Apesar de rentabilidades más desdibujadas y altas incidencias de la tierra, el motor del real estate se mantiene en marcha con formatos más creativos, el ingreso de nuevos jugadores y un mayor interés de inversores del exterior. Si bien continúa faltando el efecto dinamizador de los créditos hipotecarios para un mayor núcleo de la población, hay datos inmobiliarios relevantes: el exitoso lanzamiento de Puertos del Lago, el nuevo megaproyecto en Escobar de Eduardo Costantini −que en una semana ubicó cerca de 800 lotes a US$ 70 promedio por m2− , y el ingreso en la Bolsa de TGLT, que colocó 48 millones de acciones a inversores locales e internacionales, por un monto total de $ 433,6 millones. “Vemos un renovado interés por invertir en empresas argentinas por parte de fondos que tenían al país fuera de su agenda”, aseguró Federico Well, presidente de TGLT y uno de los principales ejecutivos de CAP Ventures.
También están los que se posicionaron en tierras: tanto IRSA, como Consultatio y Macro Bansud, se quedaron con los terrenos que el Gobierno de la Ciudad subastó en Catalinas. Allí se aplicará una normativa de carácter morfológico para la construcción de torres de oficinas, hoteles y equipamiento comercial, mientras el producto de las ventas, unos $ 386 millones deben destinarse a infraestructura educativa. A su vez Raghsa −que pugnó sin suerte en la última licitación− compró media manzana al Laboratorio Boëringer, frente al Tiro Federal en Núñez. Con una incidencia de US$ 1000 el m2, planea el desarrollo de dos torres residenciales de 40.000 m2.
Damián Tabakman, director de la Compañía Buenos Aires y consultor, evalúa “una demanda muy sostenida, tanto de inversores individuales como creciente de tipo institucional”. También resalta una marcada tendencia por parte de interesados del exterior, en volcar fondos a la región, aunque reconoce que la principal aspiradora es Brasil; a la Argentina le toca por añadidura, a pesar de políticas no del todo estimulantes con las inversiones. En un panorama mundial con tasas negativas, que no se va a revertir rápidamente, se buscan alternativas en los países emergentes, aunque ello implique asumir riesgos. “Quien entra hoy sabe que los precios de las propiedades, en las zonas más calientes de Buenos Aires, están en su techo.
histórico. Nadie va a encontrar oportunidades o entrar por la ventana de los valores bajos, todo lo contrario”, comenta.
Por su parte, Jorge Cruces, gerente de Real Estate de IRSA, coincide en la mayor presencia de inversores del exterior, incluso en negocios de difícil organización, como son los centros comerciales, de recupero a mediano plazo. Si bien el principal problema que hoy enfrentan los desarrolladores −y lo destacó el presidente de Consultatio− es la inflación y el costo de la construcción que ha tenido incrementos del 20% anual. En contrapartida, el dólar no sube, por lo cual la inversión en propiedades es muy válida en términos reales, y hasta es esperable una suba del 10%”.
Fideicomisos a la orden del día
Más allá de los casos puntuales citados, cuando se evalúa la inversión promedio, la mayor parte de los emprendedores apela a la figura del fideicomiso al costo para continuar en carrera, apuntando a capitalizar el grueso de la inversión minorista local. En ese sentido, Juan Badino, titular de Forcadell/Juan Badino, precisa que, al analizar un desarrollo inmobiliario, la rentabilidad se ha reducido ubicándose entre el 10 al 15%, que es muy baja, considerando que es un negocio de riesgo y a largo plazo. En la actualidad, la mayoría de las propuestas edilicias se ofrecen al costo; y en otros, según el volumen del edificio, se hace una preventa ad referéndum a fin de reunir el cien por cien de los fondos y recién ahí se comienza la obra. Ante esa situación “se requieren alternativas de financiación que permitan tanto al desarrollador, como al inversor y al usuario final, acceder a herramientas más previsibles. En caso contrario, a medida que se acoten los márgenes se generará menor cantidad de obras”, puntualiza el empresario.
Sin embargo, Badino destaca que la inversión en ladrillos continúa siendo la mejor opción, frente a las pocas alternativas que ofrece el mercado, con una rentabilidad que oscila entre 5 y 6%, pero que mantiene el valor del capital invertido.
“A pesar de que el escenario de costos ha cambiado en gran medida, los inversores optan por seguir apostando en este tipo de desarrollos, lo cual genera movimiento en el mercado y, a la vez, presiona sobre los valores de la tierra”, puntualiza el arquitecto Ignacio Trabucchi, socio del Estudio ATV. Y aunque considera que esta demanda de inversión aún es sostenible, alerta sobre el hecho de que “compromete el desarrollo de futuros emprendimientos inmobiliarios de continuarse la tendencia en el alza de los costos de tierra y construcción”. Paralelamente, “si bien existe mucho interés en la figura, se corre el riesgo de no convalidar las expectativas del negocio una vez finalizado el edificio, debido a la importante oferta existente para compradores y usuarios finales”, explica. Por otro lado, algunos lo ven como una alternativa válida para los usuarios finales, quienes consiguen de esta manera una participación al costo y una financiación en pesos a mediano plazo.
Altos valores de la tierra
La construcción, concentrada en los cinco barrios de mayor voltaje de Capital Federal, se refleja en altas incidencias de la tierra que, en la actualidad, representa un 40% de la inversión. De ahí que se comiencen a evaluar otras zonas y se planteen productos o conceptos diferentes a los hasta ahora propuestos. “Hay que comenzar a buscar alternativas en terrenos y ser más imaginativos, lo que debería estar acompañado por una política de tierras”, puntualiza el arquitecto Gervasio Ruiz de Gopegui, de New Fidu. Por de pronto, se está verificando un efecto derrame hacia otros barrios, Villa Crespo, Almagro, Villa Urquiza, Colegiales, Villa Pueyrredón y Saavedra, entre otros.
Otro caso, es el de la zona norte del Gran Buenos Aires, donde es más fácil conseguir tierra con incidencias menores y, por ende, con márgenes menos riesgosos. Esto se debe también a una mayor migración de la población de Capital Federal, que busca propuestas que incluyan viviendas y oficinas, un planteo que está prosperando.
“En cada lugar se plantean necesidades diferentes, en algunos habrá que pensar en más espacios verdes o en incluir determinados amenities. El producto se define de acuerdo a las características de la zona y a la superficie del predio”, puntualiza. Badino. Por ejemplo, en el proyecto del Club Social de Beccar, de departamentos chicos, con vista al río, el atractivo se centró en que estaba ubicado sobre la estación. Lo importante es buscar un equilibrio entre lo que se ofrece y los gastos, un rubro que hoy pesa en las decisiones de compra.
Dónde invertir y cómo
“Las inversiones en fideicomisos van hacia lo residencial, en un 80% de las operaciones, y lo hacen en forma muy sesgada, dependiendo de cada nivel socio económico”, indica Tabakman. Se invierte en la zona donde se vive, ya sea en el norte, en Parque Patricios o Saavedra, el barrio actúa como referente. Además de la ubicación y el planteo del producto, el mayor peso se centra en la credibilidad. “Como suelen ser vehículos imperfectos en cuanto a lo legal, se hace hincapié en la confianza que inspira el desarrollador” indica.
La inversión más conservadora apunta a preservar el valor patrimonial a través de la compra de un inmueble, ya sea para su venta posterior o colocación en alquiler, a pesar de que hoy la rentabilidad se ubica en el 5%. Pero también hay que coincidir en que los precios de alquiler no han bajado, lo que tiene su correlato en una demanda sostenida y que, por ahora, es la única opción con la que cuenta la mayor parte de la población.
Al referirse a los esquemas de negocio −condicionados por la inflación, que se refleja en incrementos de costos y la imposibilidad de aplicar indexación− Gopegui explica que estos indicadores obligan al mercado a instrumentar nuevas formas de comercialización. “En esta coyuntura, la obra al costo por fideicomiso se presenta como una figura muy adecuada y que se adapta de manera satisfactoria a este escenario”, sostiene.
En un contexto tan competitivo como el actual, se plantean nuevos modelos de negocio que apuntan a proyectos de inversión en renta: “Este tipo de emprendimientos permite al inversor obtener una renta a largo plazo, a la que se agregan beneficios adicionales a partir de la plusvalía que se logra por la mejora del valor del inmueble”, indica
Gopegui. Los edificios de oficinas, los estudios profesionales y los proyectos hoteleros (alquileres temporarios, condo-hoteles, etc) son claros ejemplos de una inversión atractiva y con buena rentabilidad, que permiten agregar valor a la propiedad y, por lo tanto, contribuir a maximizar el beneficio del propietario.
En cuanto a los futuros valores de venta, según su opinión, “continuarán subiendo en dólares acompañando el alza de los costos de la construcción y manteniendo el mismo parámetro de ecuación costo-beneficio que tiene el negocio actualmente”.
Desarrollos turísticos
El sistema de condo-hoteles, es una incipiente modalidad que se está experimentando en las principales ciudades de la Argentina. Mediante este formato, el inversor adquiere una habitación (que puede usar o no) y un porcentaje proporcional de las áreas comunes, incluyendo aquellas que son generadoras de ingresos, tales como instalaciones deportivas y sociales. Ofrecen una ventaja comparativa respecto de otros desarrollos, porque el
negocio está controlado por un operador con trayectoria y reconocimiento internacional, en general cadenas hoteleras de renombre. Además, como el hotel en su conjunto es una unidad de negocios, los inversores reciben una parte de todo lo producido. Por otra parte, el comprador se despreocupa de los temas administrativos: reparaciones, mantenimiento y otros. Los operadores indican por otro lado, que la renta de los flats se ubica entre un 10 y 14% en dólares, por encima de una locación residencial. En el caso de la asociación de Dypsa con Howard Johnson, en su primer desarrollo en Venado Tuerto, en Santa Fe, se proponen inversiones que rondan entre US$ 120.000 a 152.000, de acuerdo con el metraje de las unidades.
Oficinas
“El último trimestre del año exhibe mejores perspectivas para el segmento de oficinas, hay mayor movimiento en alquileres, los precios se han estabilizado y la vacancia comienza a reducirse, todo lo cual marca un mejor panorama para el año entrante”, evalúa Luis Martinez di
Virgilio de CBRE. Y puntualiza que la mayor demanda está impulsada por bancos y también por corporaciones del exterior que brindan servicios globales y que buscan superficies del orden de 6000 a 10.000 m2. Una terciarización de servicios que años atrás tuvo su auge y que luego se trasladó a India y China, que supieron capitalizar esa modalidad. Hoy las grandes compañías mundiales han vuelto a poner el foco en Buenos Aires, habrá que saber aprovechar esa movida.
Por otra parte, muchas empresas se trasladaron al eje de la Panamericana y se fueron consolidando edificios como Urbana, Optima, entre otros. Lentamente esas propuestas se han ido colocando con valores de alquiler entre US$ 20 a 22, el m2. “En esa zona, las menores incidencias de la tierra del orden de US$ 400 el m2, alientan nuevas construcciones; con un costo total de US$ 1500/ 1600 el m2, los números cierran”, apunta Juan Badino de Forcadell.
En tanto que el mercado de la City: Catalinas, plaza Roma, Macro centro y Micro centro, presenta un panorama diferente, donde prácticamente no se ha construido, salvo
casos puntuales como Madero Office y las torres de oficinas de Madero Harbour.
Si se enfoca el tema inversiones, “durante el año se han concretado adquisiciones de oficinas, que ya cuentan con un inquilino y que aseguran rentas del 9 al 10% anual, en ubicaciones prime, aunque hoy la oferta en ese tipo de productos es escasa”, puntualiza. Martínez di Virgilio.
La saturación del centro de la ciudad, pero también las menores incidencia de la tierra entre US$ 600 a 700 el m2, impulsan el desarrollo del eje de avenida Del Libertador desde el túnel hasta la General Paz, donde se ha incrementado la oferta, con el desarrollo de edificios que, en su mayoría, se comercializan bajo la figura de fideicomisos al costo. “En general han comprado profesionales e inversores apuntando a una renta y, en menor proporción, las empresas que son las que ingresan al final”, comenta Ruiz de Gopegui, gerente de New Fidu, firma que está construyendo alrededor de 50.000 m2 de oficinas y estudios profesionales de menores superficies, con proyectos del Estudio Aisenson.
En cuanto a precios, el directivo indica que en Nuevo Libertador I, en alquiler rondan US$ 20 a 23 el m2; y en venta, oscilan entre US$ 2.500 a 2.800. Además apunta que lo que hoy se suscribe al costo está en el orden de US$ 1900 el m2. Por su parte, en los estudios profesionales, entre 50 a 70 m2, los valores de venta se ubican en US$ 2200; y en alquiler US$ 18 el m2. Con lo cual se obtiene una renta del orden del 10%.
Una movida que ya trasciende el límite de la General Paz y se extiende al partido de Vicente López.
Depósitos
Distintos indicadores dan cuenta de que se mantiene una escasa oferta de depósitos Premium, en toda la Región Metropolitana de Buenos Aires, y una tendencia sostenida de los precios del alquiler, consecuencia, en gran parte, del proceso de desinversión de los últimos años que dio como resultado un importante grado de obsolescencia funcional y operativa. Situación que desde Cushman&Wakefield evalúan como “oportunidades de negocio tanto para inversores que buscan una apreciación de su capital u obtener una renta activa, como para las compañías productoras o empresas logísticas que planean instalarse y concentrar su propia actividad de la manera más eficiente”.
En la actualidad las obras en construcción en la Zona Norte suman cerca de 200.000 m2, lo cual se traducirá en un crecimiento del espacio industrial en toda la región superior al 20% en los próximos dos años.
“Respecto de los costos de construcción, Alejandro Reyser destaca que un depósito clase A, requiere unos US$ 350 x m2, y el valor de la tierra ronda entre US$ 20 y 50 en la zona más demanda”. De acuerdo con el FOS permitido, para un depósito de 10.000 m2 hará falta un terreno de 20.000 m2.
Sin duda es un negocio más riesgoso que el de oficinas, y que el de retail, por lo cual se espera un retorno de alrededor del 12% anual. “Es un mercado que constantemente analiza proyectos a medida, de acuerdo con las necesidades. Aunque son pocos los que se concretan”, puntualiza Reyser.
Según un estudio específico de la consultora, la Zona Norte concentra la mayor cantidad de depósitos Clase A. Contabiliza 63 establecimientos, incluyendo los depósitos en construcción, que en términos de superficie cubierta, significan 844.000 m2, lo que representa el 52% del total de la Región Metropolitana de Buenos Aires. A su vez, se relevaron 9 depósitos sin uso que suman 89.000 m2, lo que implica una tasa de vacancia del 12%. Entre los depósitos que se encuentran en oferta, se detectaron valores que dan un promedio de US$ 6,5 el m2 por mes. De esta forma, la zona se erige como la más cara, no sólo de la región, sino del país.
Venta de Fot
El alto valor de la tierra urbana ha provocado que los supermercados y algunos clubes, que cuentan con remanentes de tierra que no utilizarán para su actividad principal, vendan esos predios que ofrecen un buen Fot. Tal el caso del emprendimiento AlRío contiguo a Carrefour, el Coto de Santa Fe y Scalabrini Ortiz; el Carrefour de Austria y Berutti; o la compra del Club La Nación por Howard Johnson donde se proyecta un hotel de importancia.
“Estas transacciones están planteadas como compra-venta de espacio aéreo, cesión de FOT o de los derechos a sobre-elevar, cada una de las cuales tiene formatos legales diferentes”, explica Damián Tabakman. Si bien la normativa urbanística de la ciudad no lo prohíbe, no hay antecedentes reales ni mecanismos aceitados para instrumentarlo, como es habitual en otras ciudades del mundo, como Nueva York, por lo cual se requiere corregir las limitaciones legales vigentes.
Las soluciones más usuales pasan por: a) vender parte de la propiedad de la parcela de modo que quede en condominio, b) transferir la propiedad a un fideicomiso y hacer el proyecto dentro de ese vehículo, de manera de distribuir el resultante en unidades funcionales de un PH con la construcción terminada, c) asignarle el derecho a sobre-elevar a una cochera emergente de una subdivisión en PH y vender esa unidad funcional, o d) transferirle la parcela al desarrollador con el cargo de hacer la obra y luego devolverle una unidad funcional en el marco de un PH. Cada una de las cuales tiene sus ventajas y desventajas.
Puertos del Lago, la nueva
ciudad pueblo de Eduardo Costantini
Definida como la primera ciudad verde del país, Consultatio arranca con el desarrollo de 1300 Has en Escobar, con una inversión total de US$ 500 millones. El lanzamiento de la pre-venta de los dos primeros barrios, que integran la primera etapa de obras, en la que se invertirán US$ 50 millones, logró una gran convocatoria y ya se han vendido cerca de 900 lotes. El emprendimiento está ubicado en el Km. 44 de la Panamericana ramal Escobar, contará con colegios, centro médico, centro comercial, club deportivo de 7 Has, restaurantes, marinas, cancha de golf, lago central de 200 has, pequeñas islas que funcionarán como albergue de fauna lacustre y 6 Km. de costa del río Luján que se mantendrá como un corredor biológico con flora y fauna en estado puro.
En los primeros tres años se construirá el camino de acceso, una doble vía de 3 Km, en el que Consultatio invertirá US$ 5 millones. Se desarrollarán dos barrios: Vistas y Marinas y toda la infraestructura: el club deportivo, la avenida troncal, el centro de informes, el lago central, el lay out de las marinas y la bici senda. Ya se han invertido US$ 50 millones y se destinará una suma igual para la primera etapa. En unos cuatro años estarán trabajando unas 5000 personas, en ese lapso Consultatio, a través de Nordelta y Puertos de Lago, estará empleando a 20.000 personas.
“Como compañía estamos comprometidos en una estrategia de continuidad en este tipo de comunidades, el gerenciamiento estará a cargo de Nordelta, capitalizando el know how y el aprendizaje de diez años de desarrollo y se manejarán en conjunto, de modo de sinergizar y lograr un mayor valor para ambos.”, resaltó Eduardo Costantini.
Publicado en Revista AREAS GLOBALES noviembre/diciembre 2010.