En el barrio más joven de la ciudad de Buenos Aires, el metro cuadrado promedia los US$ 6000, pero en algunos casos alcanza los US$ 10.000; la oferta nueva se concentra en los diques uno y dos.
Puerto Madero se renueva. Más allá de los docks y diques ya consolidados, hacia el Sur avanzan obras que prometen dejar un sello propio en el barrio más joven de la ciudad. Eduardo Costantini, Alan Faena,Jorge Pérez, de Related Group, el Grupo Alvear; GNVgroup, Vizora y Fernández Prieto lideran los últimos lanzamientos en los diques uno y dos.
Más allá de los reclamos por los altos costos de construcción e impositivos que los players del sector expresan a toda voz, se sigue apostando al desarrollo inmobiliario. Pero, la ficha va al segmento que no falla: el premium. Si bien en este barrio los costos de los terrenos son elevados -las incidencias superan los US$ 1500/m2-, los precios y niveles de venta convalidan el negocio. “Puerto Madero es un mercado diferente. Allí los desarrollos siempre funcionan y hay compradores porque al tener el barrio una superficie limitada -170 hectáreas- se establece un cupo y se genera mayor demanda. Al no haber lugar donde expandirse los precios seguirán aumentando”, asegura Marcos Achával, director de la sucursal Puerto Madero de la inmobiliaria Achával Cornejo.
El valor de comercialización de los proyectos a estrenar es para bolsillos holgados, promedian los US$ 6000/m2 aunque el rango del menú es muy amplio ya que están los que se ofrecen desde US$ 4000/m2 hasta los que se colocan a US$ 12.000/m2. En tanto, según Toribio Achaval -hijo-, presidente de la inmobiliaria homónima, los alquileres rondan los $260/m2 por unidades con una cochera más los gastos.
El broker considera que aunque “existe una demanda equilibrada con la oferta, hay pocos departamentos de tres dormitorios más escritorio -de 170 a 200 m2- a un precio razonable. Faltan unidades medianas”.
Si bien los precios son top, los compradores siempre están. “Cada proyecto es distinto y para cada uno hay un comprador o inversor”, sostiene Marcelo Cusmai, socio de BDA Realty, que comercializa las obras del Alvear y de Related.En tanto, Alberto Hoyos, responsable de la división residencias de Adrián Mercado, gestora inmobiliaria con oficina en la zona, aclara que “el valor del metro cuadrado varía. El precio promedio del m2 a estrenar -a diciembre de 2016- estuvo en US$ 6200 pero este valor es el parametrizado entre extremos como las construcciones bajas en zona de diques comparado con los valores de las altas torres en las que los pisos superiores se comercializan hasta más de US$ 9500/m2”. A su vez, los valores en pozo oscilan entre 10 y 15 por ciento por debajo de esos precios y los de reventa no escapan a los precios promedio.
Si bien la zona de los docks posee precios promedio que bajan a US$ 4000/m2, los más recientes lanzamientos se concentran en los diques uno y dos. A comienzos de mes, Eduardo Costantini anunció una asociación creativa con Alan Faena para proyectar Oceana Puerto Madero, dos torres de viviendas con una plaza pública frente al Faena Hotel. Costantini adquirió el lote que le pertenecía al empresario hotelero por US$ 44 millones e invertirá US$ 120 millones en el emprendimientos. Entre los dos edificios de departamentos la superficie vendible llegará a 26.000 m2, con una superficie total de 40.000 m2. Será la pieza que completará el Faena District en Puerto Madero.
Vecino a Oceana toma cuerpo el edificio más alto del país -Alvear Tower- que demandará US$ 200 millones. Es una torre residencial de 54 pisos y 235 metros de altura total. Alrededor del 70 por ciento de sus 184 departamentos ya están vendidos; se prevé entregarlos a mediados de 2018. El precio actual de venta oscila entre US$ 8000 y US$ 9000/m2. Son unidades a todo lujo, de 90 a 478 metros cuadrados de superficie, con ambientes de 3,30 metros de altura de piso a techo. El complejo comprende 68.241 m2 totales construidos pero solo 33.000 m2 vendibles, la gran superficie restante está destinada a amenities : tendrá desde una sala de correspondencia en la que cada propietario tiene su box para guardar la privacidad de los envíos hasta dos salas de música aisladas acústicamente entre otros servicios. Además en el tercer piso tendrá 10 monoambientes de 30 m2 para hospedaje del servicio doméstico.
La incursión del Grupo Alvear en el negocio inmobiliario comenzó en el dique tres con Alvear Icon, una torre de 33 pisos que tendrá 51 residencias y 159 suites de hotelería de lujo. Se inaugura el mes próximo. La inversión: US$ 140 millones. Según cuenta Andrés Kalwill, director de nuevos proyectos del Grupo, “para la mayoría de los compradores ésta es su segunda vivienda, también hay empresas que adquieren departamentos para sus directivos o quienes lo compran como inversión para alquilarlos y percibir una renta”.
Como negocio también rinde. “La valoración del precio de las unidades desde el inicio de la obra hasta la actualidad supera el 100 por ciento. Comenzamos vendiendo a US$ 4500 /m2 pero las últimas dos o tres unidades que quedan se ofrecen a US$ 12.000/m2”, señala Kalwill.
Según cuenta, la idea de este proyecto surgió porque “la gente quiere vivir como en los hoteles” de modo que los propietarios de las residencias del Icon podrán también utilizar las instalaciones y servicios del área hotelera del complejo. En cuanto a las perspectivas de crecimiento de este barrio, el directivo del grupo remarca: “hay muchas expectativas de que se continúe consolidando el tejido urbano y la oferta comercial que se necesita”.
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De cara al sur
En tanto, el dique uno reúne tres de las nuevas propuestas del mercado. SLS Lux Puerto Madero, impulsada por Jorge Pérez, el argentino CEO de The Related Group, contará con dos torres residenciales que suman 131 unidades de 119 a 521 m2 cada una y 72 habitaciones cuyos propietarios podrán sumarlas a un pool hotelero operado por la cadena internacional cinco estrellas SLS. El proyecto también contempla piezas de arte y una plaza pública que cederán a la ciudad. La inversión alcanza los US$ 250 millones y su inauguración se prevé para mediados de 2019. Carlos Rosso, presidente de esta compañía, cuenta: “Queríamos venir a Buenos Aires y dejar nuestra marca por lo que elegimos el mejor terreno que hay en Puerto Madero. Como es el primero de la tira sobre los diques que te permite llegar hasta 30 pisos, todos los departamentos tienen una vista increíble. Es un proyecto bastante particular porque las dos torres están mirando hacia la ciudad, en lugar de priorizar las vistas al río que nos parecían un poco más aburridas”. Todas las unidades se entregan terminadas y contarán con summer kitchen –parrilla- en el balcón terraza -de 3,50 metros de profundidad-. Durante los primeros seis meses de preventa colocaron 85 por ciento de los departamentos a US$ 6000/m2, sin siquiera dar hasta entonces una palada en el terreno. Las unidades restantes las comercializan a US$ 8000/m2 y estiman lanzar durante este mes la tercera etapa del complejo que comprende el pequeño edificio de uso hotelero ubicado entre las dos torres residenciales. Serán las Designer Suites, unidades amuebladas y equipadas pero más pequeñas -de 40 a 60 m2 cada una- que las viviendas. Salvo entre 20 y 30 suites que quedarán bajo la operación directa de SLS, las restantes se venderán también a US$ 8000/m2.
El pionero en el dique uno fue GNVgroup con Madero Harbour, un mega emprendimiento de usos mixtos cuyo masterplán contempla construir 300.000 m2. Más allá de sus dos complejos de vivienda, los cuatro edificios de oficinas de la marca World Trade Center y un supermercado operativos hace varios años, actualmente avanzan con una nueva etapa. Sumarán Harbour Tower -torre residencial de lujo de 50 pisos y 200 metros de altura diseñada por el arquitecto uruguayo Carlos Ott-, un hotel de la cadena Viceroy, otro edificio de oficinas y un shopping center de 30.000 m2, el primero de Puerto Madero. Para comprar uno de sus nuevos departamentos hay que invertir US$ 7000 /m2. En total son 150 unidades -de uno a cuatro dormitorios y penthouses-, 60 por ciento de las cuales ya tienen dueño. La obra -de 52.000 m2 de superficie construible- se inició en octubre del año pasado y se prevé finalizarla en diciembre de 2019. “El cliente de lujo se ha vuelto mucho más exigente y no se conforma con los amenities tradicionales, sino que pretende servicios de hotelería como valet parking y conserjería 24 horas. La gente entiende el valor agregado de vivir en estos edificios que, a la larga, se van a construir cada vez menos por el alto costo que implican. Por ende, los precios seguirán subiendo ya que serán productos cada vez más buscados y la ocupación en la zona irá creciendo”, prevé Alejandro Ginevra, presidente y CEO de este grupo desarrollador.
En tanto el hotel Viceroy -de US$ 50 millones de inversión- comenzará a edificarse durante este año para concluirlo a los dos años. Dispondrá de 125 habitaciones y 30 residencias. A su vez, en diciembre de 2018 GNV abrirá la primera etapa del shopping, que estará finalizado recién un año después, luego de invertir US$ 80 millones.
Otro de los proyectos que avanza es The Link Towers, desarrollado por Vizora y Fernández Prieto & Asociados. Se compone de dos torres de 30.000 m2 de superficie vendible -50.000 m2 de construcción- distribuida en 230 unidades de uno a cuatro dormitorios. La obra -que implica US$ 90 millones- se inició el año pasado para finalizar su primera etapa en 2019 y prevén concluirla al año siguiente. El 85 por ciento de la primera torre ya está vendida – a US$ 4500/m2- mientras que la segunda comenzó a comercializarse este mes.
“Puerto Madero es un ícono que viene creciendo y esa tendencia continuará los próximos años. Los precios volarán por las nubes una vez que el país logre su estabilización económica”, analiza Rodrigo Fernández Prieto, socio gerente de la empresa que lleva su apellido. Particularmente sobre las propuestas en el dique uno, Toribio Achaval explica que “se revalorizaron porque casi no quedan terrenos para comercializar, a diferencia de otras zonas en las que hay sobreoferta de productos”. En cuanto al tipo de compradores, el broker de Adrián Mercado sostiene que la gran mayoría se trata de inversores “de un perfil de clase media alta a alta por demás” y señala que la cantidad de residentes “todavía da una densidad poblacional muy baja respecto del total de la ciudad -0,5 por ciento del total- contando con una población estable de aproximadamente 13.000 habitantes”. Para Ginevra, “el barrio no tiene para dónde expandirse por lo tanto la oferta de nuevos metros cuadrados es cada vez más escasa y la incesante demanda genera que los precios sigan aumentando”.
No obstante, en los últimos meses se generaron expectativas porque el Estado subastará una parcela ubicada en Juana Manso al 400, en el dique cuatro. Consultados, tanto Rosso como Fernández Prieto aseguraron que les interesa participar del proceso. ¡A preparar las billeteras!
Por María Eugenia Usatinsky, Sábado 20 de junio de 2017
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION