La Ley entrará en vigencia el 1° de agosto próximo y de acuerdo a la opinión de los especialistas, las nuevas disposiciones en materia inmobiliaria, resultarán más prácticas y modernas; se calcula, que los cambios beneficiarán al mercado.
Los Códigos Comercial y Civil, que fueran redactados en forma brillante por el Dr. Dalmasio Vélez Sarsfield, alrededor de un siglo y medio atrás, quedaron desactualizados en nuestros tiempos. Este factor, produjo que se unifiquen las normas en el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, que entrará en vigencia el próximo 1º de agosto. En la consideración de los especialistas, su aplicación, resultará más práctico y moderno con las nuevas disposiciones en materia inmobiliaria. Pedro Nicholson, socio a cargo del departamento de Real Estate del estudio Beccar Varela, expresó: “Ahora se regulan varios temas que venían sin ser regulados a nivel nacional desde hace décadas, por ejemplo, los barrios cerrados”, y añadió: “Se crean algunos derechos reales que no estaban previstos en el viejo código, como la propiedad horizontal, los conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido, el derecho de superficie y el cementerio privado”.
El profesional, consideró: “En algunos aspectos pudo ser aún mejor. Por ejemplo, no permitiendo a las partes en locaciones comerciales, negociar libremente la indemnización por terminación anticipada del alquiler”. Otro punto positivo, “hubiera sido extender la indivisibilidad voluntaria del condominio a un plazo mayor a los diez años, lo que hubiera permitido desarrollar el fractional en nuestro país, como funciona en otros, en especial de derecho anglosajón”, apuntó Nicholson.
Para Vanina Vattimo, gerente de Legales de Toribio Achával, “la mayor parte de los cambios serán beneficiosos para el mercado porque ordena temas que no estaban legislados, receptando figuras doctrinarias como nuevos derechos reales”. Y amplió: “Actualiza a la propiedad horizontal y pre horizontalidad, incorporándolas al Código, y a la ya existente legislación de defensa del consumidor”. Su puesta en práctica no va acarrear inconvenientes aunque existirá un período de transición en el que todos tendrán que acostumbrarse al nuevo ámbito, consideró la especialista, entendiendo que habrá una etapa de interpretación de los jueces para acomodar lo escrito a la realidad, lo que podría llevar hasta diez años.
Sin perjuicios
“No habrá perjudicados o beneficiados por el sólo hecho del cambio de la normativa”, manifestó Martín Boquete, director comercial de Toribio Achával, que agregó: “Aquellos que sean capaces de interpretar y adecuarse a las nuevas reglamentaciones tendrán el beneficio, fruto de su propio esfuerzo, y los que no entiendan se sentirán perjudicados”.
En relación a los fideicomisos, Nicholson destacó: “Se incorporaron algunos puntos importantes como permitir al fiduciario ser beneficiario, lo que hasta ahora estaba discutido; el contrato de fideicomiso debe ser registrado, desconociéndose si se creará un registro nuevo, y cuando el fideicomiso se ofrezca al público, el fiduciario deberá ser una entidad financiera aprobada para funcionar como tal”. Otros puntos son: “La obligación del fiduciario de contratar un seguro de responsabilidad civil que cubra los daños causados por los bienes fideicometidos y para el caso de liquidación del fideicomiso, se aplicarán las normas de los concursos y quiebras, estando a cargo del juez competente y no del fiduciario”.
Plazos de locación
Otras modificaciones importantes, son aquellas concernientes a los plazos de las locaciones. En la ley vigente el plazo máximo para un contrato de locación es de diez años. Al ser de orden público las partes no pueden fijar uno mayor. Por lo que Juan Manuel Quintana, socio del estudio Zang, Bergel & Viñes Abogados, comentó: “En ciertos negocios como cines, hipermercados y hoteles, en los que el locatario realiza importantes inversiones, con la necesidad de pactar un plazo de locación extenso para recuperarlas, hasta ahora debe pedir judicialmente la convalidación de un plazo mayor, con el riesgo de que la petición sea denegada”. En este sentido, Quintana se refirió: “El código pone fin a esa problemática fijando en 50 años el plazo máximo de la locación para los destinos que no son vivienda y 20 años para el destino habitacional”. Y agregó: “Sobre el plazo mínimo legal se unifica en dos años, manteniéndose excepciones como los alquileres para embajadas o con destino vacacional”.
Moneda extranjera
Nicholson estimó: “No será necesario que el próximo gobierno modifique algo, salvo el artículo 765 que regula las obligaciones en moneda extranjera y cuyo alcance está siendo discutido en doctrina”. Sobre lo que Vattimo manifestó: “La cancelación de las deudas en dólares instala una duda innecesaria en el mercado inmobiliario, sensible a las variaciones de la moneda de los Estados Unidos”. Por eso afirmó: “Todo dependerá de la construcción artesanal de modelos de contratos que protejan la voluntad de las partes y de la decisión de los jueces acerca de si esos artículos del nuevo ordenamiento son indisponibles o de orden público o si queda a la libre voluntad de las partes pactar la forma de cancelación de sus obligaciones”.
Respecto al derecho de superficie, el que se constituye sobre un inmueble ajeno y otorga al titular el derecho de construir sobre el mismo, Quintana concluyó: “Como derecho real, no tenía un soporte jurídico ideal, ahora, el superficiario podrá constituir derechos reales de garantía y afectar la construcción al régimen de la propiedad horizontal, permitiendo la coexistencia de un propietario del suelo en forma separada del propietario de las construcciones, aquí el plazo máximo es de 70 años y de 50 años para forestaciones y plantaciones”.
Por Juan Manuel Raimundo, Sábado 18 de julio de 2015
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION