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Balance – Un año estable con vacancia en alza

Atado al compás de la economía, el sector de las oficinas mantuvo la demanda. Algunas empresas resignaron m2.

El escenario de las oficinas no tuvo su peor año de la historia, pero tampoco fue más positivo que en 2013. Se sumaron nuevos edificios, algunas empresas construyeron sus propios inmuebles y otras se mudaron a otros horizontes lejos del centro porteño, y sí aumentó la vacancia, pero los brokers coinciden en que la demanda se mostró activa.

Según el relevamiento de la consultora Colliers International, en 2014 se incorporaron al mercado 90.000 m² de nuevas oficinas; de esta forma el inventario quedó conformado por 1.647.241 m² de edificios categoría premium. En ese sentido el nivel de construcción creció un 52% respecto del año anterior y mantiene esa tendencia desde 2011.

“A pesar del contexto económico, la demanda se mostró activa alcanzando 50,062 m² de absorción neta anual, muy cerca del promedio histórico del mercado -de 60.000 m2 por año-. Esta performance permitió atenuar un crecimiento abrupto de la tasa de vacancia, la cual sólo aumentó 1,7% durante 2014 para llegar al 8,4%”, dijo Alejandro Badino, gerente general de Colliers International.

Al finalizar 2014, todos los submercados mostraron absorciones netas positivas, “es decir que la superficie ocupada en cada uno de ellos aumentó respecto de 2013. Los más demandados fueron macrocentro sur (15.000 m²), Puerto Madero (13.000 m²), Catalinas (6000 m²) y la zona norte (6000 m²). No obstante cabe destacar que si bien macrocentro sur fue el submercado con mayor ocupación, simultáneamente su tasa de vacancia alcanzó el 21,5%, producto del ingreso de 3 importantes edificios, los cuales aún no han alcanzado la plena ocupación (955 Belgrano Office, Altman Eco Office y Go Green)”, detalló Juan Manuel Farola, gerente de oficinas de Colliers International. Mientras que Ivan Jackson, de la división transaction management-Global Corporate Services de CBRE Argentina, indicó: “Nuestros datos muestran que el nivel de vacancia comparando el final de 2013 y el tercer cuatrimestre de 2014 se mantuvo estable, alrededor del 10%. En tanto que los valores de alquiler presentaron una leve mejora, del 3,5%. La absorción neta de este año se posicionó de mejor manera en comparación con 2013, con más de 46.000 m2 absorbidos, aunque está lejos de los valores de otras temporadas donde se alcanzaban valores cercanos a los 100.000 m2”.

Dada la situación del mercado inmobiliario actual, el balance del sector premium de las oficinas fue positivo para 2014. “Si bien tuvo una baja en sus valores de locación históricos se mostró como un eje atractivo para clientes en desarrollo. En cambio el sector con inmuebles de menor categoría no fue el más afortunado, donde fue muy difícil poder volver a ocupar aquellos espacios libres que se generaron en el mediano y largo plazo”, dijo Ignacio Cabrera, broker comercial de Javier Lobo Soluciones Inmobiliarias. Seguí leyendo “Balance – Un año estable con vacancia en alza”

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Perspectivas – Tiempo de cambios

Los players del sector auguran nuevos aires para el año que está a punto de iniciarse; expectativas y optimismo caracterizan esta nueva etapa.

El año que está a punto de comenzar parece traer consigo un atisbo de mejora para el sector inmobiliario. Los especialistas del sector saben que no será un período sencillo, pero a la vez están ilusionados con que el Real Estate empiece a reflejar algunos signos alentadores que den cuenta de un mejoramiento tanto del rubro de la construcción como comercial, dos parámetros fundamentales.

Milagros Brito, presidenta de Vizora Desarrollos Inmobiliarios, es una de las empresarias del sector más optimistas. “En Vizora proyectamos 2015 como un año de crecimiento y expansión. Tenemos previstos dos importantes lanzamientos. Uno es Remeros Beach, un megacomplejo en Tigre que incluirá una Crystal Lagoon; además prevemos la creación de tres nuevos barrios con tipologías bien diferenciadas: condominios, torres y townhouses. Por otro lado comenzaremos con el desarrollo denominado The Link Towers, un complejo de viviendas premium sobre el dique 1 de Puerto Madero. Y además de esto seguiremos con la construcción de Arboris La Horqueta, en San Fernando”, explicó la constructora.

Para Roberto Ledo, director de la firma inmobiliaria Bullrich, 2015 se caracterizará por ser un año de inversiones mayoristas. “Los mercados se anticipan. Por eso los inversores mayoristas tomarán posiciones activas y buscarán adquirir inmuebles que tengan expectativas de crecimiento, y que se verán posteriormente convalidados por la demanda del consumidor. Según mis predicciones, el sector vivirá en 2016 una recuperación de valores, en sintonía con la expansión inmobiliaria de nuestros vecinos y la región”, dijo Ledo.

Según algunos desarrolladores, pequeños ajustes económico-políticos pueden modificar el futuro curso del sector; sin duda uno de los puntos fundamentales es el tema hipotecario. “Algo de lo que hablamos hace un tiempo y que por suerte estamos encarando en reuniones entre el sector y el Gobierno es el tema de los créditos hipotecarios. Esta nueva herramienta permitirá la reactivación del mercado y la posibilidad de que muchos más puedan acceder a su vivienda propia”, comentó Gonzalo Monarca, CEO del Grupo Monarca.

Alejandro Ginevra, titular de Gnvgroup, que comenzará el año con la inauguración del edificio de oficinas, Malecon dique 4 y que lo continuará con la finalización de la segunda etapa de Madero Harbour, el megaproyecto de Puerto Madero. “Esperamos que 2015 sea una continuidad de 2014, ya que para nosotros fue un gran año. Creemos que una buena medida para ayudar al sector sería modificar y relanzar el Cedin para agilizar el proceso de compra, generando así un mayor atractivo para los ahorristas argentinos”, expresó Ginevra, que hasta el momento lleva construidos en el dique 4 unos 110.000 metros cuadrados, tres edificios (uno residencias y dos de oficinas, un conjunto de locales comerciales y un millar de cocheras). Seguí leyendo “Perspectivas – Tiempo de cambios”

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Punta del Este, lista para 2015

Aunque el Real Estate en esta sofisticada costa transita un comportamiento más lento, los operadores del sector ahora sólo piensan en la temporada que está por comenzar. El plato fuerte, como siempre hasta el 15 de enero.

La penísula uruguaya, un destino reconocido a nivel internacional, siempre en crecimiento. Gentileza Pablo Zulamian

La costa oriental tiene galardones de sobra para colocarla entre las más atractivas de la región. Es llamativo cómo a pesar de la transformación que suman las inmensas torres que tienen vista privilegiada a toda la costa, esta ciudad balnearia, cotizada, elegida por ricos y famosos del jet internacional, pero también por miles de argentinos que adoran sus playas y de todo aquel que se deje tentar por su lifestyle, crece sin perder su identidad. La vida esteña siempre sorprende. Y pese a que esta temporada no parece generar altas expectativas por la coyuntura económica de la Argentina, los uruguayos se preparan para hacer de este balnerario el mejor lugar para descansar, pasear y disfrutar de las vacaciones en un lugar único.

“El mes comenzó con bastante movimiento. El primer feriado largo de diciembre junto con la llegada de los primeros cruceros aportó una cuota de optimismo para esta temporada que está a punto de comenzar. Como siempre, desde las actividades se preparan con dedicación. Este fin de semana contaremos con la 3ª fecha del Mundial de la Fórmula de los Automóviles Eléctricos, que seguramente generará movimiento. Creemos que pese a los contratiempos habrá una muy buena temporada como sucede siempre entre el 20 del actual y el 15 de enero. El resto se presenta aún como una gran incógnita. Si bien la relación dólar/peso uruguayo ha mejorado algo con respecto al año anterior, de $ 21,20 a $ 23,80, el Uruguay y Punta del Este en particular, está caro. Aun así creemos que los argentinos (principal corriente turística del balneario) siguen cautivados por Punta del Este. Tanto propietarios como quienes alquilan no resignan a perderse de la hospitalidad y seguridad que les brinda esta ciudad”, comentó Jorge Curbelo, presidente de Invergroup.

Sin duda -según los brokers locales- el Real Estate no transita su mejor momento. “El principal comprador de inmuebles en Punta del Este es el argentino, que hoy vive un clima de incertidumbre político y económico, unido a la percepción (creo que equivocada) que los precios de las propiedades bajarán. Todo esto frena el desarrollo del sector y abre un compás de espera, que se refleja en menos operaciones inmobiliarias. Las pocas que se concretan actualmente las encaran los compradores finales”, añadió Curbelo.

Según los registros de los especialistas desde hace algunos años crecen las compras de inmuebles por parte de uruguayos y brasileños (en ese orden), aunque no logran sustituir la merma ocasionada por el retiro del mercado del comprador argentino. “El brasileño generalmente adquiere en un radio cercano al Casino Conrad”, sentenció Curbelo. Seguí leyendo “Punta del Este, lista para 2015”

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Cocheras -Opción rentable y con escasos gastos

Un segmento que trató de esquivar la crisis y se convirtió en una alternativa positiva en los últimos años, a la luz del aumento del parque automotor.

Por estos días, la inflación acapara el protagonismo de la economía, lo que hace utópico el ahorro. Porque a la suba de los precios se suma la devaluación, que marca una pérdida de valor del peso con respecto al dólar, además de las restricciones para la compra de la moneda norteamericana. Por eso en el mercado inmobiliario surgen opciones para invertir con menor capital que una vivienda.

Entre esas alternativas surgen las cocheras, un segmento que eludió la crisis y se convirtió en una opción muy rentable en los últimos años, a la luz del constante aumento del parque automotor y la falta de espacio para estacionar en las calles porteñas y en las principales localidades del Gran Buenos Aires.

Alberto Súcari, director de la comercializadora y desarrolladora Ecocheras, advirtió: “Ante la escalada inflacionaria, los bienes tangibles son un refugio más seguro que el dólar y la compra de cocheras resulta una inversión rentable para los que quedan fuera del dólar ahorro”.

Ignacio O’Keefe, director de la Inmobiliaria O’Keefe, admite por su parte: “La oportunidad actual que ofrecen las cocheras se potencia a su vez por el hecho de que en muchos casos suele ser la primera oportunidad de inversión en inmuebles para mucha gente por el ticket accesible y la fácil reventa”. Las ventajas que ofrecen estos emprendimientos las amplía Juan Manuel Balestieri, director de Desarrollos Well Park: “El pago para adquirirlas es en cuotas accesibles en pesos, promedio 6000 pesos, más la seguridad jurídica al recibir un título de propiedad y una renta actualizable mes a mes al compás de la inflación”. La rentabilidad está muy por encima del 2,5% anual que rinden los departamentos e incluso la capitalización es superior porque va aumentando su valor en dólares ante la escasez de cocheras. Súcari detalló: “La rentabilidad ronda el 5% anual para cocheras particulares y del 6 al 7% para las comerciales, las que se explotan como parte de un garaje por hora que reparte las utilidades entre sus propietarios”.

Para tener en cuenta, en el microcentro el valor de la hora de estacionamiento en cocheras y garajes ronda los 40 pesos en promedio, y hacia el macrocentro y los distintos barrios varían de 24 a 35 pesos. El alquiler mensual promedio de una cochera en los barrios llega hasta los 1800 pesos en Belgrano y 1500 en Villa Crespo y Almagro. Datos que amplió Balestieri al informar que “en Well Park San Telmo, el alquiler mensual está en 1200 pesos y la hora, 24 pesos, a la vez que se ofrece un proyecto novedoso como la cochera nocturna por 700 pesos, incluido los fines de semana”.

Como se estima que sólo el 40% de las calles de la Capital tendrán parquímetros, “muchos salieron a buscar estacionamientos, por lo que las cocheras se venden muy bien”, agregó Súcari. Para adquirir una, el valor promedio en pozo es de 290.000 pesos, con una suma inicial de 87.000 pesos y el resto a pagar en 18 cuotas ajustables por el índice del costo de la construcción de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC). En este sentido, Ecocheras lanza uno de sus emprendimientos en Palermo Queen, ocupando niveles del subsuelo de un edificio torre con 88 departamentos. El desarrollista para realizar estos proyectos debe contar con al menos 4.000.000 de dólares para la adquisición del terreno y los gastos de la obra. Seguí leyendo “Cocheras -Opción rentable y con escasos gastos”

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SAN TELMO Un paseo para reencontrarse con el pasado

El histórico barrio porteño no le teme a la llegada de nuevos emprendimientos que alternan con los bares notables, el mercado, sus calles adoquinadas y esos entrañables personajes de historieta.

San Telmo es el barrio donde cada vez que alguien lee Sobre héroes y tumbas, de Ernesto Sabato, sabe que se encontrará sin dudarlo con los personajes de Martín y Alejandra por el mítico parque Lezama, que en la actualidad está en remodelación.

Es el lugar donde sus calles empedradas le hacen un guiño a las veredas, hay faroles de hierro forjado que aún iluminan, casas coloniales y gente que concurre a bares notables como La Poesía y El Federal, que cumplió 150 años y donde se puede encontrar en su esquina un viejo buzón rojo del Correo Argentino, confundiéndose con los nuevos Havanna y Starbuck que han llegado al barrio dando nuevos aires.

Caminar por sus calles es viajar al pasado ya que es el casco histórico de la ciudad. Podemos encontrarnos con la casa mínima; la iglesia de San Pedro Telmo, que es monumento histórico nacional desde 1942; el mercado donde hay antiguos puestos de verduras, carnes y anticuarios, y la plaza Dorrego, que los domingos es transitada por turistas y gente del lugar.

Vanesa Viviani, vecina del barrio, dice: “Vivo acá hace 35 años, lo elijo por la historia de mi vida, nací acá, me casé acá; es el barrio, sus residentes… Tiene un ángel diferente. Encuentro gente muy rara que es muy atractiva, como que acá hay libertad de expresión”.

Pero el barrio se aggiorna y recibe nuevos emprendimientos. Entre ellos el de Perú 1319, que se prevé estará listo en febrero próximo. Julio Colusso, de Cesar’s Propiedades, dice: “Debido al éxito de venta se proyectó hacer en Cochabamba 652, en un lote de 8,66 x 60, 5 pisos más, todos monoambientes, entre 38, 40 y 42 m2. Estará conectado con el de Perú y la idea es que pueda tener expensas bajas y que la gente disfrute de sus amenities”. Añade que “un ambiente en PB está en $ 900.000, pudiéndose pagar con un anticipo y el resto en 18 cuotas”.

En San Telmo hay personajes que no necesitan presentación. La gente los visita y se saca fotos con ellos a toda hora, con sol o lluvia. Llegaron el 20 de julio de 2012 para quedarse en un barrio que avanza y va formando parte de un nuevo cambio. Ellos son Mafalda, Susanita y Manolito (en Defensa y Chile); Isidoro Cañones (Balcarce y Chile); Larguirucho (Balcarce y México); Matías (Balcarce entre México y Venezuela); Clemente (Balcarce entre Venezuela y Belgrano); Don Fulgencio (Balcarce y Venezuela), y las Chicas Divito (Belgrano y Balcarce). Seguí leyendo “SAN TELMO Un paseo para reencontrarse con el pasado”