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Parques industriales: miran el año que viene

Si bien el Norte es el submercado que convalida los precios más altos, los desarrolladores se animan con proyectos en el Oeste y en el Sur.

“Lejos de ser un año de expansión, 2016 se perfila a cerrar en contracción. El desasosiego generado por las cifras en caída del Estimador Mensual Industrial (EMI), los despachos de cemento portland, así como de otros indicadores, no tienen correlación con las expectativas optimistas a futuro”, sentenció contundente Eduardo Di Buccio, gerente del Departamento de Investigación de Mercado de la consultora CBRE.

Según se desprende del último informe difundido por el INDEC presentado sobre fines de noviembre, la actividad de la Industria mostró señales negativas al retroceder 8 por ciento en octubre en comparación a igual mes de 2015, el mayor descenso en lo que va del año, que lleva nueve bajas interanuales consecutivas. De esta forma, en el acumulado de enero a octubre presentó una caída interanual del 4,9 por ciento.

No obstante, las inversiones y proyectos en el sector no se detienen, aunque se ralentizaron. El inventario de depósitos logísticos e industriales premium arrojó un crecimiento de 50.000 metros cuadrados en el primer semestre pero, si bien la demanda se mantuvo en línea con las cifras de 2015, estuvo por debajo de la producción, causando un aumento de la tasa de vacancia, detalló Di Buccio. “El crecimiento en el inventario se situó en la zona norte, específicamente en el Triángulo de San Eduardo, un área ya consolidada en este tipo de productos”, especificó. Las rentas para depósitos logísticos clase A/A+ promediaron los US$ 7,30 por m2 por mes, representando una caída interanual del 5 por ciento.

“Zona norte seguirá siendo el submercado más desarrollado en términos de tamaño y calidad de depósitos. Se estima una oferta futura de alrededor de 200.000 m2, tanto en construcción como proyectado, iniciativas que se ubicarán en los partidos de Pilar y Malvinas Argentinas”, aseguró el gerente de CBRE.

En tanto, durante los próximos años, existirían alrededor de 500 parques industriales, en el que se alojarán unas 10.000 empresas que generarán más de 300.000 puestos de trabajo, de acuerdo con cifras elaboradas por el Ministerio de Industria de la Nación citadas por Alejandro Winokur, presidente y responsable del área industrial en la firma asesora Newmark Grubb Bacre.

La mayor concentración se en-uentra en el área metropolitana de Buenos Aires, aunque provincias como Santa Fe, Córdoba, San Juan y Mendoza también tienen importantes centros productivos. En su mayoría pertenecen al sector público -alrededor del 50 por ciento-, el 19 por ciento al sector privado y el 31 por ciento restante son de gestión mixta, de acuerdo con datos elaborados por la Unión Industrial Argentina. El relevamiento hace foco además en el Gran Buenos Aires, región a la que dividió en tres corredores: norte, sur y oeste, donde más del 70 por ciento de los emprendimientos son de carácter privado,15 por ciento de carácter público y el otro 15 por ciento mixtos, con un total cercano a las 4000 hectáreas de tierra industrial, equivalente al 50 por ciento del total del país.


Costos en alza

“Respecto a los costos para radicarse en un parque industrial, los precios por metro cuadrado para instalarse varían mucho de uno a otro. Según el último relevamiento e informe del mercado, el promedio es de aproximadamente US$ 74/m2. Este crece considerablemente año a año, producto de la alta demanda de tierra industrial en las buenas ubicaciones”, consideró Winokur.

“El eje norte -compuesto por las rutas 8 y 9- es tradicionalmente uno de los más atractivos para el desarrollo de parques industriales y logísticos, en particular la franja de Tigre, General Pacheco y Triángulo de San Eduardo”, agregó. La frontera del desarrollo industrial se está alejando cada más debido a la transformación de zonas residenciales e industriales por lo que se observa un incremento en la cantidad de proyectos a lanzar cerca de Campana y Zárate.

La zona presenta buena accesibilidad a países limítrofes como Uruguay, Paraguay y Brasil y además es la vía natural hacia las provincias de Córdoba y Santa Fe, de gran actividad comercial. Por su parte, continuó el directivo, el corredor sur alberga principalmente a empresas con procesos productivos y por su proximidad con los puertos de Buenos Aires y La Plata, la conectividad con las rutas nacionales son un valor agregado.

Por último, el corredor oeste aún se encuentra en desarrollo. Allí, los partidos de San Martín, Morón, Moreno y General Rodríguez son los que nuclean la mayoría de los emprendimientos.


El eje Ezeiza-Cañuelas

Otro eje también interesante a considerar es Ezeiza-Cañuelas, “donde en los últimos años -gracias a la autopista proliferaron depósitos y parques industriales y logísticos. Hoy, los parques que ostentan valores más altos son aquellos localizados en las principales áreas o cordones industriales, destacándose el corredor norte lindero a la autopista Panamericana, con valores cercanos a los US$ 150/m2 y alto nivel de ocupación”, informó Winokur.

Respecto del futuro del sector, “se orientará hacia parques sustentables aunque no será necesario que todos los proyectos sean calificados como “verdes” a través del Leader-ship in Energy and Environmental Design (LEED), pero sí que se diseñen, construyan y operen las construcciones en forma eficiente a través del uso de la racionalidad en cada una de las etapas del proyecto en que se trabaje”, contó Winokur.

No obstante, agregó, se buscará que los desarrollos futuros satisfagan los requerimientos de las compañías respecto a su calificación como LEED para minimizar el impacto en el medio ambiente al seleccionar adecuadamente el lugar a emplazar la industria, utilizar eficientemente el agua, reducir el con-sumo de energía, utilizar responsablemente los recursos y materiales, mejorar la calidad del aire interior de las construcciones, innovar en el diseño para crear ambientes de trabajo más saludables.

Las ventajas: Por qué vale la pena instalarse en un predio

1.- Leyes vigentes. Rigen leyes de promoción que otorgan beneficios fiscales, acceso a financiación, preferencia en licitaciones, descuentos en prestaciones de servicios públicos, entre otros. Asimismo, los municipios pueden hacer estos beneficios extensivos a tasas municipales y otorgamiento de permisos con mayor celeridad.
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2.- En red. Permiten articular economías de red, regionales y ganar escala entre todos los integrantes del parque para compartir costos y mejorar la competitividad.

3.- Más permisos. Se facilita la instalación y la obtención de permisos para operar.

4.- Servicios comunes. Si bien la infraestructura puede variar significativamente entre parques, está concebida y diseñada para la industria lo que asegura el suministro de servicios comunes aptos para ella, como ser: seguridad, jardinería, tratamiento de agua, entre otros.

5.- Calidad de vida. Al ser focos donde se concentran actividades con impacto ambiental, separarlos de los centros residenciales mejora la calidad de la vida de sus habitantes disminuyendo los ruidos, el tráfico de camiones y preservando la calidad del aire.

6.- Planificación urbana. Se concentra la inver-sión en infraestructura y se facilita la planificación.

Por María Eugenia Usatinsky, Lunes 19 de diciembre de 2016
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION

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La tecnología llegó a las subastas inmobiliarias

Permiten ofrecer inmuebles en diferentes plazas en simultáneo, evitan los costos por comisiones y acortan los plazos de venta; cómo funciona el sistema

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El presente de este mercado inmobiliario propone un marcado dinamismo que se mueve al ritmo no sólo de los vaivenes económicos sino también de los avances tecnológicos. Otro de los rubros que parece experimentar un rejuvenecimiento dentro del sector es el de las subastas. Hace, tan sólo unos días se realizó en la Argentina una “megasubasta” inmobiliaria vía online, a través de la plátaforma Narvaezbid.com.ar, allí se subastaron más de 50 propiedades ubicadas en once provincias diferentes.

“Sólo en el último año, más de 15 millones de personas realizaron compras online en la Argentina, lo que representa un aumento de más del 50 por ciento con respecto al período anterior, según datos aportados por la Cámara Argentina de Comercio Electrónico. Las compras por Internet se van extendiendo a diversos rubros, volviéndose cada día más populares. Y es por eso que la venta y los remates de propiedades online no podían ser la excepción”, comenta Juan Pablo Ardohain, CEO de Narvaez Superbid.

Esta modalidad le permite al público poder adquirir inmuebles a valores más bajos de los que propone el mercado. “Otra ventaja importante, es la transparencia que ofrece el formato de compra online, y la seguridad en las operaciones electrónicas, ‘ donde no se maneja efectivo”, dice Ardohain.

Esta actividad no fue una más para la compañía dado que se convirtió en el hecho comercial más importante desde su creación en 2012. “Para nosotros fue muy importante dado que esta fue la primera subasta que se hace en varias provincias en simultáneo por medio de Internet. Allí se incluían locales comerciales, oficinas, depósitos, galpones e instalaciones para la industria. Además también hubo algunos campos, terrenos, lotes en barrios privados y hasta viviendas particulares”, dice Ardohain.

En Buenos Aires, por ejemplo, se presentaron 17 lotes varios del rubro comercial, industrial entre los que se destacó uno ubicado en la localidad de Valentín Alsina, que cuenta con una superficie aproximada de 1328 metros cuadrados construidos, con acceso directo al Puente Valentín Alsina. Entre las propiedades que se ofrecían para subastarse en la provincia Córdoba se encontraban oficinas y galpones en la localidad de San Francisco, y locales comerciales en las ciudades de Hernando, Alicia y Las Varas.

Un dato que da cuenta del crecimiento de este tipo de mecánica de subastas es que el 88 por ciento de las ofertas se realizaron vía online y tan sólo el 12 por ciento restante fueron efectuadas de forma presencial. “Los oferentes participaron vía online desde diez provincias. Además podemos asegurar que se recibieron más de 200 ofertas y que éstas tuvieron una efectividad de más del 50 por ciento, es decir la mitad de esas ofertas lograron quedarse con los lotes. En cuanto a lo recaudado se obtuvieron más de S 80 millones”, explica Ardohain. Sin duda la ventaja principal para la parte vendedora, es la posibilidad de ofrecer inmuebles en plazas diferentes en simultáneo. “Además evita los costos por comisiones, a la vez que acorta los plazos de venta y genera liquidez inmediata en los casos de bienes que no se encuentren en zonas comercialmente activas. Por otro lado, se amplia el alcance dela oferta, llegando a públicos de otras zonas. Hemos tenido ofertas provenientes de Santa Fe por inmuebles en Corrientes, o de Buenos Aires, adquiriendo propiedades en Córdoba”, finaliza Ardohain.

Por Leandro Murciego, Lunes 19 de diciembre de 2016
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION

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Opinión – Reclamos por reformas

Por Enrique Abatti (titular de la Cámara de Propietarios de la República Argentina), para La Nación.

EI proyecto de modificación que impulsa cambias en los alquileres es un preocupante retroceso legislativo que afectará negativamente a quienes se pretende beneficiar.
Entre las modificaciones se destaca el límite al depósito de garantía locativa a un solo mes, independientemente del plazo del contrato o sea que es indistinta que tenga vigencia por 3 o 10 años, el depósito siempre será el equivalente a un solo mes de alquiler-actualmente es un mes por año de contrato y se devolverá al inquilino conforme al valor del último alquiler al momento de restituir el inmueble. Esta disposición desnaturalizas u finalidad, porque cuanto mayores el plazo, mayor debe ser el monto del depósito.También limita los honorarios de los corredores inmobiliarios al máximo establecido en cada jurisdicción y si no los hubiere, no podrán ser mayores a un mes de alquiler. Es facultad de cada provincia, no delegada en la Nación, dictar sus propias leyes de honorarios profesionales, por tanto esta disposición que limita los honorarios sería inconstitucional.

Otra reforma libera al locatario del pago de los impuestos, servicios públicos y de las expensas extraordinarias del inmueble. Esta mod-ficación es violatoria del principio de libertad contractual. Asimismo encubre un aumento de la presión impositiva al sector, porque algunas de estas exclusiones impuestas al locador deberá trasladarlas aumentando el precio de la locación. También estipula que el inquilino puede disolver el contrato en cualquier momento desde que ingresa al inmueble, pagando una ínfima indemnización equivalente a un mes y medio del alquiler vigente si lo hace dentro del primer año y, a un mes, con posterioridad. El locador no tiene esa facultad, lo cual produce una desigualdad. Además se introduce la obligación para el locador, con por lo menos 60 días previos a la finalización del contrato, de renovarlo. Renovar implica un nuevo contrato por lo menos por el plazo mínimo de 3 años. La confusa redacción, le daría oportunidad al locatario, si no llegasen a un acuerdo, de resolver el contrato vigente sin pagar la indemnización. Los planteados son solo algunos puntos del evidente despropósito de modificar el Código Civil. Una iniciativa que contribuye a la inseguridad jurídica, atendiendo a un único interés sectorial y demagógico


Sábado 17 de diciembre de 2016
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
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Las esperanzas están puestas en el blanqueo

La reactivación dependerá del avance del crédito hipotecario, de la baja de la inflación y de la ley de sinceramiento fiscal

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El mayor acceso al crédito hipotecario, la caída de los costos de construcción por la desaceleración de la inflación y el ingreso de divisas por el blanqueo son los motores que deberían reactivar la construcción privada y la venta de propiedades en boca de pozo.

Las expectativas del sector de cara a 2017 son altas. “El blanqueo de capitales va a contribuir a que aumenten las operaciones inmobiliarias.”, afirma Mario Gómez, director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios y miembro del Consejo Directivo del Colegio Profesional Inmobiliario (CPI). Asegura que hasta ahora el sinceramiento fiscal generó que “una parte interesante” ya se volcó a la compra de inmuebles. El empresario estima que “un 10 por ciento de la masa de fondos que se blanquee se destinará al sector inmobiliario”. En el mercado esperan que del monto total que ingrese vía ley de sinceramiento fiscal, entre US$ 2000 y US$ 3000 millones se van a colocar en fondos comunes que servirán para emprender nuevos desarrollos.

Bruno Martino, director de la constructora Coma, coincide con el directivo del CPI. Pero redobla sus predicciones para 2017: “Un 20 por ciento de la mejora en las ventas será producto del blanqueo de capitales”.

En Eidico ya se preparan para la inyección de capital que va a recibir el mercado. En parte por el sinceramiento fiscal, pero también por la previsión de la tan esperada reactivación del consumo que se espera en un típico año electoral. Mateo Salinas, gerente General de la desarrolladora, cuenta que está preparando al menos diez proyectos por un total de 3500 casas que se venden a un precio promedio de US$ 220.000 por 80 m2 cubiertos. “Son viviendas para la clase media que van a ser financiadas mediante un fondo común de inversión de Balanz Capital”, explica.

En el mercado financiero también son optimistas. Sin embargo, algunos analistas confesaron a LA NACIÓN que en las últimas semanas se generó un paréntesis. La discusión parlamentaria del proyecto que modificaría la ley del impuesto a las ganancias puede alterar los plazos del sinceramiento fiscal. Las fuentes consultadas coincidieron en que a pesar de que hay un plazo definido para blanquear activos no declarados antes de fin de año, hay gente que está esperando hasta que ese capítulo político se cierre para definir si finalmente hace el trámite o lo demora. La clave está en cuánto se deberá pagar de impuestos una vez que se sincere lo que hoy no integra la obligada declaración jurada.

Pero no todos son optimistas, Rodrigo Fernández Prieto, director socio de Fernández Prieto y Asociados, está convencido de que el sinceramiento fiscal no moverá el amperímetro en el real estate local. El empresario se queja de la alta presión impositiva que sufre el sector, y ejemplifica: “Un carpintero compra un tomillo y paga 5 por ciento de ingresos brutos; una empresa constructora contrata al carpintero que a su vez le paga ingresos brutos por su trabajo; la desarrolladora subcontrata a la constructora que también cobra ingresos bruyos… y la cadena sigue. La carga tributaria en ese sentido no ayuda”. Pese a esta mirada poco optimista, el empresario le pone fichas a 2017. “Será un año más estable, con una economía más regularizada y ordenada”, vaticina.

Por Julieta Tarrés, Sábado 17 de diciembre de 2016
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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El mercado, en la montaña rusa

A un año de la salida del cepo, la demanda se plantea con altibajos; los desarrolladores afirman que no hubo repunte en las ventas de los proyectos y las inmobiliarias festejan la suba de las operaciones de los usados

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Un año después de que la administración de Mauricio Macri dejó sin efecto el “cepo cambiario” no todos se vieron beneficiados con la medida en el mercado inmobiliario. Mientras brokers, escribanos y martilleros públicos notaron un repunte anual del 20 por ciento en la compra-venta de propiedades usadas, cifra comparada con las unidades vendidas durante los doce meses del año pasado; los desarrolladores y las empresas constructoras evidenciaron meses decaídas pronunciadas y otros de leves repuntes que no alcanzaron a revertir la crisis que vivió la industria en 2015.

En base a estadísticas del Colegio de Escribanos porteño, la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) informó en enero que las operaciones del año pasado cayeron un 48,8 por ciento, cifra muy por debajo de los récords históricos alcanzados entre 2007 y 2011, antes de que el anterior gobierno restringiera el libre acceso a las divisas. Y los datos actuales grafícan la nueva foto: recién en enero de 2017 las estadísticas de éste año mostrarán una recuperación insuficiente, de menos de la mitad de ese derrumbe acumulado. De todas faunas, ocho de cada diez inmobiliarias consultadas por LA NACIÓN coincidieron en que con la salida del cepo se destrabó la barrera que sufría el mercado.

Mateo Salinas, gerente General en Eidico, explica a LA NACIÓN que hubo variables que afectaron aún más al mercado que el control de cambio. “La suba de la inflación con un PBI negativo y el estancamiento de los precios en dólares de los inmuebles fue una combinación letal para los proyectos nuevos. Está a la vista que no pasó lo mismo con las operaciones de unidades usadas”, opina el directivo de la desarrolladora que hoy tiene diez emprendimientos en carpeta.

El empresario Rodrigo Fernández Prieto, socio de Fernández Prieto & Asociados, coincide con Salinas. “Fue un año con muchos altibajos: meses en los que se vendió algo y otros en los que la demanda estuvo parada. Para nosotros el cepo no cambió nada. Entiendo que estamos saliendo de un proceso económico complicado que éste Gobierno heredó y tuvo que ordenar. Lo que más afectó a la construcción fue la inflación y los altos costos”, agrega. La suba de los precios de edificación en dólares no es una novedad. En los últimos trece años, el costo de construcción aumentó 200 por ciento promedio en todo el país. Según cámaras del sector, pasó de US$ 400/m2 en 2003 a US$ 1200 /m2 hoy. Pero estos datos no afectaron el negocio de las inmobiliarias. Las estadísticas del sector revelan que el fin del cepo contribuyó a que las ventas repuntaran respecto a 2015.

Según el último informe del Colegio de Escribanos porteño, en octubre se registraron 18 por ciento más de escrituras en la ciudad de Buenos Aires frente al mismo mes del año pasado. Mario Gómez, director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios y miembro del Consejo Directivo del Colegio Profesional Inmobiliario (CPI), cuenta que durante el año notó la mejora en el número de operaciones concretadas cuando finalizó el control cambiarlo. “Hubo al menos un incremento del 20 por ciento comparado con 2015. Significó una recuperación para el mercado local. El cepo había contraído las operaciones de todo tipo, el pesimismo paralizó al sector”, dice el empresario que se anima a pronosticar que en 2017 el crecimiento será aún más notable.

Su colega Carlos Esteban, presidente del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de la Provincia de Buenos Aires, coincide con el análisis de Gómez. “Como la mayoría de los inmuebles están tasados en dólares, una vez que se estabilizó el mercado cambiario se empezó a mover el sector. En la provincia se cerraron un 20 por ciento más de transacciones comparado con 2015”, indica.

Aunque el mercado de propiedades usadas evidenció una reactivación comercial pareja como consecuencia de la primera medida económica que aplicó el ministro de Hacienda, Alfonso Prat Gay, a los pocos días de ocupar su cargo; también es cierto que 2016 no fue un año estable. Los empresarios del sector, sobre todo los que están más vinculados a la construcción, reconocen que van a recordar al 2016 como un año particular. Bruno Martino, director de la constructora Coma, empresa que se dedica a desarrollar soluciones habitacionales para un público de clase media en zona oeste, cuenta que le resultó “muy difícil” hacer un balance del último ciclo comercial. “Éste año pasó de todo, tuvimos períodos muy buenos que superaron los niveles históricos de ventas de la empresa en enero y febrero, tras la salida del cepo; y luego en julio, agosto y septiembre. Pero observamos caídas muy significativas en marzo, abril y mayo, meses en los que se profundizó la recesión. En el segundo semestre la gente entendió que el dólar iba a estar estable, al igual que los precios de las propiedades, y que la inflación iba a empezar a bajar”, analiza el desarrollador.

A diferencia de lo que les pasó a sus colegas, Martino tuvo “un crecimiento del 100 por ciento en la cantidad de transacciones”. El director de la constructora justifica ese repentino incremento en sus ventas con el consumo relegado de un público que pudo ahorrar en dólares a pesar de la restricción cambiaria que se extendió durante cuatro años. Francisco Villamayor director Gene-ral de Bresson Brokers subscribe a la teoría del consumo relegado y recuerda que apenas se levantó el cepo se generó mucha expecta-tiva entre propietarios que buscaban vender a precios demasiado altos en dólares. “Como los compradores no los convalidaron, con el tiempo se llegó a un equilibrio. De todas for-mas las propiedades se valorizaron un 10 por ciento contra 2015, y quedaron en valores es-tables, un tercio de lo que habían aumentado a principio de año”, finaliza Villamayor que apunta al mercado de unidades usadas a un precio promedio de mercado de US$ 500.000 en Recoleta. Palermo.

Por Julieta Tarrés, Sábado 17 de diciembre de 2016
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION