El precio promedio de alquiler por metro cuadrado por mes alcanza los 41,5 dólares, mientras que el stock regional de oficinas se incrementó un 9,7% durante 2013
El mercado de oficinas de América latina se encuentra bajo la atenta mirada de los inversores de las economías más desarrolladas. Grandes fondos de inversiones asiáticos y europeos fijan su atención en Brasil, México, Colombia, Chile y Perú. La mirada pareció acentuarse hace unos cuatro años cuando sucedió la crisis económica en Estados Unidos, generada entonces por las hipotecas subprime.
“Los países de la región continúan ofreciendo un diverso rango de oportunidades de inversión, con retornos más altos en comparación con las economías más avanzadas. Esto hace que América latina siga siendo un destino atractivo tanto para inversores como para empresas”, dijo Erik Nelson, responsable regional de research para América latina de CBRE.
Según expertos, el mercado de oficinas de la región presentó durante el último trimestre de 2013 una tasa de vacancia de 10,3%, lo que representó un incremento de un 2,9% con respecto al mismo período del año anterior
Si de valores se trata, el precio promedio de la región se sitúa actualmente en 41,5 dólares por m2 al mes, un 11% más elevado que en 2012. Asimismo, el stock regional de oficinas aumentó en un 9,7% durante 2013. Fuera del promedio se observa una amplitud en los precios por m2 entre los países de la región, con montos que parten de los 14 dólares el m2, en Quito, Ecuador, a los 253 dólares en la ciudad de Caracas, Venezuela. Por su parte, la ciudad con menor vacancia es también Caracas, con un 2%, y mientras Panamá alcanza el 17 por ciento.
“Brasil, Chile y Colombia son los favoritos para la inversión extranjera, y presentan un mercado interno de inversiones muy desarrollado. En general, los inversores prefieren zonas urbanas, grandes ciudades con perfil de población ABC1, que eligen las importantes empresas para instalarse”, detalló Herman Faigenbaum, managing director de Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos.
OPCIONES
En cuanto a los inversores pueden encontrarse dos categorías: los que buscan una inversión de bajo riesgo y los que prefieren ingresar a un mercado en la etapa temprana. Los primeros eligen los mercados desarrollados y estabilizados, con un marco jurídico sólido y un mercado de capitales estable. En este tipo de inversiones el preferido es Chile, y ciertos sectores de Brasil.
Por su parte, sobre la segunda categoría de inversores Faigenbaum explicó: “Luego están los que buscan incorporarse a un mercado en la etapa temprana, cuando todavía no están muy desarrollados ni los proyectos ni el mercado de capitales, pero donde hay muestras que van en esa dirección. En estos mercados los retornos son mayores, pero el riesgo también. Un ejemplo de países son Brasil, Colombia y Perú”.
Observando de cerca algunos mercados en particular se aprecia que Brasil experimentó un crecimiento económico estable durante 2013, que llevó a una gran demanda en la ocupación de oficinas. A pesar de esto se prevé que las inversiones disminuirán durante este año debido a un deterioro en la confianza empresarial, volatilidad cambiaria y costos de préstamos más elevados.
Por su parte se destaca Venezuela por el aumento registrado en la inversión en bienes raíces, particularmente en Caracas, como efecto de la devaluación del bolívar y la inestabilidad política y económica. Se observa también en el desabastecimiento de productos y fuertes controles de capital que han obstaculizado la confianza de los inversores. Dadas estas circunstancias, la vacancia alcanzó el 2% y el precio del alquiler mensual trepó a los 253 dólares.
“La actividad del mercado de capitales está muy operable ya que inversores y empresas buscan proteger sus activos líquidos a través del Real Estate. La combinación de la alta inflación y de la agilidad del mercado de capitales ha llevado a un inaudito incremento de los precios de alquiler en más de un 120%”, comentó Lucía Do Campo, marketing & research responsable de CBRE.
En México se destacan las zonas de Guadalajara, Monterrey y Ciudad de México. La capital azteca presenta una vacancia del 11,5% con un precio de locación que ronda los 25 dólares por mes. Inversores, analistas y corporaciones mantienen una tendencia alcista con respecto a la economía mexicana, lo que hace estimar que 2014 será un año de crecimiento para el país.
Cruzando la Cordillera se observa que la economía chilena se mantuvo fuerte durante 2013 a pesar del enfriamiento de la de china y la reducción global del precio del cobre. “El consumo permanece fuerte y las políticas económicas adoptadas continúan atrayendo a empresas multinacionales e inversores”, destacó Nelson.
Con respecto a la Argentina, la inversión en el sector inmobiliario es local. Al no contar la Argentina con un mercado de capitales desarrollado, los extranjeros por ahora no se sienten atraídos para proyectar sus edificios. “En la Argentina, los inversores son individuos que buscan vehículos para sumar capital menos sofisticados y proyectos más chicos. Igualmente hay excepciones, como algunas empresas públicas de Real Estate”, explicó Faigenbaum.
Para los especialistas, factores como la devaluación del peso argentino junto con la alta inflación podrían reactivar la tendencia de adquisición de espacios como forma de resguardar capitales en activos fijos. “Esta puede ser una gran posibilidad para el mercado de oficinas comerciales para 2014, pero para eso se deberá antes lograr estabilidad económica que disminuya la incertidumbre y permita a las empresas tomar decisiones”, concluyó Do Campo.
Por Azalía Rivero Pomarino, Lunes 17 de febrero de 2014
para el suplemento Inmuebles Comerciales del diario LA NACION