Desde el Kavanagh hasta el Estrugamou, las claves que hay que tener en cuenta antes de invertir en un departamento de una construcción emblemática de la ciudad; las ventajas, desventajas y los precios.
El emblemático edificio Kavanagh, ubicado en Florida 1065 es símbolo de la arquitectura de Buenos Aires y referente del movimiento Art déco. La construcción fue inaugurada en enero de 1936, por iniciativa de Corina Kavanagh y se hizo en el tiempo récord de 14 meses. En su momento, con una altura de 120 metros, el proyecto fue la torre de hormigón más elevada de América latina. Los 105 departamentos se reparten en 31 pisos y son todao distintos. Además la torre cuenta con cinco escaleras, palieres privados, locales en la planta baja y cocheras de cortesía. Por el proyecto pasaron los más diversos propietarios: desde la familia del empresario Gregorio Perez Companc hasta los Rocca, la familia propietaria de Techint. Este edificio, y otros tantos, son un verdadero baúl de recuerdos y los mejores relatores de historias. Con el tiempo, sus vecinos se renuevan, cambian sus costumbres, su convivencia y hasta el valor de las expensas. Pero, ¿cómo es vivir en un edificio histórico de la ciudad de Buenos Aires?
En general, los antiguos edificios de época como el Kavanagh, el Estrugamou o el Palacio de los Patos ofrecen unidades amplias, con terminaciones de lujo y ubicaciones privilegiadas. Su público es muy exclusivo, sus alquileres se manejan en dólares y su historia, de alguna manera se paga. “El Kavanagh es una de las obras maestras de la arquitectura porteña de la década de 1930. En 1999 fue declarado Monumento Histórico Nacional, la más alta categoría que reconoce la Ley 12.665 y sus modificatorias, similar a la que obtuvo el Palacio Barolo en 1997. En este sentido, ser propietario de un departamento en el Kavanagh, como en cualquier otro bien declarado, se lo puede considerar un absoluto privilegio, no sólo desde una perspectiva de valoración arquitectónica -artística, sino por formar parte de la identidad de Buenos Aires”, explica Teresa de Anchorena, presidente de la Comisión de Monumentos y Lugares Históricos, organismo que protege los hitos de valor histórico patrimonial.
Para quienes sueñan con habitar la torre, hay algunas opciones en el mercado. Eso sí, es para unos pocos. Actualmente, el departamento más impresionante y extravagante del emblemático edificio está en venta. Se trata de un inmueble que ocupa todo el piso 14 por el que se pide US$3,9 millones para su venta -otra opción es alquilarlo por US$11.000-. La unidad que perteneció a la propia Corina Kavanagh tiene 740 metros cuadrados de los cuales 475 son cubiertos. Los restantes 251 metros cuadrados corresponden a la terraza de la “proa”, la “marca” de diseño de la construcción y a dos jardines propios. Entre algunas idas y vueltas, el inmueble está en venta hace once años. Lo curioso es que, su actual dueño, el francés Lord Alain Levenfiche, un empresario dedicado a los bienes raíces, le hizo un lavado de cara al inmueble. “Primero se ofertó en US$8 millones, pero hasta ahora nadie encontró la forma de venderlo. Se trata de una propiedad que es como una pieza de arte pero que perdió su carácter”, analiza Iuri Iszratsoff, director de la inmobiliaria homónima que suele tener en carpeta departamentos a la venta en edificios históricos. Hoy, el destino que se le da al emblemático piso es el alquiler diario para hacer fiestas. Cuenta con cañones de humo, baldosas con luces, parlantes empotrados y un bar de colores. Pero además, el departamento tiene cinco habitaciones -todas en suite, y las más grandes con 80 y 60 metros cuadrados-, y hasta un living dividido en dos partes con una barra iluminada como si fuese una discoteca. ¿El plus? Sus vistas de 360 grados a todo Buenos Aires.
En líneas generales, el precio del metro cuadrado en el Kavanagh parte desde los US$3000 aunque hay mucha disparidad en los precios de los departamentos dependiendo de su estado de conservación. Respecto a los gastos, las expensas varían entre $14.200 y $39.000 de acuerdo a la superficie de cada uno. El perfil de quienes compran en este tipo de edificaciones es particular: por lo general no son familias sino personas que viven solas que buscan estar a pasos del centro porteño. Un dato no menor para quienes tienen presupuesto acotado es que hay opciones de unidades desde 120 metros cuadrados que se ofrecen a US$400.000.
A 300 metros se encuentra otra construcción emblemática: el Estrugamou, ubicado en Esmeralda y Juncal, en pleno Retiro. Coqueto como ningún otro, se trata de una verdadera joya arquitectónica que data de 1929 con una entrada que simula un pasaje de carruajes. “Muchos de los que viven allí, son propietarios históricos, dado que es un bien de familia continuar ahí. Para algunos es aspiracional. Tanto al Estrugamou como al Kavanagh los buscan porque da status: son como el Dakota de Nueva York”, analiza Isratzoff, quien agregó el Palacio de Los Patos como otro ejemplo. Las influencias francesas del inmueble lo convierten en un viaje en el tiempo, que con sus pisos de roble de Eslavonia y sus hermosos mármoles lo hacen ser lo más parecido a un pequeño palacio. “El Estrugamou es un ícono de la ciudad. La gente que busca este tipo de inmuebles, no escatima a la hora de reciclarlos y los deja imponentes”, relata Manuel Andreotti, Gerente sucursal Tizado Barrio Norte . Es que pertenecer tiene sus costos. De todas maneras, el valor del metro cuadrado no es caro si se lo compara con alguno de los proyectos top del corredor Norte de la avenida Libertador construidos en los últimos años en donde el metro cuadrado supera los US$8000.
La oferta en el Estrugamou es de lo más variada. Por ejemplo una unidad de 415 metros cuadrados se publica a US$2,7 millones, otro de cuatro dormitorios a US$1.250.000. aunque hay oportunidades puntuales. Un piso de 531 metros cuadrados se ofrece a US$1 millón, es decir US$1800/m2. Se trata de un precio que se aproxima más a los de la zona Sur de la ciudad de Buenos Aires. Eso sí, el inmueble necesita algunas refacciones y es un poco oscuro por dar al patio interno del edificio.
“Las unidades de estos edificios son un producto premium, que si bien tienen valores similares a los de Puerto Madero, son de mucha más calidad”, agrega Andreotti de Tizado que hoy tiene en venta un cuatro ambientes de 415 metros a US$2,2 millones -que paga $24.000 de expensas-. El broker agrega que el mercado para la venta de este tipo de departamentos está frenado. “Recibimos pocas consultas. Es un lugar muy exclusivo y estamos en momentos de turbulencia”, sostiene.
En la mayoría de los casos, se trata de edificios que en el pasado han sido habitados por la alta sociedad porteña. La familia propietaria de todo el edificio vivía en uno de los pisos y, con la renta que pagaba el resto de los habitantes del lugar, mantenía servicios originales, como el cochero, las mucamas, el lavado y el planchado. Eran tiempos en los que la venta por unidad no estaba permitida, una posibilidad que habilitó la ley de propiedad horizontal sancionada en 1948.Una de las principales contra de este tipo de inmuebles es que, como fueron pensados en otra época, tiene pocas o directamente carecen de cocheras, lo que implica un gesto adicional mensual de $4000 por el alquiler de un espacio para guardar el auto en la zona. Además son edificios con poca rotación.
Lleno de secretos está también el Palacio Raggio. El edificio de estilo francés situado en pleno corazón del barrio porteño de Monserrat -en la esquina de Bolivar y Moreno-, a pocos metros de Plaza de Mayo fue originalmente diseñado por el arquitecto suizo Lorenzo Siegereist en 1907. Inaugurado en 1910, albergó un almacén de ramos generales y departamentos para renta. Pero años más tarde supo desvanecerse y hasta el 2007 estuvo tomado por alrededor de 1200 personas que fueron desalojadas pacíficamente. A partir de ese momento comenzó un plan de limpieza y restauración para poner en valor un edificio de 100 años. “Se hizo un trabajo titánico. Se respetó toda la estructura pero se adecuó el layout a un edificio más moderno”, explica el desarrollador Alberto Fernández Prieto, presidente de la desarrolladora que lleva su apellido, la empresa encargada de esta transformación. El proyecto demandó US$ 30 millones y el espíritu fue mantener intacta la estructura original del edificio. Y así se hizo. Los arquitectos preservaron la galería que rodea al palacio y la fachada exterior de la torre de siete pisos, pero hubo que rehacer a nuevo todos los espacios interiores. El empresario adquirió la propiedad en 2006 y la reformó entre 2008 y 2015. Los pisos del emprendimiento fueron edificados de alturas distintas y oscilan entre tres y cuatro metros de alto. En el Palacio Raggio hay 150 unidades de entre 30 y 90 metros cuadrados de superficie cubierta, distribuidas en ocho plantas de 23.000 metros cuadrados. Según Fernández Prieto, los barrios de la ciudad que tienen desarrollos pensados para un público ABC1 son escasos.
“Hay pocos proyectos y eso los encarece. Tienen un valor de mercado superior a los US$ 1000 por metro cuadrado de incidencia. Esto provoca que los empresarios del rubro comencemos a buscar nuevos polos de atracción y éste lugar fue uno de ellos”, explica y agrega: “tememos que la imposibilidad de ingresar al centro en auto tire para atrás el barrio. Las restricciones para la zona van a ser una negativa”. La cercanía del edificio con Casa Rosada generó que el palacio funcionara como un imán para funcionarios, empresarios, políticos y delegados gremiales que suelen tener reuniones de trabajo con actores del Gobierno. El ex ministro del Interior y Transporte, Florencio Randazzo, y el diputado nacional por el Frente Renovador, Facundo Moyano, fueron dos de las personalidades de la política que eligieron al coqueto edificio histórico para instalar sus oficinas. Pero además, hay otra diversidad de personajes que tienen departamentos como el tenista Juan “Pico” Mónaco, el abogado Fernando Burlando y la modelo Silvina Luna. En el Raggio, nada está librado al azar. Cada mínimo detalle se nota: desde los cuadros de Páez Vilaró en el lobby de acceso, hasta una galería de fotografías itinerante que se renueva una vez por mes para darle otro look a las paredes. Una de sus fortalezas es que pese a ser un edificio histórico cuenta con servicios propios de los proyectos más modernos como por ejemplo gimnasio, sauna, seguridad las 24 horas y hasta una pileta al aire libre con vista a la cúpula del edificio Otto Wulf. Actualmente, la ocupación es 70 por ciento de oficinas y 30 por ciento de viviendas. Por su ubicación, algunos departamentos se alquilan por día o semana para turistas. El precio del metro cuadrado ronda los US$3500/m2 -en preventa apenas superaba los US$2000/m2-y sus expensas son variadas de acuerdo a cada vivienda, pero parten de los $4000.