Se trata de un nuevo fenómeno que se registra con el cambio permanente de rubro en los locales de los principales ejes comerciales de inquilinos, una tendencia que aporta diversidad a la oferta.
El mercado inmobiliario de locales, en los principales ejes comerciales experimentó -en los últimos tiempos- una serie de cambios que, poco a poco, dieron forma a una nueva tendencia: la rotación de ocupantes.Este nuevo escenario, que comenzó a manifestarse con fuerza a principios de año, está confirmado por un reciente estudio del sector que realizó la firma Colliers Internacional. “Al término del primer semestre de 2013, las estadísticas revelaron que el 8,2% de los locales estudiados modificó sus inquilinos respecto del semestre anterior (de junio a diciembre de 2012)”, afirma el reporte.
Pero el análisis pormenorizado de los números es aún más impactante cuando se pone el foco en algunas arterias comerciales. Por ejemplo, el corredor de mayor rotación es el de la peatonal Florida, donde esta nueva tendencia supera el 12% de los locales, índice que prácticamente duplica los valores del segundo semestre de 2012. La contracara de esta realidad es el polo de Cabildo y Juramento, con el 4,5%, que fue el corredor con mayor estabilidad de ocupantes.
La baja de la actividad observada a principios de año generó la salida -en los corredores principales en particular y en el mercado en general- de retailers o pymes que no pudieron sostener el valor de los alquileres.
Según Mónica de Hernández, asesora del sector comercial de Baigún Negocios Inmobiliarios, varios son los motivos que dan forma a esta nueva realidad. “Básicamente, la rotación de inquilinos se debe a las actualizaciones y los reacomodamientos de los precios de los alquileres. A esto se le suman otras dos variables fundamentales, como la rentabilidad del negocio y la actividad económica del país. Estos factores suelen ser determinantes para los inquilinos en el momento de tomar la determinación de continuar o rescindir el contrato de locación. Hoy, aún la mayoría opta por renovar los vínculos contractuales”, dijo De Hernández.
Escenario
Para Marcelo Zuliani, gerente comercial de Colliers International, esta es una coyuntura que es aprovechada por los retailers. “Este aumento de la rotación, con precios estables y una vacancia en aumento, genera una gran oportunidad para los inquilinos -especialmente los corporativos-, tanto para ampliar su red de sucursales como para reposicionarse a costos razonables”, explicó el broker.
Para Claudio Almed, de la firma Achaval Cornejo, a pesar de la retracción en las ventas, los principales players mantienen sus locaciones y siguen buscando ubicaciones privilegiadas: “En medio de esta rotación, los rubros que más pugnan por los espacios libres (con superficies entre 100 o 500 m2) suelen ser empresas de gastronomía, farmacias, de indumentaria, concesionarias de automóviles y de servicios en general, entre otras”, dijo Almed.
Zuliani afirmó que en los principales ejes, los locales de indumentaria ocupan cerca del 50% del stock de espacios. “Sin duda, este rubro es el gran motor del sector en cuanto a búsquedas se refiere”, dijo el broker. Y agregó Baigún: “En esta época, las heladerías salen a la caza de ubicaciones preferenciales (principalmente en las esquinas). Otra búsqueda más específica es la de los locales para gastronomía con tiraje ya hecho, pero de esto hay poca oferta”.
Entre las novedades que presenta el mercado se destaca el incremento de la superficie disponible de locales comerciales en la ciudad de Buenos Aires. Sólo en los principales corredores se ofrecen unos 6000 m2, es decir, un 21,2% más que a fines de 2012 (cuando había 5000 m2 registrados). La vacancia, medida en cantidad de locales, aumentó sólo 0,2% respecto de 2012, ubicándose en 1,6 por ciento.
Los precios mostraron un incremento en el primer semestre de apenas 0,6% en promedio, situándose en US$ 57,7 por m2. Si se tiene en cuenta que el precio promedio para igual período de 2012 se ubicó en US$ 52,3 por m2, se evidencia un incremento de 10,2% durante un año. Aún hoy la peatonal Florida es el corredor más caro. Durante el primer semestre de 2013 experimentó un precio promedio de US$ 90,3 por m2, lo que representa un incremento de 1,5% en comparación con el año anterior. Sin embargo, aún se ubica muy lejos de los US$ 102 por m2 alcanzados en 2011.
Florida, líder en la región
Buenos Aires, pese a la actual situación, mantiene una posición de liderazgo en el ranking de los corredores comerciales a cielo abierto de América latina, con la peatonal Florida como el segundo corredor comercial más importante de la región (el primer lugar lo ocupa la calle Oscar Freire, en San Pablo). “Pero la mayor diferencia que se observa en el mercado local en comparación con los otros mercados latinoamericanos es el éxodo de Buenos Aires de las marcas premium (Louis Vuitton, Armani, Polo, Scada y Bulgari, entre otras)”, explicó Zuliani.
Por Leandro Murciego y José Luis Cieri, Lunes 07 de octubre de 2013
para el suplemento Inmuebles Comerciales e Industriales del diario LA NACION