Las pymes están entre las que lideran las búsquedas. Por lo general requieren entre 1000 y 5000 m2
no de los segmentos del mercado comercial que mantiene un buen nivel de operaciones y en el cual aún los inversores apuestan para generar nuevas propuestas es el de los depósitos.
Aunque en general se observa una caída de la actividad, por ejemplo, en el target residencial, los espacios que se utilizan para almacenar y luego distribuir los productos operan a buen ritmo, y varias empresas concretaron los acuerdos.
Al respecto del escenario, Guillermo Guassardi, presidente de Rubica Inmobiliaria, precisó: “El sector necesita que se edifiquen más metros cuadrados de depósitos en alquiler y en mucho menor medida en venta. La demanda está activa y necesita naturalmente buscar las mejores oportunidades, en especial, aquellos inmuebles mejor ubicados”.
Mientras, Carlos Boero, que junto con Alejandro Simonetti son los encargados del departamento de industria de Toribio Achával, comentó: “En la actualidad el movimiento es lento, pero continuo, en especial de las grandes superficies que superan los 8000 m2”.
Acerca de las zonas más buscadas, Guassardi destacó que “el corredor norte es uno de los más demandados, en especial en los ramales Pilar y Escobar de la Panamericana, porque tienen los mejores accesos y los entornos más seguros. Extendiéndose las búsquedas hacia el Acceso Oeste (sobre todo en los partidos de Moreno y General Rodríguez)”.
Las superficies preferidas son las que abarcan el target entre 1000 y 5000 metros cuadrados (destino para las pymes), y los depósitos premium de 5000 a 15.000 m2.
En tanto que la logística es uno de los rubros motorizadores del sector, así como los del plástico, las alimentarias, e-commerce y, en menor medida, las autopartistas.
¿Cómo afectan la inflación y la devaluación en el sector? Guassardi comentó que “la inflación generó problemas principalmente en los nuevos proyectos; los costos de los materiales impulsan la suba de los gastos de inversión”. Simonetti agregó que “impactan sobre la inversión por dos factores directos: la falta de crédito y el incremento de los valores de los terrenos con zonificación apta para edificar nuevos depósitos”.
Rentabilidad
Existen actualmente varios proyectos en obra de los que se estima totalizan casi 80.000 metros cuadrados, que estarán listos para este año; algunos depósitos se destinan a inversores privados que construyen como negocio para obtener una renta; otros son parte de la oferta de los complejos que se sumarán al mercado.
“Es una buena opción para los inversores, una oportunidad para lograr una renta segura con preferencia en superficies a partir de los 3000 m2. Hay que tener en cuenta que durante la ejecución, las empresas tienen que lidiar con muchos problemas que deben resolver durante el tiempo de obra (alrededor de 9 meses). De todos modos, los depósitos se pueden desarrollar en etapas a medida que se ocupan”, dijo Boero.
Los contratos, en su mayoría de alquiler, se suelen pactar a partir de los 36 meses, pero lo usual es por 60 (5 años). En cuanto a obras en marcha figuran, por ejemplo, los proyectos premium en el Triángulo San Eduardo-Tortuguitas; por otra parte, en Otamendi, Campana, se están construyendo 22.000 m2 y en Ezeiza, 12.000 m2.
Un emprendimiento que se consolida es el Parque Industrial del Oeste, en la intersección de las rutas 24 y 25, en el partido de Moreno. “Este desarrollo tuvo muy buena respuesta y las empresas instaladas en el parque pertenecen a rubros como fabricación de autopiezas para automotor o reciclaje de cubiertas. Algunas compañías utilizan los galpones porque tercerizan sus servicios y los emplean como depósito de mercaderías en tránsito”, comentó Severino Pastura, comercializador del complejo. En todos los casos, “la ventaja principal es la ubicación y estar encuadrado perfectamente dentro la ley de parques, lo que brinda la posibilidad de tramitar todas la exenciones de impuestos y tasas autorizadas”.
Por José Luis Cieri, Lunes 17 de marzo de 2014
para el suplemento Inmuebles Comerciales del diario LA NACION