El cepo cambiario, las dudas de la gente y la falta de reglas económicas concretas complican a los profesionales a la hora de precisar los precios de las propiedades.
El mercado inmobiliario es una gran caja de resonancia en la que influyen datos duros de la economía, expectativas de los agentes económicos y estados de ánimo de los vendedores y compradores, factores que influyen sobre el precio de los inmuebles. Como consecuencia del cepo cambiario y la imposibilidad de comprar dólares, los precios de las propiedades se modificaron bastante en el último año, lo que produjo desconcierto en los propietarios de las casas y los departamentos que tienen dudas de cuánto vale realmente su hogar. En este desconcierto “están aquellos inversores que compraron unidades desde el pozo y ahora, ante la entrega, no saben si hicieron un buen negocio”, dijo Mario Gómez, director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios.
Formas de gestión
Para las numerosas personas que hoy se interesan en tasar su propiedad, Manuel Mel, representante de ventas de Mel Propiedades, explicó cómo se gestiona y se realiza este acto: “Los interesados se pueden comunicar con las inmobiliarias personalmente o por mail o por teléfono y solicitan una tasación, coordinando entre el tasador y el propietario el día y la hora para ir a tasar el inmueble”. Las tasaciones, por lo general, son sin cargo. Las excepciones las detalló María Inés Kries, gerente comercial de Newland: “Solamente se cobran aquellas que son para presentar en la justicia o por algún tema legal o cuando la pide una empresa para evaluar su patrimonio”.
Los encargados de realizar las tasaciones son los propios martilleros o el personal idóneo de las inmobiliarias, un vendedor con vasta experiencia en el rubro. “Salvo en casos especiales intervienen tasadores de bancos o inmuebles muy específicos como industrias, depósitos o campos”, agregó Kries.
Es fundamental para el tasador evitar las generalizaciones, “no se puede tasar diciendo 60 m2, promedio en la zona 2000 dólares el m2, lo que equivale a 120.000 dólares, porque cada inmueble es único”, comentó Gómez, que amplió: “Hay múltiples factores que hacen más o menos valioso un inmueble, por eso es aconsejable recurrir a un profesional, porque los martilleros no somos tenderos del Once que venden metros cuadrados”.
Los puntos fundamentales a evaluar para fijar el monto de la tasación son los siguientes: “La ubicación; categoría; antigüedad y estado de conservación del edificio y del departamento; metros cubiertos y descubiertos, incluyendo los balcones; los servicios y amenities con los que cuenta, como el salón de usos múltiples, pileta de natación al aire libre o cubierta, cancha de tenis, gimnasio, lugar de juegos para niños, cocheras y bauleras; valor de las expensas e impuestos, entre otros”, expresó Mario Korn, presidente de Korn Propiedades. Otras aplicaciones para tasar una casa son “los medios de locomoción, el entorno del barrio y los vecinos”, aportó Miguel Ludmer, director de Interwin Marketing Inmobiliario.
Este broker destacó: “Los comercializadores entendemos que existen cuatro valores para una propiedad”. Y explicó: “El valor de tasación, el que la inmobiliaria entiende que tiene el inmueble, que es un precio teórico; luego está el valor que el dueño quiere, donde juega su expectativa incluyendo valores afectivos”. Y Ludmer prosiguió: “Otro es el valor de publicación, el de lista que la inmobiliaria y el propietario acuerdan para pedir al mercado, con un margen de negociación, y el último es el precio real, por el que se concreta la operación”.
Cruce de información
La gerente de Newland reconoció que “siempre se cruza la información de los portales con los relevamientos propios, porque los portales dan mucha data para tasar, como saber qué es lo que está en oferta, qué competencia tenemos y los valores pedidos, entre otras cuestiones”.
A la vez, el representante de Mel Propiedades sostuvo: “En los últimos años, los portales de viviendas se desarrollaron mucho, pero se debe tener en cuenta en las tasaciones que los sitios Web muestran los valores de ofrecimiento que suelen ser un poco mayores a lo que se terminan vendiendo las propiedades”, y en el caso “de los alquileres no hay mucho margen de negociación, por lo que casi reflejan la cifra real”.
Finalmente, las cámaras del sector aconsejan que la gente también sea consciente y reconozca las ventajas y desventajas de cada vivienda.
Presiones de los propietarios
Es común que surjan discrepancias con los dueños a la hora de tasar sus viviendas. “Muchas veces consideran que su propiedad vale más que lo real e influyen en los precios por solicitar”, dijo Kries, que recomendó: “El tasador debe sincerarse con el cliente y decirle el valor real de mercado para no generarle falsas expectativas, ya que a veces no lo hace para captar la propiedad. Dejarse influir por los propietarios distorsiona los valores de mercado”. Para evitar discusiones, Korn aconsejó: “A veces los propietarios hacen comparaciones por ubicación y tipología, con lo que se forma una idea equivocada, por eso se deben enumerar los motivos por los cuales llegamos a la tasación porque la intención es formar un equipo con el propietario”. Gómez concluyó: “Por el profesionalismo que la tarea requiere, el manejo de información completa y oportuna proporciona las bases para una tasación objetiva”.
Por Juan Manuel Raimundo, Sábado 6 de junio de 2015
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION