La capitalización, otro objetivo del inversor

Además de la rentabilidad, el inversor busca recapitalizarse. En ese sentido, los ladrillos han dado durante los últimos años, sobradas pruebas de que no defraudan a aquel que apostó por los inmuebles. De hecho, según un estudio de Reporte Inmobiliario, en promedio, la suba del m2 en Buenos Aires fue del 118 por ciento en dólares en la última década. De acuerdo con la consultora, Agronomía y  Saavedra fueron los barrios que más subieron con alzas de 164 y 154 por ciento respectivamente. Mientras que Puerto Madero, Belgrano, Palermo y Recoleta son las zonas más caras.

En este contexto, algunos players explican que la revalorización es similar en las unidades chicas y grandes. “Lo que más influye no es su tamaño sino su ubicación. Es decir, si las unidades están en una zona en desarrollo o en otra que ya alcanzó a su curva de apreciación”, apunta Pablo Sánchez, gerente Comercial de Grupo Portland, empresa desarrolladora con actividad tanto en Capital como en la provincia de Buenos Aires. “También su reputación que está dada por su marca en la que entra en juego desde el concepto hasta el nombre del arquitecto, la desarrolladora y la constructora. Además de la calidad del proyecto, las terminaciones, sus servicios y amenities, y finalmente sus costos fijos. Estos últimos, dados por el balance entre la escala del edificio y sus servicios. Un correcto equilibrio asegura unas expensas razonables proporcionadas a la escala y calidad del departamento”, detalla Sánchez.

Hernán Nucifora, presidente de Global Investments, desarrolladora con actividad en la Capital Federal y en zona norte de la provincia de Buenos Aires pone sobre la mesa otro tema que es el fenómeno de que en los últimos años se estableció que los departamentos se valorizan por m2. “Por más que parezca obvio no es lo mismo hablar de monoambientes de 35 m2 que una misma tipología de 50 m2, ya que esa unidad seria difícil de vender y el valor de renta entre una unidad y la otra son similares. Pero, medidas en costos, una unidad, cuesta casi un 50 por ciento más que la otra y por ende la inversión no sería tan atractiva para aquel que busque una renta”. A lo que se refiere el especialista es a la necesidad de mirar más allá de la relación entre el precio y el m2. “Los inversores estudian el ticket de la inversión, buscando el mejor balance entre producto, ubicación y la calidad del mismo”, afirma.

Francisco Altgelt de la inmobiliaria homónima y Pablo Brodsky, director de Predial, la desarrolladora que se especializó en “microdepartamentos”, aseguran que la capitalización del producto conjuga la serie de factores ya enumerados más otro que es de vital importancia. “Estamos ante una inversión inmobiliaria, lo que significa que uno debe evaluar a futuro un posible cambio de inversión. Por lo tanto debe ser un departamento de fácil venta e, idealmente, con una mejora de precio del 30 por ciento en dólares”, afirma Altgelt. De esta forma sostiene que lo importante para una inversión de este tipo es que pueda venderse rápido. En otras palabras, que le brinde al inversor liquidez, esto significa la posibilidad de entrar y salir de los proyectos ágilmente. Aunque depende del perfil de cada uno, está claro que quienes buscan hacer negocios, miran más allá de la renta que deja un alquiler. Están atentos a la capitalización de la unidad. Una variable que pone en juego otros factores como la oferta de la tipología en el barrio y hasta las características del proyecto. En los últimos años proliferaron los inversores líquidos que apostaron a monoambientes sin diferenciales en zonas súper pobladas de esta tipología que hoy permanecen desocupados y sin mercado para la reventa. Un escenario que demuestra que no existen las fórmulas armadas. Cada inversión, cada negocio merece un análisis independiente . Los casos son uno a uno, hay que estudiar a la demanda y a la oferta de la zona, dos factores que marcarán el potencial de revalorización de la unidad.