Al margen de la cuestión estacional, el verano no reflejó el movimiento esperado. La suba de los precios, que acompaña la inflación, genera incertidumbre en la demanda. Se espera que parte de las ganancias del campo se vuelque a las propiedades.
Verano intenso en Buenos Aires mientras desbordan las playas (en particular, enero) de público disfrutando de sus vacaciones. Pero los días transcurren con velocidad y ya más cerca del comienzo de las clases se vuelve a la batalla cotidiana. ¿Qué pasó con el sector mientras tanto?
No soplan vientos a favor, pese a esa gran incongruencia que se plantea de un país inserto dentro de una región que transita uno de sus períodos más favorables por razones macroeconómicas, pero que a la vez sufre una inflación estimada entre un 25 y 30% y con una suba del costo de la construcción no menor al 25%. Parece que el año arrancó con escasa actividad. “La oferta fue amplia, pero muchas propiedades se retiraron de la venta, algunas para locación; otras sencillamente esperan a que llegue marzo. Así, muchos interesados, al no encontrar la propiedad que buscan esperan hasta que todas ingresen nuevamente al circuito. Además fue muy escasa (y es extraño porque siempre se buscan en esta época en Barrio Norte o Recoleta propiedades para inversión) la presencia de la gente del interior”, describe Jorge Toselli, presidente de JT Inmobiliaria.
Al margen de estas cuestiones y bajo la lupa, el ladrillo se cotiza muy bien. Y obviamente acompaña la inflación. Lo confirma José Azpiroz Costa, director de Bullrich, que aporta algunos datos que reflejan la situación actual: “Hoy, ningún terreno bueno vale menos de 800 dólares por m2 de incidencia y no es difícil encontrar los que superan los 1000 dólares. Los salarios como mucho acompañan la inflación; en 2010 crecieron un 8,5% en términos reales sobre la suba del valor del m2. Y comparados 10 años a moneda constante el m2 subió un 62% más que el salario. La mejora de 2010 es modesta: en 2001 con un salario promedio se compraba el 90% de un m2; en 2005, sólo el 50%; en este momento no se llega al 40%”. También resume que para comprar una unidad de dos dormitorios hoy se necesitan entre 50 y 60 salarios.
Quizás una buena salida para el inversor en este momento haya sido la referida a los nuevos desarrollos mediante fideicomisos. Jorge D’Odorico aporta su análisis: “En unidades de 1, 2 y 3 ambientes observamos mayores consultas, ya que los inversores lo consideran una modalidad de refugio ante la escalada inflacionaria. Con referencia al mercado de compraventa, la oferta se mantiene escasa y la demanda, sostenida. En las zonas más buscadas como Belgrano, Palermo, Barrio Norte y Recoleta se convalidan los precios actuales del mercado”. Según el operador, las unidades de 1 y 2 dormitorios serán las más dinámicas del mercado. En cuanto a valores depende de su ubicación. Un ejemplo: en Belgrano (La Imprenta), un dormitorio al frente con balcón de 45 m2, con una antigüedad de 5 años, cotiza a 120.000 dólares; en Palermo, 2 dormitorios al frente con balcón corrido y cochera fija de 70 m2 y antigüedad de 10 años, ronda los 220.000 dólares. En Barrio Norte, una unidad de 3 dormitorios con dependencias, cochera y baulera, de 130 m2 y con 25 años, ronda los 350.000 dólares.
Solvencia
Hay que asumir que en gran medida el sector se mueve con el mismo target de la demanda con capacidad de ahorro, que ya se mudó (incluso varias veces) y que decide invertir para sus hijos y luego para una segunda o tercera vivienda. Ese segmento es el que aporta dinamismo. “Los desarrolladores buscamos propuestas a quienes compran casi sin financiación y en general que aportan dinero a los fideicomisos al costo. Así, durante un par de años acompañan la obra donde no es necesario un desembolso inmediato, sino diferido, y es una alternativa de inversión concreta ya que hoy no existe financiación”, opina Miguel Camps, presidente de Argencons.
A su vez Camps, el flamante presidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV), considera necesario plantear una estrategia. Por ejemplo, la aplicación de una moneda de valor constante para financiar la construcción y también la vivienda. “Sería interesante aplicar un plan cuya financiación de un solo dígito permita una cuota accesible con costo indexado según el incremento del salario. Además se contempla un seguro de trabajo en el caso de que el tomador pierda su fuente laboral. Obviamente tiene que ser un plan atractivo para el inversor, pero desde luego es necesario analizar algunos aspectos relacionados con la implementación de una propuesta, donde se apliquen las reglas claras y permanentes en el ámbito jurídico.”
Camps agrega: “En cuanto a los valores pensamos que los precios suben por los costos por inflación; también los terrenos están en alza. En la inversión inmobiliaria, los precios acompañan la inflación, que en este caso ronda entre el 10 y 15%”. Claro que no sólo el tema de los precios preocupa a la gente, sino todas las innovaciones que se incorporan en el momento de realizar una operación inmobiliaria. “Es cierto que había algunos aspectos que necesariamente exigían modificaciones, pero se suman tantos pasos que abruman un poco a quienes no tienen el hábito de encarar tantos trámites”, explica Hugo Mennella, presidente del Colegio Unico de Corredores Inmobiliarios de Buenos Aires (Cucicba). Además el inversor se encuentra todos los días con una novedad y se escuchan quejas por la ausencia de garantías jurídicas.” Con relación al mercado considera: “La propiedad no va a disminuir sus valores, ya que hay que afrontar los mayores costos en la construcción en dólares, lo que a su vez arrastra el usado. La gente está interesada, hay llamadas, consultas, y crece la expectativa de seguir invirtiendo en ladrillos, también para tener una renta”.
Para Mariano Oppel, presidente de Oppel, “está cada vez más vigente la necesidad de dejar a salvo el poder de compra y el ahorro; el inmueble reemplaza la famosa moneda dura, es hoy el patrón de valor. Esto transforma en protagonista al buen proyecto, que al escasear aumentará de valor. No todo, sólo lo bueno y escaso. Aunque también hay que tener en claro que los árboles no crecen hasta el cielo. La inflación y el goteo del dólar deterioran la capacidad de compra aun del que hasta hoy podía ahorrar algo para concretar ese paso”.
Como dice Azpiroz Costa: “Hoy el comprador sabe que el mercado está complicado. Como mucho su salario tendrá una recompensa y es el de mantener su solidez y respaldo. El comprador tampoco tiene acceso al crédito y los bancos no ofrecen propuestas. Además ahora aparece la Unidad de Investigación Financiera (UIF) cuyo efecto se vuelve intimidatorio más que corrector. Una nueva complicación”.
Acerca del mercado hoy, Mario Goldman, director del Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo, plantea su análisis. “Los sectores de altos ingresos cuentan con instrumentos y mecanismos para cubrirse de los efectos de la inflación. No requieren del crédito hipotecario para concretar sus operaciones y están en condiciones de pagar el m2 propio a valores muy altos. En verdad esta demanda es la que motoriza y sostiene la construcción y la venta de conjuntos residenciales con amplias superficies y alta calidad. También existe un grupo inversor, el de pequeños y medianos ahorristas, que considera que la propiedad es el refugio seguro para los ahorros. Esta demanda es la que inpulsa la construcción de obras de mediano porte en los barrios porteños. Son en general unidades de superficies chicas y con un techo en los valores de mercado que difícilmente cubren los costos reales involucrados. Por estas circunstancias, de manera transitoria se vuelcan al mercado de renta o alquiler.” Pinceladas de este mercado. Mario Goldman concluye: “Para motorizar nuestra actividad, la verdadera máquina de viviendas para la clase media se pondrá en marcha cuando se vuelva a recrear un sólido sistema de acceso a los créditos hipotecarios”.
Adriana. B. Anzillotti, 19 de febrero de 2011.
Publicado por La Nación.