Luego de un año con altibajos, el segmento espera recuperar terreno y sumar nuevas inversiones
Es uno de los termómetros de la economía y uno de los sectores que quizá mejor refleja la situación del mercado. Porque es sabido que cuando las variables son favorables, las empresas son las primeras en apostar al cambio o la expansión. En ese sentido, el segmento de oficinas cobra un protagonismo clave a la hora de analizar el mercado inmobiliario.
Y este 2010 que está llegando a su fin mostró resultados dispares, y si se buscara definirlo en pocas palabras podría decirse que fue una temporada con altibajos. Esto se debió en gran medida a cuestiones económicas, ya que como es sabido las posibilidades de que una empresa se mude de edificio son directamente proporcionales a sus expectativas de crecimiento y a su capacidad de inversión presente y a futuro.
Según un informe de la firma Colliers International, en los tres primeros trimestres de este año se registró un crecimiento del 11 por ciento en la oferta de espacios con la incorporación de 155.000 m2, lo que representa una suba del 7,6% por sobre el total de lo ofrecido en 2008 y 2009 juntos. El informe expresa que la tasa de vacancia registrada fue del 8,2% y alcanzó su valor máximo desde 2005. Este porcentaje representa 132.865 m2 disponibles en el mercado de oficinas clases A+ y A.
Respecto de la demanda, el mercado de oficinas A+ y A registró una absorción acumulada de 121.000 m2 en lo que va del año, esta situación atenuó el crecimiento abrupto de la vacancia producto de la importante cantidad de superficie ingresada en el mismo período, con una demanda que ocupó aproximadamente el 80% de los nuevos desarrollos en 2010.
Varios fueron los brokers que coincidieron con esta visión. Entre ellos, Cristian Weiss, director de Castro Cranwell & Weiss, que opina: “El mercado arrancó el año con poco movimiento, pero a medida que pasaron los meses y el contexto nacional e internacional fue mejorando, comenzó a notarse mayor movimiento, y se está terminando 2010 con buena actividad. Se han realizado importantes operaciones de venta, impulsadas por inversores deseosos de colocar su dinero en ladrillos”. Fernando Ledo, de Bullrich, afirma: “El mercado de oficinas tuvo bastante movimiento durante todo el año, con empresas que en algún momento se habían achicado y que volvieron a instalarse en la Capital, o bien se ampliaron y abrieron otra oficina representativa”.
Otra tendencia que se pudo comprobar es la de la migración de las empresas hacia otras zonas de la Capital o el Gran Buenos Aires. “Creció el interés por irse del Centro, y eso lo notamos porque muchos de nuestros clientes manifiestan que no tienen necesidad de estar en ese sitio, ya que sus propios clientes tampoco están. Parece que la consigna es salir del Centro, aunque no necesariamente signifique irse a la provincia”, explica Alberto García Hamilton, de la firma Toribio de Achával.
Otros brokers no coinciden con estas perspectivas. Entre ellos, Armando Pepe, titular de la inmobiliaria que lleva su nombre y del SOM: “2010 fue un buen año para el mercado inmobiliario en general, pero en lo que respecta al segmento de las oficinas estuvo un poco amesetado, especialmente en lo que se refiere a los alquileres, ya que la mayoría de las grandes empresas reestructuraron sus superficies locadas y no crecieron; en ese aspecto, el mayor tomador de m2 en alquiler fue el Estado nacional, con nuevos espacios para sus oficinas de la Anses, el PAMI o la AFIP, entre otras entidades”.
Teniendo en cuenta que 2011 será un año electoral, los brokers mostraron cautela a la hora de vislumbrar qué es lo que puede suceder en el mercado. Se sabe: en un país como la Argentina, donde las decisiones de la política afectan todas las áreas de desarrollo, y en especial de la economía, cualquier tipo de predicción que haga al respecto puede sonar a futurología. “En ese sentido, el primer semestre continuará en la misma media de actividad -piensa Armando Pepe-, pero después de las elecciones se estabilizará, y una vez transcurrido octubre seguramente continuará la inversión en inmuebles en todo el territorio nacional”.
Para Herman Faigenbaum, director de Cushman & Wakefield Argentina, el hecho de que 2011 sea un año electoral “tendrá un gran impacto sobre el sector de Real Estate”. Según él, “la incertidumbre, sumada a la volatilidad económica local, dificulta las proyecciones de largo plazo. En este contexto, los inversores se mostrarán prudentes y las empresas, por su parte, no incrementarán su capacidad instalada y postergarán los planes de inversión. Por lo tanto, el nivel de actividad en el mercado será moderado; no se anunciarán grandes proyectos de oficinas, aunque finalizarán las obras que se encuentran hoy en construcción”.
“La actividad será similar a la de este año; es decir, baja respecto de años anteriores, pero con una demanda y oferta estables. La demanda acompañará la incorporación de m2 al mercado. En este sentido, los alquileres de los edificios premium se mantendrán estables, con valores en torno de 30 dólares el m2 para los de clase A, mientras que para los de clase B estarán en 18 dólares, según la ubicación y las características propias del edificio”, agrega.
Por su parte, Ledo añade: “Pese a ser un año de elecciones, la liquidez de moneda que habrá en la Argentina fomentará las inversiones y no perjudicará a rentistas e inversores. En ese sentido, creemos que 2011 será próspero y de mucho movimiento en la plaza de oficinas”.
Buenos negocios
Alberto García Hamilton se suma a estas opiniones: “Abstrayéndonos de la volatilidad de nuestro país, suponemos que 2011 será mejor que 2010. Desde el punto de vista de la oferta, están dadas las condiciones para que se concreten muchos negocios. La oferta es grande, y la clave estará en la demanda. Por eso creo que, de tener necesidad de espacio, las empresas no tendrán dificultades para alquilar ni les resultará costoso desde una perspectiva de valores históricos”. Y sobre el aspecto político expresa: “En principio no debería ser un cambio presidencial traumático. Creo que influirá, como inexorablemente ocurre, pero no será un punto de inflexión ni mucho menos”.
Weiss hace su aporte: “A pesar de que en 2010 se incorporaron muchos m2 nuevos, creemos que 2011 será un buen año para nuestra actividad y que estos m2 que no se ocuparon este año serán absorbidos en el próximo”.
Santiago Moyano, de la firma Hernán Moyano, cree que el mercado no mostrará demasiados cambios en 2011. “A mi criterio los mejores momentos del año fueron el inicio y luego hacia el final, que hubo una recuperación. El año que está por comenzar será similar al 2010, aunque tal vez con algún movimiento mayor. Pero hay que recordar que habrá elecciones y ese acontecimiento distorsiona un poco el mercado. Lo que sí se advierte es un creciente interés también de adquirir oficinas a cambio de buenas rentas que duplican las residenciales. Hoy hay muchos inversores volcados a la compra de inmuebles de oficinas triple A que perciben una renta de entre el 8 y el 10 por ciento anual, ya que los inmuebles dan seguridad y se mantienene como la mejor alternativa de inversión”.
Por su parte, Diego Cazes, director de L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios, opina: “Para el año próximo la tendencia es seguir tomando metros cuadrados, sobre todo por parte de las empresas grandes y medianas que buscan oficinas premium, algunas con la intención de reunir en un solo edificio todas sus oficinas, lo que puede resultar más ordenado y eficiente”.
Estas, según su opinión, seguirán buscando las mejores áreas de Capital, como Catalinas, Puerto Madero y Plaza San Martín, o la zona norte del Gran Buenos Aires. Con relación a los precios, Cazes los establece en alrededor de 35 dólares el m2 las premium (Green Building); las clase A entre 30 y 25 dólares el m2, dependendiendo de la ubicación y el edificio.
Diego Cúneo, 27 de siciembre de 2010.
Publicado por La Nación.