peatonal. Las esquinas son muy buenas y generalmente las empresas que necesitan posicionarse, en éstas tienen mayor visualización. En la mayoría de las veces los potenciales franquiciados buscan los locales y los franquiciantes ayudan y aprueban las ubicaciones, es una forma más de asistir al inversor.

Las marcas argentinas son las líderes en exportación de franquicias. Latam aglutina 156 en 1094 locales. “Los conceptos argentinos son creativos, innovadores y con un diseño valorado en el exterior. Cuando se tiene todo el territorio casi tomado, la alternativa es primero ir a los países vecinos, donde se oye hablar de la marca y después expandirse al resto de América latina hasta llega a Estados Unidos y Europa”, agregó.

Protagonistas

La cadena de cafeterías The Coffee Store incorporó dos nuevos locales a su red. Entre la Capital y GBA suman más de 25 sucursales que la firma posee. También están en Chile. Para esta marca se presenta un gran año. Además, se realizó la primera apertura en el corazón de Torrepueblo, el nuevo complejo con aires de la Toscana, en Benavídez. Allí el principal servicio que ofrece es el Take Away.

De acuerdo al plan de expansión, The Coffee Store inauguró su primer local dentro de un hotel, BA Central Hotel, en Junín 365. “Sumamos así la experiencia de nuestra gestión en servicios hoteleros y la combinamos con los buenos productos de The Coffee Store para brindar una dedicada carta a cargo de nuestro cheff ejecutivo, disponible para cualquier momento del día”, afirmó Bruno Whiteman, socio gerente de la cadena hotelera.

El local cuenta con un salón principal de 110 m2 con ingreso desde la calle y dispone de 70 plazas además de un entrepiso. Tiene un espacio para reuniones o almuerzos en un ámbito privado con capacidad para 28 personas. Sebastián Kantor, fundador y presidente de The Coffee Store, comentó: “En el plan de expansión, en 2016 estimamos abrir ocho sucursales más en Buenos Aires y el interior”.

Por su parte, Mostaza, el año último realizó diez aperturas. Las últimas inauguraciones fueron en Monte Grande e Ituzaingó y a éstas se sumaron tres presencias en importantes centros comerciales como Portal Patagonia, en la provincia de Neuquén, Espacio San Juan, Paseo Aldrey, Mar del Plata, Del Parque Shopping y Village Caballito. La compañía genera más de 1500 puestos de trabajo. Hay ocho locales que están en obra y cuatro prevén su inicio durante el último semestre. En La Plata se inaugurarán dos puntos de venta por el éxito del local de 7 y 47. En la Capital, el de Congreso contará con un espacio de más de 500 m2, y Parque Brown, convocó a Mostaza para agregar su propuesta al patio de comidas. En zona oeste se suman tres presencias. En el interior, hay más de 85 sucursales en 16 provincias.

Por último, la heladería Freddo, abrió en Brasil. Uno en Foz de Iguazú dentro del Shopping Cataratas, y en San Luis, estado de Maranao, el octavo local en la región nordeste (en este país se necesitan 350.000 reales para inaugurar un local).

También, hubo aperturas de Freddo en Posadas, Misiones, avenida Costanera y Eugenio Ramírez 278, y Caseros y La Rioja, en Parque Patricios.

Por José Luis Cieri, Lunes 20 de junio de 2016
Publicado en el suplemento Inmuebles Comerciales del diario LA NACION

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La reactivación está ligada con los plazos

El famoso segundo semestre está cerca y tanto los brokers como los desarrolladores mantienen la confianza para que el sector vuelva a crecer; los problemas siguen siendo la inflación y las distorsiones en los precios de la edificación.

Se acerca el aclamado segundo semestre. En esta etapa del calendario, el gobierno enfocó las esperanzas para que en este período del año varios sectores productivos comiencen una escalada ascendente en todo sentido y que las correcciones aplicadas den sus frutos. También integran estas expectativas tanto los brokers como los desarrolladores que desde hace tiempo trabajan y esperan la ansiada reactivación total.

Con los primeros planes de Unidades de Vivienda (UVI) otorgados, sumadas a otras líneas crediticias ya en marcha, los lanzamientos y la apuesta por el ladrillo, las perspectivas miran a lo que la actual gestión fijó como meta de despegue, a partir de julio.

Al respecto, Alberto Fernández Prieto, presidente de la desarrolladora Fernández Prieto & Asociados (con fuerte presencia en construcciones en Puerto Madero), dijo: “Todos los mecanismos crediticios que se implementen para favorecer el acceso a la vivienda de clase media, son positivos. En referencia a las UVI; este nuevo modelo de crédito, es claramente superador de los anteriores ya que el plazo a 20 años es un paso adelante muy importante. El próximo paso será la creación de un instrumento que permita subvencionar la tasa tal como se hace en casi todos los países para acceder a la primera vivienda para la clase media”.

Otro protagonista del desarrollo en Puerto Madero, sobre todo, Alejandro Ginevra del GNV Group (que lleva adelante Madero Harbour), precisó, que “hace ya un par de meses que estamos teniendo mas actividad en el sector, hay muchas expectativas y consultas por el sinceramiento de capitales que se viene anunciando. El sector premium siempre es el que primero se recupera, es un mercado tan chico a diferencia del resto que creo nunca se llega a percibir cuando marcha más lento.”

Por su parte, Mariano Galeazza, director del Grupo Monarca (que entre otros proyectos lidera Lagoon Pilar), también se refirió al tema de los planes de financiación para llegar a la vivienda. “Sin lugar a dudas para el país es la medida de invectivo más importante en lo referente al mercado inmobiliario desde hace mucho tiempo. Nos acerca al funcionamiento normal de otros mercados de la región, donde este tipo de herramientas están desde hace tiempo. Combinar el financiamiento tanto para la oferta como para la demanda, es entender realmente como funciona nuestro mercado”.

“Con estas medidas, el desarrollista tiene propuestas accesibles en términos de costos financieros a las que recurrir. Los créditos productivos anteriores no aplicaban para nuestro mercado, razón por la cual debíamos recurrir a financiamiento muy caro. Contar ahora con una alternativa de financiación al 22% anual en pesos, y fija, es algo excepcional”, agregó Galeazza.

Escala ascendente

Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades, remarcó, que, “El mercado se está recuperando, vamos en una escala ascendente y con muy buen pronóstico. La confianza y la previsibilidad son dos factores muy importantes para este rubro y hoy están presentes. La venta de viviendas familiares de 3 y 4 ambientes y los terrenos son los que presentan los mayores movimientos”.

La expectativa está centrada para que se recuperen todos los segmentos del mercado inmobiliario y fundamentalmente la construcción. Con la confianza regresa la idea de mudarse y de invertir en país y en el sector; al lograr recuperar la imagen internacional se abren las puerta de inversiones del extranjero.

El segundo semestre también fue fijado por el gobierno para que la inflación comience a ceder y que esto también ayude a bajar los precios de los materiales para la construcción. Sobre este tema, Migliorisi, dijo, que, “la desaceleración de la inflación logra la recuperación de la capacidad de ahorro tanto del asalariado como la del comerciante o empresario. La demanda de créditos también será un motor para el sector. En resumen, con todos estos elementos que los veremos en su plenitud en los próximos meses, el mercado comienza una etapa sumamente positiva”.

En tanto que Cecilia Baccello, titular de Baccello Propiedades (ubicada en Recoleta), enfatizó, que “queremos que llegue ya el bendito y tan esperado semestre!! El mercado está en movimiento, no vamos a decir que avanza a un ritmo muy veloz, pero marcha. Los clientes están concretando las operaciones, hay mas consultas y visitas, se los ve más seguros. Hay demanda de operaciones de venta.”

Sobre el tema precios, agregó: “En general no hubo modificaciones. Lo que está en valor de mercado es lo que se vende. Los clientes eligen muy bien las opciones y lo sobrevaluado lo dejan pasar. El hecho que la gente traiga sus dólares al país con el nuevo proyecto de blanqueo, posiblemente impacte en el aumento de los precios, a mi entender”.

En esta inmobiliaria, como en otras, reciben preguntas por la compra de terrenos en zonas premium. Un bien escaso, pero que siempre otorga ventajas. El segundo semestre está a la vuelta, y habrá que confirmar que las acciones emprendidas favorezcan y potencien la senda de avance .

El apoyo de la financiación

Otros especialistas que también analizan la actual coyuntura

1.- Concepto notarial: Carlos Esteban, presidente del Colegio de Martilleros y Corredores Inmobiliarios de la Provincia de Buenos Aires, precisó que el lanzamiento de los distintos planes de financiación, “independientemente del costo de los créditos, tanto de los que ofrece el Banco Central (las UVI), como los del Banco Nación, lo importante es que aparecieron varias medidas provenientes del gobierno, que reflejan la toma de conciencia del problema habitacional, cuya solución es una garantía que debe proveer el Estado”.

2.- Distintas líneas: Marcelo Buyo, gerente general de Grupo Portland, dijo que, uno de los puntos más importantes de los créditos son las líneas orientadas a diferentes segmentos. “Por un lado, se reactiva la operación de compra-venta de propiedades ya finalizadas, las cuales le sacarán presión al alquiler y por otro, reactivará el lanzamiento de nuevos proyectos al mercado”.

3.- Inversión: GNV Group está analizando varias locaciones para distintos proyectos, entre ellos, generar un World Trade Center en Rosario. “En Madero Harbour, ya llevamos invertidos 209.800.000 dólares + IVA (sin terreno). Faltan unos 300 millones de dólares”, precisó Alejandro Ginevra.

4.- En acción: Guido Wainstein, director de Grupo KWZ, dio su enfoque desde el desarrollo. “Con la iniciativa de los créditos se busca activar la construcción de inmuebles, que en su mayoría, dependen del capital de los inversores. Poder contar con financiamiento a mediano plazo permitiría planificar el proyecto y llevarlo adelante sin depender de un capital externo”.

Por José Luis Cieri, Sábado 11 de junio de 2016
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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Gran demanda por los espacios AAA

Los nuevos desarrollos corporativos de oficinas con certificación LEED ganan terreno y la búsqueda se orienta hacia ese rumbo; los valores de alquiler oscilan entre 26 y 37 dólares el metro cuadrado.

Hay un gran expectativa en el mercado de oficinas porque existe un importante aumento en la demanda de espacios de trabajo premium en alquiler. Se diagnostica un futuro de crecimiento con el resultado de las elecciones presidenciales del año último y el inicio de un nuevo rumbo político y económico, la plaza comenzó a traccionar positivamente.

El primer trimestre del año actual registró un crecimiento en el interés por parte de los empresarios de las oficinas premium. Un buen ejemplo de esta tendencia es el edificio 955 Belgrano Office, dos empresas multinacionales alquilaron 14.000 m2, que ocuparán aproximadamente a 1500 empleados.

Pablo Kiesel, gerente de nuevos negocios de Raghsa, expresó: “La forma en la que las grandes empresas trabajan ha cambiado. Hoy en día, utilizan un esquema de open space, priorizando espacios abiertos con luz natural, trabajo en equipo y grandes áreas de esparcimiento. Las nuevas torres de oficinas se diseñan con estos conceptos buscando ser eficientes en el uso de cada m2 y ser amigables con el medio ambiente, hecho que se refleja en edificios certificados con normas LEED”.

Muchas compañías con proyectos de mudanza, expansión y consolidación de espacios que estaban expectantes, reactivaron sus búsquedas y cerrado operaciones. “En el último tiempo no hubo grandes desarrollos por lo tanto la oferta está acotada y con una demanda creciente, ya se puede ver una recuperación del sector. Según brokers internacionales la vacancia en oficinas AAA es del 6 por ciento”, agregó Kiesel.

El segmento corporativo apunta a grandes espacios de 1000 m2 en una sola planta para hacer más eficiente su operación. El promedio del mercado de oficinas AAA es de 26 dólares el m2, “nuestro portfolio está arriba de 30 dólares el m2”, acotó.

Este año, Raghsa incorporará Madero Riverside a su portfolio con 96.000 m2 en sus cuatro edificios corporativos, que se complementa con Edificio Plaza San Martín, Madero Office y 955 Belgrano Office. “Esperamos alquilarlos rápidamente. También trabajamos en un emprendimiento icónico, en el barrio de Núñez de 100.000 m2”, amplió Kiesel.

Domingo Speranza, presidente de Newmark Grubb Bacre, opinó: “Fueron varios meses de baja actividad con poca inversión en nuevos proyectos y escasa demanda”. Y agregó: “Los valores de renta y venta se han mantenido sostenidos en dólares luego de la devaluación y todo hace suponer que con un leve aumento de la actividad o demanda éstos comenzarán a subir hasta tanto se aumente el stock disponible. Para fin de año y si la inflación declina vemos un crecimiento y sostenimiento del negocio y sector comercial, tanto en oficinas como en locales”.

El sector de la nueva economía con empresas tecnológicas, software y de servicios, son las que más espacios demandan con superficies entre los 3500 y 10.000 m2. También, la búsqueda se orienta hacia las clásicas, entre 750 y 1200 m2. “Los valores de alquiler de los edificios premium y mas altos de la ciudad están entre 35 y 37 dólares el m2. El precio promedio del sector clase A está en 27 dólares el m2. En el corredor norte, las oficinas se alquilan entre 20 y 27 dólares el m2”, acotó Speranza.

Por su parte, Rafael Valera, broker senior de Cushman & Wakefield, dijo: “Los valores de alquiler se mantienen estables con un crecimiento anual acumulado en torno al 12%. Esta situación se debe a la demanda sostenida frente a una reducida vacancia de mercado que ha decrecido durante el año hasta el 5,9%”.

Respecto a la rentabilidad, Valera afirmó: “Para el inversor, este tipo de activos se ha incrementado debido al sinceramiento del tipo de cambio, ya que los alquileres están ligados al dólar. Como el mercado continúa estando subofertado de proyectos AAA, genera estabilidad en los precios. Esta situación atrae inversiones para este tipo de desarrollos”. Para Cushman, los precios promedios oscilan entre 26 y 34 dólares el m2, en zona norte, Catalinas, Puerto Madero y el Norte porteño.

Por José Luis Cieri, Lunes 6 de junio de 2016
Publicado en el suplemento Inmuebles Comerciales del diario LA NACION