Los alquileres son un segmento requerido, con alta oferta y demanda sostenida como los precios.
En la actualidad, ante el marcado freno que experimentan las ventas de las propiedades usadas (fruto del cepo cambiario), el mercado de alquileres amplió la oferta de metros cuadrados y generó un nuevo escenario. Así se multiplicó la cantidad de unidades residenciales sumando a su vez mayor diversidad de precios para quienes buscan un departamento. Pero a pesar de esta mayor variedad resulta difícil encontrar departamentos de dos o más dormitorios para aquellas parejas con hijos. Según este panorama parece que el vínculo contractual se asemeja más a una pulseada que a un acuerdo entre las partes.
En la actualidad, el sector ofrece una variada oferta fruto del ingreso al mercado locativo de no sólo de una gran parte de las unidades a estrenar, sino también de muchos departamentos que hasta hace poco se ofrecían para alquiler temporario. “Se podría afirmar que entre el 20 y 25% de las nuevas unidades se vuelcan al mercado locativo. Y éstos suelen tener mucha más demanda que los departamentos usados. Hay tanta oferta que el público se encuentra cada vez más exigente. Como contrapartida se fue flexibilizando la postura de la mayoría de los propietarios, dando forma a un nuevo escenario. Hasta tal punto que actualmente, muchos suelen solicitar un mes de depósito en vez de los dos como se solicitaba hasta hace poco”, comentó Armando Pepe, titular de la firma homónima y del Servicio de Ofertas Múltiples (SOM).
Los especialistas consultados coinciden en que los departamentos más buscados son los pequeños, tanto los monoambientes como los de un dormitorio. Estos últimos oscilan entre los 2300 y 3500 pesos mensuales, mientras que los de dos dormitorios se ofrecen entre 3000 y 5500 pesos.
Para Ricardo Botana, vicepresidente de la Unión Argentina de Inquilinos (UAI), “los departamentos que se encuentran dentro de proyectos con amenities no sólo son más costosos, sino que también están dirigidos a un público mucho más exigente. Los expertos del sector afirman que actualmente, el mercado le ofrece a los propietarios una rentabilidad que promedia el 6% anual.
Una relación poco sencilla
El vínculo entre las partes podría resumirse en tres etapas bien claras: el momento de la firma del contrato (donde el inquilino busca negociar), durante la vigencia del acuerdo (lapso en que ambas partes se suelen delegar el mantenimiento del inmueble) y el capítulo final de esta relación, que está reservado a la puja por la devolución de los depósitos.
Según Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (Capra), los propietarios se enfrentan ante varios problemas, tal vez el más importante resulte la imposibilidad de indexar los contratos.
“Atentos a las expectativas inflacionarias, algunos locatarios cierran contratos que se incrementan en forma semestral, en un índice que ronda el 12%. Lo que se traduce en un aumento del alquiler anual entre el 25 y 27%. La realidad es que la inflación y la falta de indexación desalientan la inversión inmobiliaria”, expresó Abatti. Y agregó: “Prohibir indexar es como intentar tapar el sol con la mano”. Desde la vereda de enfrente, la realidad se ve -como es lógico- bajo una óptica totalmente diferente: “Existen muchos tipos de aumentos, aunque uno de los más comunes son los escalonados, es decir aquellos que sufren en ajuste al término del primer año de contrato”, dijo Botana.
El gran aumento que las expensas sufren desde hace un tiempo -fruto del incremento salarial de los porteros- fue moldeando nuevos arreglos contractuales entre las dos partes: locatarios y locadores que definieron un nuevo escenario.
“Actualmente es más frecuente que el inquilino absorba el 80% de las expensas, mientras que el propietario se hace cargo del resto. También es usual que se estipule un monto límite para que el ocupante asuma como parte de sus obligaciones”, sostuvo Abatti.
El titular de la Capra suele sugerir a los propietarios que lo consultan que dentro de lo posible paguen ellos tanto las expensas como el ABL. “Para ganar en tranquilidad lo ideal es que los dueños paguen estos dos gastos y que luego se lo cobren a los inquilinos. Esta es la única forma de no entrar en deudas que luego queden en manos del propietario del departamento una vez que se termine el contrato”, comentó Abatti.
Otro de los temas que preocupan tanto a propietarios como a inquilinos son las garantías o fianzas, como prefieren llamarles los abogados. “Éstas son un problema que cada vez parece complicar aún más a los arrendatarios. Antes bastaba con una garantía, no importaba de dónde, pero hoy a la hora de poder acceder a un alquiler en la ciudad de Buenos Aires se exigen incluso hasta dos”, sostuvo Botana.
Y amplió Abatti: “Desde el lado del propietario también se ha complicado bastante. Por ejemplo en la provincia de Buenos Aires hace poco se dictó la inembargabilidad de las viviendas únicas. Por eso en muchos casos y ante la dificultad de conseguir un respaldo económico para el inquilino, los propietarios en los alquileres pequeños, que rondan entre 2000 y 3000 pesos, aceptan como avales la presentación de recibos de sueldos con buenos montos”.
En lo que las dos partes coinciden es que cuando un propietario encuentra un buen inquilino y cuando un locatario cuenta con un buen locador, la clave radica en generar acuerdos.
“Cuando uno tiene un buen inquilino no se duda en resignar parte de la rentabilidad. Por ejemplo, en esos casos los aumentos oscilarían el 20 y 22%, entre 5 y 7 puntos menos de lo usual en el mercado actual. Otra opción es que la parte propietaria asuma no sólo (y como debe ser) la totalidad de las expensas extraordinarias, sino también el 20% de las ordinarias”, afirmó el titular de la cámara de propietarios.
Para tener en cuenta:
La actualidad del sector, en unos pocos y simples puntos
- 1 Renovación de contratos : la firma de nuevos acuerdos prevé aumentos que oscilan entre el 20 y 27 por ciento.
- 2 Figurita difícil: en el mercado, lo que resulta más complicado de conseguir son las unidades que superan los dos dormitorios. Estos suelen partir desde los 3500 pesos.
- 3 Rentabilidad: a pesar que en el sector se presenta incierta, la rentabilidad ronda el 6 por ciento.
- 4 Problema compartido: las expensas son, sin duda, uno de los puntos más conflictivos. Actualmente, en muchos casos, tanto propietarios como inquilinos comparten el gasto (20 y 80 por ciento).
- 5 Mantenimiento: el Código Civil señala que el locador debe hacerse cargo de los gastos de conservación de la unidad, durante la vigencia del contrato.
- 6 Comisión: el artículo 57 de la porteña ley 2340 establece que sólo se puede cobrar de comisión un 4,15% si se trata de una vivienda única. Más tarde Cucicba puso como tope el 4 por ciento.
Por Leandro Murciego, Sábado 01 de junio de 2013 para LA NACION