La llegada de marcas internacionales de ropa y la expansión de las cadenas anticipan un proceso de recambio de los locales; surgen proyectos en los focos secundarios
“En principio auguramos un panorama de reactivación de rentabilidades y de inversiones en el rubro. Además en este escenario se propicia el desembarco de firmas extranjeras en la Argentina, principalmente del sector de la indumentaria que hace tiempo se instalaron en otros países de la región”, comenta Alejandro Schiaffino, responsable de la división locales de Adrián Mercado.
Para Miguel Ludmer, director de Interwin 2017 será un momento en el que se observan algunos cambios notorios. “La gran diferencia entre 2016 y el año que recién dio comienzo será el recambio de algunas marcas; las cadenas que se encuentran en proceso de expansión mostrarán su crecimiento en detrimento de muchos comercios que debieron rescindir los contratos dado que fueron perdiendo rentabilidad fruto del sinceramiento de la economía y la retracción de las ventas”, dice Ludmer.
Los rubros que serán los protagonistas de esta nueva etapa, según Juan José Ramos, gerente de la división locales de L.J. Ramos Negocios Inmobiliarios, seguirán siendo los clásicos. “Los locales gastronómicos y las entidades bancarias se lograron mantener activos durante estos últimos años, si a esta realidad se le suma una reactivación del consumo sin dudas mejorarán su rentabilidad y por ende serán más agresivos en su expansión. Mientras tanto las cadenas de los supermercados continúan con su estrategia, lenta pero constante, de ubicarse en todos los barrios con sus formatos chicos o express”, explica el broker. Y agrega: “Los comercios vinculados con la telefonía móvil también se encuentran atravesando un buen momento dado que este es un rubro que logró instalarse entre las necesidades primarias del público”.
Para Ludmer las marcas de electrodomésticos están comenzando a cambiar su sistema de comercialización y apuestan fuertemente -y con muy buenos resultados- a la venta desde plataformas digitales. “Este rubro se encuentra en un
Para Marcelo Zuliani, gerente General de la firma Colliers Internacional, 2017 se presentará como una continuación natural del año último. “Muchas de las marcas que se ubicaron el año pasado en los más importantes focos comerciales seguramente en 2017 intentarán sumar metros cuadrados en shoppings, donde los costos de entrada, es decir la obra y puesta a punto del espacio comercial son generalmente menores que los de un local a la calle”, explica Zuliani.
Este mercado se presenta como un escenario que plantea varios cambios. Mientras algunos se encuentran atentos a la evolución del se-tor para tomar determinaciones, otros salen a jugar fuerte apostando a distintos tipos de negocios que generarán un nuevo dinamismo. “En la ciudad hay proyectos que vienen en pleno desarrollo y colaborarán para convertir en poco tiempo a zonas rezagadas en lugares muy valorizados como sucede en Triunvirato y Olazábal o en el corredor del Barrio Parque Donado Holmberg”, revela Adrián Milberg, gerente de Marketing de Baigún Operaciones Inmobiliaria.
Para Ramos los focos comerciales que continuarán dando que hablar serán los tradicionales. “Los ejes comerciales clásicos tanto de la ciudad de Buenos Aires como los del Gran Buenos Aires serán quienes captarán más la atención. Para que los focos secundarios cosechen el interés primero se tiene que lograr una buena rentabilidad en los principales para luego generarse el efecto derrame en los demás. El mercado siempre se comporta de esta manera”, afirma.
Al hablar sobre la provincia de Buenos Aires Milberg afirma que por su gran cantidad de tránsito y masividad se destacan como nuevos y atractivos polos comerciales zonas como Lanús, Quilmes y San Miguel. Otros lugares que captan la atención de inversores y desarrolladores son Nuevo Tigre, principalmente la zona de Nordelta, Villanueva, el corredor Bancalari y Pilar.
Qué pasará con los precios
Si bien es difícil poder predecir el futuro, en la mayoría de los casos los especialistas sostienen que el valor de mercado de los locales comerciales no sufriría variaciones fruto de la supuesta estabilidad que logrará el dólar durante 2017. De suceder esto el ajuste de los contratos de alquiler naturalmente debería estabilizarse.
Si se toma como referencia el precio del metro cuadrado en los focos principales estos rondan entre US$ 56/m2 y US$70/m2, mientras que en los ejes secundarios varían entre US$22/m2 y US$63/m2. Esta brecha se explica por la gran diversidad de focos secundarios que existen. La rentabilidad por su parte, podría subir uno o dos puntos por encima del promedio de 2016, es decir que oscilará entre 5 y 7 por ciento.
Proyectos que incluyen locales comerciales siempre hay, lo importante a la hora de decidir si desembarcar o no en uno de ellos es hacer apropiado estudio de la densidad poblacional de la zona. También lanzar si el layout del proyecto es indicado y el tenantmix que compondrá al emprendimiento. “Cada cenado cuenta con una realidad en diferente. Por ejemplo, quienes viven en zonas que se encuentran en crecimiento y alejadas de la edad buscan hacer sus compras lugares que satisfagan la mayor cantidad posible de sus necesidades, por eso es importante que los nuevos proyectos incorporen un mix acorde”, dice Ramos.
Entre las novedades que se presenta para este año se destaca en zona de Pilar, a la altura del kilómetro 43,5 del ramal Pilar de la Panamericana, Skyglass 3, dentro Tes Vila. Este es un proyecto que cuenta con 7900 m2 destinados a oficinas y unos 1200 m2 cubiertos otros tantos descubiertos pensados para el sector comercial. “Allí actualmente ya conviven ofertas gastronómicas de primer nivel como Kansas y La Parolaccia. Este desarrollo comenzará a funcionar partir de abril próximo y brindará propuestas gastronómicas primer nivel, cervecerías, un mini-mercado y cafetería, entre otros. Aún quedan algunos espacios comerciales libres. En un futuro no muy largo se desarrollarán el lugar la segunda etapa de este complejo que tendrá locales de características similares. Este trabajo agresivo del desarrollador evita el lanzamiento conjunto de todo su espacio comercial lo que termina dificultando la comercialización del mismo en muchos casos o perjudicando en tenant-mix, empobreciendo la imagen y el nivel del proyecto”, explica Ramos.
Mlilberg de Baigún también trabaja en emprendimientos que contemplan locales en zonas de gran crecimiento y alta demanda como por ejemplo Evoque, ubicado en la Avenida Triunvirato y Olazábal, Lumiere en la avenida Corrientes al 3800 y Wow frente a la plaza Housey, en pleno barrio de los universidades. Tanta movida anticipa un año movido o al menos con “ganas hacer”, lo que no es poca cosa
Por Leandro Murciego, Lunes 2 de enero de 201
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION