En la muestra general para departamentos usados en CABA la diferencia es superior al 11 %. El coeficiente de ajuste es mayor en los departamentos de 1 ambiente.
Una de las cuestiones que siempre se ha sacado a flote es la diferencia que estriba entre los valores iniciales de publicación u oferta y aquellos en los cuales en definitiva se ponen de acuerdo compradores y vendedores. En general, aunque no en todos los mercados, el valor de concreción o “precio” – como lo identifican los tasadores – suele ser menor que el inicial, el problema ha sido siempre tratar de identificar previamente cual es la magnitud porcentual de ese descuento.
En mercados donde el crédito hipotecario financia la mayoría de las operaciones los precios resultan transparentes por la propia operatoria, a lo que debe sumarse en muchos de ellos un sistema legal y cultural que hacen mucho más sencillo identificar la diferencia.
En Argentina, los datos, las estadísticas, la información y la transparencia han sido muchas veces gambeateados, para hacer prevalecer algunos intereses particulares y de nicho, y el mercado inmobiliario no ha sido la excepción.
A partir de interactuar con el Índice del M2 Real REMAX/UCEMA, que permite un acercamiento estadístico con sustento metodológico al valor de cierre de las operaciones realizadas, resulta mucho más factible y fiable establecer cual es el margen de ajuste promedio que existe con relación a las pretensiones iniciales de cotización publicadas por los comercializadores de inmuebles.
Así de la comparación con los 34.109 datos de precios de publicación de departamentos usados de unidades de 1 a 3 ambientes que integraban en junio la base de Reporte Inmobiliario y el Índice del M2 real REMAX/UCEMA, surge que el ajuste general supera el 11 %:
Sin embargo al efectuar la apertura por composición ambiental podrá observarse con mayor precisión la desviación para cada caso.
A partir de estos datos promedio podemos ver cómo la mayor distorsión entre los valores del m2 de publicación y los efectivos de las unidades que se venden corresponden a los monoambientes mientras que los márgenes generales de negociación se reducen considerablemente para las unidades de uno y dos dormitorios.
Los datos, las cifras, con método y transparencia, sin duda obran en mejorar la fluidez de la toma de decisiones entre las partes que intervienen en una compraventa inmobiliaria aún con las diferencias lógicas y contrapuestas de intereses que siempre existirán entre la oferta y la demanda en un mercado.
© ReporteInmobiliario.com, 2003-2021, miércoles 11 de agosto de 2021