La oferta incluye desde la compra del porcentaje de una unidad de un hotel o de una nave industrial hasta cocheras y bauleras
Ya sea para resguardar y valorizar el capital -especialmente en épocas de volatilidad cambiaria-, para recibir una renta, diversificar su cartera de inversiones o apostar al desarrollo de un nuevo negocio, los pequeños ahorristas pueden volcarse a invertir en ladrillos. Y para estos microinversores son varias las opciones que el mercado inmobiliario comercial les ofrece. Con tickets mínimos de ingreso que pueden ir desde US$1000 hasta los US$60.000, el menú de propuestas es variable. Para los interesados en invertir bajo el sistema de crowdfunding inmobiliario -financiamiento colectivo-, en Crowdium -una plataforma de inversiones en economía real- seleccionan proyectos en los que se puede entrar con una inversión mínima de $25.000. Luego, una fiduciaria inscripta en la Comisión Nacional de Valores (CNV) estructura y administra el fideicomiso que compra el inmuebles -con el dinero aportado por los inversores individuales- y emite el certificado donde se indica el porcentaje de participación del inversor como dueño del activo. Luego el monto de renta que generen los inmuebles será distribuido entre todos los inversores de acuerdo a su porcentaje de participación.
“Hay distintos tipos de proyectos en el segmento residencial o comercial y las rentabilidades en dólares superan el 12 por ciento anual, garantizado en algunos casos”, explica Damián Lopo, director de la empresa. Bajo este esquema, a mediados de mayo de este año lanzaron la adquisición de dos unidades de pozo en Next Bustamante, un proyecto residencial en Recoleta. La compra de los departamentos -de 41,82 m2 cada uno- se realizará al contado para conseguir precio cerrado con un 15 por ciento de descuento y sin ajustes. Al cabo de dos años, la rentabilidad estimada en dólares rondará entre 20 y 30 por ciento, afirma el empresario.
Oferta desde US$14.000
Otra opción son las cocheras. Según las cifras que manejan en Ecocheras, firma especializada en este tipo de productos, se pueden comprar desde los US$14.000 y por su alquiler conseguir una rentabilidad superior al 4 por ciento. En algunos proyectos se ofrece a los compradores de las cocheras adherirlas a un sistema de pool de renta lo cual le permite a cada inversor tener escritura de su propio bien y, a la vez, ser dueño de un porcentaje de un garaje por hora que distribuye las utilidades entre los participantes. Esteban Súcari, director de Ecocheras asegura que las cocheras con pool garantizan una renta inmediata del 4,5 por ciento anual, que ajusta con la tarifa del estacionamiento Pero, puede llegar a ser del 6 por ciento anual en el corto plazo y que “una vez que esté aplicada la nueva ley de estacionamiento medido, los márgenes de rentabilidad subirán ampliamente: apunta a apreciarse entre un 20 y un 30 por ciento en dólares”, explica Súcari. En su último lanzamiento, un parking de categoría con acceso sobre la avenida Corrientes hay cocheras en venta con opción de pool de renta desde $482.000, a pagar con un anticipo y el saldo en 22 cuotas en pesos ajustables por CAC. Por otra parte, en un edificio de cocheras particulares, los espacios descubiertos que ofrecen arrancan desde los US$14.000 y los cubiertos desde US$17.500, financiados hasta en 18 cuotas.
En Nordelta, Criba construye y desarrolla Urban Storage, un nuevo concepto en espacios de guardado. “Se trata de un complejo de selfstorage. Es un partner de guardado que llega para extender los límites de las personas, brindándoles el espacio que necesitan para concretar sus proyectos”, describe Santiago Tarasido, CEO de la empresa. El emprendimiento de US$14 millones de inversión cuenta con 1000 unidades de almacenamiento que serán desarrolladas en tres etapas. Los selfstorages se venden desde los US$14.900 más IVA mientras que el alquiler de la unidad oscila entre los US$18 yUS$22/m2. “Dependiendo de la maduración del negocio y los diferentes escenarios estudiados, estimamos una rentabilidad de entre 5 y 8 por ciento”, detalla el desarrollador. Los compradores firman boletos de compraventa convirtiéndose en propietarios de una o más unidades. Será su elección, utilizarlas o ingresarlas a un pool de renta. Los usuarios directos deberán abonar expensas para el mantenimiento del complejo y -quienes ingresen al pool- además firmarán un contrato con la compañía y pagarán un fee.
La operación del pool de renta y la administración serán llevadas a cabo por la empresa Más Metros, la cual recaudará la ganancia bruta, se ocupará de abonar los gastos y repartirá la renta periódicamente que será proporcional a los metros cuadrados de cada inversor y al nivel de ocupación general del complejo.
Desde US$40.000
En Bariloche, avanza la construcción del hotel Hampton by Hilton, el primero de esta marca internacional en desembarcar en el país. Lo desarrolla la firma rosarina Argenway, empresa del Grupo Freeway. “Se trata de un condo hotel de 105 habitaciones de 23 metros cuadrados cada una. Es una inversión en el negocio hotelero, generador de la renta objetivo de dicha inversión pero con respaldo inmobiliario, ya que el inversor es titular de una fracción del inmueble”, explica Lisandro Cristiá, director de la firma, quien planea finalizar la construcción en enero del año que viene. La inversión mínima para ingresar al negocio es de US$40.000, monto con el cual se adquiere un cuarto de habitación. “El inversor es dueño, con escritura de propiedad”, aclara el ejecutivo que ya cuenta con 92 inversores, 49 por ciento de los cuales adquirieron la fracción mínima de inversión. La renta neta –después de impuestos y descontados gastos de explotación- se estima en 7 por ciento anual neta, el doble de la generada por el alquiler de un departamento para vivienda. Aunque Cristiá afirma que “en algunos casos, dependiendo de las situaciones puntuales, la renta anual de un condo hotel puede alcanzar hasta un 10 por ciento sobre la inversión”. Las ganancias son consecuencia de la explotación del hotel por lo que se prorratea proporcionalmente entre los inversores. Es decir, la rentabilidad no depende de la ocupación de la habitación de la que cada inversor es titular. El plazo de amortización del capital inicial promedio rondaría entre 12 y 15 años. Un dato, a los que pagan de contado, les ofrecen una renta mínima garantizada del 4 por ciento anual por tres años, desde la firma del contrato.
Dentro del Parque Empresarial Austral, en Pilar, el grupo internacional Taurus desarrolla Flexspace, naves industriales que se alquilan a industrias y empresas que realizan diversas actividades. El proyecto abierto a inversores consiste en ser parte de la construcción de dos naves premium -de 3.500 m2 cada una-. Las obras demandarán US$4 millones en total pero, para ser parte del negocio, la inversión mínima es de US$50.000, pagable con un adelanto del 15 por ciento y el saldo en 10 cuotas ajustadas por CAC. La rentabilidad proyectada en dólares es del 15 por ciento anual -antes del impuesto a las ganancias-, lo que permitirá recuperar la inversión inicial a los seis años. Aunque estiman que al tercer año de operación, los inversores podrían tener un rendimiento superior al 18 por ciento anual en dólares sobre el capital. “Esta opción es revolucionaria porque con una inversión muy baja, le permite a las personas participar de un proyecto de gran escala en un sector que siempre fue exclusivo para grandes inversores”, destaca Christian Leupold, director de Inversiones de Flex y agrega: “lo que le permitirá al inversor capturar una renta mayor, es el alquiler de la tierra y la economía de escala que se logrará al distribuir los gastos de servicios entre todas las empresas que integran este parque. El plazo de inversión es flexible. El inversor puede mantener su participación durante todo el plazo del contrato (35 años), venderla a otro interesado o incluso al Parque Austral. Se trata de un pool de inversiones, lo que permite generar una renta más estable y más alta”.
La inversión se canaliza mediante un fideicomiso de construcción al costo y administración. Taurus Investment Holdings será el fiduciario y administrador. El proyecto tiene como socio estratégico a la Universidad Austral mientras que el operador del Parque Austral será el encargado de comercializar y mantener los edificios.
El primero de los edificios Flex ya opera dentro del campus de la Universidad Austral en Pilar, donde se construirán los nuevos espacios. El segundo ya se fondeó y lanzarán la tercera nave industrial. “La rentabilidad en dólares es una variable segura en un mercado inflacionario como el nuestro. Las proyecciones y presupuestos se confeccionaron con un perfil muy conservador”, aclara Guido Almerighi Friedrichs, director Comercial de Parque Austral.
Por otra parte, Matías Albín, director Comercial de Casa Campus, compañía operadora de coliving en Latinoamérica, desarrolla y comercializa un emprendimiento con suites, residencias y departamentos en Pilar, frente al campus de la Universidad Austral. La firma vende las unidades que pueden ser cedidas para ser administradas por el complejo. El monto mínimo de inversión es de US$55.000, con una retorno neto anual de US$3700. En la sede de Pilar hay suites de 27 m2 en reventa dado que el edificio se encuentra operando desde hace dos años. La renta es inmediata, el inversor firma un contrato de operación con Casa Campus por cinco años, renovable cada dos años. La ganancia recibida no es la de la propia unidad sino del pool, es un porcentaje de acuerdo a la participación en el total. “Es una inversión rentable porque duplica la renta de un alquiler convencional, es neta de vacancia y de broker, y el inversor cobra siempre. Además, es segura porque el inversor adquiere una unidad funcional escriturable; compra un departamento, amoblado y equipado”, explica Albín, quien asegura que al atender al mercado de los universitarios de grado y posgrado y jóvenes profesionales, los niveles de ocupación son altos. Y asegura que los inversores pueden llegar a conseguir una renta neta del 7 por ciento con impuestos -sobre el valor de la unidad- mientras que el plazo en el que “pueden maximizar la curva de creación de valor de su inversión y captar el mejor retorno, está entre los cuatro y cinco años. “Además no paga ninguna expensa o gasto adicional; la renta que percibe es neta”, finaliza Albín.
Por María Eugenia Usatinsky, Lunes 28 de mayo de 2018
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION