Excepción especial al plazo mínimo locativo.
La Ley de Alquileres Nº23.091 de 1984 fija el plazo mínimo para las locaciones de vivienda con o sin muebles en dos años y en tres para los restantes destinos.
Al incluirse las unidades amobladas, se reformó sustancialmente el art. 1507 del Código Civil, ya que antes podía pactarse el plazo libremente para este tipo de locación y fijarse por días semanas, meses o años; no regía para ellas el plazo mínimo legal (antes de 1984 eran: viviendas 18 meses y comercios u oficinas 24), hoy de dos años para vivienda y tres para los restantes destinos (comercio, industria, profesionales, etc.). Pero tratándose de ámbitos amoblados, por ej. alquiler de locales u oficinas, no quedaron comprendidos en los plazos mínimos, pues la ley 23.091, se refiere exclusivamente a “locaciones con destino a vivienda”, por lo tanto, para los alquileres con destino lucrativo con muebles (amoblados), sigue vigente el art. 1507, parte 3ra. del Código Civil o sea, cual libremente pacten los contratantes. Entonces si el local comercial contiene instalaciones o la oficina posee muebles, el plazo puede fijarse por días, semanas, meses, etc. (Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), Locaciones y procesos de desalojo. Teoría y práctica, Abacacía, Bs. As., 2010, p. 101).
Alternativas posibles.
Será importante tener presente esta ventaja que da la ley, porque posibilita variadas alternativas contractuales, como por ej. alquilar un local comercial con instalaciones (mostrador, estanterías, escritorios) por un plazo menor a los tres años que se imponen en los casos que no tuviera muebles o una oficina destinada a estudio contable o un consultorio odontológico o médico con todo el equipamiento necesario, por lapsos horarios y en determinados días de la semana, pactándose el alquiler por el tiempo de utilización, con lo cual se maximiza el aprovechamiento y por ende el rendimiento económico para el locador y también para el locatario, que necesita utilizar el inmueble para sólo para algunas ocasiones o esporádicamente.
Es ventajosa esta modalidad, especialmente en tiempos en que se avizora una importante inflación, porque no deja atado al propietario locador a un contrato de tres años que puede convertirse en ruinoso, dada la imposibilidad de reajustar (indexar) el alquiler. También es útil cuando se quiere disponer de la finca antes de los tres años, para venderlo o explotarlo el propietario. La ley no establece la cantidad mínima de muebles para considerar a la locación “amoblada”, pero es aconsejable incluir en el inventario, los indispensables para el funcionamiento del comercio u oficina y aunque el inquilino luego no los utilice o luego los reemplace por otros.
Inventario y valuación.
Siempre se deberá insertar en el contrato un inventario con los muebles e instalaciones incorporadas al inmueble y es aconsejable consignar su valor de reposición, para el caso de pérdidas, faltantes o deterioros, ya que así se evitará en el futuro ante la eventualidad de una reposición, la clásica discusión sobre los valores.
Convenios de desocupación.
De todos modos, conviene recordar que siempre existe la posibilidad de suscribir un convenio de desocupación que abrevie el plazo mínimo de tres años. Para ser eficaz o válido, debe ser suscripto cuando ya el inquilino se encuentra ocupando el inmueble, pues si fuera contemporáneo a la firma del contrato de locación, sería nulo (arts. 47 ley 21.342 y 954 del Código Civil). Es habitual observar una mala práctica donde las partes soslayan esta prohibición, haciendo figurar una fecha distinta (posterior) a la del contrato locativo y sin entregar el locador su ejemplar posdatado al inquilino, con lo cual el convenio formalmente es válido. Aunque en principio la suscripción de un convenio de desocupación no releva al fiador del contrato locativo, la situación sería distinta si por ese acuerdo se agravaran las obligaciones del locatario y consecuentemente la responsabilidad del fiador, por ello, ante la duda, conviene que siempre lo suscriba también el fiador (Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), ob. cit. p. 95).
Para que el convenio de desocupación pueda ejecutarse, ante el incumplimiento por el inquilino de restituir el inmueble en el plazo pactado, deberá homologarse judicialmente con citación de posibles sublocatarios y ocupantes. Debemos recordar que cuando el inquilino restituye la finca, habrá que tomar la precaución de controlar su estado de conservación y si hubiera alguna posibilidad de reclamo, insertarlo en un acta redactada al efecto, cual le puede agregar al contrato de locación o redactarse en un instrumento autónomo.
(*) Estudio Abatti & Rocca Abogados. Tel. 4315-0135. Armando Pepe S.A. Tel. 4382-0109.