Los desarrolladores buscan satisfacer la demanda de unidades de entre 40 y 100 m2 en edificios con servicios; son espacios que permiten la personalización y la refuncionalización.
Los avatares económicos que padece en los últimos tiempos la Argentina que en muchas compañías generaron la reducción de plantas de empleados y el achicamiento de gastos -fruto del incremento en las tarifas de los servicios, entre otros gastos-trajo un fuerte cambio en las demandas del mercado oficinas, el cual parece haber dejado -al menos por un tiempo- la búsqueda de locaciones amplias para concentrarse en unidades de dimensiones pequeñas con superficies que van entre los 40 y los 100 metros cuadrados.
Según los especialistas, el interés por este tipo de producto no sólo se centra en las pymes y en los profesionales independientes. Las grandes empresas también comenzaron a plantearse un cambio de paradigma laboral que profundiza aún más el modelo colaborativo.
Sin duda algo que queda claro al hablar con los referentes del sector es que esta multiplicación de factores amplía la demanda y estimula la oferta, planteando para los desarrolladores un nuevo desafío que les permita armar un producto capaz de satisfacer a estas nuevas necesidades sin dejar de ser rentable. “Esta dinámica dio lugar a un nuevo nicho que genera el nacimiento de edificios de oficinas o mixtos con plantas flexibles, de menor dimensión, en las que predomina un entorno de trabajo. Esta tendencia propone más espacios comunes de calidad como un business center, coffee lounge, terrazas, piletas, gym y social room entre otros” destaca Marcelo Buyo, gerente general de Grupo Portland que construye Palmera Bureau. “Es un edificio con unidades de oficinas chicas con los amenities de un edificio de lujo”, agrega.
En medio de este escenario la personalización de las diferentes plantas de cada inmueble pasó a ser una de las mejores estrategias que encontraron los desarrolladores. Es la clave para poder ofrecer muchos tipos de oficinas en un solo inmueble. Hoy cada edificio presenta una amplia variedad de tipologías, que varía piso a piso.
Otra de las ventajas es que en muchos casos estos espacios hasta pueden ser diseñados en más de una ocasión permitiendo así la rápida y económica refuncionalización. “Brindarle al inquilino flexibilidad para que pueda elegir de qué manera armar su lugar de trabajo es uno de los diferenciales que agrega valor a un emprendimiento corporativo. “Así, un cliente puede diseñar su propio lugar acorde a las necesidades de su modelo negocio. Sin duda, esta tendencia de optar por oficinas de plantas versátiles está en crecimiento y cada vez cuenta con más adeptos”, cuenta Hernán Nucifora, que lanzó recientemente un proyecto denominado Campus Norte, que responde a este criterio y que se encuentra próximo a General Paz y Panamericana.
En la ciudad, la demanda tiene otro chip
En la ciudad de Buenos Aires el mercado de oficinas parece latir a un pulso diferente del que resuena en los alrededores de la Capital Federal. En el mercado porteño y en el de zona norte, la demanda busca más metros. Cuando hablan de unidades pequeñas se refieren a espacios que oscilan entre 100 y 500 metros cuadrados. Aquí los edificios a diferencia de los del Gran Buenos Aires cuentan con plantas flexibles pero de mayores dimensiones, las cuales también ofrecen la posibilidad de ser divididas entre varias compañías. Pero sin duda, la gran disparidad está en los servicios que reclaman los potenciales ocupantes a los desarrolladores.
“Hoy, a la hora de mudarse las compañías no solo buscan mejorar la eficiencia de sus plantas, acortar en muchos casos la distancia entre la casa y la oficina de sus empleados sino que además reclaman mejorar la calidad de trabajo. Para satisfacer esta demanda y la necesidad de contar con mayores atractivos, cada vez son más los desarrolladores que eligen sumar en sus edificios espacios compartidos para dar a sus ocupantes una mejor convivencia. En definitiva: mejores lugares de trabajo generan experiencias más gratas”, comenta Eleonora Lefevre, broker de la división de oficinas de LJ. Ramos.
Sobre las demandas de los empresas y de los posibles ocupantes Pablo Papadópulos, gerente de la división de oficinas de la misma inmobiliaria explica que en los últimos tiempos se experimentó un cambio notorio. “Si bien se buscan unidades más pequeñas, entre los pedidos que nos llegan, las empresas interesadas en mudarse quieren un área de uso común con una buena sala de reuniones, o un amplio salón de usos múltiples, gimnasio, vestuarios para damas y caballeros con un sector de duchas, cocheras y un área para bicicletas. Este último punto se convirtió en algo cada vez más importante para las compañías, debido a que su personal -la mayoría de ellos entre los 19 y los 25 años- opta por cuestiones ecológicas y de practicidad por moverse en bicicletas por la ciudad. Para cumplir con esta exigencia, los desarrolladores resignar tres cocheras, es decir unos 60 metros cuadrados para destinarlo al sector donde suelen entrar entre 25 y 30 bicicletas”, explica el broker.
Las unidades chicas
Los proyectos de micro-oficinas con amenities de lujo parece que no sólo forman parte de un fenómeno que se registra en las proximidades de la ciudad de Buenos Aires sino que recientemente comenzó a manifestarse en la propia Capital Federal. Según algunos especialistas, estos son ocupados por los denominados clientes golondrinas -personas o microempresas que se encuentran en transición y sólo permanecen en el lugar por uno o dos años-.
Uno de los ejemplos porteños de este tipo de desarrollos es Palacio Raggio, ubicado en diagonal a la Plaza de Mayo y donde se ofrecen unidades de entre 30 y 70 metros cuadrados. “Cuando compramos este inmueble nos dimos cuenta que había un segmento de profesionales desatendidos que buscaban en el casco neurálgico de la ciudad la necesidad de instalar sus operaciones en un punto estratégico a menor costo pero con mayor calidad y amenities de lujo. Así fue como decidimos que esta era una excelente oportunidad para empezar a incursionar en la ciudad de Buenos Aires con este tipo de productos, que desde hace un tiempo comenzaron a multiplicarse en zona norte. El tiempo dirá si teníamos razón o no al hacer esta apuesta”, concluye Rodrigo Fernández Prieto, desarrollador del proyecto.
Por Leandro Murciego, Lunes 24 de abril de 2017
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION