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Los espacios más buscados

Especialistas consultados explican en esta nota cuales son los puntos más importantes que priorizan los compradores al momento de tomar la determinación de adquirir una vivienda.

Según los inmobiliarios muchas son las variables que parecen influir a la hora de realizar la elección de una vivienda. Y aunque estas posibilidades están directamente vinculadas con la estructura de cada familia o con su estilo vida, bien podría establecerse una norma que parece regir la mayoría de las ventas. Respetar esta fórmula para muchos desarrolladores resulta la base del éxito de cada uno de sus proyectos.

La primer diferencia que establecen tanto los inmobiliarios como los desarrolladores es que las variables cambian según se trate de una casa o de un departamento.

“Generalmente en las casas, lo primero que se ve, según su categoría, es el exterior, donde puede figurar una galería, quincho cubierto o descubierto y pileta, entre otras áreas. En el caso de departamentos, en cambio, suelen ser la cocina y el comedor diario los lugares que más influyen, si de familias se trata. También resulta importante el playroom. Otro factor gravitante es la dimensión de los ambientes, a la hora de decidir”, sostuvo Roberto Ledo, director de la Inmobiliaria Bullrich.

Iuri Izrastzoff, de Izrastzoff Propiedades, sostiene que las cocinas es uno de los espacios en que más hincapié hacen los jóvenes. “Las nuevas generaciones disfrutan de la cocina más que sus predecesores y la incluyen como nunca antes entre los sectores de interacción”, aclaró el broker.

Jorge Toselli, presidente de JT Inmobiliaria, coincide con Ledo en que los espacios más buscados son las áreas de estar-comunes, es decir, las cocinas y los comedores diarios. “En la actualidad, los espacios más ponderados a la hora de elegir un departamento son las expansiones, tales como balcones -en especial los aterrazados- y los quinchos, cuando se trata elegir una casa. Otro sector muy importante es la recepción, siempre que se trate de pisos o casas de calidad”, dijo Toselli.

Gustavo Abascal, titular de Gustavo Abascal Propiedades, fue mucho más específico y reveló estadísticas propias que dan cuenta de su experiencia comercial. “Los hombres de mediana edad y con buena posición económica prefieren un living grande para recibir amigos, también una buena terraza con posibilidad de tener una parrilla. Muchas mujeres jóvenes, en cambio, quieren una terraza o patio porque necesitan ese esparcimiento para que sus hijos varones puedan correr y jugar en un lugar seguro. La cantidad de dormitorios es un factor determinante en los matrimonios con hijos y sobre todo si tienen de distintos sexos o edades”, explicó Abascal. Y agregó: “Las familias que retornan a la ciudad tras haber vivido en las urbanizaciones privadas requieren de un ambiente extra (el family o estar íntimo) donde se realizan muchas de las reuniones familiares”.

Según los especialistas el público que opta por ambientes más amplios suele buscar departamentos antiguos los cuales se caracterizan por ofrecer dimensiones más generosas, paredes gruesas, techos en doble altura y grandes ventanales; mientras que en el caso de las unidades nuevas terminan por inclinar la compra las terminaciones o los servicios como el tipo de calefacción y climatización de los ambientes, los amenities del edificio, seguridad y la calidad de construcción, entre otras. “La tendencia en nuevos desarrollos, en muchos casos, es incluir cocinas tipo americanas, con barra, para de ésa manera extender el área social y la percepción del espacio y el metraje -que tiende a reducirse, especialmente en la última década-“, sostuvo Izrastzoff.

En las viviendas más pequeñas, los requerimientos son más directos -según Toselli-, por ejemplo, se busca que el baño sea completo y que la cocina no sea del tipo kitchinet y si es posible que haya un pequeño balcón. El por qué radica en que, hoy por hoy, las personas pueden resignar varios aspectos menos los que hacen a su habitabilidad y confort.

Toselli comentó que tanto las búsquedas como las construcciones fueron variando según los distintos momentos y las modas. “Los cambios tienen que ver con conductas propias de cada época y de vivencias culturales. Por ejemplo, hace 60 años, el área dedicada a la cocina era realmente chica y las dependencias, aunque muy necesarias, eran incómodas y pequeñas”, contó el broker. Y agregó: “Otra diferencia era la privacidad que se daba al living, muchas veces usando la llamada planta invertida”, evitando que dieran al frente y dejando como efecto secundario a la luz, elemento que hoy resulta fundamental y decisivo a la hora de los precios de las viviendas”.

Aunque las viviendas amplias siempre son el ideal de una familia, los costos son cada vez más tenidos en cuenta: expensas altas e impuestos municipales desmedidos terminan por generar una fuerte caída en el interés de los potenciales compradores.

Para Fernando Ledo, otro de los responsables de la firma Bullrich, en los últimos años, se fueron creando diferentes amenidades para dar mejor calidad de vida a los compradores: “Estas fueron dando forma a una serie de servicios que van desde la parte de recreación, hasta poder contar en los casos más caros, con sistemas de domótica, servicio de valet parking, e incluso servicio de limpieza incluido, estos son factores que cambian según el target del cliente”, dijo.

Toselli, para concluir, afirmó que los factores de búsqueda clásicos nunca quedan fuera de moda. “Siempre va a prevalecer la ubicación, la orientación y la luz, y el diseño y confort, ya sea en una casa como en un departamento. Además, una buena cochera puede ser definitiva en una elección. Y si el edificio cuenta con diferenciales como amenities también ayuda a la selección del inmueble, sobretodo para el target más joven”

Necesidades diferentes

Cada tipo de público cuenta con demandas particulares

1.- Las familias: Tienen el foco puesto en espacios más amplios, luminosos y ventilados. En el caso de los grupos familiares con niños en edad escolar la ubicación y la proximidad a entidades educativas de calidad también resultan factores siempre vigentes. Otro punto que es muy tenido encuentra es la conexión con los transportes públicos y las cocheras.

2.- Los jóvenes: este público suele buscar espacios más pequeños y funcionales; en lo posible resulta ideal para ellos que los proyectos cuenten con cochera y área de laundry y salón de usos múltiples .

3.- Los más demandados: Los departamentos de tres y cuatro ambientes hoy continúan siendo la joya más deseada del mercado inmobiliario, dado que en los últimos tiempos la mayoría de los modernos complejos que se construyeron recientemente son de uno y dos ambientes.

Por Leandro Murciego, Sábado 9 de abril de 2016
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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Con beneficios y valor

Los diferentes distritos y polos que se desarrollaron, desde 2011 en la ciudad de Buenos Aires, se afianzan como nuevos espacios residenciales que prioriza el público. Muchos los eligen para estar cerca del trabajo.

Los urbanistas y los arquitectos coinciden en que las ciudades tienen vida y van cambiando acorde a los distintos momentos históricos, políticos, sociales, económicos y culturales. Una de las metamorfosis que está experimentando la ciudad de Buenos Aires es un reordenamiento impulsado por el gobierno porteño y el cual parece manifestarse tras la creación de los diferentes polos o distritos (de las Artes, Tecnológico y Audiovisual). Mientras que este modelo parece haber encontrado eco en el Gran Buenos Aires, con Tigre Sur.

Mario Korn, titular de Korn Propiedades, afirmó que los distritos dan cuenta de una importante acumulación de servicios y reflejan el crecimiento urbano. “Allí en esos sectores se desarrollan grandes edificios, rodeados de parques y plazas, que conviven con modernos centros gastronómicos. En estas zonas se destacan las construcciones nuevas con todos los servicios de amenities que coexisten con antiguas propiedades y fábricas recicladas. Variables estas que en todos los casos elevan el valor del m2”, explicó Korn.

Según el broker estas zonas ofrecen grandes ventajas para desarrolladores y comercializadores. “La tierra se vuelve escasa con el tiempo. Allí en esas zonas no sólo existen lotes sino que estos terrenos cuentan con dobles y triples frentes, ideales para realizar grandes proyectos de torres con amenities de primer nivel”, dijo Korn.

Para Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades, el desarrollo de los distritos forma parte de las estrategias de city marketing que exploran el descubrimiento y la búsqueda de crecimiento para distintas áreas de la ciudad. “El impulso de planes de marketing de ciudades, básicamente, es un rol que debe cumplir el sector público pero que inmediatamente debe ser complementado con una fuerte interacción con el sector privado. El papel de los comercializadores es aprovechar esos nuevos segmentos del mercado para posicionar los proyectos allí ubicados desarrollando estrategias de marketing y branding que incorpore proyectos con cierta identidad que resulten compatibles con el posicionamiento del lugar”, sostuvo la broker.

Asimismo, además de creación de demanda y marketing este tipo de propuestas urbanas también ofrecen incentivos económicos que se traducen en exenciones impositivas para aquellos emprendimientos inmobiliarios situados en ese área geográfica localizada. “Desde el lado de los developers la creación de estas nuevas áreas genera oportunidades de negocios y junto con los comercializadores tienen el importante desafío y la responsabilidad de emprender proyectos y campañas innovadoras y coherentes con el perfil del target”, dijo Goldszer.

Los proyectos residenciales -para Ernesto Brodschi, desarrollador de Puerto Pampa (una obra de 129.000 m2, en la cual las unidades parten desde los 885.000 pesos), ubicado en el Distrito de las Artes- potencian el precio en un distrito. “Todas las obras previstas en el lugar por la municipalidad (Paseo Costero, bajo autopista, nueva calle aledaña a Pedro de Mendoza, mejor iluminación, etc.) ayudan a aumentar el valor del m2 en la zona. Podría decirse que esta es una relación de doble vínculo, por un lado, porque la generación del distrito permite tener mejoras de locación y de la zona y por el otro lado, por el valor agregado que le genera el emprendimiento”, explicó el player.

Entre los proyectos que comercializa Ocampo Propiedades, en estos polos, se destaca One77one (en Dorrego al 1700), en un complejo que ofrece unidades de 1, 2, 3 y 4 ambientes y una amplia gama de amenities. Se vende el m2 a 43.500 pesos; otra de las posibilidades es Work & Live Station (Avda. Federico Lacroze al 2800) un inmueble que cuenta con unidades aptas para oficinas que dispondrá de superficies que van de 36 a 102 m2 y que ofrecen el confort y la seguridad de los mejores edificios de la ciudad, allí el m2 parte de 31.500 pesos. Por su parte Korn sostiene que los valores son variados y depende mucho de la zona en la que se instale el polo o distrito, la calidad constructiva y las vías de comunicación y los accesos con que estos cuenta. “Actualmente ofrecemos proyectos en Bonpland 2200, Uriarte 2400, Humboldt 2400 y en Guatemala al 5700, entre otros. Y en todos ellos el valor del m2 parte de los 2000 dólares”, dijo Korn.

Modelo replicado

El nuevo plan de desarrollo de Distrito Tigre Sur tendrá como objetivo principal mejorar y ampliar el espacio público pensando en la experiencia del peatón y en generar vivencias en torno a la gastronomía, el arte, la innovación y la ciencia través de emprendimientos culturales y artísticos así como inversiones en desarrollos residenciales y comerciales. “Estos cambios permiten coordinar y articular un plan participativo de desarrollo y crecimiento entre las áreas gubernamentales, actores sociales y el sector privado generando oportunidades de inversión bajo un marco regulatorio seguro y a largo plazo”, sostuvo Gonzalo Noguer, director de Nuevo Urbanismo, que estima que esta transformación generará inversiones que superarán los 3000 millones de pesos.

“Los distritos como Tigre Sur suelen crecer porque son lugares amigables porque sus espacios públicos son de calidad e inclusivos, tienen mucha oferta vinculada al ocio ( cultura, ciencia, innovación), se respeta la identidad patrimonial, tiene buenos accesos y una matriz de movilidad sustentable. Existiendo esto comienzan a ser muy demandados para vivir y trabajar”, dijo Noguer.

Dentro de esta tendencia, agregó: “El trabajo de los place makers como Nuevo Urbanismo es el de generar lugares junto con las autoridades municipales y los vecinos para que la rehabilitación y puesta en valor sea previsible, prospera, bella y humana. En la actualidad hemos puesto en valor una residencia de artistas , un Multiespacio , un espacio de coworking y muy pronto una huerta urbana comunitaria”.

El objetivo central de la creación de distritos y la recuperación de zonas, es el de llevar adelante los programas de renovación urbana que generen inversiones y un social positivo. Es el nuevo modelo hacía donde van los desarrollos en Miami con Wynwood, New York con Williamsburg y Bogotá con su propio Art District entre otras ciudades.

Por Leandro Murciego, Sábado 2 de abril de 2016
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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Montevideo – Con precios en aumento

El mercado en la costa oriental del vecino país, en el último año experimentó subas del 5,3% en dólares, si se toma como base un departamento de 65 m2. Si bien los operadores hablan de amesetamiento el ritmo de la actividad mantiene varias obras a buen ritmo.

Siempre es importante saber cómo se encuentra el mercado inmobiliario en la costa oriental del Río de la Plata. Y cómo se inició el año actual. En Uruguay, muchos argentinos tienen su segundo hogar y un lugar para realizar buenas inversiones. Avanzan las obras en construcción en Montevideo, donde varias zonas muestran expansión con propuestas en marcha y otras cerca de estrenar.

En base al relevamiento mensual de precios que se realiza en Uruguay, desde los principales portales clasificados, un departamento de 65 m2 en esta capital se ofrecía en enero a un promedio de 161.500 dólares, con un aumento de 5,3% en dólares respecto a abril del año último.

Para Raúl Campiglia, responsable de la empresa y presidente de la Asociación de Administradores de Propiedades Inmuebles (Adapi), el mercado inmobiliario de este país vive en la actualidad en un estado de meseta en cuanto al volumen de transacciones y probablemente, por esto sea el mejor momento para realizar operaciones, desprenderse de un inmueble, antes de que los precios bajen.

“El mercado inmobiliario de Montevideo, se está desarrollando con planes de vivienda social en áreas en las cuales se había dejado de construir. Por otro lado en las zonas de más alta residencia, cercanas a la costa, Punta Carretas, Pocitos y Malvín, va un poco lento tanto la oferta como la demanda, pero los precios permanecen firmes, ya que los costos de construcción se mantienen”, explicó Daniel Zulamian, responsable de Zulamian Propiedades.

Los valores aproximados de mínimo y máximo para comprar un departamento, según los valores de vivienda como Centro Cordón y Prado, oscilan entre los 1900 y 2200 dólares el m2 para unidades estándar en zonas medias de Montevideo donde se permite desarrollar. En barrios de máxima residencia como Malvín y Punta Carretas, las viviendas nuevas de categoría, se cotizan desde los 3000 y pueden llegar hasta los 4000 dólares cuando se ubican directamente sobre la costa.

Al consultarle por los cambios advertidos en el público argentino luego de la asunción del presidente Mauricio Macri, Zulamian, agregó: “El cambio político en la Argentina permitió mejorar el movimiento de alquileres en Punta del Este donde tenemos edificios como Casino Tower frente al Conrad, Place Lafayette, al lado del Punta Shopping y Cruceros, en la Rambla Mansa parada 35. Es decir, acceder a un buen movimiento en arrendamientos y un renovado interés por los departamentos, con buenas ubicaciones y servicios”.

En construcción

“En cuanto al crecimiento de obras en construcción podemos destacar las zonas del Centro, el Cordón, la Aguada y la Unión. En el sentido contrario a la construcción tradicional, los lanzamientos de la Vivienda de Interés Social (VIS) han crecido sistemáticamente desde su puesta en marcha hasta 2015. Igualmente, las ventas de las unidades han pasado desde prácticamente cero hasta llegar hoy a igualar a la de las zonas costeras. Esto en cuanto a lo sucedido hasta el primer semestre del año último”, detalló Eduardo Steffen, presidente de la Asociación de Promotores de la Construcción del Uruguay.

“Si bien todavía no disponemos de la información de los registros de operaciones del segundo semestre, creemos que el crecimiento de la venta se ha estancado. Además visualizamos que cambió el perfil del comprador, sobre todo, del que adquiere una vivienda para su uso personal, ahora pasó a tomar importancia el del inversor que compra para alquilar”, amplió Steffen.

El aumento en los costos de construcción y el importante stock de viviendas sin vender es uno de los elementos que ha incidido en forma más importante en el desaliento en las zonas costeras.

“En cuanto a la VIS, a partir de la fijación de topes en los precios de venta, para el 25 % de las unidades de cada emprendimiento, ha desacelerado la inversión del capital privado”, expresó Steffen.

Las VIS se comercializan alrededor de los 2200 dólares el m2, las unidades nuevas a la venta sobre la costa, de primera línea, desde 4000 dólares, y las que se construyen dentro de la trama de la franja costera a dos o tres cuadras de la costa, entre 3000 y 3500 dólares el m2. A estos precios hay que agregarle el costo de las cocheras.

“Los principales inversores, además de los uruguayos que tradicionalmente lo hacen en Montevideo, son argentinos, españoles y de otras nacionalidades. Sin duda que el cambio de gobierno en la Argentina abrió nuevas esperanzas para que los procedentes de ese país vuelvan a adquirir propiedades en Uruguay. Pero aún es prematuro apreciar un resultado significativo”, estimó.

Eduardo Campiglia, comentó: “El año pasado existió un crecimiento radical en las zonas donde se construyen edificios aprobados por la Ley 18.795 de la Agencia Nacional de Vivienda y el Ministerio de Vivienda, que cuentan con importantes beneficios para familias e inversores, pero disminuyeron las construcciones en zonas costeras”.

El costo aproximado en la actualidad es variable según la ubicación y el proyecto en sí, pero en términos generales, es posible estimarlo entre 1800 y 2400 dólares el m2. “Sin duda la zona que más creció fue Barrio Sur, ya que con nuestro proyecto Estrellas del Sur, el barrio recuperó más de la cuarta parte de los habitantes que había perdido en 40 años”, destacó Eduardo Campiglia.

“Estas propiedades se alquilan rápidamente y la renta relativa es muy buena, están exonerados del IVA, del Impuesto a las Transacciones Patrimoniales (ITP) equivalente al 2% del valor de la propiedad, de impuestos a los alquileres IRPF/IRAE y del impuesto al patrimonio, estos dos últimos, por diez años”, comentó.

También lo premium

La desarrolladora argentina TGLT hace un tiempo hizo su apuesta en Montevideo con su sello Forum. Allí construye lo que es un ícono ineludible en la rambla de la ciudad. Totalizará 65.000 m2 sobre un terreno de 11.000 m2. “Basta con subirse a un taxi y decir llévame a Forum, para entender este fenómeno. La obra está en etapa de terminaciones en más de la mitad de las unidades, y hoy ya se pueden ver aberturas, baños, cocinas, y pisos colocados”, precisó Marcelo Ellenberg, country manager de TGLT en Montevideo.

Los valores de este emprendimiento varían según el tamaño, tipología, vista, y altura de las unidades, “pero hay una opción para cada comprador. Los precios del m2 van desde 3000 a 5000 dólares. Hay unidades entre 250.000 y 1.500.000 dólares”, amplió.

Sobre el porqué de la elección en la capital uruguaya, Ellenberg, precisó que “Montevideo es un mercado predecible, sólido, y con una demanda creciente. Junto a nuestros otros dos mercados, Rosario y Buenos Aires, constituyen tres escenarios claves para la primera vivienda”.

A los inversores les seducen las reglas de juego claras, la estabilidad del mercado, la seguridad jurídica y también los favorables índices de desarrollo de la ciudad y sus habitantes, como la seguridad pública. Steffen concluyó: “La economía uruguaya, si bien no está en recesión, ha bajado su ritmo de crecimiento. Esto sin duda incide en nuestra industria a la que vemos también bajar en su ritmo aunque no en forma demasiado significativa. Sin embargo, debemos destacar que los precios de venta no han caído y los promotores prefieren alquilar las unidades terminadas antes que hacer descuentos importantes a la hora de comercializarlos”.

Por Clara Zapiola, Sábado 26 de marzo de 2016
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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Complejo artístico

Border, Comunidad de Arte, es el primer espacio cultural sustentable de la Argentina. Demandó una inversión aproximada de 1200 dólares el m2.

¿Quién no tuvo un sueño? ¿A quién esa ilusión no se le convirtió alguna vez en desvelo, de esos que queman por dentro? Pero no son muchos los que animaron a seguir a pié juntillas aquella ilusión hasta convertirla en algo cierto. Sin duda Marina Lamarca, Alejandro Germaná, Diego Mariani y Roberto Peloni están dentro del grupo y en breve después de tres años de duro trabajo verán convertido su deseo en realidad cuando en tan sólo unos días abra las puertas Border, Comunidad de Arte, el primer espacio cultural sustentable de la Argentina. El complejo que se levanta en pleno barrio de Palermo (Godoy Cruz al 1800) contará con dos salas teatrales (una principal y otra alternativa), salón de danza, espacio para propuestas musicales, bar (ubicado en la planta baja), escuela de formación artística y galería de arte.

Border, que estará distribuido en dos plantas y que contará con 695 m2, fue proyectado y construido desde cero bajo los conceptos de sustentabilidad y reciclaje fue soñado y pensado por cuatro actores y cuenta con una historia digna de ser contada. “Mi marido (Alejandro) y yo trabajábamos en una oficina y los fines de semana dábamos clase de actuación y estábamos en obras de teatro independiente y esa doble vida se nos hacía muy difícil de sostener. Además ya la vida de oficina comenzaba a ahogarnos, sentíamos que ya no pertenecíamos allí, que si seguíamos con esa vida estábamos perdiendo el tiempo. Por aquel entonces, nosotros teníamos tres departamentos y en un momento pensamos lo mejor es venderlos e invertirlo en algo que nos interese. Primero se nos ocurrió una librería con un escenario, luego un bar con un escenario. Todo lo que soñábamos era con tablado en medio. Fue así que un día nos animamos y dijimos por qué no ir por lo que en verdad queremos: hagamos el primer teatro sustentable de la Argentina. Así que vendimos los departamentos, compramos un terreno en Palermo y comenzamos a dar forma al proyecto. En medio del camino unos amigos nos presentaron a Diego (Marini) y Roberto Peloni que tenían el mismo sueño y nos juntamos, generamos una sinergia y así llegamos hasta aquí”, contó Lamarca, una de las directoras creativas.

Las instalaciones

La sala principal contará con 115 cómodas butacas (algo inusual para el teatro alternativo, como remarca una y otra ver a lo largo de la visita al lugar Lamarca) y espacios reservados para discapacitados, acceso tanto por ascensor como por escaleras, climatización central, un escenario de 8,36 x 6 metros y amplios camarines con tres toilettes, ducha y un camarín exclusivo con baño incorporado. “Lo hicimos como siempre lo soñamos nosotros para que el lugar sea un disfrute no sólo para los espectadores sino también para los actores”, comentó Mariani, otra de las caras visibles del proyecto. El complejo cuenta con una segunda sala llamada La Invertida (con capacidad para 50 personas), el espacio reservado al pulmón de manzana que se encuentra al aire libre y que propone un lugar íntimo y selecto ideal para recitales acústicos, stand up y lecturas, entre otras manifestaciones artísticas.

El complejo -que lleva el sello arquitectónico del Estudio Cuello & Asoc. Arquitectos y que demandará una inversión aproximada de 1200 dólares el m2- contará también con un espacio dedicado a la formación de nuevos artistas (allí se ofrecerá un plan de estudios de 4 años). El espacio reservado para la formación o capacitación contará con un sector cerrado para clases teóricas, apto tanto para dar clases de coro como de stand up; además tendrá un amplio salón concebido para brindar desde clases de danzas como así también de teatro.

Pero el proceso de construcción no fue sencillo ni breve pero los cuatro socios jamás se alejaron de su idea rectora hacer el primer teatro sustentable del país. “Eso sin duda hizo más largo el proceso pero buscamos parte por parte, desde el recubrimiento del baño que está hecho con tapitas de gaseosas recicladas hasta las pilas recolectamos durante mucho tiempo y que hoy forman parte del esqueleto del edificio (se encuentran mezcladas con el hormigón). El recubrimiento de las paredes de las áreas comunes está hecho con restos de las maderas del piso del inmueble que existía aquí previamente a la construcción de este complejo artístico”, afirmó Lamarca.

Detalles

Y agregó Mariani: “Aquí todo fue pensado para que este complejo genere el menor impacto ambiental posible, es por eso que el edificio cuenta con un estudio de asoleamiento para generar una correcta iluminación y ventilación natural, que nos brinda no sólo un ahorro de recursos (reduciendo el uso de las luces artificiales y del aire acondicionado) sino que otorga una adecuada calidad ambiental interior.”

Los arquitectos trabajaron la eficiencia energética se obtuvo a partir del estudio de los materiales logrando optimizar la aislación térmica y acústica con la utilización de lana de vidrio, placa de roca de yeso, carpinterías de PVC con doble y triple vidriado hermético, etc. “El contrafrente (que tiene orientación noroeste) cuenta con una fachada ventilada realizada 100% con materiales reciclables disminuye considerablemente la huella de carbono y la temperatura de los ambientes. Otro factor que contribuye a la reducción del uso de los acondicionadores de aire son las terrazas verdes que contamos en la planta alta (una transitable y la otra no), esto nos reduce entre un 30 y 40% el gasto energético. Además el edificio cuenta con uso de griferías con aireador y losas sanitarias eficientes con doble descarga. Además recolectamos agua de lluvia para el riego contamos con espacios de depósito y recolección de residuos reciclabes”, contó Mariani.

El camino para llegar a cumplir el sueño no fue sencillo, los nervios, las ansiedades y la lucha contra los tiempos fueron los principales enemigos, pero eso ya hoy es una anécdota y en unos días Border, Comunidad de Arte, el primer espacio cultural sustentable de la Argentina abrirá sus puertas. “Por suerte el lugar contará con una terraza verde transitable donde por las tardes se darán clases de yoga, las cuales nos vendrán bien para relajar después de tanto, pero tanto, nervio previo a esta soñada apertura”, concluyó entre risas Lamarca.

Por Leandro Murciego, Lunes 21 de marzo de 2016
Publicado en el suplemento Inmuebles Comerciales del diario LA NACION

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Tendencias edilicias – Lo previsible como misión

Son varias las herramientas modernas que se aplican en la construcción de los emprendimientos premium; cuales son los criterios que se emplean y qué aspectos favorecen la actividad para obtener ventajas a la hora de culminar y estrenar el desarrollo para satisfacer a los propietarios.

Aunque el mundo avance y la tecnología en el tema edilicio esté al servicio del hombre y el progreso, varias preguntas surgen a la hora de ver el espectro de cómo se edifican los grandes emprendimientos de nuestro tiempo. Las herramientas son varias, nada parecido con la difícil misión que tuvieron quienes levantaron las pirámides de Egipto, en donde ya hay que posicionarse en la evolución de la humanidad. Los expertos consultados explicaron sobre los criterios al momento de construir en el presente, y aunque suene raro, los objetivos son los de siempre y apuntan a que el proyecto debe estar muy bien pensado, práctico y organizado por la senda del camino previsible.

Sobre el tema, se refirió Carlos Spina, gerente general de Argencons: “Una vez pensado el proyecto (en nuestro caso, no partimos desde el edificio hacia la célula sino que la célula es la unidad y desde la unidad pensamos el conjunto), planeamos el conjunto entero y la construcción termina siendo una resultante de un proceso multidisciplinario que cruza al estudio de arquitectura (Camps y Tiscornia), a Argencons y a la empresa seleccionada para realizarla”.

En tanto que el arquitecto Marcelo Buyo, gerente general de CRIK, la compañía constructora del Grupo Portland, precisó, que, “la construcción moderna se basa en hacer edificios funcionales para sus habitantes. Venimos de una década donde los amenities eran la razón de ser de un desarrollo inmobiliario para pasar a ser un comoditie que exige cualquier comprador al momento de buscar una propiedad. Hoy se debe encontrar un mix entre lo estético, los espacios en común y lo funcional”.

En primer término el cliente demanda una gestión integral, “quiere a toda la cadena de valor trabajando en conjunto para evitar problemas; en segundo lugar cada obra debe adaptarse al target al que está dirigido, especialmente por los valores de las expensas una vez finalizada. En lo que respecta a la puesta en marcha en si, la optimización de los costos es la variable clave que marca el éxito o fracaso de un desarrollo”, amplió Buyo al referirse sobre que premisas básicas se siguen en la actividad.

Por su parte, Bruno Martino, director de COMA, que desarrolla Vilanova Haedo, indicó, que “en primer lugar, hay que tener en cuenta el usuario final al que el emprendimiento apunta, este tipo de construcciones tienen que trabajar en gran escala, ya que además de la modernidad en la obra, se trata de una propiedad de lujo. Los criterios a tener en cuenta abarcan el diseño arquitectónico, ingenierías, consultores, contratistas, servicios legales y contables, estudios, presupuestos, programas, manuales, políticas y procedimientos; así como la planeación de obra, procesos constructivos y adquisición de recursos”.

Desde lo edilicio, hay ítems que no pueden dejarse librado al azar así porque sí. Sobre cuales son los pasos más complicados en una gran obra, Martino, dijo: “Uno de los aportes a la calidad de la infraestructura del barrio que integra Vilanova (en la zona oeste del Gran Buenos Aires), serán la puesta en marcha de una obra de red cloacal y agua potable para optimizar el servicio y la construcción de dos subestaciones transformadoras eléctricas que beneficiarán a todos los vecinos de la zona”.

Aprobaciones y reglas

Mientras Spina, puntualizó, que, son vitales, la puesta en marcha, las aprobaciones y, “la inseguridad jurídica de la que, aún con proyectos aprobados y con planos registrados, podemos ser víctimas. ¿Por qué? La ley de amparos del Gobierno porteño es bastante amplia y hay desconocimiento en la justicia sobre el impacto de las cautelares en términos de puestos de trabajo, tiempo y costos. Por lo demás, en lo edilicio, trabajando con constructoras de primera línea está bastante acotado el riesgo. Pareciera que la contingencia de los últimos años (desabastecimiento de algunos productos por falta de importación) cesó”.

En tanto que Buyo (en la actualidad el Grupo Portland trabaja en Palmera Olivos, Open Office Libertador y Cassa Luiggi, entre otras obras), comentó que son elementales en la previa de cada edificación, que “todo lo que tiene que ver con la fase inicial de la obra (excavación, submuración y trabajo de subsuelos) demandan un tiempo importante y que dependiendo el tipo de obra necesita trabajos especiales. También son claves los procesos. Los tiempos trabajo no son fáciles, por eso la empresas integrales son las que corren con ventaja”.

Lo sustentable es una de las tendencias de nuestra época. “La iniciativa de ser amigable con el medio ambiente en estos días está más orientada a los proyectos corporativos que los residenciales. Las compañías multinacionales demandan edificios triple A con certificación LEED con foco en el liderazgo en energía y diseño ambiental. Nosotros actualmente tenemos una obra de este estilo en Olivos, la cual fue comercializada con éxito gracias al sello de la norma”, amplió.

Para la arquitecta Graciana Calcavecchia, directora comercial de la empresa constructora Criba, “si bien no se pueden estandarizar las complejidades porque cada obra es única, y debe pensarse y ejecutarse a medida, existen etapas más complejas que otras. El inicio siempre genera incertidumbre porque habitualmente el tiempo de análisis previo es muy corto y se debe poner en marcha rápidamente una estructura que debe funcionar durante un plazo, en general, mayor a 18 meses.”

En el otro extremo, sobre el final de obra y las entregas también puede ser complicado de acuerdo con la cantidad de rubros que intervienen y la necesidad del cliente de tomar posesión. “Entre estos dos puntos mencionados existen una infinidad de circunstancias que podrían catalogarse como complejas. Por nuestra parte hemos ido simplificando nuestros procesos, los problemas que presenta el desarrollo de una obra, son el montaje de los equipos pesados como grúas-torre y montapersonas; la conducción del plantel de operarios durante toda la obra que se gestiona a través de con equipos profesionales de conducción con vasta experiencia; las construcciones de subsuelos con los riesgos de desmoronamiento, son también una etapa compleja, sobre todo en áreas urbanas con linderos, entre otras cuestiones dijo Calcavecchia.

Criba, en la actualidad trabaja por ejemplo en Viviendas Sociales Villa Olímpica N°6, remodelación y ampliación del edificio de la calle Sarmiento 1962, la ampliación del Centro Comercial Nordelta y Árboris La Horqueta.

La inflación presente

A la hora de la previsibilidad, Martino, indicó que, la clave está en el control de la obra, y tener siempre presentes los requerimientos tanto internos como externos para realizarla. En los últimos tiempos la inflación también jugó su rol y en esta senda, Buyo, comentó que, “el factor de los costos transformó al negocio inmobiliario. Nos obligó a ser muy prolijos en el esquema financiero y a trabajar muy bien el tema de los acopios y de los avances de obra. Lo mismo ocurrió en la comercialización, donde los proyectos hoy se venden por etapas para cuidar la rentabilidad del desarrollo”.

Por su parte, Argencons, terminó y entregó hace poco el proyecto Quartier Madero Urbano (300 Suites y studios frente a los diques de Puerto Madero) y construye Quartier Dorrego. Sobre cuales son los materiales de terminación que más se emplean en esta época, Spina, dijo, que “depende del proyecto, pero son los porcelanatos, granito, DVH, equipamientos eléctricos, pisos de madera predeterminados”.

Mientras que Martino, dijo, que en lo que respecta a oficinas (también trabajan con Vilanova Office, en Haedo), la tendencia en las fachadas son un cerramiento de tipo curtain wall (DVH), con paños fijos y otros de abrir. Por otro lado, las unidades residenciales, cuentan con aberturas de línea pesada de aluminio vidrios DVH, equipados con calderas individuales dual para generación de agua caliente para sanitarios y para calefacción por piso radiante, entre otros”.

En cuanto a los precios, el tema constructivo premium, oscila entre los 15.000 y 29.000 pesos el metro cuadrado, o en dólares, en los 2400, según en qué obra se trabaje.

Por José Luis Cieri, Sábado 19 de marzo de 2016
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION