Desde la implementación de la nueva Ley los valores de los alquileres no paran de subir, en el Gran Bs As los últimos 12 meses se incrementaron más de un 68% en promedio.
El valor locativo mensual promedio de las 13 localidades analizadas en forma trimestral por Reporte Inmobiliario desde junio del 2009 alcanzó a fines de junio pasado los $ 39.875 para una unidad usada standard tipo departamento de dos dormitorios en promedio mientras que un dos ambientes cotizaba en promedio $ 27.708 mensuales.
Con relación a la comparación interanual, durante los últimos 12 meses las unidades de 1 dormitorio aumentaron en promedio un 68,02 % y las de 2 dormitorios un 68,89%, aumentando nuevamente por encima de la inflación interanual.
Sin dudas las tasas de incremento se dispararon a partir de la implementación de la Nueva Ley de alquileres, en la cual los dos puntos más conflictivos son los contratos a 3 años y la obligación de actualizar el precio cada 12 meses.
Los valores más altos se verifican en el Corredor Norte del primer cordón del GBA.
El 52% de los jóvenes de entre 18 y 30 años encuestados por Zonaprop se mudaría con un amigo. Una tendencia que se afianza entre las nuevas generaciones, aunque todavía un 48% se manifiesta en forma contraria.
Ante las dificultades que representa irse a vivir solo o sola, una alternativa es poder compartir los gastos con un amigo o amiga. En esa decisión inciden diferentes factores que pueden jugar en contra o a favor. Habrá que establecer reglas de convivencia y responsabilidades, un tema que a muchos preocupa y con el que a veces no se llega a buen puerto. Será cuestión de buscar puntos de coincidencia y afinidades. Pero veamos los datos que aporta la encuesta.
En la actualidad, el 17% de los jóvenes argentinos consultados comparte residencia con sus amigos. Sin embargo, la mayoría (83%) informó que no cohabita con sus amistades.
Sin embargo, la tendencia respecto a este modo de vivir en compañía es positiva. Las nuevas generaciones creen que la convivencia no es capaz de deteriorar la amistad (52%). Aunque un 48% opina lo contrario.
¿VIVIR CON UN CONOCIDO O CON UN ROOMMATE?
Al consultar sobre con quién preferirían vivir, el 69% de los jóvenes encuestados asegura que le gustaría habitar una vivienda con una persona conocida. Solo un 29% sostiene que su decisión dependería de la situación y un 2% restante efectivamente conviviría con un desconocido/roommate.
Vivir solo/a en algún momento, ¿sí o no? El 83% de este grupo etario anhela con independizarse y poder vivir solo/a en un futuro. Un 11% lo considera como opción y un 6% no lo evalúa. ¿Qué sucede en Argentina? En el país, el 91% de los usuarios encuestados no convive con amigos en su hogar y un 9% respondió que sí lo hace.
Un dato a destacar: a un 33% de los consultados le gustaría residir con un grupo de amistades.
QUÉ RAZONES ESGRIMEN LOS QUE NO CONVIVIRÍAN
El 44% prefiere vivir solo/a y el 36% compartir el hogar con su pareja. A un 23% le preocupa tener conflictos que puedan terminar con la amistad y un 13% resalta algún otro tipo de aspecto. Por último, un 12% manifiesta que se debe a que tiene vida y horarios distintos a sus amigos y un 5% restante porque no lograría ponerse de acuerdo con otro/a a la hora de convivir.
LAS CLAVES PARA CONVIVIR CON AMIGOS
Cuáles son las principales claves para poder habitar en un mismo hogar con armonía.
El 31% de los usuarios que actualmente vive junto a sus amigos considera primordial poder definir las pautas de convivencia desde el principio. Mientras que un 21% destaca la confianza y la buena comunicación.
Por su parte, un 9% menciona el respeto a la privacidad como un hecho fundamental y otro 9% asegura que mantener la limpieza del hogar y repartir las tareas equitativamente colabora con tener una buena convivencia.
Un 8% resalta como importante el respeto por los tiempos y horarios del otro, un 6% la división de los gastos por igual y un 5% restante la no exaltación frente a situaciones molestas que puedan generar conflictos. Por otro lado, un 12% destaca todas las opciones ya mencionadas.
Al preguntar sobre si alguna vez se replantearon la decisión de convivir con amigos, el 55% respondió que sí y un 45% que no. En Argentina, el 43% de los usuarios se replanteó la convivencia porque tomó la decisión de irse a vivir solo/a. Mientras tanto, un 21% confiesa que se debe a que tuvo varios conflictos a lo largo de la convivencia. Un 12% lo vincula con que le costó ponerse de acuerdo con las tareas del hogar y un 10% porque consideró mudarse con su pareja.
Martes 20 de Julio de 2021 Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar
Un nivel adquisitivo que se derrumba, con los salarios que nunca alcanzan a la inflación, mayores restricciones cambiarias, y la falta de confianza, provocan una mayor retracción del mercado.
La pandemia aparece como la excusa perfecta al colapso de una economía que viene en caída desde tiempos anteriores a la aparición del coronavirus. Como efecto dominó arrastra al mercado en todos sus aspectos.
Las devaluaciones, la inflación que no tiene techo, llevan a un estado de incertidumbre que modifica la dinámica de las diferentes operaciones inmobiliarias. La toma de decisiones a la hora de invertir se ve directamente influenciada por estos factores.
Hoy, ingresar al mercado es una tarea complicada, que incluye a todos los actores por igual, compradores, inquilinos e inversores.
Si analizamos aquellos que quieren comprar su primera vivienda y no cuentan con el total del dinero necesario, acceder a un crédito hipotecario es casi imposible. El primer obstáculo con el que se enfrentan es la falta de una línea de créditos accesible, y en segundo lugar el nivel adquisitivo promedio, que, en este año y medio de pandemia, tuvo su golpe de gracia, y al no contar con una economía sólida, que pudiese acompañar, se desmoronó. Esto lleva a que las cuotas que deberían abonar superen los ingresos de un empleado promedio.
Según datos del informe de Reporte Inmobiliario del mes de mayo, para acceder a un crédito hipotecario, en la Ciudad de Buenos Aires, que otorgue una financiación del 80% para la compra de un inmueble tipo, de 2 ambientes, equivalente a 95.000 dólares aproximadamente, se comienza con una cuota superior a los 87.000 pesos, cifras que superan los ingresos de un trabajador promedio. Y un punto más que importante es que para poder aspirar a este tipo de crédito se debe demostrar ingresos mensuales que ronden los 350.000 pesos. Es decir que ante este panorama es poco viable.
Ahora, esta fuga de posibles compradores, al no contar con la posibilidad de un crédito pagable, no encuentra más opción que volcarse al mercado de los alquileres. A priori, esto debería suponer una operatoria mucho menos conflictiva. Pero en la práctica actual, reviste una dificultad bastante similar.
Los precios de los alquileres actuales, en el último año, tuvieron un incremento de alrededor del 50% al 55% y, en muchos casos, mayor, superando a la inflación, que, según el INDEC, fue del 50,2%. Lo que se debe tener en cuenta es que el salario promedio solo tuvo un aumento del 34%. Y como si esto ya no hiciera difícil esta búsqueda, se le suma que, actualmente, la rentabilidad que otorga a los propietarios tener un inmueble alquilado se ubica en el 1,8%, el valor históricamente más bajo. Esto, junto con la Ley de alquileres, produjo una crisis en este sector, dando como resultado un escaso stock y una suba de precios.
En el 2020, de cada 100 unidades ofrecidas en la plataforma de publicación de inmuebles Zonaprop, se dividían en 80 para la venta y 20 en alquiler, hoy las cantidades son 97 en venta y 3 en alquiler.
La oferta se achicó a menos de la mitad y la demanda se incrementó ampliamente por dos factores, la imposibilidad de comprar, por la falta de créditos, y porque muchos debieron dejar los inmuebles que alquilabanpor aumentos en las renovaciones que superaban sus posibilidades, y en muchos otros casos, los propietarios decidían sacar del alquiler sus inmuebles y volcarlos a la venta mostrando su disconformidad con la nueva Ley.
El stock de inmuebles ofrecidos a la venta se incrementó notablemente, y ante la falta de compradores, sus valores continúan bajando. Las contraofertas son mucho más agresivas a las que estamos acostumbrados, proponiendo en muchos casos bajas de hasta un 30% del valor publicado, queriendo de esta manera, el poseedor de billetes, hacerlos “valer”.
Otro condicionante que se suma son las últimas disposiciones que restringen aún más la compra de la moneda extranjera. El nuevo despegue que se vio en los últimos días del dólar blue, ampliando la brecha con el dólar oficial, genera que las inversiones se retraigan a la espera de ver los efectos en este nuevo escenario. Esto es algo que suele suceder: ante movimientos del dólar, las inversiones se ponen en pausa.
Estos emergentes marcan la dinámica del mercado actual, los cuales no anticipan cambios a corto plazo. Seguramente lo que reste de este 2021 será sostener, acompañar y proyectar con la mirada ya puesta en el 2022, donde todos esperamos que la pandemia haya finalizado, se logre acomodar la economía, y así se genere el impulso para reactivar definitivamente al sector.
Por Vanesa Armesto: Editora periodística de Real Estate Data. Periodista y Corredora inmobiliaria matriculada de Cucicba. Matrícula 1413. Con una trayectoria de 20 años en el mercado inmobiliario. vanesa@realestatedata.com.ar Martes 20 de Julio de 2021 Publicado en Real Estate Data
Del total de la superficie contratada, el 70% se concretó fuera de la zona tradicional de negocios, lo que muestra un corrimiento de la demanda de oficinas hacia el norte de la ciudad.
Al cierre del segundo trimestre de 2021, el mercado de oficinas clase A de Buenos Aires registró una vacancia de 15,1 %. Esto representa una suba interanual del 67%, pero solo 1,73% en comparación con el primer trimestre del año. Así lo indica el último informe de Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos.
Durante este periodo se liberaron 13.583 m2 de oficinas, mayormente en el microcentro y por otro lado se ocuparon 9.923 m2. Del total de la superficie contratada, el 70% se concretó en el área NON CBD (no céntrica), es decir fuera de la zona tradicional de negocios, enfatizando una demanda de oficinas hacia el norte de la ciudad.
Según el estudio, si bien el saldo de incremento de vacancia dentro del período de pandemia fue significativo, se percibe una desaceleración en la superficie liberada durante el segundo trimestre. Para la segunda mitad del año se espera que, con un avance en el plan de vacunación y el fin del período invernal, se den mejores condiciones para una vuelta paulatina a los espacios de trabajo.
PRECIOS EN BAJA, SEGÚN ZONAS
José Viñas, director de Brokerage de Cushman & Wakefield señaló que “el precio promedio para oficinas clase A fue de 26,2 US$/m2, acrecentando su tendencia descendente con una caída del 7 % en comparación con el mismo período de 2020. De esta forma, el precio pedido continúa sin reflejar las mismas variaciones respecto a los precios de cierre, donde el valor en las nuevas transacciones tiene otro efecto”.
En la medición interanual, a más de un año del inicio de la pandemia, se comienza a percibir un mayor impacto en los submercados 9 de Julio y Centro Sur, con una baja del 14% y el 17 % respectivamente en el precio solicitado. Por otra parte, los submercados Catalinas-Plaza Roma y Libertador CABA siguen siendo los más apreciados, con un valor promedio de US$ 30/m², aunque se está viendo una mayor predisposición por parte de los propietarios para negociar los valores locativos.
Por otro lado, Lucas Desalvo, gerente de Investigación de mercado de Cushman subrayó: “Hasta el momento, el submercado Microcentro fue el más afectado por la pandemia, en el cual se han liberado 21.471 m² presentando la tasa de vacancia más elevada, con 25,4 %. Sin embargo, estos indicadores aún no se ven reflejados en el precio pedido, provocando vacancia de largo plazo mayor a 9 meses”.
DE CARA AL FUTURO
Actualmente la superficie en construcción es de 206.682 m2, el 70% de los cuales se ubican fuera del distrito financiero tradicional de Buenos Aires. Este factor se enmarca positivamente dentro del escenario futuro de “nueva normalidad”, ya que genera una oferta homogeneizada, posibilitando que las empresas puedan reconfigurar sus posiciones e incluso competir por el reclutamiento de recursos humanos en el corredor Norte.
Del total de superficie en construcción, solo el 18% será entregado para fines de 2021, un 57% durante 2022, y el 25 % restante estaría finalizado para 2023. Todo esto sujeto a que no surjan nuevas demoras en la ejecución de obras, producto de la situación sanitaria. Este panorama es positivo en miras al comportamiento de la vacancia, ya que el volumen en construcción se encuentra fuera de los distritos que presentan mayores ofertas de superficies.
Lunes 12 de Julio de 2021 Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar
El costo de construcción de una vivienda tipo country de alta calidad revertió nuevamente la tendencia alcista y vuelve a bajar en dólares billete debido a las constantes devaluaciones de los últimos 3 meses.
El costo en pesos para construir una vivienda sobre lote propio se acercaba a los $ 210.000 por cada m2 a finales de junio de 2021 y aún con fuertes incrementos a partir de septiembre del año pasado medidos en pesos.
Construir así, una vivienda con muy buen nivel de terminaciones y con una superficie de 305 m2 alcanza un costo que se acerca a los 65,4 millones de pesos, lo que se traduce a un total de 389.131 dólares medidos por la cotización del mercado marginal de divisas. Aún el ahorro con respecto a noviembre del 2017 sigue siendo atractivo, en los 189.238 dólares blue, debido a la fuerte devaluación de la moneda. En noviembre de 2017 para construir la misma casa había que contar con un presupuesto de 578.369 dólares. Hace unos meses informábamos que esta ventana de oportunidad que viene atrayendo mucha demanda en este mercado, se estaba licuando más rápido de lo previsto, debido a cotización de dólar planchada y en algunos periodos hasta bajando, y por otro lado materiales y mano de obra que aumentan mes a mes aceleradamente; pero los últimos 4 meses se volvió a revertir esta situación debido a otra escalada del dólar billete.
El costo por cada metro para construir la tipología de vivienda de muy buena calidad analizada llega actualmente a los 1.235 dólares billete. Si tomásemos la cotización del billete de estos días ($179), el costo metro cuadrado bajaría aún más hasta unos 1.159 USD por m2, valores similares a los de finales del 2015
Cómo sigue la película? Solo puede saberlo quién tenga la certeza del comportamiento futuro del dólar billete….
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El modelo seleccionado responde a la tipología de vivienda unifamiliar de calidad muy buena implantada dentro de un barrio cerrado del Conurbano Bonaerense. Construida sobre un terreno en esquina, de manzana central, con una superficie de lote 800 m2 y 315 m2 cubiertos homogeneizados (semicubietos al 50%). Edificada en 2 niveles, con retiro de ejes divisorios del predio generando jardines y espacio de estacionamiento vehicular. Los datos estarán disponibles la última semana de cada mes conteniendo una planilla resumen de rubros y la evolución que registre el costo en forma mensual, medido en pesos, dólares oficiales y dólares blue. Accesos a planilla con detalle mensual de costo mes x mes en pesos y dólares desde mayo del 2010.
