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Belgrano – Todo al alcance de la mano

Un barrio tradicional con demanda y oferta permanente, donde hay nuevos emprendimientos premium y expectativas de los desarrolladores; los valores de una unidad chica a estrenar, parten desde los 180.000 dólares y un usado de dos ambientes, desde los 130.000 dólares.

Jésica tiene 32 años y vivió en Belgrano desde que nació hasta los 18. Hace cinco años volvió al barrio con la esperanza de que este lugar también sea testigo de la nueva familia que construirán con Daniel, su flamante marido. “Belgrano es mi infancia, me recuerda a mi familia, amigos, lindos momentos. Me encanta la comodidad, el acceso a variedad de medios de transporte. Me gusta que no estoy tan lejos del Centro, es un poco a mitad de camino del resto de la ciudad. A pesar del tiempo y del crecimiento comercial de la zona, algunas calles siguen manteniendo el espíritu de barrio, tranquilas, de poco tránsito con mucho arbolado. Hay variedad de espacios verdes, plazas, parques y las Barrancas de Belgrano”. Parecida es la historia de Mercedes, que vive en Ciudad de la Paz al 800. Tiene 28 años y está pensando en dar el paso e irse a vivir sola, pero su idea es seguir en el barrio, le gusta tener todo al alcance: el transporte público, los comercios y sus amigos.

Estas dos radiografías son el reflejo de un barrio tradicional en expansión, y así lo demuestran también los brokers: “En los últimos años, Belgrano creció mucho y parte de su avance estuvo dado por el importante desarrollo inmobiliario. Tuvo épocas en las que el mercado acompañó el ritmo de crecimiento y otras más lentas pero siempre mantuvo la tendencia. Estos primeros dos meses del año se han presentado con una alta cantidad de consultas tanto por parte de la oferta, propietarios que piden tasaciones como por parte de la demanda visitando las propiedades”, comentó Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades y vicepresidenta del Colegio Profesional Inmobiliario.

Por su parte, Gregorio Berberian de Shenk Inmobiliaria, agregó que a raíz del cambio de gobierno y la liberación del cepo se generó una expectativa que fortaleció la situación de la zona. “En un marco de previsibilidad y por un sinceramiento del mercado, los valores deberían mantenerse estables y traducirse en la concreción de mayor cantidad de compras ventas”, dijo Berberian.

En este sentido, Federico Despalaques, gerente de Lepore Propiedades, aseguró: “En el mercado inmobiliario actual, Belgrano presenta una oferta variada, donde podremos encontrar zonas residenciales con casas de categoría como así también departamentos con diferentes características, emprendimientos y edificios en torres consolidando su prestigio e identidad distintiva”.

Un escenario para exigentes

El desarrollo de propiedades premium en la zona acompaña este panorama. “Desde Ocampo hemos comercializado numerosos emprendimientos en Belgrano y siempre hemos tenido muy buena receptividad en la demanda, tanto para el segmento inversores, que canalizaron excedentes de fondos para resguardar el valor de sus ahorros, como para el segmento consumidores finales que privilegiaron la funcionalidad de los proyectos así como sus amenities y características constructivas”, comentó Goldszer.

Berberian, en tanto, afirmó: “Los emprendimientos premium se destacan desde los destinados a viviendas con todo tipo de amenities, los studios/viviendas y los comerciales/profesionales del corredor de Libertador de categoría ABC1 desde la zona de Las Cañitas, La Imprenta y Belgrano Chico hasta Núñez”.

Sobre el corredor Libertador se han aprobado varios emprendimientos premium, Despalanques amplió: “Hoy los desarrolladores buscan distinguirse ofreciendo no sólo exclusivos amenities sino también unidades innovadoras en cuanto a diseño, confort y tecnología”.

La zona en cifras

De acuerdo al tipo de construcción y amenities, en la zona los valores de alquiler promedio para un departamento de un ambiente ronda los 4000 pesos, mientras que un dos ambientes se paga entre 5500 y 6500 pesos. “Por ejemplo, en la avenida Chenaut y Báez, el alquiler de un dos ambientes ronda los 6000 a 7000 pesos dependiendo su estado, antigüedad y en el caso de ser edificios con amenities, se pueden estirar hasta los 9000 y 10.000 pesos”, explicó Berberian.

En el caso de un tres ambientes, se cotiza en 9000 pesos promedio, dependiendo de la superficie y para los de cuatro ambientes, el monto a pagar mensual es a partir de los 12.000 pesos aproximadamente. Un semipiso de cuatro ambientes con dependencia de servicio, cochera y seguridad con vista a las Barrancas de Belgrano, se alquilan en el orden de los 23.000 pesos.

Respecto a las operaciones de compra venta, un departamento de dos ambientes con una antigüedad de diez años o más se cotiza en un promedio de 130.000 dólares, que puede alcanzar los 150.000 dólares, dependiendo de variables como estado, antigüedad, ubicación. En tanto, para los departamentos a estrenar, de acuerdo a las características del emprendimiento, una unidad de 55 m2 aproximadamente, rondaría entre los 180.000 a 200.000 dólares, más cochera.

Berberian aseveró que Belgrano es uno de los barrios donde más tasaciones se han registrado en el último semestre: “Esto indica que se volcara gran porcentaje en el mercado, como así también hoy, tenemos pedidos concretos de un público que busca determinados inmuebles. La demanda solicita mayormente uno y dos dormitorios. Por ejemplo, dos ambientes de diez años de antigüedad se encuentra entre los 130.000 y 150.000 dólares”.

Target

Belgrano se caracteriza por ser un barrio con demanda diversa. Es buscado por familias de clase media, personas mayores que han vivido toda su vida en el barrio y los siguen eligiendo aún cuando deciden mudarse a una unidad más chica. Pero también parejas jóvenes y estudiantes. “Belgrano tiene una gran oferta gastronómica, cultural, escolar y comercial para estos distintos segmentos. Es vanguardista y marca tendencia”, opinó Goldszer.

En tanto, Berberian destacó: “Es un barrio tradicional, influyente comercialmente, conectado con el resto de la ciudad que encuentra zonas residenciales y muy próximas a centros comerciales, medios de transporte y sectores recreativos como ser los parques desde Palermo hasta casi la General Paz”.

Despalanques, en tanto, rescató los medios de transporte como el subte, Metrobus y el ferrocarril, que se agregan al rápido acceso por las avenidas Lugones o Del Libertador hacia el Centro o la zona norte y oferta gastronómica variada.

Por Guadalupe Fernández Fronza, Sábado 12 de marzo de 2016
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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Franquicias – Un negocio que crece junto al PBI local

Es un sistema seguro de inversión, y además, cuenta con legislación. Más de 70 rubros se desenvuelven en esta actividad, una de las que más locales comerciales ocupa en los distintos puntos de nuestro país.

El sector de franquicias mantiene la dinámica y crece muy por encima del PBI de la Argentina. Los operadores entienden que es el mejor sistema de expansión comercial, que si bien no asegura éxito, minimiza los riesgos de la operación. Algunos aseguran que los emprendimientos independientes fracasan en un 75 u 80% antes del año de su inauguración, mientras que el índice de franquicia es del 10% al cabo de cinco años. Actualmente, en los negocios lo que vale es mantenerse y la franquicia ayuda a eso. Al sector, lo apuntala una legislación, una asociación con más de 25 años, un sistema bastante profesionalizado y más de 70 rubros en plena actividad.

Por el cambio de gobierno y frente a otro clima económico, Carlos Canudas, consultor y titular de Estudio Canudas Especialistas en Franquicias y director de la Asociación Argentina de Marcas y Franquicias (AAMF), dijo: “Con buenas expectativas, renacieron las ganas de crecer y a pesar que el consumo estará un poco frenado, las empresas se están preparando para la época de bonanza que llegará sobre fines del año actual. Estimamos un crecimiento de dos dígitos como ya lo viene haciendo el sector”.

Mayor absorción

Las franquicias son el negocio que ocupó más locales comerciales en los últimos años. Tienen casi 30.000 puntos de ventas y se hacen aperturas de 2500 por año. Este sistema cuenta con ventajas como fortalezas para el franquiciante, crecimiento más rápido, menor inversión, no hay relación laboral, baja en los gastos de gestión, brinda mayores negocios para los productos y servicios, y otros ingresos.

Por su parte, Diego Meischenguiser, director de Perramus, marca que también opera franquicias, opinó: “Antes de efectuarse el ajuste del tipo de cambio, el sector venía con mucha actividad y mucha venta frente a la especulación cambiaria. Pero en los últimos dos meses, y principalmente por las malas expectativas, el consumo cayó. Estimo que el panorama estará complicado durante el primer cuatrimestre del año, pero luego mejorará. El 2015 fue bueno a nivel comercial para nuestra empresa. Respecto a unidades vendidas, crecimos un 5% anual”.

Por ejemplo, en un local de Perramus, “el mínimo de metraje de salón requerido es de 60 m2, necesarios para poder exhibir nuestra propuesta comercial. Por supuesto, no puede faltar la imagen de marca establecida para todos los locales”, añadió Meischenguiser.

La inversión promedio actual entre la franquicia y el acondicionamiento de un local de Perramus ronda los 2.500.000 de pesos. “Priorizamos los lugares con mucha venta sin que el costo locativo supere el 12% de la venta. La marca está muy bien posicionada dentro de la especialización que tenemos, la confección de outerwear”, explicó.


Ventajas y contras

Algunas de las desventajas para el franquiciante pueden ser el anhelo de independencia del franquiciado, el riesgo de desprestigio de la marca, menor discrecionalidad y capacidad de imposición, y la dificultad para concretar otros sistemas de ventas.

Los rubros con mayor crecimiento lo encabezan la gastronomía con 35%, le sigue indumentaria con 20%, incluyendo calzado, y servicios, que se ubica entre el 10 y 15%.

Acerca de la inversión, Canudas agregó: “Generalmente la mayor erogación de dinero es entre el alquiler y el acondicionamiento del local, desde 500.000 a 1.500.000 de pesos. El sector gastronómico tiene más inversión que el textil, pero después se compensa con el stock necesario para abrir la tienda. El fee de ingreso está entre 10 y 15% del monto invertido. El promedio puede estar entre 90.000 y 100.000 pesos”.

Sobre las prioridades, amplió: “Las empresas de franquicias buscan buenas ubicaciones. Prefieren un buen local a un buen franquiciado. A los franquiciados que quieren estar en los centros comerciales de la ciudad y el Gran Buenos Aires, no les da el número para entrar. Por eso que la mayoría de las veces, son ocupados con locales de los propios franquiciantes, que tienen más margen para soportar los alquileres y costos de los shoppings”.

También, los espacios a cielo abierto con buena afluencia de tráfico peatonal son bien considerados. Las esquinas son muy buenas y generalmente las empresas que necesitan posicionarse mejor, “toman esquinas para tener mayor visualización. En la mayoría de las veces los potenciales franquiciados buscan los locales y los franquiciantes ayudan y aprueban las ubicaciones, es una forma más de asistir al inversor”, opinó Canudas.

“Las firmas argentinas son líderes en exportación de franquicias, en América latina hay 156 marcas con 1094 locales. Los conceptos argentinos son creativos, innovadores y con un diseño muy valorado. Por otra parte, cuando se tiene todo el territorio nacional casi tomado, la alternativa es primero ir a los países vecinos, donde se oye hablar de esa marca y después se expanden al resto del continente y luego a Estados Unidos y Europa”, concluyó Canudas.

Las franquicias también eligen los centros comerciales para instalarse.

El segmento creció en un período de estancamiento

“Desde Freddo tenemos una mirada de mediano y largo plazo respecto a nuestros negocios en la región y en ese sentido entendemos que los gobiernos pueden adoptar medidas coyunturales, en respuesta a sus necesidades particulares y a sus políticas económicas. Nosotros estamos convencidos de que la Argentina es un mercado para que nuestra empresa siga creciendo y acercando nuevas propuestas para los consumidores”, expresó Gabriela Fracchia, gerenta de franquicias y nuevos negocios de Freddo.

Por su parte, esta firma de elaboración de helados, durante el año último, realizó 25 aperturas nacionales y 16 internacionales, 11 en Brasil, dos en Paraguay, una en Estados Unidos, una en Bolivia y la restante en Uruguay. “Los locales de Freddo se ajustan al manual de marca. En todos los casos buscamos ofrecer un lugar cómodo para el consumidor”, agregó Fracchia.

Freddo tiene más de 45 años de trayectoria en el mercado. “Contamos con una comunidad de franquiciados que entiende y comparte la filosofía de nuestro negocio y el cuidado de la marca. La primera fue inaugurada en 2005 y en la actualidad representan el 70% del total de locales, que suman 200 entre propios y franquiciados”, amplió Fracchia. Entre franquicia y acondicionamiento de local se necesita invertir desde 1.500.000 pesos sujeto al tamaño del local.

Freddo dispone de gran parte de sus locales a la calle y también en los centros comerciales más importantes de cada país. “Nuestros productos se destacan por innovar permanentemente en la creación de sabores y en su capacidad de generar variedad. Se elabora con materias primas de primera, 100% con frutas naturales y sin agregado de saborizantes ni conservantes. Nuestra planta productiva ha sido certificada con la norma ISO 22.000, la cual exige los más altos estándares de calidad y se encuentra habilitada para elaborar y exportar a países de América del Sur, Estados Unidos y la Unión Europea”, dijo Fracchia, y concluyó: “Otro aspecto del negocio muy valorado en los mercados internacionales es el asesoramiento y apoyo técnico constante brindado por un equipo de profesionales altamente capacitados”.

Café y delicias

Otra franquicia con mucho crecimiento es Café Martínez, posicionada con 162 sucursales, de las cuales 146 son de la Argentina y 16 del exterior. El año actual abrió 30 locales y desembarcará en San Antonio, Texas, en Estados Unidos, Santa Cruz de la Sierra, Bolivia y en el shopping más grande de Asunción, Paseo La Galería. El objetivo de 2016 es captar 25 franquicias, logrando mayor cantidad de zonas en el interior y comercializar el truck (cafetería móvil). En el exterior el objetivo es crecer en los mercados que tiene presencia como España, donde ingresará en Madrid y Barcelona.

“Un dato a destacar es que en febrero se notó un aumento en la cantidad de consultas de franquicias en nuestro portal, parece que la gente hoy tiene más confianza en invertir en el sector con el cambio de gobierno”, dijo Antonella Abella, responsable de marketing del Catálogo Argentino de Marcas.

Mientras, la cadena de panaderías Buenos Aires Bakery continúa su plan de expansión con la apertura de nuevos locales ubicados en puntos estratégicos de la ciudad, y ahora también, en La Plata inauguró su primer espacio, en la esquina 7 y 47.

Por José Luis Cieri, Lunes 7 de marzo de 2016
Publicado en el suplemento Inmuebles Comerciales del diario LA NACION

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Palermo Sensible en alza

Evoluciona otra opción en este megabarrio porteño. Hay desarrollos en pozo, ejecución y entrega inmediata, con todos los servicios y amenities, cuyo valor de comercialización oscila entre los 65.000 y 197.800 dólares; las unidades para alquilar superan los 5000 pesos mensuales.

Es tan grande y atractivo por su diversificación, que el barrio porteño de Palermo ha sido fraccionado en subzonas, que reflejan la esencia principal de cada sector. De ellos, surgió Palermo Sensible, en permanente crecimiento y de particular historia vecinal. Por los años 60, en las cercanías de la plaza Güemes y la parroquia Nuestra Señora de Guadalupe, por Medrano entre Charcas y Mansilla, se fueron instalando con sus consultorios los psicólogos y psiquiatras, por lo que esa fracción se denominó Villa Freud. Con el avance edilicio, este sector se fue ampliando, por eso se lo limitó entre Honduras, Scalabrini Ortiz, Santa Fe y Coronel Díaz y un emprendimiento vecinal hizo cambiar su nombre.

En los 80, un grupo de caracterizados vecinos y destacados escritores como Carlos Alvarado Larroucau, Alberto Molina Bry y Amalia Penna, junto al artista plástico Enrique Ponce Boscarino decidieron ponerle un toque de verde y de ecología al barrio. Por eso plantaron los primeros árboles, flores y arbustos en el elegante Boulevard Charcas. Esta acción derivó a que se lo denominara Palermo Sensible. “Con los posteriores desarrollos inmobiliarios, este subzona se amplió de Honduras hacia Córdoba y de Scalabrini Ortiz a Sánchez de Bustamante, cambiando su fisonomía en los últimos años, pero sin perder su identidad”, comentó Hernán Siwacki, socio gerente de Capital Brokers. Esos emprendimientos habitacionales, mejoras en la circulación, nuevos comercios, servicios y la oferta gastronómica le cambiaron la cara a este sector, con público más joven, pero que mantiene sus dos rasgos históricos: añosa arboleda y tranquilidad. Palermo Sensible es uno de los preferidos por profesionales, estudiantes y turistas, que residen en los modernos edificios con todos los servicios.

Barrio que supo resistir los cimbronazos de las distintas crisis, por eso Ariel Champanier, martillero de RE/MAX Premium, confió: “Seguirá reactivándose, con sus calles amplias, con la plaza de la iglesia de Guadalupe, rodeada de barcitos, y con las casonas, que se resisten a aceptar el cambio de fisonomía”. Sobre la expansión que muestra, Aníbal Montes (h), gerente de RG-Montes Propiedades, refirió: “El motivo principal se debe a que los terrenos se están acabando y a que los valores de incidencia están sobre las expectativas de los desarrolladores. Por eso los barrios amplían sus fronteras y se expanden cada vez más”.

Sobre el mercado, Siwacki opinó: “El año comenzó muy activo y con aumento en las consultas, aunque falta tiempo para sacar conclusiones”. Igual se mostró optimista porque hay definiciones, “que entusiasman con los precios avalados por los compradores al encontrar buenos proyectos en la zona”, añadió. Montes se sumó: “Muchos de los compradores son gente del campo o del interior, que invierten por la cercanía a las universidades de Palermo, Tecnológica Nacional y de Buenos Aires (UBA), previendo que sus hijos vendrán a Buenos Aires a estudiar”. Y agregó: “Confían en la zona porque cuenta con gran conectividad de medios de transporte público y bicisendas”. Champanier dijo: “Se requieren unidades modernas porque es una buena oportunidad de inversión por el auge turístico y el movimiento de estudiantes, que brinda una muy buena renta”.

Recientemente se lanzó Vitraux Palermo, en Cabrera 3931. Constará de dos cuerpos de ocho pisos al frente y contrafrente, enlazados por un amplio parque con espejo de agua; dos niveles de subsuelo para cocheras y bauleras; unidades monoambiente y de un dormitorio del primero al sexto piso y las dos restantes tiene amenities y un local comercial en planta baja. Los ambientes son muy luminosos debido a las uniones vítreas. Lo desarrolla Newland y comercializa RG-Montes desde 79.000 dólares. Se abona en dólares fijos o en pesos ajustables con el 40% de anticipo, 40% en cuotas, 10% en cinco refuerzos semestrales y 10% restante a la posesión.

Otros proyectos en la zona, los comercializa Capital Brokers, como el de Sánchez de Bustamante 1183, edificio de nueve pisos con 27 unidades de 1 a 3 ambientes con posesión inmediata, a valores desde 110.000 dólares para los monoambientes; desde 148.500 dólares para los de dos; y desde 197.800 dólares los grandes. De próxima entrega es el edificio de Honduras 3820, con departamentos monoambiente a cuatro ambientes y pisos de 135 m2, que se venden desde 178.000 dólares. Otro lanzamiento reciente es el de Cabrera 3986, con 23 departamentos de uno y dos ambientes, con terraza privada, comercializados desde 65.000 dólares.

Numerosos son los edificios, que desde el pozo, en ejecución o terminados, desarrolla la firma fiduciaria Estudio Ricardo Buccolo y Asociados, y comercializa RE/MAX Premium. Entre ellos, Guatemala 4263, Paraguay 3961, Bulnes 1413, Salguero 1604 y Soler 4001. Son unidades de uno a tres ambientes con amenities, que se comercializan desde 70.000 dólares desde el pozo y por fideicomiso al costo.

Respecto a las locaciones, Montes (h) concluyó: “Son muy requeridas a valores entre 5000 y 5500 pesos mensuales para un departamento de dos ambientes”.

Por Juan Manuel Raimundo, Sábado 5 de marzo de 2016
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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Zona norte porteña – Un horizonte que se consolida

El eje en la Avenida del Libertador motoriza negocios y comienza a ganar espacio entre la demanda y los que priorizan estar cerca de la General Paz; oportunidad para los inversores.

En algunos casos, por temas impositivos, las empresas se ven obligadas a permanecer en la Capital, por lo que los submercados linderos a la Avenida General Paz como el del Libertador y el nodo DOT (por el shopping) son alternativas atractivas a la hora de mantenerse dentro de la ciudad de Buenos Aires pero en sentido hacia el norte. Y los rubros que lo eligen son variados, como seguros, laboratorios, empresas de tecnología y servicios, entre otros.

Sobre los espacios demandados en este punto, Mercedes Pagliettini, senior broker de Cushman & Wakefield, empresas global de servicios inmobiliarios corporativos, expresó: “Aquí hay que diferenciar dos tipos de edificios: los que se encuentran en el nodo DOT, que cuentan con plantas de mayores dimensiones, y los edificios que se encuentran sobre la avenida del Libertador donde proliferan proyectos con plantas más chicas, más orientados a estudios profesionales”.

El valor por m2 de alquiler promedia los 25 dólares. Mientras, en el polo DOT, en los diferentes edificios hay plantas desde los 580 m2 como la torre Intecons hasta 1500 m2 en las oficinas de DOT. También hay proyectos de oficinas que tendrán plantas de más de 3000 m2. Las empresas que se radican aquí buscan plantas amplias y de grandes superficies.

En el corredor de Libertador, exceptuando el edificio que ocupa QBE, que tiene plantas mayores a 900 m2, el único clase A del submercado, y el nuevo edificio de Libertador 8400, que tiene plantas de 500 m2, el resto de los inmuebles tiene plantas más chicas. En el futuro, el edificio de Raghsa que contará con 50.000 m2 será el que satisfaga las necesidades de compañías que busquen plantas amplias y de categoría.

Las ventajas de la zona son conectividad y rápido acceso al Norte de la provincia, General Paz y al centro porteño. Y como contrapartida, en el submercado de Libertador, no hay opciones para empresas que buscan grandes superficies y limitadas alternativas de transporte. “En el nodo DOT, aún queda resolver el tema de transporte público y algunas situaciones de inseguridad. Hay interés en estos sectores porque han funcionado muy bien, hay proyectos por lanzarse. El desafío para los desarrollos sobre Libertador es el precio de incidencia de la tierra y encontrar terrenos que permitan inmuebles eficientes”, agregó Pagliettini.

Servicios de shopping

El eje del DOT, con los servicios de shopping que solucionan los requerimientos de quienes trabajan en la zona, tienen opciones gastronómicas, gimnasios y locales comerciales. “Los precios en la zona se mantienen y tienden al alza dada la buena aceptación y la escasa vacancia. Estos submercados se fortalecen a través de mayores servicios para quienes trabajan en la zona”, amplió Pagliettini.

Respecto a la descentralización de las empresas, Mariana Stange directora de la división de oficinas de L. J. Ramos, dijo: “Los sistemas de comunicación y los nuevos modos de trabajo facilitan la descentralización de las oficinas. Ya no es necesario estar físicamente cerca de los clientes merced a las redes sociales. Las empresas buscan accesos más cómodos, ya que el centro en horas pico es intransitable, y mejor calidad de vida con espacios más abiertos y luminosos, características que ofrecen los nuevos edificios”. Y amplió: “El top five de las demandas de estas empresas es seguridad, tecnología, buen ratio, cocheras, menor costo de inversión posible y amenities”.

Por su parte, Ariel Wasserman, uno de los socios de BW Group, una de las compañías pioneras en invertir en la zona en inmuebles corporativos, comentó: “El fuerte desarrollo del eje Libertador, que se extendió desde la zona norte de la Capital hacia Vicente López fue uno de los principales motivos de la expansión. Luego fue apareciendo una infraestructura de apoyo, de soporte a todo un nuevo movimiento urbano, de gente que necesitaba de esos servicios que, lentamente, crecieron”.

Y Roberto Baylac, el otro socio de BW Group, concluyó: “Hay terrenos que ya se venden para comenzar a construir. Se observan nuevos proyectos de oficinas en marcha, y eso habla de una demanda insatisfecha, porque muchos espacios se fueron alquilando, y son cada vez más las empresas que apuestan por la descentralización”.

Por José Luis Cieri, Lunes 29 de febrero de 2016
Publicado en el suplemento Inmuebles Comerciales del diario LA NACION

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Los alquileres, todo un esfuerzo

Los aumentos en los contratos por el impulso inflacionario complican en gran medida el escenario.

Un rápido relevamiento por los avisos clasificados, por las páginas Web vinculadas con el mundo del Real Estate y por algunas inmobiliarias dio cuenta que el incremento promedio de los precios de los alquileres en la ciudad de Buenos Aires a diciembre del año último rondó entre el 28 y el 30%, aunque también se dieron a conocer -a través de los medios de comunicación- algunos casos donde estos incrementos llegaban a superar el 40%. Otro dato que algunos brokers confirman off de records es que desde la asunción del nuevo gobierno nacional hasta hoy el índice inflacionario creció entre el 12 y el 20%, aunque según ellos pocos son los que suman los registros de 2015 y los de estos dos primeros meses del nuevo año.

Desde el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (Cucicba) se emitió un comunicado que se presenta como un llamado de cordura al mercado. “Respecto a la magnitud de los ajustes en los contratos de locaciones urbanas, nos vemos en la obligación de aclarar que, en promedio, los alquileres no subieron más que la inflación”, sostiene el documento oficial.

Mario Gómez, director de la firma Le Bleu Negocios Inmobiliarios, coincide con la postura de Cucicba. “Los ajustes en los contratos de locaciones urbanas, en promedio, acompañaron el curso inflacionario. Aunque cada contrato es diferente. Para analizar el tema hay que conocer el entorno de negocios, la situación macroeconómica afectada por la inflación y las expectativas futuras respecto a la evolución de los precios. Además, un mercado se crea por la interacción de la oferta y la demanda y el mercado inmobiliario, no es la excepción”, explicó Gómez.

Para Carlos J. Puente, titular de la firma Puente Inmobiliaria no se puede generalizar. “El propietario de barrio acepta con buen criterio y en favor de preservar a un buen locatario, la búsqueda de un consenso que les permita llegar a un acuerdo lógico de actualización que ronda el 26% y 28 % anual o ajustado semestralmente al 12,5%; aunque esto implique quedar por debajo de un costo de vida. Igualmente, frente a un mercado que abarca de Puerto Madero a Villa Pueyrredón resulta imprudente e ingenuo tratar de generalizar y trazar un único universo de precios o porcentajes de actualización locativa en la Ciudad de Buenos Aires”, explicó Puente.

Héctor D’Odorico, titular de Cucicba y presidente de la firma Héctor D’Odorico Negocios Inmobiliarios fue más claro. “Desde la entidad no podemos hablar de números, sólo velamos por la práctica de la función de los inmobiliarios”, comentó el presidente del colegio que regula al sector. Y agregó: “Cómo inmobiliario podría decir sin temor a equivocarme que si tomamos como parámetro un departamento de dos ambientes en Caballito en enero de 2015 y lo vemos en el mismo mes de 2016, sufrió un incremento del 28 al 30% (es decir de $4000 trepó a $5200) y esa proporción se podría llevar al resto de las tipologías”.

Juan Ignacio Mel, uno de los referentes de Mel Propiedades, aporta otra visión al tema. “El segmento de alquileres sigue tan fuerte como antes. Estos sufrieron una actualización entre el 30 y 40%, y los inquilinos lo entendieron dado que la mayoría de ellos trabajan en relación de dependencia y vieron en sus ingresos ajustes similares en 2014 y 2015”, afirmó Mel.

Una de las voces que se comenzó a elevar con más fuerza es la de Gervasio Muñoz, referente y fundador de Inquilinos Agrupados y encargado del tema alquileres en la Defensoría del Pueblo de la ciudad de Buenos Aires. “Desde el anuncio del fin del cepo vemos aumentos en los contratos de locación para vivienda que superan, en la Capital, el 40%, con ajustes semestrales que rondan entre el 15 y el 20%. Los propietarios siempre escuchan al mercado y si este dice que hay que aumentar un 40% los propietarios van detrás de esos números, en busca de la rentabilidad. De más está decir que el mercado inmobiliario, a través de sus reportes y estudios de campo fija precios completamente arbitrarios”, contó Muñoz.

Según el documento emitido hace unos días por el Colegio Profesional Inmobiliario “Los inquilinos (la demanda) lejos de ser tomadores de precios, hacen sus propuestas y contrapropuestas, y al cabo de recorrer un complejo proceso de negociación con la participación indispensable del corredor inmobiliario, las partes llegan al precio de cierre. Cada inmueble es único y cada localización es única. Ciertos inmuebles en ciertos lugares pueden permitir a la oferta la posibilidad de tener una posición más dura, pero de ninguna manera se puede hablar de una cartelización. Lo que prima es el libre juego de la oferta y la demanda”. Como titular de Cucicba D’Odorico dijo: “Desde Cucicba lo que podemos afirmar es que cuando los usuarios sean víctimas de situaciones abusivas o sufran por mala praxis inmobiliaria que no duden en denunciar a nuestra entidad a ese profesional matriculado y que hagan lo mismo a la Defensoría del Pueblo de la Ciudad”.

En números

La rentabilidad de los alquileres. Según los reportes económicos del sector es la más baja de los últimos 13 años, alcanzando un piso que ronda poco más del 1 por ciento. Los referentes inmobiliarios dan cuenta que el costo de alquileres subió un 30% interanuales, tomando como referencia en diciembre último.

Un ejemplo de un caso en estos días. Hoy, tomando como ejemplo un departamento de 2 ambientes en la Capital que tiene un alquiler de $5500, para ingresar a la vivienda el inquilino de disponer de: $27.500 ($11.000 de depósito, $11.000 de comisión inmobiliaria y $5500 de mes de adelanto).

Por Leandro Murciego, Sábado 27 de febrero de 2016
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION