Se venden con más rapidez aun en tiempos complicados y son el primer escalón para acceder a la vivienda.
Frente a la retracción del mercado inmobiliario, los departamentos chicos son los que motorizan hoy el sector. Para una buena parte de la demanda insatisfecha es muy importante dar este primer paso y adquirir un monoambiente, que seguramente contará con algún amenity y áreas comunes para realizar alguna actividad. Desde luego que estas construcciones responden a razones demográficas, pero también económicas.
La primera refiere que en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, el 32% de las viviendas están ocupadas por una sola persona, y la segunda indica que por ser unidades de menor superficie los valores son más accesibles para la demanda. Con lo que se abre el acceso a la vivienda a ciertos sectores de la clase media, que tienen ahorros y pueden pagar una cuota. A su vez, como la mayor retracción se generó, hasta ahora, por la imposibilidad de comercializar en dólares, la nueva alternativa “permite plantear una planificación financiera prescindiendo de lo que suceda con el tipo de cambio, ya que toda la operatoria es en pesos”, sostiene Mario Gómez, titular de Le Bleu Negocios Inmobiliarios.
Así se accede a una unidad monoambiente o a otra de dos ambientes haciendo un aporte inicial en pesos, para lo que pueden utilizar los ahorros acumulados y el resto abonando en cuotas mensuales ajustadas al ritmo de la inflación por el índice de la CAC. Desde el punto de vista de los desarrolladores, “las unidades chicas han sido de gran interés por usuarios e inversores como refugio de ahorro históricamente, por la facilidad de alquilarlas o venderlas, máxime si están en lugares estratégicos de la ciudad”, comenta Andrés Brody, socio de la desarrolladora Brody Friedman. Y luego añade: “En Palermo Hollywood, por ejemplo, nuestra firma lanzó recientemente un proyecto pensado con esa tipología. Son unidades versátiles para su uso y muy dinámicas para su venta”. Además de ofrecer los servicios comunes. De todos modos, Andrés Brody considera que, en general, “es mejor negocio construir edificios grandes y no chicos, es decir, emprendimientos superiores a los 5000 m2, ya que los edificios grandes tienen más prestaciones adicionales que uno pequeño. Además prevalecen los efectos económicos del negocio, como bajar el costo del proyecto debido a la escala de contratación, la utilización de partes comunes -hall de entrada, caja de escaleras y ascensores, entre otros rubros- y la futura seguridad que se reparte entre más unidades”. Finalmente analiza: “El auge de esta tipología hoy responde a la necesidad de abastecerse de los compradores, que son inversores o usuarios de su primera vivienda”. Por su parte, Juan Ignacio Mel, de Mel Propiedades, comparte la idea: “La adquisición de una unidad chica implica menor riesgo cambiario”. Y a la vez admite que “los departamentos más amplios no son, desde hace tiempo, el objetivo de construcción de los nuevos desarrollos porque son más caros para el inversor al tener más m2. Es más dinero de aporte en capital inicial y en cuotas para el comprador, y si se venden al final de la obra tienen un período de venta más extenso que los dos ambientes”.
Lo cierto es que el momento que atraviesa el sector es muy complejo, pese a que existen algunos segmentos que ayudan a darle cierto ritmo. La construcción se encuentra afectada, reflejándose en la disminución de pedidos para construir, porque “los costos complican el panorama por la variación que experimentan y es muy difícil mantener los valores”, dice Graciela Muradas, gerente de Toribio Achával. Y agrega: “Los desarrolladores consideran que las unidades pequeñas ofrecen una posibilidad de comercialización más fluida. Para los inversores como para el usuario en general significa la oportunidad de colocar sus ahorros en inmuebles como un refugio seguro de su capital”.
Con respecto a la estructura de los edificios hay que considerar que los bajos se realizan en los casos en que el Código de Planeamiento Urbano no permite mayor altura. Vale recordar la frase del economista alemán Ernst F. Schumacher, que se puede aplicar en este caso: Lo pequeño es hermoso. Lo que de algún modo sintetiza el concepto de Mario Gómez: “Pensando en usuarios e inversores, los desarrolladores procuran ofrecer unidades con bajos niveles de expensas, con amenities de buen nivel que no generen grandes gastos, construcciones con materiales nobles y con bajo costo de mantenimiento. Naturalmente que lo más conveniente es comprar en pozo. En general se aporta un 40% de anticipo y el resto se abona en 22 cuotas reajustables por el índice de la CAC, todo en pesos, mientras se construye el edificio, con un valor total inferior al que se paga una vez terminada la vivienda”.
Para Marcela Genta, titular de la firma homónima, “el developer tiene más oportunidad de beneficio si compra un lote con incidencia de 500 a 650 dólares para emprendimientos chicos. Hoy, la tipología no es un inconveniente para la construcción, el problema es la inflación”, sostiene.
Mario Gómez dice que “en tiempos de crisis, las unidades que mejor se venden son las chicas y las premium, porque son las dos puntas de un mercado atomizado que busca dos segmentos de la demanda con necesidades diferentes y concretas”. Mientras que Graciela Muradas explica que existe “una expansión hacia barrios en los que los edificios altos de departamentos no son tan comunes”. Gómez añade: “Principalmente esto sucede por el costo de los terrenos que resultan más accesibles, ubicados en lugares donde es posible encontrar propietarios que acepten trueque del terreno por metros cuadrados a construirse. Así no hacen falta dólares para la compra de la tierra y se impulsan zonas más dinámicas como Núñez. Saavedra, Coghlan, Colegiales, Villa Pueyrredón y Villa del Parque”.
Valores en pesos
En estos días parece complicado determinar valores. Varían según las características y los servicios que ofrecen, pero también según el barrio. Por ejemplo, en Núñez un fideicomiso al costo, con 48 unidades monoambientes y cocheras optativas, el precio se calcula desde 399.000 pesos. Algo similar, pero en Villa del Parque, en unidades monoambientes divisibles y dos ambientes, el precio ronda los 727.913 pesos. En Villa Urquiza, un edificio de cuatro pisos con terraza y 16 unidades funcionales, dispuestas en seis monoambientes, cuatro de un dormitorio con balcón y seis dúplex de un dormitorio, parten de los 15.000 pesos el m2.
Cómo dinamizar la actividad – En busca de respuestas
- 1 Negocios : las unidades chicas las eligieron usuarios e inversores como refugio de ahorro, por la facilidad de alquilarlas o venderlas, en particular en lugares estratégicos.
- 2 Efecto : hoy, la tipología no es un inconveniente para la construcción, el problema es la inflación.
- 3 Dato : existe una expansión hacia barrios en los que los edificios altos no son tan comunes.
- 4 Otros barrios : en este segmento del mercado se impulsan zonas como Núñez. Saavedra, Coghlan, Colegiales, Villa Pueyrredón y Villa del Parque.
9000 Pesos Es el valor mínimo del m2 para los departamentos chicos a estrenar y 25.000 pesos el máximo, según la zona y la etapa de construcción.
Por Juan Manuel Raimundo, Sábado 18 de mayo de 2013 para LA NACION