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El corredor Donado-Holmberg: hacia un nuevo barrio-parque

El paisaje urbano con verde y árboles se mezcla con una arquitectura de calidad que marca una nota de modernidad.

Si uno camina por la calle Holmberg o su paralela, Donado, en el tramo comprendido entre la calle Carbajal y la avenida Congreso, va a percibir una sensación infrecuente en la ciudad de Buenos Aires.

Porque en ese trayecto -que sugiero para pasear a los porteños que no acostumbran visitar ese vecindario de Villa Urquiza y Coghlan- se mezcla al paisaje urbano con verde y arbolado una arquitectura de calidad que armoniza con el barrio contiguo y a la vez marca una nota de modernidad.

Hagamos un poco de historia. Ésta se remonta a una idea del entonces intendente Cacciatore, que decidió construir la autopista urbana (AU-3) para atravesar la ciudad de Norte a Sur. Por esa razón se expropiaron las parcelas ubicadas en la traza prevista para la obra y fueron desalojados los ocupantes de aquéllas.

Después de transcurrido un plazo sin comenzarse los trabajos, y aún más tarde, cuando esa autovía elevada dejó de ser un objetivo para la ciudad, el área se vio ocupada de modo ilegal por “habitantes temporarios” y eso ocasionó perjuicios e inseguridad en la zona y vecindarios circundantes.
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El 28 de diciembre de 1999 se sancionó la Ley 324, sobre la recuperación de la traza de la ex AU-3. Esa ley se promulgó y publicó en febrero de 2000. Sus dos primeros capítulos trataban la recuperación y zonificación urbana del sector.
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El plan que motorizó el Gobierno de la Ciudad, encabezado en ese momento por el ingeniero Mauricio Macri, tuvo su escenario en una franja de 14 manzanas comprendidas -como señalé al comienzo- entre las calles Holmberg y Donado, en una longitud que tiene sus límites en la calle Carbajal y la avenida Congreso. La primera construcción realizada en este nuevo asentamiento fue un edificio destinado a ubicar a los habitantes de la zona que fueron desalojados. Ya se subastaron 26 solares en una gestión revestida -según el testimonio de quienes participaron en el operativo- por una ejemplar transparencia.
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El nuevo barrio-parque contará con una escuela primaria, una preescolar infantil y el Instituto de Profesorado de Educación Especial (ISPEE), que ya está en plena ejecución. Pueden verse en la caminata algunas obras artísticas -sobre todo entre Rivera y Monroe- que lucen modernas y coloridas siendo, además, una contribución póstuma del arquitecto Clorindo Testa y su creatividad.
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Para asegurar una mejor accesibilidad al nuevo vecindario, y a la vez hacer más fluido el movimiento de vehículos y peatones, se realizaron dos pasos bajo nivel en las calles Holmberg y Donado. La calle Holmberg exhibe un pavimento de reciente ejecución, mientras Donado tiene un piso de adoquines. En los dos casos hay un arbolado que exalta el paisaje ciudadano del barrio y luce la arquitectura de las nuevas construcciones porque se separa de las mismas. Son ejemplares de unos 15 metros de altura con un follaje frondoso y elegante.
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Las pautas de diseño que le dieron rostro al nuevo conjunto urbano son, a mi modo de ver, la altura fija, referida a la altura del arbolado existente (15 metros) y la notoria separación de las fachadas de la línea municipal (20 metros). Estas dos premisas, respetadas a rajatabla por los edificios proyectados hasta ahora, le dan al barrio una fisonomía singular que -y esto es otro mérito de la obra- se transmitió a las calles transversales. Se advierten en ellas reparaciones, obras de restauración o ampliación en los frentes y la gente tomó conciencia del cambio operado en el barrio con la aparición de ese espacio verde apto para el encuentro, la contemplación y el placer de la vida al aire libre.
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Hace algo más de seis años que se dio comienzo a este emprendimiento urbano y puede percibirse un efecto parecido al que experimenta el Parque de los Patricios y su entorno, esto es, una genuina vitalidad y la sensación de que hay ideas que contribuyen a la maduración y el crecimiento de un barrio. Los proyectos, con firmas que aseguran calidad en edificios que incluyen terrazas y balcones con verde natural, entre las que aparecen el Estudio de Manteola, Sánchez Gómez, Santos, Solsona, Sallaberry, y el de Dujovne-Hirsch, han logrado un lenguaje arquitectónico de elevado rango.
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Cuando Marc Augé divulgó la teoría de los no-lugares, hubo calles y esquinas que respondieron a esa calificación y en Puerto Madero se las puede encontrar con facilidad. Bueno, lo que pretenden los vecinos del nuevo barrio-parque Donado-Holmberg tienen la suerte de contar con lugares urbanos de atractivo singular, espacios de encuentro y disfrute con rasgos que aseguran un impulso humano para muchos años.
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Los fantasmas del no-lugar (esa calificación demoledora que puso en escena Marc Augé) no tienen cabida en este vecindario afortunado. Son 1500 metros de un parque lineal en el que, eludiendo la tipología de monoblock o torres aisladas (que llevaron a Puerto Madero esa imagen del no-lugar) se recompuso la sintaxis de las cuadras con la firma de estudios prestigiosos: Arkitectónica, Lacroze-Miguens-Prati, Dujovne-Hirsch, Carlos Ott, Manteola-Sánchez Gómez, Santos-Solsona-Sallaberry y Abramzon, entre otros, quienes le dieron al conjunto una estética armoniosa y serena, y que con un perfil uniforme y el verde como marco, lograron dar vida a un amable y bello barrio-parque creado en una zona que lució degradada durante muchos años.
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Los proyectos, con firmas que aseguran calidad en edificios que incluyen terrazas y balcones con verde natural, entre las que aparecen el Estudio de Manteola, Sánchez Gómez, Santos, Solsona, Sallaberry, y el de Dujovne-Hirsch, han logrado un lenguaje arquitectónico de elevado rango.
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Cuando Marc Augé divulgó la teoría de los no-lugares, hubo calles y esquinas que respondieron a esa calificación y en Puerto Madero se las puede encontrar con facilidad. Bueno, lo que pretenden los vecinos del nuevo barrio-parque Donado-Holmberg tienen la suerte de contar con lugares urbanos de atractivo singular, espacios de encuentro y disfrute con rasgos que aseguran un impulso humano para muchos años.
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Por Luis J. Grossman, Sábado 6 de octubre de 2018
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
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Alquileres, efectos indeseados de un proyecto

La Cámara Inmobiliaria Argentina destacó en un comunicado los efectos indeseados que se produjeron como consecuencia de un proyecto de modificación de la Ley de Alquileres.


La institución, que participa activamente de los debates públicos, sostiene que “muchos propietarios retiraron sus departamentos de vivienda que ofrecían en alquiler. Los inversores y desarrolladores pararon sus proyectos destinados a invertir en unidades de vivienda para renta y se mantienen expectantes, paralizando la construcción de viviendas unifamiliares: en consecuencia, la escases de oferta para los inquilinos de viviendas motivará el aumento de los precios, muy por encima de la inflación, hasta llegar a hacerlos inalcanzables”.

La entidad,  pone a disposición la información a través de sus medios de manera pública, y da a conocer los argumentos por los cuales se opone a la promulgación de una norma que ya tuvo su aplicación en la Ciudad A. de Buenos Aires y demostró malos resultados afectando a todos a los que se pretendía beneficiar, inquilinos, locadores, profesionaIes inmobiliarios. Todos pierden…

“El contraste de la suba en el monto de los alquileres en CABA vs. el interior del país así lo demuestra. El aumento no se trata del solo de la escalada inflacionaria. Los porcentajes de aumento de alquileres porteños llegaron a un 35% a diferencia del conurbano bonaerense o de las capitales provinciales que mostraron una suba del 18% promedio.

“El proyecto también evidencia un total desconocimiento de lo que sucede en las provincias cuando impone los topes en UVA. Los valores de alquiler vigentes en los pueblos y pequeñas ciudades en el interior del país son muy distintos a los de las grandes urbes”, concluye la CIA.

Viernes 9 de Noviembre de 2018
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar

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Rechazo unánime al proyecto sobre alquileres

Representantes de Colegios y cámaras vinculadas con la construcción y comercialización de inmuebles, expusieron en una conferencia de prensa un enérgico rechazo al proyecto de modificación de la Ley Nacional de Alquileres, aprobado por la Comisión de Legislación en la Cámara de Diputados.

Armando Pepe, anfitrión en el Colegio Profesional Inmobiliario donde se realizó el encuentro, manifestó gran preocupación por la continuidad del tratamiento del proyecto tal cual fue aprobado, en la seguridad de que tales modificaciones son muy perjudiciales tanto para los propietarios, como para los inquilinos y los corredores inmobiliarios, en virtud de la ingerencia que representa para los convenios entre privados, y el desaliento a la construcción de vivienda. De tal manera, la norma tal cual se presenta, perjudicará principalmente a quien se busca proteger, los inquilinos.

En este sentido calificó al  proyecto como “ demagógico y electoralista”, que busca solucionar el déficit habitacional con medidas populistas, pero que dañan profundamente la inversión y la confianza de los demás agentes económicos que participan en el mercado inmobiliario, entre ellos a desarrolladores y constructores..

También aseguró que el principal efecto no deseado de este proyecto de ley será la retracción de la oferta de departamentos en alquiler y la disminución de la inversión privada en desarrollo de nuevas viviendas, por causa de la desconfianza en las reglas de juego en cambio continuo..

Estuvieron presentes en la exposición, Eduardo Awad, presidente Del Colegio Público de Abogados de CABA;  Miguel Camps, presidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda de la República Argentina; Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina; Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos y José María Sacco, vicepresidente del Colegio de Martilleros y Corredores de la Pcia. de Buenos Aires, entre otras instituciones.

CONSULTA  TARDIA

Asimismo, el dirigente mencionó que fue convocado el día anterior a la Cámara de Diputados,  junto con el presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, a una reunión donde se encontraban presentes el diputado nacional Daniel Lipovetsky, el secretario de la Vivienda de la Ciudad. Iván Kerr, el Pte del IVC de la Ciudad, Juan Maquieyra, entre otros, donde expusieron los reparos al del proyecto a tratar en diputados, haciendo hincapié en la revisión de los siguientes temas: autonomía de la voluntad de las partes en los contratos de locación, y de las provincias en cuanto a leyes arancelarias y de honorarios; derecho al cobro de honorarios; no inclusión de las locaciones comerciales; que la garantía sea a elección del propietario, cumpliendo su función como tal;  ajuste  por valor UVA, y no por coeficiente CVS/IPC y mantener el plazo de dos años  para contratos de vivienda, entre otros ítems.

Los representantes de las diversas instituciones, expusieron de manera unánime el firme rechazo a la propuesta, tal como fue aprobada por la Comisión de Legislación de la Cámara de Diputados de la Nación.

Martes 23 de Octubre de 2018
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar

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Claves para renegociar el contrato de alquiler de un local

La devaluación generó un escenario de precios dispares; las grandes marcas imponen sus ofertas y las más pequeñas pierden poder.

La baja del consumo y la recesión están cambiando las reglas de juego a la hora de enfrentarse ante la renegociación de los contratos de los alquileres de los locales comerciales. Este nuevo escenario está mostrando no sólo una disparidad de precios del metro cuadrado sino que además le permitió a las grandes marcas imponer sus ofertas. Las firmas medianas y pequeñas en cambio, tienen otra realidad y en muchos casos ante exigencias desmedidas de los propietarios se sienten obligadas a buscar ubicaciones más accesibles y fuera de los grandes ejes comerciales principales.

En los últimos tiempos, uno de los principales factores en común a la hora de renegociar un contrato locativo, fue la inestabilidad económica, encontrando al tipo de cambio y a la inflación como algunos de los más importantes inconvenientes. “Otra de las variables determinantes fue la fuerte caída del consumo que, según nuestros registros, en muchos de los principales ejes rondó un 50 por ciento”, explica Jorge Gayoso bróker de Sales Retail de la firma L.J. Ramos.

En este escenario comenzaron a desaparecer los precios de referencia. Dicho de otra manera, las ofertas por alquileres de las principales marcas lideradas por bancos, cafeterías como Starbucks, Frávega o Garbarino, entre otros, son las que ponen, de algún modo, los techos de los valores de los espacios comerciales. Estas compañías tienen un número ya destinado para el alquiler y no están dispuestas a abonar más de sus estimaciones. Si los dueños de los locales no están preparados para aceptar esta contrapartida, seguramente no habrá acuerdo. “Sin duda este escenario está empoderando a los inquilinos importantes y rompiendo con la hegemonía que hasta hace poco tiempo proponía el mercado. Es decir hoy se establece el valor del metro cuadrado en los principales polos luego de una puja entre las partes”, relata Gayoso.

Pero para Lucas Desalvo, supervisor del área de Negocios Corporativos de la consultora Serinco, los bancos cuentan con algunos inconvenientes a la hora de sentarse a renegociar. “Muchos propietarios hoy especulan con que el reposicionamiento de una entidad bancaria, léase mudanza, ronda los $35 millones, algo que no todas las firmas están dispuestas a realizar, por ende eso los debilita a la hora de una negociación”, explica Desalvo. Y agrega: “En contraposición, hay muchas firmas que no tienen inconvenientes en dejar las principales arterias comerciales moviéndose a espacios de menor exposición pero de muy buen flujo peatonal”.

Nuevos modelos

Según Manuel Mel, gerente de ventas de Mel Propiedades, hay varios modelos de contratos de alquiler. “Estos se pueden dar como mínimo por tres años, existen algunos que incluso alcanzan los cinco y en casos excepcionales aparecen también contratos que duran hasta una década. Un dato que revela la permanencia en cada espacio es que la rotación promedio ronda entre los ocho y los diez años aproximadamente”, cuenta Mel.

Las negociaciones

En la actualidad, los brokers consultados coinciden en que las renovaciones por alquileres se realizan o en pesos o en dólares. “Las que se hacen en moneda extranjera, este es el caso de los locales que tienen valores que van entre US$7000 y US$25.000, se están tratando de mantener e incluso en algunos casos pueden bajar entre un 10 y un 15%. En cambio, los que se cierran en la moneda local, en pesos se incrementan entre 15 y 20 por ciento semestral. Aunque todo esto también está vinculado con el peso de la marca, el poder de negociación y la zona en la que se encuentra el espacio comercial”, sostiene Desalvo.

Christian Giménez, responsable de la división Locales Comerciales del Grupo Adrián Mercado, aporta otro dato interesante: “Las multinacionales a la hora de la negociación por las renovaciones de contratos de locación suelen utilizar ajustes vinculados con la canasta de productos que comercializan”, sostiene el especialista.

Desalvo explica que en la actualidad resulta muy difícil de determinar los valores de los metros cuadrados eje por eje. “Desde Serinco, hemos realizado un relevamiento sobre más de 800 casos de alquileres en los principales focos comerciales de todo el país y pudimos precisar que en estos la cotización oscila entre los US$25 y US$30. Mientras que en los polos comerciales más débiles el metro cuadrado puede llegar a rondar entre los US$7 y los US$10. Obviamente en todos los casos hay que sumarle las expensas y el IVA”, afirma el vocero de la consultora.

Con un ejemplo muy claro Gayoso, confirma que los precios están sujetos a las negociaciones de las partes: “Hasta hace un tiempo teníamos un muy buen local en una de las esquinas del eje de Cabildo, que se ofrecía a $220.000 pero que tras la negociación se terminó alquilando a $180.000, esto es una gran muestra que las firmas fuertes tiene voz y peso al momento de cerrar el contrato”.

Qué se busca

“Hoy lo que buscan las principales marcas son locales con excelente visibilidad sobre avenidas o calles de alto tránsito peatonal. El tipo de local tiene que ver con el rubro de la marca, por ejemplo, una cafetería de renombre, busca espacios sobre esquinas con una superficie de no más de 150 metros cudrados, en cambio, las cadenas de fast food, buscan locales grandes con un frente importante y mucho fondo. Los comercios más solicitados por las grandes marcas van desde los $180.000 a $300.000. Los corredores más buscados son la avenida Cabildo, desde Pampa hasta Monroe; la avenida Santa Fe, desde Talcahuano hasta Pueyrredón, y Coronel Díaz hasta Scalabrini Ortíz y la calle Florida, desde Diagonal Norte hasta la avenida Córdoba. El motivo de su atractivo reside en que son centros comerciales muy calientes, con gran afluencia de público permanente, y donde suele haber un alto nivel de consumo, y por ello, hay mucha presencia de primeras marcas”, cuenta Giménez.

Los espacios más pequeños, que van entre los 10 y los 100 metros cuadrados son los que, en la actualidad cuentan con una gran vacancia. “Esta ha crecido mucho desde principio de año, y se ha ido incrementando en estos últimos meses. Muchos pequeños locales han cerrado y, además, ha bajado mucho la demanda de este tipo de locales, ya que ese tipo de comerciantes, no tienen mucho respaldo económico para sobrevivir a una recesión tan fuerte y prolongada. Esto se observa muy claramente en zonas menos comerciales, como por ejemplo, el tramo que se encuentra sobre Rivadavia, entre Plaza Flores y Carabobo”, comenta Giménez.

Mel amplía: “En estos últimos meses donde el mercado está variando sustancialmente, podemos observar zonas donde se encuentran locales con carteles de ‘se alquila’, como sucede en la avenida Córdoba entre Juan B. Justo y Scalabrini Ortiz. Hasta hace un tiempo esto no se observaba dado que los locales, en la zona de outlets, se alquilaban rápidamente. Esta reubicación que se está generando llega de la mano de la migración de marcas a zonas más económicas, que se terminan convirtiendo en nuevos polos comerciales. Hoy a nuestro entender podemos encontrar, en promedio, en zonas muy comerciales un 15 por ciento de locales vacíos, a la espera de nuevos emprendedores”.

Una característica en la que coinciden los brokers consultados es que en la actualidad nadie quiere poner a la venta un local. “Nosotros tenemos clientes que nos dicen que en este escenario no sólo no están dispuestos a vender sino que además quieren ampliar su cartera de locales”, dice Gayoso, quien agrega: “El mercado hoy requiere de un aggiornamiento en la mirada tanto de un lado como del otro. Actualmente, el poder de renegociación se encuentra de los dos lados de la mesa, a tal punto que si un propietario no está dispuesto a encontrar un punto de equilibrio con su inquilino es muy factible que la marca no tenga mucho inconveniente en cambiar de locación”.

Por Leandro Murciego, Lunes 8 de octubre de 2018
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION

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Los nuevos proyectos que se construirán en Catalinas

La ejecución de los proyectos que se realizarán en los terrenos subastados por el Estado transformará ese submercado.

En los próximos años el mercado corporativo de Catalinas Norte contará con 174.000 m2 nuevos de oficinas premium y habrá 70.000 personas que trabajarán allí, más del doble que las 32.000 actuales, según las proyecciones que realizan desde la consultora inmobiliaria CBRE Argentina. El mayor stock disponible que se prevé, será producto de las obras actualmente en construcción pero, sobre todo, de los proyectos que se desarrollarán en los terrenos que la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE) subasta desde el año pasado en la zona denominada Catalinas II, un ex playón ferroviario delimitado por las avenidas Antártida Argentina, Eduardo Madero y las calles San Martín y Cecilia Grierson. Para concretar estos remates, ese predio fue dividido en siete parcelas, seis de las cuales ya tienen dueño: tres pertenecen a Consultatio, dos a un grupo extranjero identificado como Fideicomiso BAP y una a TGLT. Solo resta un terreno por colocar, que es el que se ubica en avenida Madero 855/955, cuya superficie es de 3200 m2. Según la agenda de ese organismo, esta subasta se definiría el 29 de octubre con un precio base de US$ 45 millones. Un dato, ninguno de los edificios a construir allí podrá superar los 139 metros de altura.

Lo recaudado por las ventas de estos terrenos del Estado -hasta ahora, más de US$220 millones – en gran parte se utiliza para financiar la construcción del Paseo del Bajo, obra vial del Gobierno porteño que avanza a toda máquina y también promete transformar la vida en la zona. Se trata de una autopista de siete kilómetros de longitud que mejorará la conectividad entre el Norte y Sur de la Capital Federal, al unir las autopistas Presidente Arturo Illia y Buenos Aires-La Plata. Hernán Castro, broker senior de Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos, se muestra optimista por la transformación que vendrá: “Se desarrollarán 200.000 m2 sobre los terrenos que vendió el Gobierno. En un futuro cercano será la zona que sumará más cantidad de metros nuevos. Veremos la refundación de Catalinas con los nuevos proyectos que se harán sobre Catalinas II. Esto cambiará el skyline de la Ciudad y dará una nueva identidad a esta zona”. En tanto, Matías Celasco Correa, analista de Investigación de CBRE, coincide y destaca: “Las expectativas para la zona de Catalinas Norte son prósperas. El incremento que se proyecta en el tránsito de personas y vehicular llegaría también con mayor disponibilidad de servicios en la zona. Se necesitará incorporar nuevos servicios gastronómicos, bancos e incluso espacios de estacionamiento para clientes y proveedores. De este modo, esta ampliación del mercado es una gran oportunidad de desarrollo a futuro. En cuanto al skyline, el impacto no será radical debido a que las nuevas torres serán similares en altura a las ya construidas pero se creará una nueva identidad en la silueta urbana. Se brindarán mejoras tanto tecnológicas como a nivel de eficiencia, lo que incrementará la calidad de vida de los trabajadores”.

La zona es una de las más consolidadas del negocio corporativo. Más allá de la devaluación y la crisis financiera de los últimos meses, la oferta, la demanda y los precios se mantienen estables con un promedio de alquiler que varía entre US$ 32,23 y US$35 por metro cuadrado y una vacancia de entre 3,5 y 5 por ciento para edificios de Clase A/A+. Respecto al precio de venta, si bien depende del tipo de inmueble, oscilan entre US$5000 y US$5200 por metro cuadrado. “El submercado de Catalinas es actualmente resiliente a la condición económica actual manteniendo precios y vacancia inmóviles desde trimestres anteriores”, apunta Celasco. “Catalinas sigue siendo la zona más importante de oficinas clase A de la Ciudad y con la incorporación del stock de Catalinas II se consolidará como el centro de negocios más relevante. Tiene las vacancias históricamente más bajas y los valores más altos”, agrega Domingo Speranza, socio de Newmark Grubb Bacre.

Varias son las obras y proyectos en danza en esa área de la ciudad. Dentro del tradicional circuito de Catalinas Norte, específicamente en Della Paollera al 200, IRSA construye su torre Catalinas en un terreno que era parte de su portfolio desde hace varios años. El edificio constará de 35.468 m2 rentables distribuidos en 30 pisos de oficinas premium y 316 cocheras. Cada planta tendrá 1434 m2 de superficie y, como forma de apalancar la inversión inicial de construcción, vendieron cuatro pisos a la empresa tecnológica Globant. El proyecto demandará una inversión de US$101millones y se prevé finalizar su construcción en diciembre de 2019.

Arnaldo Jawerbaum, director de Inversiones de esta compañía, opina que a partir de la venta de terrenos de Catalinas II y la mejora en las infraestructuras del transporte que se implementan, “la circulación mejorará notablemente y el área seguirá siendo estratégica” para este mercado. En tanto, frente a esta zona financiera consolidada, se encuentran las siete parcelas que conformaban un ex playón ferroviario del Estado. El año pasado Consultatio se quedó con tres de ellas que suman 9.600 m2 de superficie y por las que pagó un total de US$140,3 millones. Allí estudian desarrollar oficinas triple A por un total de aproximadamente 135.000 m2, con basamento comercial. Invertirán US$ 450 millones y estiman tener el final de obra a fines de 2021. El proyecto buscará tener un “carácter representativo e icónico hacia la Ciudad con los más altos estándares de calidad y prestaciones. En principio, se prevé hacer un proyecto unificado en los tres lotes y constituir el desarrollo de oficinas más grande de la Argentina, con más de 90.000 m2 de fuste. La zona se verá valorizada por el desarrollo de nuevos proyectos de primera línea”, señala Gonzalo de la Serna, director financiero de la empresa de Eduardo Costantini. Otro de los protagonistas del cambio en la zona será TGLT, compañía que también en 2017 se quedó con otro de estos lotes rematados por el Estado. Se trata de una parcela de 3200 m2, por la que pagaron US$ 40,5 millones. La empresa -que ya se encuentra oficialmente fusionada con la constructora Caputo- analiza construir allí aproximadamente entre 41.000 y 44.000 m2.

En tanto, 2018 trajo la subasta de otras dos parcelas de Catalinas II que fueron adquiridas por un consorcio de capital extranjero identificado como Fideicomiso BAP. Por el terreno ubicado en San Martín 1355 -de 3.955 m2- se comprometieron a desembolsar US$ 23.025.000 mientras que el lote lindero que se ubica en la avenida Madero 1255 -de 3188 m2- se lo quedaron por US$ 25.050.000.

Pero estas obras y proyectos no son los únicos que prometen cambiar el skyline de la zona. Cerca de allí, en el vecino barrio de Retiro, avanza otro mega proyecto privado de usos mixtos: Quartier Puerto Retiro. Este emprendimiento ocupa dos terrenos -uno de ellos es el del ex Hospital Ferroviario- delimitados por el Paseo del Bajo, Zanni y la avenida Presidente Ramón Castillo. En total, son 15.000 m2 de tierra por la que pagaron más de US$ 50 millones. El complejo estará integrado por tres edificios: studios, 14 pisos con unidades flexibles, anexables, para uso residencial, alquiler temporario u oficina comercial; lofts, nueve pisos de viviendas aptas para uso profesional donde se refuncionalizará la arquitectura del antiguo Hospital Ferroviario que allí se emplaza; y Plaza, un edificio de nueve pisos de oficinas AAA con plantas de 3600 m2 libres -4000 m2 de superficie locativa-, bajo normas Leed. En total, se construirán 492 unidades residenciales -entre los edificios lofts y studios-, 32.400 m2 de oficinas – con pisos de 3600 m2 con perímetros de ambos lados de courtain wall -, habrá un paseo comercial de 3500 m2 de superficie y un parking para 427 vehículos. Para llevar a cabo la totalidad del proyecto -que comprende la construcción de 115.000 m2- se invertirán US$240 millones. La primera de las etapas comenzó en agosto con la construcción de los edificios lofts y studios. El de oficinas aún no se puso a la venta porque, según contó Carlos Spina, gerente Comercial de Argencons, “durante el último trimestre de este año se lanzará un nuevo fondo común de inversión cerrado que comprará un porcentaje del edificio corporativo. Esto es algo innovador porque será un fondo exclusivo para la compra de este activo”. El ejecutivo estima concluir la construcción del proyecto entre 2020 y 2021. El precio de venta actual de las unidades en los edificios lofts y studios parte de US$3750 por m2, si bien el valor promedio ronda los US$4600. Además, otras inversiones anunciadas en el entorno Catalinas-Retiro-Plaza San Martín que transformarían el mercado comprenden al hotel Sheraton de Retiro y al vecino Park Tower Hotel. En enero de este año el grupo PointState Argentum, el fondo de inversión accionista de la desarrolladora inmobiliaria TGLT, compró ambos hoteles de la cadena por US$ 100 millones y, según había trascendido, pretenden renovar ambos edificios y construir oficinas.

Por otra parte, entre los proyectos de iniciativa pública a realizar en la zona están las remodelaciones de las estaciones terminales ferroviarias de Retiro y la idea de mudar allí al Banco Central. El Poder Ejecutivo aprobó la solicitud del BCRA a la AABE de adquirir el predio ubicado entre las avenidas de los Inmigrantes 2509, Comodoro Py 2250, Presidente Ramón Castillo y calle Alberto Mortz para concentrar allí las oficinas que tiene dispersas en la Ciudad. Asimismo, sigue pendiente de definición la concesión y futura modernización de la terminal de transporte de pasajeros de Retiro y del puerto de Buenos Aires.

Por María Eugenia Usatinsky, Lunes 1 de octubre de 2018
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION