Surge una nueva zona en Colegiales.
La Ciudad de Buenos Aires tiene un historial de áreas revitalizadas, desde Puerto Madero hasta Parque Patricios. El foco ahora estará en la zona cercana a la estación Colegiales. La zona delimitada por la avenida Cabildo, Federico Lacroze, las vías del ferrocarril Mitre, y la calle Virrey del Pino cobró un fuerte impulso en los últimos años con la llegada de nuevos emprendimientos inmobiliarios, mejoras en la infraestructura vial y de servicios, como la construcción del viaducto de Federico Lacroze, y la puesta en valor de la plaza Juan José Paso, conocida por los vecinos como “la placita de Moldes”. Un área de ese barrio que promete por la cesión de las tierras que conforman hoy los terrenos abandonados que componen la antigua playa de maniobras del ferrocarril Mitre. Algunos ya hablan del barrio La Estación.
“Se trata de más de siete hectáreas entre las vías, Federico Lacroze, Moldes y Virrey Avilés que se encuentran abandonadas desde hace más de 50 años, y cuya puesta en valor le cambiarán la cara a la zona”, señala Hernán Siwacki, director de Capital Brokers Propiedades, la empresa que comercializa un edificio en pozo ubicado en Moldes al 900.
En septiembre de 2017, la Legislatura porteña aprobó la rezonificación de ese terreno de 66.900 metros cuadrados. Las nuevas reglas definieron que se puedan construir edificios pero tal como lo indica el actual Código de Planeamiento Urbano, el 65 por ciento se destinará a nuevos espacios verdes como plazas, parques y juegos para niños, y a la apertura de calles, vías peatonales, senderos aeróbicos y bicisendas. El 35 por ciento restante podrá destinarse para la construcción de residencias y comercios. La tierra aún pertenece al Gobierno Nacional, que se lo cederá a la Ciudad.
La venta de la zona “edificable”, es decir, de ese 35 por ciento, estará a cargo de la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE). Desde el organismo confirmaron que la subasta será este año, pero que aún no se conoce la fecha exacta. Añadieron que parte de lo recaudado irá para obras en la Comuna 13 y otra parte para financiar las obras de la Red de Expresos Regionales (RER), la red de 20 kilómetros de túneles que conectará las líneas metropolitanas de trenes.
El Gobierno de la Ciudad lanzó el año pasado la convocatoria a un concurso con la Sociedad Central de Arquitectos para definir un masterplan para el terreno. Los ganadores fueron Oliverio Najmias y Marcelo D’Andrea, quienes propusieron incorporar 80.000 metros cuadrados de vivienda en un proyecto que tendría un 78 por ciento de espacio público. “Tuvimos en cuenta dos miradas simultáneas: la del vecino y la del desarrollador”, explican.
Los arquitectos agregan: “El masterplan contempla un terreno en el que más de la mitad de la superficie serían superficies verdes absorbentes. Si bien 80.000 metros cuadrados de construcción es una cantidad grande, los colocamos de manera tal que el impacto sería muy bajo”. El concurso no es vinculante, pero los arquitectos, que sostienen que ganaron por decisión unánime, esperan poder llevar adelante su proyecto para que el ciclo se complete. Najmias y D’Andrea afirman que su idea recibió un buen nivel de aceptación entre los vecinos.
Cuando el proyecto para rezonificar todavía se trataba en la Legislatura, los habitantes de la zona reclamaban más espacio verde y menos construcción.
La clave, además, fue evitar que queden vistas bloqueadas por edificaciones. “Los proyectos del masterplan están pensados no solamente en función del paisaje que los rodea sino también de los habitantes de esta parte de la Ciudad, que compraron en un espacio abierto con visuales largas y que no quieren un muro de desarrollos que los obstruya”, señalan los arquitectos. El objetivo, además, es “conectar” todo el barrio y eliminar la “barrera” que hoy existe por los terrenos en desuso. “El parque que nosotros proponemos es una manera de integrar ambos lados de la zona”, dicen.
Desde el punto de vista inmobiliario, Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades, añade que “tradicionalmente, vivir cerca de las vías nunca fue visto como un argumento comercial positivo” y opina que “una solución urbanística puede llegar a cambiar la percepción del barrio para los vecinos”. Al mismo tiempo, dice, “lo que impacta cualitativamente termina transfiriéndose al precio”, por lo que augura una revalorización del área en caso de que se lleve adelante el proyecto que “seguramente brinde más seguridad, mejor iluminación y ordenamiento del tránsito”.
La broker reconoce el reclamo de los vecinos para que haya más espacios verdes: “Los barrios de Colegiales y Belgrano son zonas muy valoradas por quienes viven ahí, y lo que reclaman es que haya más proporción de espacio público. Sin embargo, si finalmente se concreta un proyecto bien pensado arquitectónicamente, puede no solo agradar a los vecinos sino también revalorizar la tierra circundante”, afirma.
Un lugar elegido por los jóvenes
Desde el portal Properati, afirman que dentro de las 125.000 búsquedas realizadas en su sitio con la palabra “Colegiales”, un 40 por ciento de los interesados tienen entre 25 y 34 años. De las operaciones, las que más se investigan son la venta de departamentos, los PHs y, por último, los departamentos en alquiler. “Se trata de un barrio mayormente de viviendas, con sectores comerciales que apuntan más a las avenidas cercanas como Cabildo o Federico Lacroze”, detalla Mario Korn, presidente de Mario Korn Propiedades. El ejecutivo asegura que, hasta el momento, los precios del metro cuadrado en la zona no han mostrado grandes variaciones, aunque sí avanzaron como en el resto de los barrios de la Ciudad. Señala que el promedio para los departamentos usados ronda los US$2300/m2, y en las propiedades a estrenar el metro cuadrado está alrededor de US$2900.
“A la zona no le faltan conexiones de transportes ni ofertas gastronómicas por la proximidad de las avenidas -analiza-. Considero que hay grandes espacios verdes que pueden estar bien acompañados por obras de primera línea”. Por ahora, hay pocas noticias de nuevos desarrollos en la zona, pero a la altura de Moldes al 900 se encuentra en construcción un edificio residencial de ocho pisos con planta baja, en el que se ofrecen unidades de 1 y 2 ambientes a partir de los US$100.000 y US$240.000 para los de tres ambientes, que comenzarán a entregarse en 2020.
“Hace unos años se construía solamente para el inversor que apuntaba a obtener una renta. Esto viene cambiando y los nuevos proyectos están pensados para la gente que necesita mudarse. En este caso particular se combinan las dos visiones, porque es residencial y también apto profesional, pero hasta el momento los principales clientes fueron las familias jóvenes y parejas”, explica Siwacki,
El diferencial de la zona, señala Siwacki y coincide con sus colegas, son las vistas abiertas y el espacio verde que se podría poner en valor. “Hoy es una zona tranquila con precios que no son los que piden los barrios top”, dice. Aclara que el potencial de la zona es eminentemente residencial, pero que, a su juicio, probablemente la revalorización de los terrenos ferroviarios despierte el interés comercial. “Hoy las zonas que más crecen son las de usos mixtos, donde se puede vivir, trabajar y comprar, como Puerto Madero o la zona de Retiro”, analiza. Con este horizonte a la vista, los referentes inmobiliarios ya hablan del surgimiento de un nuevo sub-barrio y revalorizaciones por encima de la media -de alrededor del 30 por ciento- por la influencia que ejerce la cercanía con Belgrano. El nombre La Estación no es caprichoso ya que en el futuro, la expectativa es que el corazón de esta nueva zona serán las siete hectáreas que serán puestas en valor.
“Será un barrio con una identidad eco slow que en 10 años será reconocido por su calidad de vida fundamentada en sus amplios espacios verdes, edificios bajos, calles tranquilas, y a la vez una fuerte conexión con todos los servicios y transportes”, agrega Siwacki.
Efecto derrame en el área de influencia
Otro de los desarrolladores que está mirando el área de influencia de esa zona es Sebastián Sommer, CEO de CasasARG, la empresa fundada por Tayron Capital – con más de 15 años en el mercado participando junto a inversores institucionales, en transacciones en Estados Unidos, Argentina, Uruguay y otros países de la región-para administrar inversiones en desarrollos inmobiliarios residenciales en el país.
“Compramos casi dos manzanas en Colegiales. La zona tiene muchos medios de transporte, servicios y la reciente apertura de la avenida Triunvirato le da gran conectividad. Además, la integración de la villa Fraga también impactará positivamente”, analiza Sommer, el hombre que cerró el primer fondo cerrado de inversión aprobado por la Comisión Nacional de Valores que permitía blanquear dinero sin multa sobre fines de 2016. En esa ocasión recogió US$30 millones que se destinarán a la construcción de Prima, un emprendimiento de US$50 millones de inversión ubicado en Caballito.”Colegiales es un área de oportunidad para realizar desarrollos inmobiliarios de escala en un lugar céntrico y bien conectado”, concluyen los empresarios que están apostando al barrio.