Preferidas por un público que prioriza la privacidad y los espacios amplios, las residencias unifamiliares tienen una demanda siempre activa. Ventajas y desventajas de un estilo de vida diferente.
Tienen un público que no las cambia por nada. Para ellos, conceptos como expensas, consorcio, ascensor y demás suenan a algo así como malas palabras. En su lugar, priorizan términos como jardín, patio, terraza, espacio? Sin duda, los amantes de las casas conforman un mercado muy particular, que comienza a moverse con mayor intensidad con la llegada de la primavera.
Sin embargo, esta preferencia tiene sus ventajas y desventajas. Entre las primeras, se encuentran la amplitud de los espacios, la flexibilidad de los ambientes y la privacidad; entre las segundas, sobresale fundamentalmente el tema de la seguridad. Para Héctor D’Odorico, titular de la inmobiliaria que lleva su nombre, “las casas son más cómodas y generan mejor calidad de vida que los departamentos por su amplitud -como jardines y fondo, por ejemplo-“.
Manuel Mel, del departamento de ventas de Raúl Mel Propiedades, dijo: “A diferencia de los departamentos, las casas tienen mayor privacidad y no hay que afrontar los gastos de expensas, algo que para mucha gente es muy importante. A eso se suman los amplios espacios que no se pueden encontrar en los departamentos”.
El arquitecto Claudio Mazur, de +Ur Arquitectura Inmobiliaria, opinó: “La gran ventaja de una casa es que es flexible, que puede absorber con más facilidad necesidades de crecimiento o cambios. Muchos, además, valoran la inexistencia de expensas, pero también sufren la carga del mantenimiento”.
Sin embargo, Miguel Risso, de la firma M. Risso, no hizo diferencias: “¿Ventajas y desventajas? Es difícil definirlas. Depende de distintas formas de vida, de las costumbres, las tradiciones. Incluso, tiene que ver con el número de miembros de cada familia”.
En el otro extremo se encuentran las desventajas. Al respecto, Mel dijo: “La más notoria es la seguridad, ya que se está muy expuesto, sobre todo en el momento de la apertura de la puerta o el garaje. Otro de los puntos débiles es el mantenimiento constante que demandan”.
Mazur coincidió y agregó: “Fundamentalmente son más inseguras y más permeables, ya que su funcionamiento es más perceptible desde el exterior”. “Otras desventajas son el mantenimiento y los costos, ya que todo lo que le pase a la propiedad lo tiene que aportar un solo grupo familiar”, añadió.
Mariano Oppel, presidente de la firma Oppel, destacó más contras: “La casa requiere atención y dedicación, ya que sufre un mayor desgaste que los departamentos. El costo es comparable con el de las expensas de un departamento de similares características y superficie, pero para ocuparse de las cuestiones por resolver uno está solo, lo cual puede ser una ventaja o una desventaja”.
A lo dicho anteriormente D’Odorico sumó otro punto: “Sí o sí tienen que contar con personal doméstico que colabore en la limpieza y el mantenimiento, ya que por lo general se trata de grandes superficies y la gente tiene cada vez menos tiempo para dedicarles a los quehaceres domésticos”.
Las coincidencias también tienen que ver con el tipo de público. En ese sentido, la conclusión puede ser la siguiente: las casas no son para cualquiera. “El mercado de casas es muy particular. Es para gente decidida a apostar por la calidad de vida, que encuentra en el contacto con el espacio, el agua y el verde un gran disfrute y una verdadera terapia. Si a eso se suma la independencia, la tranquilidad, el silencio y los modos calmos de un barrio como los de antes, tenemos un tipo de público muy especial”, opinó Oppel.
Risso agregó: “El público que busca casas es un público ambicioso, con un horizonte despejado y objetivos claros y firmes. Por lo general se trata de familias que viven en la zona o en los alrededores de la ciudad y que quieren estar en la Capital y buscan vivir en una zona tranquila, con mucho aire libre, sin presiones y en un ambiente relajado”.
Claro que la preferencia también tiene que ver con el espacio que ofrece este tipo de propiedades. Y en ese aspecto, las familias llevan la delantera. El arquitecto Mazur comentó que “en general las eligen familias con varios hijos o familias ensambladas porque permiten la generación de espacios independientes. Incluso, muchas veces funcionan con un núcleo privado para los padres y otro para los hijos, pudiendo este último dividirse en dos (hijos adolescentes o del primer matrimonio, y el de hijos pequeños del segundo)”.
Mel ofreció más detalles: “Quienes compran casas suelen ser familias que buscan un jardín para que sus hijos puedan usarlo durante la etapa de crecimiento y tener actividades con sus amigos. Se trata de matrimonios con hijos chicos o que están esperando los hijos; también hay muchas familias que ya viven en casas y se amplían o se achican”.
“Yo diría que son familias tipo, matrimonios de 35 a 45 años con dos o más chicos, que necesitan espacio y quieren tener jardín o fondo, no pagar expensas y tener mejor calidad de vida”, concluyó D’Odorico.
Cuestión de gustos
Y cuando se presentan las familias, aparecen las preferencias. Al respecto Oppel dijo: “El proceso de elección siempre resulta mucho más complejo que para un departamento, ya que no hay dos casas iguales y todas son especiales; tanto es así que solemos decir que cada casa es como un traje a medida”.
Sin embargo, todos coinciden en que los compradores suelen buscar propiedades que no estén próximas a las esquinas, que tengan una o más plantas, con garajes, jardines o patios, que cuenten con piscina o quincho. En cuanto al espacio interior, priorizan los dormitorios amplios, con living y comedor separados, cocinas de grandes dimensiones, varios baños y, sobre todo, con comedor diario o family, “ya que éste es el lugar que suele ser el más usado de la casa”, según Mel.
Mazur agregó que se busca “la generación de distintos espacios de encuentro familiar o con amigos, como playroom, entre otros”.
Nuevo versus usado
Claro que también están quienes prefieren comprar un lote (algo bastante difícil de conseguir hoy en las mejores zonas en la ciudad) o propiedades en muy malas condiciones para demolerlas y entonces poder construir una según sus gustos y necesidades. “Todo depende de las posibilidades económicas y de los tiempos, ya que la construcción de una vivienda demanda un tiempo considerable”, explicó Mazur.
“Por lo general la gente busca casas terminadas ya que cada vez quedan menos lotes para construir viviendas unifamiliares. Y al haber pocos, los valores son muy altos, y a menos que sea una zona que lo justifique en esos lotes suelen terminar levantándose PH o dúplex. Por eso, una casa que está en venta tarda un poco más en venderse que un departamento, ya que las casas no tienen una planta estandarizada, así como la tienen los departamentos; de ahí que a veces se tarda un poco más en conseguirle el novio “, dijo Mel.
Cada barrio, un mundo
Si bien es cierto que cada rincón de la ciudad tiene su encanto, hay sectores que son siempre buscados por un público variado. Y dejando de lado los barrios más exclusivos de Buenos Aires, como Palermo Chico, Belgrano R o Recoleta, las preferencias de los porteños están bien divididas.
Claudio Mazur explicó que “las zonas más buscada son las calificadas como R1B y R2B, o sea zonas residenciales de baja densidad. Estos sectores tienen dos particularidades: no se puede construir grandes superficies, como por ejemplo la de un edificio, y tienen limitaciones en altura, lo que hace que quien compra ahí sabe que no corre el riesgo de que construyan una torre al lado, lo que arruinaría la espacialidad o lo privaría del sol”.
En cuanto a los barrios, Mel explicó que “en la zona de Belgrano, el sector más buscado es el que está delimitado por las calles 11 de Septiembre, Villanueva, Zabala y Maure. Ahí las casas son de estilo y la gran mayoría tiene muy buenos jardines, pero sus valores por tamaño y ubicación son para unos pocos”.
Oppel agregó que “las zonas más buscadas son aquellas más cuidadas en cuanto a lo residencial y exclusivas; es decir, donde existe certeza de que nunca habrá un edificio al lado que desvalorice la inversión y quite privacidad. Otro extremo exclusivo de Belgrano muy buscado por quienes desean una pieza única es la zona de Olleros, Maure y Gorostiaga, entre Luis María Campos y 3 de Febrero, en los alrededores de la embajada alemana”.
En tanto, Risso comentó: “Nuestra experiencia demuestra que todas las zonas tiene un público fiel. Pero las más deseadas por el público son las residenciales. En Villa Devoto, por ejemplo, hay sectores que siempre tienen una alta demanda, como las calles Salvador María del Carril, San Nicolás, la avenida Lincoln, Mercedes y todas las que están en los alrededores de la plaza Arenales, que aún mantienen la elegancia y su estilo de la belle époque de la Argentina”.
“En las zonas de Caballito y Flores, salvo lugares muy particulares, como el Barrio Inglés o la plaza Misericordia, que tienen un FOT bajo, se puede lograr la venta de casas a precios buenos de mercado. Fuera de ahí, los precios se transforman en lotes de terreno y superan el valor de la casa -contó D’Odorico-. En cuanto a las preferencias, siempre se buscan calles tranquilas, como Thompson, Miró, Puan, Viel, Doblas o Beauchef, por citar sólo algunas.”
Precios, un tema difícil
“Cuando los clientes consultan sobre el precio de una casa, se hace difícil establecer un valor promedio, ya que se trata de un número muy subjetivo, que depende no sólo de la ubicación, sino también del tamaño del terreno, la dimensión del jardín (si lo tiene), y si éste tiene quincho, parrilla, piscina y demás; también, de la amplitud de los ambientes y el estado general de la construcción. Todo eso hace que el valor del m2 sea muy relativo y variable”, comentó Manuel Mel al referirse a un tema siempre complicado cuando se trata de esta tipología.
Miguel Risso agregó: “En cada zona hay variables (que son muchas) para tener en cuenta a la hora de establecer el precio de una propiedad”. También Mariano Oppel dio más precisiones: “El precio varía mucho según la zona y la calidad de lo construido, aunque hoy el costo ronda los US$ 1200 o 1300 el m2. Y en este sentido, el ítem más importante es la tierra, ya que es un bien escaso. Por otra parte, la ubicación y el tamaño son determinantes en el valor, ya que en las mejores locaciones prácticamente no hay más grandes lotes disponibles. Los precios en estos casos pueden promediar los US$ 1000 el m2 de tierra, y en ese sentido lo que más se destaca es el tamaño del frente, ya que los terrenos con doble o triple frente pueden ser muy caros”. D’Odorico amplió: “Cualquier casa de unos 250 o 300 m2 en buen estado general y de unos 20 años no se consigue por menos de US$ 1500 el metro cuadrado”. Sin embargo, algunos precios base indicativos por metro cuadrado pueden ser: Caballito, US$ 1400; Flores, US$ 1300; Belgrano, US$ 1700; Villa Devoto y Villa Urquiza, US$ 1300, y Palermo, US$ 1250..
Diego Cuneo, 1 de octubre de 2011.
Publicado por La Nación.