El Cedin se podría convertir en un instrumento de pago y luego se transformaría en billete dólar para adquirir activos inmobiliarios. Expectativas en el sector por la reacción de la demanda.
Nada ha cambiado en estos días en el mercado, salvo las expectativas que genera la implementación del Cedin. Y mientras tanto en este alicaído Real Estate ¿qué sucede con los precios?. Según admite José Azpiroz Costa, director de Bullrich, “sólo vende el que necesita. Construir hace un año costaba 1200 dólares, en un momento llegó a 715 y ahora se calcula en 856 dólares por m2. Es porque la inflación corre detrás del dólar blue y siempre lo alcanza”. Aporta otro dato interesante: “Hoy, los terrenos son escasos. Se vendieron más de 2600 en los últimos 8 años. Los que quedan se venden con una incidencia alta o entran en un canje por m2.” Y al relacionar la caída de la construcción comenta que “de cada 100 unidades usadas que se vendían en la ciudad se impulsaba la construcción de 30 unidades nuevas.” Otro dato interesante: “La construcción generaba el 13,5% del PBI de la ciudad. Hoy no está en más del 7%. El total de la mano de obra que ocupaba la ciudad de dos años para atrás era del 8%. Hoy no llega al 4%. En la última década en términos porcentuales, el negocio inmobiliario fue más refugio de valor que los bonos, el Merval, el dólar, los plazos fijos y superó ampliamente el espiral inflacionario. El congelamiento virtual ocasionado por el cepo mostró que pocos quieren salir del usado para navegar en otras inversiones. Existe la convicción de que sí momentáneamente hay que esperar y no vender… no se hace”. Con respecto a los Cedin, Azpiroz considera que “este instrumento pueden ser positivo. Habrá que ver cómo funciona con las primeras operaciones”.
Con relación a los precios, Horacio Mieres, director de Mieres SA, considera que “los propietarios de terrenos -inversores- quieren vender pronto para no seguir pagando expensas, impuestos y demás. Por lo tanto están dispuestos a bajar entre un 10/15%, mientras que los dueños de casas o departamentos que tengan que reponer donde vivir, no están abiertos a bajar los valores por sí solos. Lo hacen siempre y cuando lo que quieren comprar también se adecue a bajar el valor. Algunos propietarios de unidades que están sin habitar, estarían dispuestos a bajar algo el valor solicitado, pero no se consiguen ofertas. A la vez admite que algunos obras en pesos tienen más consultas”.
No obstante siguen los interrogantes sobre el Cedin. Al respecto, Jorge Toselli, presidente de JT, opina. “Es importante que se encuentre un instrumento que de algún modo solucione o reemplace la imposibilidad de comprar dólares por medio del pago tradicional en la compra venta de inmuebles. Es por eso que la expectativa se asocia a la respuesta del mercado ante la medida y la nueva posibilidad de volver a generar movimiento en particular en el segmento del usado. Es importante la claridad, celeridad y confiabilidad que se transmita en la reglamentación e implementación de la medida.”
El operador entiende que se debe generar confianza total por parte de quien blanquee sus dólares depositándolos en el Banco Central y que no haya dudas hasta el efectivo cobro del certificado. “También -agrega- es necesario asegurarle al propietario del inmueble que, al llegar a la sala del banco a firmar la escritura, en el mismo acto tendrá los dólares billete disponibles. Si se originan demoras entre la firma y el cobro efectivo, puede ocurrir que la mayoría de los propietarios desconfíe del proceso y decida no vender por esta vía, por lo que se debe brindar transparencia y tranquilidad para que todo se realice sin sobresaltos.”
Lo que viene
El desarrollador Gabriel Mayo, titular de G&D junto con Daniel Mintzer, aporta su análisis: “Los bienes raíces y el dólar fueron el refugio del ahorro, un resguardo frente a la constante depreciación del peso. Al mismo tiempo los dólares le daban a los m2 un valor de referencia estable, de manera que era relativamente fácil saber que cuál era el precio esperable para el m2 usado o a estrenar en cada barrio. La incertidumbre, la imposibilidad de comprar divisas destinadas al ahorro y el consiguiente desdoblamiento del mercado cambiario terminaron con esa posibilidad y sacudieron al mercado”. A su criterio, “y justamente por no poder contar con un valor de referencia aparecieron diferentes valores del dólar, con sus gamas de colores, distorsionando el mercado por la abrupta pesificación. El precio del m2 y la moneda de pago pasó a depender de la necesidad de cada vendedor y el costo de oportunidad de cada comprador. La aparición de los Cedin, si efectivamente se convierten en dólares físicos al final de la cadena, reabren la posibilidad de contar con una moneda que estabilice los precios. Los costos de obra se pagan en pesos, y si bien debemos estar atentos a la evolución de los costos, la aplicación de algún índice de ajuste nos permite canalizar la gran cantidad de pesos circulantes a inversión.
“Vendiendo en pesos podemos cubrir el costo de la construcción, pero para hacer un desarrollo tenemos que comprar tierra, o considerar su valor de reposición para darle continuidad a nuestra actividad. Históricamente las inversiones en terrenos se adquirió con dólares billete, pero con el cambio de reglas tuvimos que incrementar la creatividad, canje por metros cuadrados y/o pesos a alguna paridad”. Y declara que los Cedin pueden convertirse en un instrumento que permita comprar tierra, o en la moneda de intercambio que vuelva a estabilizar los precios.”
Fernando Cancel, titular de Kantai, analiza el segmento premium. “Está muy selectivo en las mejores zonas de Buenos Aires. Sucedía con frecuencia que ante el precio solicitado se realizaba una pequeñísima contraoferta de hasta 5%. Hoy ese porcentaje alcanza incluso un 15 o 20%. La gente piensa antes de decidir. En las unidades premium, como siempre, las operaciones llevan tiempo. Ahora son más complicadas y a la vez mejor evaluadas. Eso sí, son todos consumidores finales que quieren achicarse o ampliarse, según el momento de la vida.” Con relación a los precios explicó que en las zonas consideradas emblemáticas pueden alcanzar los 10.000 dólares el m2. Son casi excepcionales. Más frecuentes son las que abarcan un rango de entre 5000/7000 dólares el m2. “Con respecto a los Cedin, creo que puede ayudar a las unidades de hasta 500.000 dólares y tal vez en los edificios en construcción de primer nivel”, concluye.
Nuevas medidas
Pasos y puntos de vista que generan un instrumento para el sector inmobiliario
- 1 Reglamentación: según el Banco Central, los Cedin podrán circular tras su presentación como medio de pago de una operación inmobiliaria y los endosos serán ilimitados. El Cedin operará desde el 1° de julio sin fecha de vencimiento.
- 2 Endosos ilimitados: se utilizará así una vez que sea aplicado a una operación inmobiliaria. Esto implica que quien recibe el certificado puede canjearlos por dólares billete o comercializarlo en el mercado secundario.
- 3 Cuestión de precios: la novedad del Cedin si efectivamente se convierten en dólares billete al final de la cadena reabren la posibilidad de contar con una moneda que estabilice los valores.
Por Adriana Anzillotti, Sábado 15 de junio de 2013 para LA NACION