Las empresas mantienen el interés en la plaza, que hoy propone los alquileres más bajos de la región.
La plaza de oficinas de Buenos Aires sigue siendo la más importante del país. En la actualidad no sólo tiene los valores de renta más bajos de la región, sino que también ofrece altos niveles de ocupación con buena demanda. Otro dato interesante es que tiene un 46% menos en el inventario de edificios premium por cantidad de habitantes que el promedio de la región. Así se trata de un mercado pequeño, siempre con demanda ajustada, pero a su vez con un potencial enorme de crecimiento si se lo compara con Lima, Bogotá, Santiago, que tienen promedios superiores aun a Buenos Aires, al igual que de San Pablo y México D.F.
“Históricamente en los últimos 20 años, el mercado absorbe unos 80.000 m2 de oficinas nuevas por año. En tiempos malos para la economía, como 2014, sólo 34.500 m2 fueron ocupados por primera vez. Las superficies que alquilan las empresas oscilan entre los 250 y 500 m2, tanto en el corredor Libertador de la Capital como en el de Vicente López”, dijo Domingo Speranza, presidente de Newmark Grubb Bacre.
El valor promedio de renta es de 28,5 dólares el m2, pero varía según el edificio y la zona entre los 20/22 a los 35 dólares en un edificio de Puerto Madero o plaza San Martín. Catalinas tiene un promedio de 28 a 32 dólares.
“Estamos implementando como modalidad, el adelanto en el pago de los alquileres, opción que eligen muchas empresas para una colocación de excedente de divisas por la imposibilidad de girar divisas el exterior, situación que se prioriza en vez de buscar un congelamiento de monto locativo”, expresó Mariana Stange, directora de la división oficinas de L. J. Ramos.
El stock de Buenos Aires está con niveles de ocupación positivos, pero cualquier crecimiento de la economía generaría aumento de renta y poca disponibilidad. En proyecto y por lanzarse en construcción hay unos 285.000 m2 si se considera tierra en Puerto Madero, en el dique IV, terreno en Catalinas, otro en Barrio Norte, del Libertador al 7200 en la Capital y otros en Martínez y Vicente López, ya en proceso de obra. Esto incorporará esos metros en los próximos 36 a 40 meses.
Mirando al Sur
La zona corporativa sureña compuesta por Barracas, San Telmo y el Distrito Tecnológico de Parque Patricios cuenta con 18.000 m2 nuevos por ingresar al mercado, en la avenida Paseo Colón y Chile. También hay que agregar para el futuro, el inicio de las obras del edificio del Banco Santander Río con 65.000 m2, en las avenidas Garay y Paseo Colón, sumado a las nuevas compañías que confirman su radicación en el Distrito Tecnológico. “Si las empresas están a la espera del futuro, todos coinciden que no habrá cambios sorpresivos ni mágicos en tres meses. Si los contratos están en pesos, los ajustes suelen ser semestrales entre el 10% y el 15%, o bien anuales de hasta un 35%”, agregó Speranza.
Entre las operaciones recientes, Newmark Grubb Bacre operó en la renovación de un contrato por tres años que una petrolera selló a 29,5 dólares el m2, en Catalinas por 11.500 m2, y en Puerto Madero por 10.050 m2 a 29 dólares. Una compañía de E Commerce, en Vicente López, alquiló 650 m2 a 19 dólares y un laboratorio en la Panamericana, 3800 m2 a 24,5 dólares.
Espectro
Un punto muy importante para el sector es la actual ley de alquileres. La facultad del inquilino de terminar el contrato en cualquier momento luego de seis meses con una multa máxima de 1,5 meses de locación hace que no exista financiación para el desarrollo de inmuebles comerciales o industriales; esto impide tener un mercado sostenido.
“La inversión pública en infraestructura tiene que continuar siendo un componente esencial que permita a los desarrolladores crear un marco propicio para crear nuevos submercados y grandes proyectos. Tal vez una práctica a considerarse sea replicar zonas de estímulo fiscal en puntos que requieran revitalizarse con el fin de favorecer la descentralización y el mejor orden de la ciudad”, concluyó Juan Manuel Farola, gerente de la división oficinas de Colliers.
Hacia El cambio de gobierno
Evidentemente, las empresas esperan con gran expectativa el nuevo gobierno. Aunque la mayoría de los operadores y referentes económicos coinciden que no se producirán cambios sorpresivos ni mágicos en por lo menos unos tres meses. Un dato que igualmente todos destacan es que si bien nadie está con grandes planes de inversiones para los próximos meses, es la primera vez que se arriba a un cambio gubernamental, sin grandes sobresaltos y crisis sociales fuertes, como ha ocurrido en otros tiempos. Al menos este enfoque se mantiene por ahora.
Por José Luis Cieri, Lunes 1 de junio de 2015
Publicado en el suplemento Inmuebles Comerciales del diario LA NACION