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Chacarita – Otro barrio porteño que se suma al cambio

La zona, que está dentro del Distrito Audiovisual, cuenta con buena ubicación y áreas verdes; las unidades nuevas cotizan entre 1600 y 2100 dólares el m2.

Las ciudades modernas se empeñan en seguir confirmando el milenario postulado de Heráclito: lo único permanente es el cambio. Londres, Nueva York, San Pablo, por nombrar sólo tres grandes urbes, están en constante evolución y no se cansan de generar nuevas movidas en zonas antes periféricas. En Londres, al este de la ciudad, el London Fields, se puso de moda y alberga en armonía galerías de arte, ropa vintage y un concurrido mercado donde los puestos de comida típica de países tan exóticos como Sri Lanka, se mezclan con los especializados en productos de la tierra cultivados sin aditivos, los de viejos vinilos o los de postales artesanales.

En Nueva York, el Les (Lower East Side), zona de particular arquitectura -llena de callejones y escaleras de incendio- habitada tradicionalmente por inmigrantes judíos, comerciantes al por mayor, dio lugar a mínimas tiendas de diseño, pequeños restó, artistas callejeros y está en constante ebullición donde, a toda hora, hay algo interesante para ver o hacer. En la más cercana San Pablo, Barrra Funda pasó de olvidado rincón lleno de galpones abandonados a ser codiciado centro de la movida nocturna. Y claro, a pesar de las condiciones poco alentadoras del mercado inmobiliario actual, Buenos Aires tampoco se resiste el cambio y celebra la metamorfosis de algunos de sus barrios, por caso Chacarita. Allí, el antiguo y pausado ritmo del vecindario dio cabida al movimiento propio de productoras de cine, agencias de publicidad, locales de diseñadores y artesanos; los viejos bodegones y antiguos cafés, se mezclaron con las propuestas gourmet y los delicatessen; los vecinos de siempre con los jóvenes cool y, juntos, celebran el cambio de una zona menos estridente pero con propuestas tan atractivas y diversas como la de su vecino Palermo Viejo. Seguí leyendo “Chacarita – Otro barrio porteño que se suma al cambio”

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El dos ambientes y sus variantes

Antes era la llave que abría la puerta de la primera vivienda. Hoy, ese primer escalón es más difícil de alcanzar, pero pese a todo, nuevo o usado, es muy requerido, pero con gran dispersión de precios.

Es evidente que la crisis ha hecho mella en el mercado, pero además ha modificado los parámetros que se tomaban como base para considerar algunas tipologías que han sido clave a través del tiempo. Para acceder al primer escalón de una vivienda, la demanda sólo pensaba en adquirir el clásico departamento de dos ambientes. Accesible y versátil, reunía todas las cualidades para quien todavía no había logrado convertirse en propietario. Abundaba en todos los barrios, con metrajes en general similares -alrededor de 40/45 m2- y valores que admitían como siempre un rango según sus virtudes.

El tiempo transcurrió y con los cambios llegaron también las opciones de unidades de dos ambientes con más superficie y que complementan los requeridos amenities, en particular para la demanda joven. Hoy, calcular los precios parece todo un desafío ya no sólo porque la tipología tradicional mutó a una moderna con otras características y servicios, sino porque en este extenuante período crítico la dispersión de precios es enorme. Y para ejemplificarlo se consultó a unas 15 conocidas empresas inmobiliarias que aportaron datos, no sin aclarar que son sólo orientativos y que las dificultades que existen actualmente para tasar incluyen muchos más requisitos. Las diferencias pueden ser sutiles o abismales, según las zonas y, dentro de cada barrio, las cuadras, los entornos sumados a todas las cualidades de cada unidad y, desde luego, los metros cuadrados (que en muchos casos superan los clásicos 45 m2).

Dice Horacio Mieres, director de Mieres Propiedades: “En San Isidro, por ejemplo, en estos últimos años, las construcciones han mermado un poco porque los costos de tierra más la obra no les permiten a los constructores/inversores tener ganancias”. Sucede también con las unidades chicas, que incluyen al dos ambientes. Aunque hoy, el primer escalón ya no es ese, sino el monoambiente. Es cuestión de presupuestos. De hecho, muchos inversores se han dedicado a colocar dinero en esas unidades, pensando en los más jóvenes que apenas pueden acceder a una vivienda y que se conforman con menos m2, pero en un edificio con servicios para compensar la versatilidad del dos ambientes, como explica Javier Sotelo, de Sotelo Propiedades. Mariano Oppel admite que “pese a la competencia con las unidades nuevas, algunos usados -incluyendo al imbatible dos ambientes- pueden ser más caros que uno a estrenar, basado en la ubicación. Hay zonas donde no hay más lugar y estos inmuebles son irrepetibles”. Usados o nuevos, en materia de precios, la dispersión abarca todas las propiedades.

Por Adriana B. Anzillotti, Sábado 4 de octubre de 2014
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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Suben 25% los 2 ambientes y se achica la brecha con los de 3

Economía porteña La diferencia, que se viene achicando, es del 13% y se da porque las unidades chicas son las más buscadas. Según un informe, cuestan en promedio $ 2.900 por mes. El alza más grande, en San Telmo.

Los precios de los alquileres de departamentos en la Ciudad siguen subiendo en forma consistente, y si bien corren un poco por detrás de la inflación, cada vez pesan más en el bolsillo de los porteños. La suba en las unidades de dos ambientes ya es del 25,25%, al punto tal que están bastante cerca de lo que se pide por un tres ambientes.

Así lo revela un informe de la consultora Reporte Inmobiliario. En agosto último los departamentos de dos ambientes promediaron los $ 2.900 mensuales de alquiler, cuando en agosto del año pasado rondaban los $ 2.321. En cambio, los de tres ambientes se fueron de $ 2.743 a un promedio de $ 3.271.

El incremento fue del 25,25% para el primer caso y de 19,4% para las unidades más grandes. Esto provocó que la brecha entre ambos tipos de inmuebles se redujera al 13%.

Si se compara con lo que pasaba hace cinco años, queda a la vista el fenómeno: en agosto de 2009 las unidades de dos ambientes se alquilaban por $ 1.152 en promedio contra unos $ 1.580 para los de tres ambientes, una diferencia del 37% entre ambos.

“Este comportamiento seguramente se deba a la presión que ejerce la demanda sobre las propiedades volcadas al mercado de menor valor”, analiza el informe de Reporte Inmobiliario. El tema es que las unidades de dos ambientes siempre fueron las más buscadas, tanto para la compraventa como para el alquiler, por un público variado que va desde un soltero hasta una pareja de jóvenes, estudiantes que vienen a Capital Federal, extranjeros, jubilados, gente que los busca para montar una oficina o un consultorio, y otros. Además, al ser chicos, sus alquileres son más accesibles, y el peso de las expensas también es más liviano. Seguí leyendo “Suben 25% los 2 ambientes y se achica la brecha con los de 3”

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Mar del Plata – Valores que admiten subas moderadas

Se han fijado aumentos que no superen el 25% en comparación con el último verano. Dudas por el momento actual.

Como de costumbre y con anticipación, el Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Mar del Plata intenta marcar el rumbo. Y siempre por el sendero de la prudencia. Esa marcha, a criterio de la institución, debería respetar aumentos de alquileres de temporada no superiores al 25% con respecto al año último.

Tanto en inmobiliarias como los propios dueños tienen claro que no existe mucho margen para mayores pretensiones. Vienen de un verano con rendimiento muy moderado y un lote importante de propietarios que alquiló poco e incluso nada durante aquellos tres meses.

Por eso, aunque en este destino las carpetas con oferta y precios asoman recién a mediados de este mes, los primeros que salen al mercado parecen atender las recomendaciones.

“Sabemos que será una temporada difícil, pero tenemos buenas expectativas y para ello hay que ser muy competitivos”, sostiene Miguel Ángel Donsini, titular de la citada entidad que ya difundió valores de referencia.

Para enero y por quincena, un monoambiente rondará los 4500 pesos; unos 6500 si se buscan departamentos con dos ambientes, y desde 9000 si la comodidad buscada requiere un par de dormitorios. Un chalet con esas mismas condiciones se conseguiría en el orden de los 15.000 pesos.

Este fin de semana largo de octubre, además de abrir la posibilidad a la escapada turística y el reencuentro en la playa con los primeros soles de primavera servirá para un primer cara a cara con los potenciales clientes. Saben que aunque sea pasan por las inmobiliarias a ver y preguntar.

En los precios de las locaciones se priorizó la cautela ante el escenario económico. Foto: LA NACION

Quienes veranean en Mar del Plata, que tiene una oferta excepcional de inmuebles, saben que alojamiento nunca falta y esperan a último momento para definir alquileres. Salvo aquellos que quieren repetir propiedades o asegurarse lo mejor.

Donsini advierte también que, a diferencia de temporadas anteriores, esta ciudad tendrá una cartera de propiedades más acotada para esta temporada. Es que con ventas casi nulas y después de un verano mezquino, muchos dueños se volcaron a alquileres de 24 meses.

Otra expectativa que se abre para la próxima temporada es una demanda más intensa de propiedades en barrios cerrados. Crece la cantidad de casas terminadas en esta propuesta que en esta ciudad nació durante la última década y se expande poco a poco.

Ya el último verano hubo buena cantidad de pedidos. Son propie

dades que están a no más de media hora del centro y garantizan a los más exigentes uno de los servicios más reclamados por estos tiempos: la seguridad.

En el lote de los interesados aparece la colonia artística, que nutre la cartelera teatral de cada verano. Para ellos, además de sentirse custodiado, el valor agregado es la privacidad.

Sábado 4 de octubre de 2014
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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Mar de las Pampas – Donde el relax está asegurado

Conocido por su ritmo de vida desacelerado, este balneario suma más casas y complejos de vivienda.

MAR DE LAS PAMPAS.- Lento, como el ritmo que como estilo de vida ha elegido esta comunidad desde que era un racimo de pequeñas casas perdidas entre un bosque frondoso que desemboca en el mar, se mueve el mercado inmobiliario. Aquí y en todo el distrito de Villa Gesell, siempre tentador para los inversores con su frente costero.

Algunas operaciones de venta, tanto lotes como casas terminadas, sacuden de tanto en tanto la calma que el sector vive desde hace algunos años.

La impronta de dinámica llega desde los nuevos emprendimientos, empujados por la posibilidad de afrontar en pesos los costos de materiales y mano de obra para construir.

Casas particulares y complejos con servicios, unos con perfil de aparts y otros con el formato de bungalows o cabañas, se levantan en la zona. Mar de las Pampas es, sin lugar a dudas, el lugar favorito por crecimiento y cotización. Pero le siguen el paso bien cerca sus localidades vecinas, como Mar Azul y Las Gaviotas, este último como protagonista del momento.

Siempre con la cotización del mercado paralelo como valor de referencia, desde 70 dólares se ofrece el metro cuadrado de tierras, con un promedio que en Mar de las Pampas sube a casi 100 si lo que se busca es una buena ubicación, entendida como tal una proximidad contundente con el frente de playas.

Algunas de las operaciones logradas en los últimos meses dan cuenta, por ejemplo, de lotes que según la ubicación y superficie se vendieron desde 40.000 hasta 130.000 dólares, con extremos de valores bien marcados por su cercanía al mar.

La zona tuvo un gran salto de calidad con el desarrollo de Linda Bay, un resort con salida directa a la playa que es de lo más ambicioso que se haya construido en el distrito de Villa Gesell.

Siempre detrás del movimiento turístico que aquí tiene cada vez más un desempeño interesante en temporada baja, otros emprendimientos destacados enriquecerán la oferta en los próximos años, una vez que concluyan las obras.

Uno de los ejemplos es Villa Papini, marca que ya tiene unidades en servicio, propone nuevos apartamentos que enriquecen la oferta de Mar de las Pampas y Las Gaviotas.

Otro complejo que está en etapa de comercialización a la par de su construcción es Il Gabbiano, también en Las Gaviotas. Casi en el límite con Mar de las Pampas se levantan 24 departamentos con amenities. El compromiso de entrega es para enero de 2016.

De lo más ambicioso que está en marcha, Dunas de las Pampas aparece como una propuesta muy distinta. Planteada como un barrio de mar de 45000 metros cuadrados e inspirado en un modelo de La Florida, habilita lotes para casas particulares que convivirán con aparts ya en funcionamiento y con todos los servicios que se puedan demandar: desde restaurantes hasta microcine, piscina y spa. “Serán 15 parcelas y saldrán a la venta a corto plazo”, señaló Verónica Rivas, gerenta de ventas de la Inmobiliaria Gianini.

Confirma que el mercado está en pausa y Las Gaviotas es de lo más activo, por mejor precio y más disponibilidad de lotes que Mar de las Pampas. Con respecto a Dunas de las Pampas, señaló el buen resultado que han dado los aparts que se levantaron sobre la playa. “Hubo dueños que los compraron para uso propio y otros que apostaron como inversión y tienen una buena demanda y opción de renta al momento de alquilarlo”, remarcó.

Sábado 4 de octubre de 2014
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION