Con valores estables, las variables se mantienen en cierto equilibrio; ubicaciones preferidas.
Al compás de los vaivenes de la economía, el sector industrial responde con sus propios tiempos. Según los especialistas consultados se mantiene dinámico, aunque se observa cierta cautela en el momento de la decisión final. No se presentan grandes oscilaciones en su comportamiento, donde las variables mantienen cierto equilibrio. Y todo indica que se mantendrá así por lo que resta de 2011, aunque todos reconocen que el año electoral siempre impacta y en particular a las empresas importadoras. “El resto se mantienen activas”, coinciden.
Tal como lo anticipa César Merlo, de la firma Merlo Negocios Inmobiliarios: “En la ciudad se buscan espacios para superficies que no superen los 3000 metros cuadrados. En las zonas norte y oeste se focalizan dentro de los 40 km desde la avenida General Paz, con preferencia aquellos inmuebles en las inmediaciones de las autopistas”. Agrega que los valores se tratan de ajustar con la inflación real, pero las negociaciones se tornan difíciles para lograr acuerdos porque los locadores no están dispuestos a convalidar fácilmente ajustes anuales que superen el 20%. “Los precios de venta se mantienen ya que el mercado es más demandante en alquiler. No obstante se ajustan de forma regular en relación con los costos de reposición.” Según Merlo, “existe sobreoferta en superficies inferiores a 5000 m2. En el resto, la oferta es razonable y constante. La dificultad se presenta cuando la demanda busca para alquilar superficies por encima de 10.000 m2 cubiertos”.
En cuanto a las tipologías, los depósitos más solicitados son aquellos que cuentan con a) altura no inferior a los 8 m libres, b) pisos en perfecto estado de conservación y c) con docks de carga.
Los valores en locación oscilan entre los 4 y 7 dólares por m2 cubierto. Depende fundamentalmente del desarrollo del inmueble, la calidad de construcción, el mantenimiento y, obviamente, su localización.
En marcha
Como explica Adrián Mercado, de la firma Adrián Mercado Gestión Inmobiliaria, el segmento industrial está dinámico. “Hay consultas regulares y cierre de operaciones que no distan mucho de las obtenidas en 2010. Consideramos que este ritmo se mantendrá igual en este semestre, aunque con alguna merma en los meses electorales. Las ubicaciones preferidas están la zona norte, con cierta inclinación en el último semestre, a tomar el tramo que vincula con el Acceso Oeste. Las vías de acceso rápidas son predominantes ante la elección de un lugar para establecer un depósito. Los valores se mantienen sin sobresaltos y la tendencia se espera que sea la misma en este período. En la oferta de depósitos requeridos para distintos rubros está equilibrada; sí tal vez abundan opciones para los que consideramos rubros específicos, que son más complicados para que encajen con la demanda. Las zonas preferidas a mi entender son la zona norte, el Acceso Oeste y, en tercer término, el tramo noroeste. Muchas búsquedas priorizan la ubicación en los parques industriales.” Admite que “es importante que ofrezcan en la parte estructural buena altura de techos, buen estado y construcción de pisos, portones de dimensiones importantes, red de incendio, entre otros aspectos”.
En cuanto a los precios, de los depósitos / galpones premium Mercado calcula entre 400 y 500 dólares el m2; los estándar, entre 300 y 350 dólares el m2; los galpones base no más de 300 dólares el m2. Los precios de locación se mantienen en un 9%, aproximadamente, anual del valor del inmueble.
Jorge Antúnez Vega, titular de la firma Antúnez Vega Propiedades, considera que este segmento del mercado no ha bajado su ritmo. “Depende de las empresas, los accesos son un determinante. En el GBA la delantera la lleva el Norte, aunque el Oeste y Sur tienen alternativas válidas. Por supuesto que en la Capital tenemos permanentes consultas en las pocas zonas habilitables como I, E3 y E2. Los valores dependen de las características del inmueble ofrecido. En alquiler oscilan entre 3 y 7 dólares el m2 útil; en venta, de 300 a 600 dólares el m2 cubiertos. Los precios en relación con los costos de construcción y la revalorización de la tierra entiendo que están acotados. Los locativos se mantienen estables.” Además explica que “en las mejores ubicaciones, las variables están equilibradas, pero puede haber más oferta de las naves o depósitos que no reúnen los requisitos exigidos. Los lugares preferidos son en la Capital Barracas, La Boca y Parque Patricios. En el Gran Buenos Aires, en el Norte, Garín, Tortuguitas, Pilar y Escobar. En el Sur, Avellaneda, Lanús, Quilmes, Berazategui, Corredor Autopista Esteban Echeverría-Cañuelas, incluyendo Canning. En el Oeste, Haedo, Morón y Moreno”.
Según explica Antúnez Vega, el requerimiento general está dado en naves de una sola planta, con altura libre a partir de 8 metros, techos en buen estado, preferentemente con luz natural, pisos de alta resistencia con cubierta de cemento alisado para la circulación de los autoelevadores; portones levadizos o corredizos que permiten el ingreso de equipos con contenedores; sanitarios y vestuarios en condiciones habilitables. En lo que hace a infraestructura, fuerza motriz, en algunos casos con los transformadores para la adecuación a los KVA utilizables. Gas industrial, también en algunos casos como cámara reductora para los usos requeridos; además red de incendio y puertas corta fuego.
Siempre hay que tener presente que la localización sea en lugares relativamente seguros. En el GBA se atenúa dentro de parques industriales o fraccionamientos industriales con seguridad. Otro factor para sumar es la franqueza de los accesos. Los lugares comprometidos en accesos tienen su inconveniente.
En Lanús, por ejemplo, los depósitos oscilan en alquiler entre 3 y 4 dólares el m2; en Avellaneda, entre 3 y 5; en Capital (lo mismo que en zona norte), entre 4 y 7; otras zonas entre 3 y 5 dólares el m2.
Adriana B. Anzillotti, 4 de julio de 2011.
Publicado por La Nación.