La avenida Cabildo es la arteria comercial más demandada y estable de la ciudad; la vedette, la intersección con Juramento donde la vacancia es casi nula.
Cabildo y Juramento no sólo es uno de los polos comerciales más demandados de la ciudad por las principales marcas de cada rubro, sino también de los de mayor estabilidad de ocupantes, algo atípico para un mercado que se caracteriza desde hace tiempo por la gran rotación de inquilinos.
Según el informe elaborado por la firma Colliers International, la zona es la que presenta menor rotación con un 4,5%, mientras que el corredor que registra un intercambio de inquilinos más notable es la peatonal Florida, que arrojó un índice superior al 12%. “Este eje comercial del barrio de Belgrano es uno de los que cuenta con una de las menores tasas de disponibilidad, junto con los polos de Rivadavia y Carabobo, y Acoyte y Rivadavia (en este punto no existen locales en alquiler)”, explicó Marcelo Zuliani, gerente comercial de Colliers International.
Actualmente, según Colliers International, en el cruce de Cabildo y Juramento existen unos 320 locales comerciales de los cuales sólo cuatro se encuentran vacíos (y sólo tres disponibles). Para Lorena Levonian, de la firma L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios, Cabildo es una arteria que siempre se caracterizó por su gran demanda. “Este sector históricamente se destacó por ser un eje comercial con mucha demanda, donde la vacancia fue siempre prácticamente nula, sobre todo en su centro (en su cruce con Juramento) donde las empresas que llegaron ahí se radicaron con la idea de quedarse. Por eso, prácticamente no existe la rotación de inquilinos”, dijo Levonian.
Mientras que Claudio Almed, de Achaval Cornejo, amplió: “Es más, se podría decir que la avenida Cabildo mantiene su demanda constante entre Federico Lacroze y Congreso de Tucumán. Esta es una de las trazas comerciales de la ciudad con mayor volumen de venta por metro cuadrado”.
Un rápido recorrido por el lugar permite observar que tanto Cabildo como las calles que la cortan presentan gran variedad de rubros, entre los que predominan entidades bancarias, cadenas de electrodomésticos, artículos deportivos, indumentaria (tanto sport como de vestir), calzado y gastronomía, entre otros.
En el foco principal de ese eje existe una amplia gama de locales entre los 80 y 500 metros cuadrados. Los que ofrecen mayores dimensiones (cerca de 1000 m2) dicen los especialistas que suelen ser requeridos por las grandes marcas. “Los locales más buscados, según las estadísticas que manejan los referentes de este mercado, son los inmuebles de 150 o 200 m2, con 5 o 6 metros lineales de frente, o los preferentemente en esquinas”, aclaró Levonian.
Los brokers consultados coincidieron en que el punto fuerte del lugar es, sin duda, la gran densidad poblacional con gran poder adquisitivo.
Si se realiza un estudio del valor promedio del metro cuadrado en la zona en los últimos años se observa que varió de 60 a 75 dólares. “Actualmente, el precio de un local estándar (hasta 200 m2) en pleno foco comercial puede rondar los 65 dólares el m2”, dijo Levonian. Mientras que Almed explicó: “Los valores de venta se mantienen constantes más allá de la depreciación de nuestra moneda debido a que no hay prácticamente vendedores. Con relación a los cánones locativos, los mismos se van incrementando en función de la inflación teniendo en cuenta casos particulares donde no se refleja el ajuste en forman lineal debido a retracción en las ventas para ciertos rubros comparado con años anteriores”.
Para Levonian, el aumento de la brecha cambiaria sin duda afectó la renta anual. “Para ser más claros, antes ésta no bajaba del 8%, mientras que ahora no suele superar el 5%”, dijo la broker de la L. J. Ramos.
Y agregó Almed: “Según nuestros registros, actualmente la renta de los locales en la zona se establece entre el 3 y el 4% anual. Esto se debe a que no hay correlación entre el valor de venta en dólares y el pago de alquileres en pesos”.
Lo que se viene
En lo que se refiere al futuro, los referentes coinciden en que el mercado de locales para el año próximo no tendrá cambios significativos. “En la medida que continúe la inflación, el cepo al dólar, las restricciones a las importaciones y los aumentos salariales e impositivos, todo esto influirá negativamente en el mercado de retail y la tendencia será de valores más bajos y mayor rotación de inquilinos”, concluyó Levonian.
Aunque Almed imagina que el mercado, de mejorar la situación actual podría traer un incremento en los precios tanto de alquiler como de venta: “Aunque es difícil predecir los valores locativos y de venta, superada la coyuntura económica actual estimamos que tenderán a incrementarse”, concluyó el broker.
Por Leandro Murciego, Lunes 11 de noviembre de 2013
para el suplemento Inmuebles Comerciales e Industriales del diario LA NACION