Córdoba – Fortaleza de un mercado activo

La cantidad de m2 construidos y vendidos en la capital mediterránea es superior a la de la ciudad de Buenos Aires y Rosario, aunque el nivel de actividad el año último cayó un 10% respecto de 2012

Pese a los vaivenes macroeconómicos durante 2013, el mercado inmobiliario en Córdoba se afianzó y se posicionó como uno de los más activos, con nuevos desarrollos, importantes inversiones y la venta de m2 que no decepcionó al sector.

“En Córdoba, según datos de la Cámara Empresarial de Desarrollistas Urbanos Córdoba, 2013 muestra un porcentaje alto de m2 construidos y vendidos. Aunque el nivel de actividad cayó un 10% respecto de 2012, Córdoba en particular tiene el ejido más grande del país y allí hubo una suba importante en la venta de lotes de casi el 30% y una baja en los departamentos de casi el 10%. Pero el total de m2 para la venta supera al de Buenos Aires y Rosario”, dijo Horacio Parga, director de Grupo Edisur.

En tanto, para el presidente de Go Real Estate, Gustavo Ortolá, “el año último reflejó un mercado inmobiliario en general impulsado por los nuevos desarrollos con un enfoque muy federal y un mercado del usado con muy baja actividad. La ciudad de Buenos Aires registró sólo 600.000 m2, lo que equivale a la suma de dos proyectos cordobeses en el corredor Colón Noroeste de la capital provincial. Este eje concentra la mayor inversión inmobiliaria, que triplica en m2 construidos. Los departamentos en obra llegan a las 9100 unidades, 1150 millones de m2 con una inversión de casi 5900 millones de pesos”.

Casonas del Golf, uno de los desarrollos del Grupo Edisur.

El crecimiento cordobés es dos veces el de Rosario y se ubica también en la zona sur, la Costanera y barrios como Norte Porteño, General Paz, Alberdi y Cofico. En esta plaza, los desarrolladores inmobiliarios ofrecen la financiación modular como motor de grandes emprendimientos y el cliente hoy es un consumidor final devenido inversor, que coloca su dinero a largo plazo, comprando para sí o para el uso de algún miembro de su familia en el futuro.

Apoyo necesario

Para que el sector siga creciendo debe haber un trabajo público/privado y gestión de políticas de desarrollo urbano con un marco jurídico sostenible. Los especialistas señalaron que “aunque existen buenas relaciones con los funcionarios municipales hay trabas en la tramitación de expedientes en ese ámbito porque existe un divorcio entre funcionarios y planta permanente, y no hay un plan director municipal; hay ordenanzas en revisión que dificultan los procedimientos”. El principal problema que enfrenta el sector es la falta de infraestructura. “Desde hace años, la Empresa Provincial de Energía Eléctrica (EPEC) no realiza obras y como proveedor monopólico obliga a los desarrollistas a ejecutar las obras de distribución (tendido de líneas y ejecución de cámaras de transformación) y a la posterior donación a la EPEC. Nos obligan a ejecutar obras que no nos corresponden y para las que no estamos preparados, con el consiguiente aumento de costos”, dijo el presidente del Grupo Betania, César Martínez. Luego añadió: “Existen en la ciudad de Córdoba edificios nuevos, habitados y sin suministro de gas. El gobierno provincial y la empresa distribuidora de gas se adjudican mutuamente las culpas de no haber ejecutado las obras necesarias. Hay lugares donde la distribuidora no otorga la factibilidad de provisión, es decir, no asegura que al terminar el edificio pueda proveer gas”.

Hasta 2009, los inversores provenían de la industria automotriz y del sector agropecuario, empujado por el superávit de ese sector. “Pero hoy nuevos grupos quieren colocar sus fondos en ladrillos porque no hay alternativas por el cepo, las tasas altas y la falta de confianza. Hay varias empresas que ofrecen inversiones en cuotas, de modo que la demanda potencial con un excedente de 3000 o 4000 pesos logra un ahorro previo a largo plazo”, agregó Parga.

Otros factores que atraen a la gente a invertir son el desarrollo equilibrado de la economía local, el mercado estudiantil renovado anualmente y que equivale al 12% de la población (sobre 1.500.000 habitantes), que demanda por alquiler. También la posibilidad del inversor de conocer a los desarrollistas para decidir su compra que, en su mayoría, se concreta desde el pozo, con un sistema sencillo de financiación en pesos durante la ejecución de la obra. Cuentan además con empresas de larga trayectoria y confiabilidad con las que se pactan condiciones de compra de manera personal con los clientes.

La oferta del mercado incluye desde lotes hasta condominios. “Se construyen departamentos estándar de 1 y 2 dormitorios para estudiantes; si tiene amenities, servicios y mayor superficie se orienta a sectores más exigentes y de mayor nivel económico, y hay otros, de muy alto poder adquisitivo, con servicios exclusivos y seguridad. Hay casas, dúplex y casonas en barrios nuevos, lejos de las áreas centrales y casas en countries, diseñadas y construidas a pedido de sus propietarios”, destacó Martínez.

Luego, reflexionó: “Las expectativas renacen con el nuevo año, pero se sabe que 2014 será un año de desafíos para los desarrolladores. Debemos seguir trabajando para solucionar los problemas de infraestructura y gestión de expedientes en el ámbito municipal. La demanda existe y para quienes con perseverancia y tenacidad puedan sortear estos inconvenientes será un muy buen año. Para Ortolá “existen oportunidades para los desarrollos, anclados en el atraso temporario del ajuste de precios de los costos de construcción en relación con la suba de la cotización del dólar. Este desvío temporal genera la oportunidad de posicionarse en m2 construidos como sustitución de stock de pesos a ladrillos. Una nueva lógica vuelve a generar incipientemente obras en los barrios de la ciudad y proyecta un nivel de actividad en 2014 superior a 2013”..

Por Patricia Osuna Gutiérrez, Sábado 4 de enero de 2014
para el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION