Aunque los números muestranuna leve suba en la actividad de entre el 5 y 6% en el primer semestre en el nivel nacional comparado con el mismo períodode 2010, el sector advierte el efecto electoral en el devenir cotidiano.
El mercado está raro , una frase que se repite entre los brokers para definir el clima actual, que se recalienta con el transcurrir de los días mientras pierde ritmo el mercado inmobiliario, situación previsible y recurrente en la carrera por los comicios.
Armando Pepe, titular de la firma homónima y actual presidente del SOM, comenta: “En mayo todavía los resultados fueron buenos, pero en junio se notó un comportamiento incierto asociado con las cuestiones electorales y que se extendió hasta que se despejaron algunas dudas sobre los candidatos presidenciales”. También analiza la actitud del comprador sin urgencia, pero que mantiene su preferencia por unidades listas para habitar, evitando los gastos de las refacciones y sus complicaciones. Admite además la baja de la calidad, en parte por efecto de la suba constante en los costos de construcción. “Con relación a los valores, la brecha se acercó bastante entre las unidades usadas de buen nivel y las nuevas.”
El presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, Néstor Walenten, se refiere a la evolución del primer semestre del año en comparación con el mismo período de 2010. “Está un 5 o 6% por encima de la actividad de compraventa de inmuebles en el nivel nacional. En la Capital se observa una caída de la actividad en marzo y abril, pero hay que admitir que hubo muchos feriados y eso impacta en el resumen final. De todos modos, el semestre estuvo dinámico, pero ahora ingresamos en la cuenta regresiva hacia las elecciones, que puede ser un momento de expectativa e indecisión del inversor. Aun así, frente a la inflación no hay mejor refugio para los ahorros que los ladrillos, y esto se refleja en los proyectos, aunque hay menos obras en ejecución en Buenos Aires.”
Jorge Toselli, presidente de JT, expresa sobre el tema: “En un contexto alcista continuo de los valores de construcción (mano de obra, insumos y costo de la tierra), no hay ningún indicador que marque que los precios se retraerán en el segundo semestre del año. Por eso los operadores tendremos que ser creativos en cuanto a la forma de publicitar nuestra oferta y usar no sólo el prestigio y la trayectoria de la empresa inmobiliaria en espera de que lleguen los clientes, sino que hay que acercarles propuestas. Este es, pese a todo, un momento para tomar decisiones y evitar posponerlas, ya que la tendencia a la suba no se modificará en el corto y mediano plazo”. Además, considera que el vendedor no debe especular con una sobretasación del inmueble esperando la suba del mercado.
Un análisis de lo que sucede en la zona norte es el que aporta Horacio Mieres, director de Mieres SA: “Desde Vicente López hasta San Fernando, desde Panamericana hasta el río, el mercado está bastante limitado en su oferta y las operaciones -que no son pocas-, que se realizan desde 200.000 dólares hasta 600.000. La casas con valores superiores tienen menos mercado y se hace más difícil su realización. La poca oferta se debe -en parte- a la gran valorización que tienen los departamentos; los dueños de esas casas a las que les queda el nido vacío comparan los valores de lo propio con el de un departamento mucho más chico y no les dan los números para realizar el cambio. Por eso se quedan donde están. Un ejemplo clásico: una casa de 45 o 50 años en Martínez -algo habitual-, con 350/400 m2 de terreno y 250 m2 cubiertos, se cotiza entre 330.000 y 350.000 dólares. Un departamento en Martínez de 150 m2 -para que le quepan algunos de sus muebles- se cotiza entre 350.000 y 380.000 dólares. A esto hay que agregarle los gastos, las comisiones, las escrituras”. Y agrega: “En cuanto a los terrenos para construir departamentos están mucho más buscados que ofrecidos, a pesar de los altos costos que existen en la construcción. Todavía queda algo de envión y algunos desarrolladores apuestan a lanzar proyectos, mediante fideicomisos al costo. Se paga un 30 o 35% en dólares al firmar el boleto y el saldo se pesifica agregándole el costo de construcción a las cuotas. Obviamente, lo que antes costaba 1300/1500 dólares el m2 ahora está entre 1800/1900 dólares. No se sabe qué puede pasar con los precios dentro de dos o tres años”. Con relación a los departamentos hasta 200.000 dólares comenta que tienen mucha más demanda que oferta; los más caros son los menos ofrecidos.
“Es difícil saber qué es lo que puede pasar en el segundo trimestre, pero observamos que en nuestras siete sucursales hay una desaceleración en general en las búsquedas. La gente no tiene claro qué es lo que puede pasar y si no tiene una necesidad muy puntual, espera un poco hasta ver qué pasa”, admite Mieres.
Bajo la lupa
Es tiempo de análisis y la mirada macro no está ausente en este sector económico. “Desde este enfoque los analistas consideran que el momento en la región es favorable”, dice Mario Gómez, director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios. “Pero ante los avatares diarios a los que se expone nuestra industria se hace imprescindible una mirada desde una perspectiva microeconómica. Cada desarrollador, inversor, usuario final, se hace preguntas. ¿Es el momento de iniciar un proyecto? ¿Es tiempo de comprar? ¿Es oportuno invertir? ¿Seguirán creciendo los precios de los proyectos? ¿Cómo afectará la inflación en mi emprendimiento? ¿Qué sucederá con el tipo de cambio? ¿Me conviene organizar el proyecto como fideicomiso? ¿Habrá sobreoferta?” Explica además que “hasta aquí existe una vocación inversora intacta (lo que no siempre ha ocurrido en nuestra historia inmobiliaria). Aunque haya ideas, proyectos, capacidad de trabajo, si no hay quien quiera poner su dinero en el sector, no se pueden materializar los emprendimientos y el stock de departamentos usados se mueve con dificultad. Es cierto que es una porción pequeña de la población, que invierte porque elige el inmueble como reserva de valor y que no tiene alternativas (La Nacion publicó el fin de semana pasado que los plazos fijos rinden menos que la tasa de revalorización del dólar; el dólar pierde valor y los agentes económicos se vuelcan a los activos reales).
Los inversores están interesados en realizar negocios y buscan alternativas. Gómez se pregunta si el mercado inmobiliario argentino está caro. “Depende de cómo se lo mida. Si comparamos precios en dólares corrientes, los valores han crecido. Pero no es correcto mirar dólares corrientes, sino dólares deflactados. En 2003 los inmuebles estaban a la mitad, pero también podíamos comprar una canasta mayor de bienes y servicios con esos dólares.”
El operador también aporta un dato interesante: “Si medimos en términos de poder adquisitivo de salarios, un departamento de dos ambientes en Buenos Aires equivale a 100 salarios mensuales cuando en los años 90 costaba 40 salarios (hoy el acceso a la vivienda para el asalariado se hace dos veces y media más difícil). Sin embargo, esto no es demasiado distinto de lo que ocurre en otros mercados. El problema en nuestro caso es que se combina con la falta de crédito.
¿Qué pasa con el target premium?
Fernando Cancel, presidente de Kantai, considera: “Este segmento con capacidad adquisitiva no tiene muchas opciones si se consideran las crisis económicas que surgen tanto aquí como en el resto del mundo. A la vez el dólar se frenó, los costos suben y siempre con un criterio selectivo. Están los que prefieren los usados de gran categoría y los que optan por los a estrenar con algunos amenities, como pileta y gimnasio, destinados al consumidor final al que le gusta vivir bien. La oferta premium se vende porque hay una demanda que apuesta a las viviendas de lujo. ¿Y los precios? Las unidades de muy alto nivel superan los 6000 dólares el m2. En el caso de los edificios tradicionales, el problema es que no cuentan con cocheras”. Y agrega: “Hoy el clima de mercado está raro: el comprador pasa una oferta y se mueve en poco margen. Y el vendedor no se muestra flexible para la contraoferta. Allí la operación se estanca”.
Para Roberto Ledo, director de Bullrich: “La vigencia del premium muestra a un público que prioriza las ubicaciones, y no sólo en lugares destacados de Buenos Aires, sino en zonas privilegiadas, pese a las cenizas el Sur, y en particular en Villa La Angostura y Bariloche, tuvimos inversiones, o en la costa atlántica, en Mar de las Pampas, en lugares exclusivos. El mercado está vigente en cuanto a buenos terrenos, y las incidencias en cuanto a valor se encuentran firmes. Para los desarrolladores, las obras tienen demanda, ya que cuentan con financiación. El usado está menos requerido, ya que carece de crédito aunque se han hecho operaciones en algunos lugares de muy buen nivel porque la gente considera, como siempre, el ladrillo que es un refugio de valor incuestionable.”
Cotizaciones
Jorge Toselli analiza los valores en la ciudad: “Por ejemplo, en el corredor norte porteño existen inmuebles a estrenar entre 2500 y 4500 dólares el m2 (estos últimos en zonas preferenciales, como Recoleta, Barrio Norte y Palermo Chico). En el segmento de los usados en la misma zona, la referencia del metro cuadrado está entre 1800 y 3000 dólares el m2, lo que marca una diferencia entre cuadras, o si no según el proyecto, considerando que en el mercado actual los inmuebles chicos son los más demandados, y por lo tanto, estarán en el techo de las posibilidades de valor en la zona. Con referencia a los valores de comercialización de los inmuebles, todo indica que el dilema se presentará en el próximo año. Pues de seguir con un dólar planchado y el costo de la construcción en continuo ascenso, tendremos un futuro incierto y muy difícil de predecir”.
Armando Pepe analiza una conducta que se repite en la plaza. “Las empresas constructoras en este momento no realizan estudios de mercado. Así, se llega a la saturación de los segmentos, como ha sucedido en otras oportunidades. Ahora crece la oferta de unidades chicas, pero la pregunta es hasta dónde la demanda los absorberá. También es interesante antes de tomar una decisión saber cuáles son las necesidades de la gente con capacidad de ahorro, muchos de ellos vuelcan sus ganancias del agro a los ladrillos”.
VALORES
Por ejemplo, en el tramo norte porteño, los inmuebles a estrenar en un rango de entre 2500/ 4500 dólares el m2. Estos últimos en zonas preferenciales como Recoleta, Barrio Norte y Palermo Chico. Aunque el mercado premium admite valores por encima de los 6000 dólares el m2.
Adriana B. Anzillotti, 2 de julio de 2011.
Publicado por LA NACION