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González Fraga: “Si 1 de cada 100 empresarios corriera el riesgo de ir preso desaparecería el 90 por ciento de la corrupción”

Ante un auditorio con más de 300 empresarios del sector, el presidente del Banco Nación habló de gradualismo, corrupción y créditos, y afirmó que el boom inmobiliario llegó para quedarse.


Con tono “positivo” y en un evento en el que se presentó una plataforma digital, Javier González Fraga, presidente del Banco Nación aseguró que el boom inmobiliario llegó para quedarse y que la Argentina necesita un país de propietarios y no de inquilinos. “Para eso tenemos que ir desarmando la idea que los inmuebles tienen un valor fijo en dólares”, reclamó durante el evento en el que se anunció la alianza entre Mercado Libre y la desarrolladora Eidico que permite reservar un inmueble con tarjeta de crédito a través de Mercado Pago.

Como ex presidente del Banco Central, no pudo evitar hacer referencia al destino de la macroeconomía. Anticipó que la recuperación llegará hacia fin de año. “En el primer trimestre del año que viene, el país vuelve a crecer tras una desaceleración que algunos llaman recesión”, enfatizó. Reconoció que hasta marzo “la tormenta estaba por delante porque nadie ignoraba que los mercados se podían dar vuelta en el mundo”, relató. Hoy es otra la foto. “Tenemos el problema arriba de la mesa. La burbuja se rompió pero tenemos la solución que es el acuerdo con el FMI”, afirmó. Anticipó un par de meses de transición con “muy altas tasas de interés” que permitirán consolidar el proceso de tranquilidad cambiaria y desarmado de la estructura de las Lebacs. En este análisis, comparó a las altas tasas con la anestesia. “Buscan mantener la estabilidad del dólar”, dijo. Y admitió que como una persona no puede estar anestesiada un mes, “las tasas van a bajar una vez que se consolide el proceso cambiario”, agregó. Durante la disertación también se hizo espacio para opinar sobre la corrupción. Entusiasmado dijo que la Argentina no solo está cambiando en lo institucional sino también está recuperando el valor de la justicia. “Para terminar con la corrupción hace falta la probabilidad de que un uno por ciento de los empresarios vaya preso. Es decir si uno de cada 100 corre el riesgo de ir preso desaparece el 90 por ciento de la corrupción en el país”, fue claro.

En un análisis más profundo aseguró que “la Argentina de los últimos 70 años es una mezcla de populismo y atajo. Populismos porque nos hicieron creer que era posible tener una cantidad de derechos sin los recursos y cuando se agotaban los stocks tomábamos atajos como la tablita de Martínez de Hoz, el plan austral o la convertibilidad”, sintetizó el paisaje del pasado y profundizó sobre la política económica del Gobierno actual: “muchos colegas nos dicen porque no suben el dólar a $40 y bajás un millón de empleados públicos. Hacer eso es como el tango pero al revés: avanzás dos pasos y retrocedés cuatro. La sociedad argentina tiene la creencia de que es un país rico y que las soluciones tienen que ser fáciles, pero cada vez más gente está entendiendo que hay que desregular las trabas, con austeridad, esfuerzo y siendo competitivo”, reflexionó. También se refirió a la política gradualista. “Nadie estaba cómodo. ¿Por qué creen que el equipo de Luis Caputo se tomó un avión el primero de enero para colocar US$9000 millones en plena tormenta de nieve en Nueva York? Lo hizo porque se sabía que en cualquier momento la Reserva Federal subiría la tasa de interés”, reconoció.

Acérrimo defensor de las UVA, explicó que lograr que las propiedades estén valuadas con ese índice es el único camino para hacer un mercado más transparente. “Es un sistema que llegó para quedarse. No es la 1050 que indexo por tasa de interés y no por inflación”, aclaró y pidió a los inmobiliarios que actúen como agilizadores de ese proceso. “Si razonas en UVA te aseguras que el cliente que no te llame a los cinco meses diciéndote que te baja la operación”, resumió. De todas formas reconoció entender que se trata de un proceso que llevará años. “Detrás de todos los progresos económicos, hay progresos culturales”, sintetizó.

Como dato alentador cuantificó que durante los últimos 60 días, el Banco Nación captó más de $8000 millones en UVA. “Tenemos financiamiento para hacerlo y en los próximos meses cuando esté todo más calmo saldremos a vender la hipotecas”, adelantó y agregó que el negocio seguirá generando esos montos. “Este sistema en Chile mantiene un ritmo de medio por ciento del producto bruto por año. En el país, el número sería entre $70.000 y $90.000 millones, manejábamos montos más altos porque venimos retrasados”, analizó .

Con mejores condiciones macro, González Fraga prometió apretar “el acelerador de los créditos” y aclaró que la baja de tasas llegará de la mano de una menor inflación. Además confesó que la demanda del crédito hipotecario en julio se recuperó. “En abril otorgamos un crédito cada 39 segundos, 7500 préstamos por $9000 millones, en mayo cayó, en junio se estabilizó y en julio comenzó a recuperarse con más de $3500 millones otorgados”, detalló. Respecto a los plazos de gestión fue enfático. “El promedio varía entre tres y cuatro meses. De esos 100 días, el banco es responsable de 55, el resto se lo llevan las escribanías y los propios compradores que dicen que entregaron toda la documentación y está incompleta”, relató.

Entre las medidas para agilizar los tiempos, contó que duplicaron la cantidad de escribanos y que sacaron del registro aquellos que cerraron las puertas en enero. Una buena para el sector es que afirmó que tiene oferta de préstamos para el pozo. Afirmó haber aprobado 50 líneas. “No sólo financiamos empresas con patrimonios enormes. También le prestamos a los desarrolladores que nos traigan un proyecto que esté 80 por ciento vendido y cuyos compradores califiquen para un crédito del banco”, detalló y finalizó: “El negocio de la construcción es riesgoso. Cuando se pone un ladrillo en una obra, ese mismo ladrillo que te costó diez, pasa a valer dos. Por eso insistimos con la construcción en seco: no solo supone la baja de costos sino también mejora los tiempos. Cuanto más lenta es una obra, mayor es la exposición al riesgo”.

Por Carla Quiroga, Sábado 11 de agosto de 2018
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
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Todo lo que hay que saber antes de alquilar en la provincia de Buenos Aires

El aumento de los precios en la Capital impulsa la demanda de los inmuebles ubicados en el primer cordón de la provincia de Buenos Aires; los proyectos de ley en danza y cómo afectarán el mercado.

Los cambios en las reglas de juego está afectando el mercado de los alquileres. Sin embargo, el avance del proyecto de ley que impulsa desde la Cámara de Diputados de la provincia anticipa la posibilidad de que haya más modificaciones en el negocio.

  • Los alquileres en la provincia aumentan menos que en la Capital. Más allá de lo que suceda en el futuro, lo cierto es que hoy, el aumento de los precios de los alquileres en la Ciudad de Buenos Aires impulsa la demanda en zonas alternativas del conurbano bonaerense. Según datos oficiales, la suba del costo del alquiler en la Capital Federal en el primer trimestre de este año promedió el 35 por ciento con respecto al mismo período del año anterior. Esto empezó a impulsar a los potenciales inquilinos a buscar vivienda en los cordones cercanos a la Capital, donde, según distintos relevamientos, los precios son más baratos. El incremento de los alquileres en la provincia de Buenos Aires fue menor: entre 26 y 30 por ciento. Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, explicó que si bien en la Capital los alquileres promedio siempre fueron superiores a los de la provincia, el precio podría generar una migración hacia zonas limítrofes con la Capital Federal. Marcelo Bebenco, presidente de la Cámara Inmobiliaria bonaerense, agregó que los precios de los alquileres en la provincia de Buenos Aires siguieron el ritmo de la inflación, mientras que en la Capital Federal “esa diferencia no es solo por la inflación, sino también por la retracción de la oferta, el traslado de los gastos del locatario al locador y la desinversión privada en inmuebles para rentas, entre otros puntos”.
  • El primer cordón, el más demandado. “El aumento de precios produce una demanda creciente que inevitablemente va hacia los lugares accesibles y mejor conectados con la Capital, por una cuestión de cercanía. La oferta es constante porque la construcción sigue, pero a medida que la gente se desplace hacia esos lugares va a presionar más los alquileres en el conurbano”, anticipó. En este sentido, las localidades más cercanas son Avellaneda, Lanús y Lomas de Zamora, en el Sur; San Martín, en el Noroeste, y Vicente López y San Isidro, en el Norte, entre otras. Estos dos últimos los mercados que mejo r defienden los valores más altos de alquiler. El costo de un alquiler de un dos ambientes en Caballito es de $10.140 por mes, en promedio, mientras que el mismo departamento en Avellaneda cuesta $8390; en Vicente López, $11.380, y en Ramos Mejía, $8625, según datos de la consultora Reporte Inmobiliario que en su relevamiento manejó números similares a los datos oficiales: la suba de los alquileres en la provincia de Buenos Aires fue de 29,3 por ciento versus 36,3 por ciento de la Capital Federal. “El mercado del Gran Buenos Aires tiene una menor cantidad de edificios nuevos. No hay tanto diferencial de precios y a medida que son más grandes los departamentos sube el precio porque se demandan más y se construyen menos de ese tipo. Además, entran a jugar factores como el transporte y el tiempo de viaje. Siguen siendo más atractivos los alquileres en la Capital”, dijo Germán Gómez Picasso, cofundador de Reporte Inmobiliario.
  • Unidades grandes, las más buscadas. La diferencia de precio entre la Capital y la provincia motiva a que los inquilinos aceptan resignar cercanía por más metros. “En la Capital Federal es más cara la locación y hay gente a la que le está costando pagar. En consecuencia, están volviendo a la provincia. Los tipos de vivienda también son distintos, porque en la Capital Federal se acostumbra a vivir en monoambientes o departamentos chicos, mientras que en la provincia las viviendas son más amplias. Las variables económicas hacen que los ciudadanos cambien sus costumbres”, analizó Daniel Ortiz, secretario general del Colegio de Martilleros de Lomas de Zamora.
Crédito: Victoria Gesualdi / AFV

  • La caída del crédito impulsa al mercado de alquiler del conurbano. La demanda por alquilar viviendas en la zona Sur del Gran Buenos Aires se incrementó 92 por ciento en julio en comparación al mismo mes del año pasado, un 44 por ciento en el Norte y un 22 por ciento en el Oeste. Mientras que en la Capital Federal aumentó un 2 por ciento, según datos relevados por Mercado Libre, que realiza un relevamiento de las publicaciones y visualizaciones que recibe en su plataforma. Ortiz explicó que subió la demanda de alquileres en la zona porque disminuyó la solicitud de créditos y hay un retorno de quienes querían comprar una propiedad hacia el mercado de alquileres, donde buscan otras opciones disponibles. Por el lado de la oferta disponible, en Capital Federal creció sólo 18 por ciento, mientras que los aumentos en la provincia fueron mayores; 104, 56 y 47 por ciento en las zonas Sur, Oeste y Norte del Gran Buenos Aires, respectivamente, según el datos de Mercado Libre.
  • Se trabaja en proyectos de ley. Ya son cuatro, y se espera que sean más, los proyectos de ley de alquileres que piden pista en la Legislatura bonaerense. Su debate parece inminente -en la próxima sesión de la Cámara de Diputados tomarán estado parlamentario los últimos presentados y ya pueden empezarse a debatir en comisiones- y, lo más importante y auspicioso, todos parten de un consenso básico: los inquilinos dejarán de pagar la comisión inmobiliaria y los gastos administrativos de los contratos de alquiler de viviendas únicas. Si bien ya hace varios años que distintos proyectos que regulan la relación entre locadores y locatarios andan dando vueltas por las comisiones legislativas del Palacio bonaerense sin ver la luz, hoy parecen tener un impulso renovado. Es que uno de los hombres de confianza de María Eugenia Vidal, el presidente de la Cámara de Diputados provincial, Manuel Mosca (Cambiemos), acaba de presentar un texto que transcribe la norma que aprobó en agosto del año pasado la Ciudad de Buenos Aires y que contaría con el aval de la gobernadora bonaerense.
  • Una norma a imagen y semejanza de la que aprobó la Legislatura Porteña. Lo central de la propuesta de Mosca es que reforma la Ley provincial 13.133, del Consumidor y la 10.973, que regula la vida de los colegios de martilleros, y establece que en el caso de los contratos de alquiler con destino habitacional, los corredores no podrán cobrar comisiones inmobiliarias a los inquilinos sino que el pago tendrá un tope del 4 por ciento del valor de la operación y recaerá sobre el propietario de la vivienda. Así lo determina el artículo 3 del texto cuando dice que el saldo de los gastos de intermediación estará “a cargo del locador, no pudiéndose cargar al locatario cuando fuere una persona humana, honorarios, ni gastos de gestiones vinculadas al corretaje”.Además, según la propuesta del oficialista, los martilleros no podrán cobrar gastos de gestoría sobre los trámites vinculados al contrato, como las certificaciones de firmas y los informes de dominio. No obstante, el alquiler que contraten una empresa, un comercio o un banco, por ejemplo, para ser habitado por un ejecutivo o empleado y su grupo familiar, quedará exento de esta restricción y se verán obligados a pagar el costo de la intermediación de las inmobiliarias. “Mi proyecto es superador a los otros presentado con anterioridad porque si bien propone algunos puntos en común que tienden a aliviarle la carga económica al inquilino en una relación contractual, también busca fijar un sistema de competencia equilibrado a todos los involucrados en el mercado de alquileres de inmuebles con destino habitacional”, explicó Mosca a la nación, y aclaró que “también buscamos proteger los derechos del propietario, ya que, para este tipo de viviendas, los corredores inmobiliarios tienen prohibido cobrar comisiones superiores al 4 por ciento del monto total del contrato de locación”. Por su parte, para que la ley sea efectiva, el proyecto contempla un sistema de multas y sanciones para las inmobiliarias que cobren comisiones a los inquilinos en los casos en que la ley lo prohíbe. Así, el incumplimiento será considerado “falta grave” y eso conlleva tres tipos de penalidades: una multa de hasta 20 cuotas anuales colegiales; la suspensión en el ejercicio de la profesión de hasta dos años, y la cancelación de la matrícula del corredor.
El corredor Norte es el que defiende los valores de la oferta Crédito: Victoria Gesualdi / AFV
  • Se propone la creación de una Oficina de Viviendas en Alquiler. Lo central de la propuesta del diputado Mosca no es nuevo. A principio de año, un proyecto de ley impulsado por la Asociación de Inquilinos de La Plata (API) que restringe el pago de la comisión inmobiliaria al dueño del inmueble destinado a vivienda inició su debate en las comisiones de la Cámara Baja provincial y logró un amplio consenso. Con las firmas de los diputados kirchneristas Rocío Giaccone y José Ottavis, la propuesta modifica la ley 10.973 librando a los inquilinos de los gastos administrativos y de las comisiones inmobiliarias al momento de firmar o renovar un contrato de alquiler. Y agrega que, en las locaciones de vivienda única, permanente y familiar, “la solicitud del informe de dominio en el Registro de la Propiedad será sin costo alguno para los futuros locatarios”. Además, los diputados K proponen el debate de otra iniciativa complementaria que crea una Oficina de Viviendas en Alquiler que tendrá entre sus principales funciones abrir un Registro de Viviendas en Alquiler, establecer modelos de contratos de locación y fijar precios de referencia. Otro punto central de la propuesta es que se promueve la bancarización de las transacciones. Esto es que se obliga a los locadores y a las inmobiliarias a “realizar las operaciones económicas contractuales a través de empresas del sistema bancario y utilizar los medios de pago del sistema”. Para eso, deberán abrir una cuenta bancaria en la que recibirán los pagos del alquiler y se canalizarán comisiones y otros gastos. El cuarto proyecto es una actualización que hizo la diputada del bloque Convicción Peronista, Alejandra Martínez, de una vieja propuesta de la ex legisladora Valeria Amendolara (FPV) que ya fue analizada en las comisiones en período anteriores. El texto plantea la creación de un ente autárquico para regular los contratos de locación y “asesorar y mediar en los conflictos” que se generan entre las partes. El “Organismo de Control de Viviendas en Locación” tendría “capacidad para actuar pública o privadamente” y podrá intervenir para realizar las correcciones que correspondan.
  • Podrían aumentar los precios. Los colegios de martilleros bonaerenses están en estado de alerta. Como ocurrió en la Ciudad, sostienen que una mayor regulación provocará una salida del mercado de inmuebles destinados a la renta, lo que elevaría costos por la menor oferta. Y que esos mayores costos que debe afrontar el propietario al hacerse cargo de la comisión se trasladarán a los inquilinos. Con el objetivo de gestionar cambios, Carlos Terragno, presidente del colegio local ya se reunió con el vicegobernador Daniel Salvador, con quien acordó que el próximo 14 de agosto habrá un encuentro con Mosca. “La idea es escuchar a los inquilinos y martilleros y ponernos de acuerdo para lograr la mejor ley”, señaló Mosca.
Por Lorena Zapata y Julia D’Arrisso, Sábado 11 de agosto de 2018
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
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Los parques industriales generan oportunidades

Con más del 70 por ciento de la superficie en oferta disponible, el sector genera oportunidades en la provincia de Buenos Aires.

Si las empresas que están cautivas dentro de la Capital Federal y el primer cordón del conurbano bonaerense decidieran mudarse a un parque industrial, no alcanzarían los metros cuadrados disponibles”, asegura Santiago Isern, broker Senior de Cushman & Wakefield. La empresa global de servicios inmobiliarios realizó un informe exclusivo en el que analizó las condiciones y particularidades de 46 complejos ubicados en la región metropolitana de Buenos Aires que revela que la cantidad actual de parques industriales en la Provincia de Buenos Aires duplica a la de 2010 y asegura que la tendencia seguirá creciendo.

Desde el Grupo Adrián Mercado, Pablo Fiorita, responsable de Parques Industriales, asegura que, en total, existen 7000 empresas que deberían mudarse “de forma urgente” por estar en zonas en las que no está permitido ejercer actividades industriales. “Las consultas son continuas, siguiendo la tendencia a nivel nacional de reordenamiento urbano donde las empresas industriales y logísticas deben estar en zonas que no afecten a las urbanizaciones”, aclara el especialista. Alejandro Winokur, presidente de Newmark Grubb Bacre y especialista en este segmento detalla que la provincia de Buenos Aires cuenta con 150 parques industriales que representan el 40 por ciento del total nacional, que asciende a unos 400.

La complejidad que representa la mudanza de una industria y la coyuntura argentina hace que las empresas tomen decisiones temporales y no consideren su entrada a un parque industrial: “Se ven crecimientos raros, muchos terminan comprando una propiedad vecina, anexando un entrepiso. Pensar en mudar una industria es un proceso más largo, más caro y más difícil, pero asegura una permanencia en un entorno preparado”, destaca Isern. Winokur reconoce que el contexto actual llevó a que la toma decisiones requiera un tiempo mayor. “Cuando explicamos en detalle y de manera profesional las ventajas de radicarse en un parque o sector industrial, los argumentos son muy difíciles de desestimar. La duda inicial de los clientes tiene que ver con la relocalización a una ubicación distante de la actual y la capacidad de acceso del personal”, explica. ” El proceso más complicado de todos es mudar la línea de producción, no por el hecho de trasladarla sino por coordinar el apagado de una planta con el encendido de la otra”, agrega Isern.

“Las inquietudes de las empresas a la hora de alquilar un depósito, ya sea dentro o fuera de un parque es hacer los contratos en pesos y con actualizaciones que van en un rango entre 13 y 15.5 por ciento% semestral”, comenta Gonzalo Gianola, director de la División Corporativa, Industria y Logística de L.J. Ramos y reconoce que la volatilidad del tipo de cambio enfrió las operaciones en agosto, pero que comenzaron a repuntar en septiembre.

Los especialistas coinciden en que la exención impositiva hace la diferencia. El 82 por ciento de los 46 predios relevados por Cushman & Wakefield en la provincia de Buenos Aires cuenta con la clasificación de parque o agrupamiento industrial, lo que les permite acceder a beneficios como la seguridad jurídica, exenciones impositivas y la posibilidad de ampliar la actividad de las empresas sin restricciones por futuros cambios de códigos urbanísticos. Por otra parte Gianola explica que en un parque industrial “se optimizan los costos ya que es un consorcio donde los gastos comunes se pagan entre todos los que ocupan el consorcio en forma proporcional”.

“Además de las ventajas en cuanto a costos, logística, disponibilidad de mano de obra, estabilidad macroeconómica y demás variables en la ecuación de la localización, las empresas buscan siempre dónde pueden operar con un mínimo de riesgo. Y es esto, precisamente, lo que ofrecen los parques industriales, un lugar para operar en condiciones de certeza para favorecer la competitividad”, sostiene Winokur, quien, además, agrega que al ser las empresas multinacionales las principales propietarias o inquilinas de estos establecimientos, la necesidad de certificaciones empezó a ser una tendencia en este segmento. “Hoy, proyectar pensando en una certificación LEED, es y debe ser un standard”, aclara.

Isern coincide al ver que la sustentabilidad es un tema importante, pero aclara que el mercado argentino, aún, está en un nivel inicial: “Las industrias necesitan tener garantizadas sus necesidades básicas, que son los servicios: la energía, el gas y el agua potable. Primero piensan de qué manera se pueden dar esas condiciones con el mejor rendimiento, después piensan en las condiciones de sustentabilidad”, aclara.

El Norte tiene el 48% de la superficie de parques; el Oeste, 28, y el sur, 24, según el relevamiento de Cushman

Fiorito ve con buenos ojos el desarrollo que está teniendo el tema de la sustentabilidad en los complejos nuevos. “A los parques más antiguos solo les queda la posibilidad de adecuarse a estas nuevas políticas ecológicas. Es costoso implementar procesos sustentables más allá del valor agregado”, aclara y, también, bromea: “Ser sustentable no solo es plantar arbolitos”

Entre sus consultas, Fiorito también recibe preguntas ligadas a la seguridad. ” La inseguridad no cesa en el contexto actual y los costos de contratar seguridad privada son muy elevados”, resalta, además, por el lado de la inversión, reconoce que este tipo de establecimientos no suelen depreciarse.

Por su parte, Martín Rapallini, presidente de Alberdi Desarrollos, del Polo Industrial Ezeiza y titular de la Unión Industrial de la Provincia de Buenos Aires, quien también colaboró en el informe de Cushman & Wakefield, agrega la creación de comunidades empresarias como otro de los beneficios que ofrece este tipo de conglomerados: “En algunos casos, se instalan en un mismo parque empresas que se brindan servicios mutuamente: una produce bebidas, otra fabrica los envases, y otra funciona como centro de acopio y distribución”, afirma. Con una mirada urbana, el especialista también hace hincapié en el aporte que hacen la organización de industrias en complejos a la organización del tránsito dentro de las ciudades: “Por su ubicación cercana a autopistas, rutas y puertos contribuyen a disminuir el tránsito pesado y esto se traduce en un beneficio que excede los intereses productivos de cada empresa”, afirma. Winokur reconoce que el corredor Norte sigue siendo el más solicitado por las empresas con necesidades de conexión y distribución hacia los países del Mercosur. “Hoy, encontrar espacio para radicarse en este corredor requiere alejarse varios kilómetros de la ciudad”, comenta. Lo que sucede es que los predios ubicados hasta el kilómetro 35 poseen un precio muy elevado de la tierra, casi el doble de lo que puede valer en el kilómetro 50 en localidades Pilar o Escobar. En paralelo, destaca que la logística ligada al ecommerce obligó a las empresas a revisar las ubicaciones de sus centros de distribución.

Desde Cushman & Wakefield aclaran que la zona norte está más desarrollada por su infraestructura. “Los caminos y servicios públicos llegaron antes”, destaca Isern. Mediante el uso de imágenes satelitales, la empresa global de servicios inmobiliarios pudo reconocer la superficie total, su vacancia y otro tipo de factores internos y externos, como la conectividad para, de esa manera, determinar el potencial para recibir nuevas industrias. Por caso relevó que el Norte es la zona con la mayor superficie construida de la región. La superficie construible ronda las 879 hectáreas, cifra que supone el 71 por ciento de FOS total del área mientras que el Oeste, es la segunda en términos de potencial de crecimiento. Con el Polo Industrial Ezeiza y el General Rodríguez, la zona aumentó el potencial hasta llegar al 80 por ciento del FOS total. Por su parte, el Sur cuenta con un potencial de crecimiento de 337 hectáreas que suponen el 63 por ciento de su FOS total.

Por otra parte, en el relevamiento, elaboraron un ranking en los que resaltaron a los mejores proyectos. Entre ellos se destacan, de zona norte, el Parque Industrial Pilar -el primer parque privado creado en 1978 con 227 parcelas ocupadas y 40 libres-; el Parque Industrial Ruta 6 fundado en 2014 en Exaltación de la Cruz; y la nueva plataforma logística Norlog de Tigre. El proyecto destinado al movimiento y almacenamiento de mercaderías y a la radicación de industrias livianas fue fundado en 2016 y está compuesto de 18 parcelas de las cuáles solo una se encuentra disponible. El top five lo completan el Parque Industrial Tecnológico de Florencio Varela y el Polo Industrial Ezeiza, zona a la que los brokers ven con más expectativa de crecimiento en el mediano plazo.

Por Lucila Lopardo, Lunes 10 de septiembre de 2018
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION

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Cómo cambian las reglas de juego a la hora de construir en la Ciudad

La Legislatura aprobó en primera instancia los Códigos de Edificación y Urbanístico; los límites en las alturas de los edificios es uno de los puntos más cuestionados; cómo impacta en el negocio de los desarrolladores

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Con 34 votos a favor, 20 en contra y 6 abstenciones quedó aprobado -en primera lectura- el nuevo Código de Edificación de la Ciudad de Buenos Aires. El anterior, que databa de 1943 ya está totalmente desfasado con las tecnologías, materiales y paradigmas de construcción de la actualidad. En la misma sesión, y con la idéntica proporción de votos, también se dio el visto bueno para que entre en vigencia el nuevo Código Urbanístico de la Capital Federal. Ahora, esta propuesta deberá ser debatida en audiencia pública y volverá al recinto donde podría ser sancionado definitivamente. “Los vecinos se verán beneficiados al permitir la construcción de edificios de mejor calidad a menor costo. El Código vigente hasta ahora detalla materiales específicos, técnicas y definiciones anticuadas, como la obligación de que la mesada de la cocina sea de mármol o que las paredes sean pintadas a la cal. Además, es muy rígido en cuanto a espacios hoy innecesarios: por ejemplo, especifica cómo debe ser un maduradero de bananas, un depósito de huevos o una sala de planchado. Para evitar que ocurra algo similar en el futuro, la nueva ley fijará las prestaciones y luego se incorporarán los reglamentos que especificarán los procedimientos técnicos. Si en el futuro surge una nueva técnica constructiva o material no hará falta modificar la ley, solo se incorporará en el reglamento”, argumenta Franco Moccia, ministro de Desarrollo Urbano y Transporte porteño.

Gratificado por este cambio en la reglamentación se mostró Francisco Pedrazzi, gerente Regional de Operaciones de Barbieri, empresa especializada en productos para la construcción en seco. “Al dividir el código en dos partes, la que analiza el uso del suelo y el reglamente técnico, permite poder adecuar la legislación de un modo más dinámico”, aclara el directivo.

En cuanto a poder aprovechar al máximo los terrenos, una de las novedades de la nueva reglamentación es que se elimina el Factor de Ocupación Total (FOT) y el Factor de Ocupación del Suelo (FOS). “Con esta medida se acaban las medianeras y las esquinas enanas. Entonces, aumenta la constructividad de los terrenos. Otra ventaja es que terminan los usos -residenciales, comerciales- y se facilita una distribución más pareja, alentando a que uno pueda vivir cerca de su trabajo”, explica Alejandro Gawianski, CEO de la desarrolladora Hit. “Se va a mejorar el valor de los lotes chicos y de las esquinas. Se creará una ciudad más densa y compacta. La intención es revalorizar las zonas que están postergadas, como el Sur, que ya tenía el privilegio de 25 por ciento más de capacidad constructiva. Los porteños se tendrán que olvidar de la idea de vivir en una casa con jardín, para que la gestión no sea deficitaria debés tener mayor recaudación y para eso necesitás más gente por kilómetro cuadrado”, explica Gustavo González, asesor técnico comercial de Serinco, la consultora especializada en tasaciones.

Crédito: Shutterstock

Según esta entidad, hay ciertos aspectos que tendrán un impacto en el valor de los lotes, entre estos se incluyen: la definición con exactitud de las zonas donde se podrán hacer edificios en torre, la eliminación del FOT, las alturas homogéneas para las manzanas, la posibilidad de potenciar las esquinas de terrenos pequeños y la ubicación de las torres en la periferia de .

“Se modifica la capacidad edificable de los terrenos (en la mayoría aumenta, en otros no) y se agregan metros cuadrados construibles a la ciudad, por ende debería aumentar la oferta de predios y, en consecuencia, desacelerar el aumento de las incidencias de tierra”, analiza Gonzalo Pagano, a cargo del área de Terrenos y Desarrollos de Interwin.

Uno de los cambios más importantes está relacionado con las alturas de los edificios: el nuevo Código Urbanístico determina seis alturas distintas según las zonas, en reemplazo de las 27 que actualmente están vigentes. Estas van desde planta baja y dos pisos (9 metros) hasta planta baja y 12 pisos (38 metros). “La simplificación dará más previsibilidad y transparencia en la construcción y evitará sorpresas para los vecinos como la construcción de una torre al lado de su casa. En ese mismo sentido, las alturas máximas de construcción estarán definidas según la manzana, respetando la fisonomía urbana de los barrios. Hasta ahora, lo que definía la capacidad constructiva en altura era la superficie del terreno, provocando irregularidad en las cuadras”, anuncia Moccia. Por ejemplo, en grandes corredores urbanos, como Libertador o en la 9 de Julio, se permitirán hasta 38 metros. En avenidas y calles comunes podrán ir hasta los 22 o los 16,5 metros, según el barrio. En calles más chicas y los pasajes el tope será de 10 metros. Por esto, todos, tanto vecinos como desarrolladores, sabrán de antemano qué altura se podrá construir en su manzana a través de una aplicación que estará en línea. “La altura de los desarrollos tenderá a disminuir. Eso generará una ciudad más armoniosa y con mejor escala. No creo que eso afecte la cantidad de metros disponibles, ya que se compensará con la eliminación del FOT”, opina el arquitecto Néstor Curland, director de Zentrum Developers.

En la misma línea, Manuel Mel, gerente de Ventas de Mel Propiedades, sostiene que “con esta nueva normativa se consigue proteger las alturas de zonas residenciales de cada barrio. Al poder edificarse un volumen determinado se logra edificar de una forma homogénea la totalidad de las manzanas. En aquellas que ya están sustancialmente edificadas y que presentan lotes que aún no están construidos, se va a poder erigir a la misma altura de lo ya existente. Esto genera que lotes que se ubicaban próximos a las esquinas, van a poder construirse a misma altura que lotes a mitad de cuadra, generando en estas manzanas más metros cuadrados disponibles”. “Desde la ingeniería civil, se debe tener en cuenta el crecimiento de la infraestructura, fundamentalmente, energía eléctrica, distribución de agua, cloacas y gas, porque ya tenemos serios problemas. Las empresas de servicios deberán trabajar sobre las zonas donde se espera crecimiento edilicio. Pero en el proyecto de nuevo Código Urbanístico no se habla de propuestas para resolver la infraestructura, y entendemos que las proveedoras de servicios deberían ajustar sus programas de expansión”, observa el ingeniero Armando Gagliano, prosecretario del Consejo Profesional de Ingeniería Civil (CPIC).

Otros de los puntos es que ahora ya no será obligatorio adjudicarle un departamento al encargado. También la unidad más pequeña ahora puede ser de 18 metros cuadrados (hasta acá era de 30), que, en palabra de los especialistas, ayudará a los jóvenes a acceder a su primera vivienda. Por otra parte, se incentiva la sustentabilidad “Premiará con reducción de impuestos la prevención de efectos isla de calor -cubiertas y fachadas verdes-, el manejo del agua de lluvia -reservorios- y la restauración y mejora de la biodiversidad”, detalla Gabriel Torraca, titular del estudio de arquitectura Gatarqs. “En caso de aprobarse, los profesionales deberemos estudiarlo pero no creo que nuestro trabajo se modifique sustancialmente”, concluye Luis Guido, director de GRID (Grupo Idea Desarrollos).

Por Marysol Antón, Sábado 8 de septiembre de 2018
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
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Todo lo que hay que saber antes de instalarse en el Distrito Tecnologico

A diez años de su creación, la zona suma metros bajo el modelo built to suit; qué proyectos se estrenarán este año

Qué sucede con los accesos? ¿Va a llegar el subte? ¿No se me va a ir el personal? Eran algunas de las preguntas que escuchaban los desarrolladores cuando se reunían para intercambiar visiones sobre Parque Patricios con potenciales clientes. Otro enigma era si el el Gobierno de la Ciudad realmente iba a trasladar sus oficinas .”Para una compañía, la decisión de mudarse significa millones de pesos. Lo piensan mucho y evalúan hasta las cuestiones más mundanas, como que el dueño de la compañía diga si le queda incómodo o no. Se evalúan un montón de cosas”, relata Marcos Juejati, socio Director de Northbaires, desarrolladora a cargo del proyecto Luna 49.

A diez años de la sanción la ley que reconfiguro el uso de la zona, el barrio se impone como un clúster tecnológico. Según un informe elaborado por la consultora Colliers International, el distrito cuenta con 159 mil m² de inventario, de los cuales solo 10 mil m² están disponibles en alquiler, a diferencia de lo que suele ocurrir en el resto de los submercados de la zona metropolitana. Esto se da gracias a que la construcción fue evolucionando bajo la categoría “built-to-suit”, es decir, construcción a medida, lo que hace que la vacancia no sea un problema para los desarrolladores.

El programa de beneficios impositivos establece la exención del pago de Ingresos Brutos por un plazo de 10 años para empresas multinacionales y de 15 años para empresas nacionales de software; la extensión del período para hacer efectivo el pago del impuesto a los sellos hasta los tres meses posteriores de la transferencia de dominio del inmueble; la exención del pago de ABL por 10 años; y la implementación de una línea de créditos preferenciales aportados por el Banco Ciudad. “Las decisiones de mudanza las termina tomando el CFO”, bromea Alejandro Gawianski, arquitecto y fundador de Hit Group, quien asegura que el beneficio, en general, equivale a un monto igual o mayor al valor del alquiler. Domingo Speranza, cofundador y director de Newmark Grubb Bacre agrega que, a la hora de firmar el contrato, las empresas pueden descontar todos los años juntos: “Así es como el alquiler queda gratis o, si construís tus oficinas, casi que también quedarían gratis si cobrás todo el adelanto. Ahí está la ventaja fiscal”, explica el especialista.

En total, de acuerdo con los datos oficiales del Gobierno de la Ciudad, ya hay 265 empresas instaladas y 74 en instancia de aprobación. De estas, el 66 por ciento pertenecen a la industria del software y el 24 por ciento al sector de Business Process Outsourcing (BPO). Las estadísticas destacan que, en total, un 91 por ciento de las empresas que se mudaron son de origen nacional. Sin embargo, referentes del sector reconocen que uno de los puntos débiles del distrito está en el tiempo que llega desde que una empresa decide ingresar, hasta que se le aprueban todos los papeles. Juejati explica que ese proceso puede llevar hasta un año, tiempo en el que se queda sin cobrar es el propio desarrollador. “Los papeles tienen que pasar por varias agencias del Gobierno. La gente del Gobierno atiende muy bien a las empresas, pero el proceso es lento”, aclara.

Los especialistas reconocen que, desde el punto de vista de operación de la economía urbana y del desarrollo de la ciudad, el Distrito Tecnológico fue más exitoso que el audiovisual. “Se da así por la sencilla razón de que el Audiovisual era en una barrio más demandado, en Parque Patricios no había demanda de nada y se revitalizó un montón ahora. Hay una mejora en el comercio minorista, entra a tener mejoras transporte público, del espacio público”, comenta Speranza. “Cuando arrancamos nosotros, en el 2012, era tierra de nadie. Era una zona llena de promesas. El grado de marginalidad era muy grande había gente fumando paco, eso cambió profundamente”, reconoce Alex Sakkal de Ns Desarrollos, quien junto a Andrés Neumann y Pablo Saubidet – cofundador de Iplan y socio de los jóvenes desarrolladores-, apostó a la zona con la construcción de proyectos con valor agregado como Tesla Patricios I y Tesla Patricios II.

La conectividad

Por su parte, Oscar Puebla, titular de Puebla Inmobiliaria, cita un caso concreto que conoce de primera mano: “Pudimos ver como los emprendimientos tuvieron un cambio fundamental al quedar frente al Metrobus de la avenida Chiclana y Sánchez de Loria. Ésta es una obra que trajo gran beneficio para todas la empresas que hoy trabajan en la zona y la seguridad mejoró mucho”. Puebla considera que en las zonas comerciales ya consolidadas, la parada de Metrobus “no genera un gran impacto”. Pero, el “gran cambio es evidente en las zonas donde está todo por hacer, en esas cuadras en las que se comienza a ver el emplazamiento de bares, supermercados, maxikioscos y de a poco las viejas casas se van transformando en edificios de viviendas con locales comerciales que forman un centro próximo a las paradas del Metrobus, cambiando para siempre la zona”, concluye.

Rafael Varela, Broker Senior de Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos, confirma que los precios de alquiler por metro cuadrado se sitúan en un rango que va de los US$ 18 a los US$ 25 por mes, según la categoría del edificio. Respecto al impacto de macro, Juejati afirma que a pesar de que el distrito de Parque Patricios se desarrolló en paralelo a la demanda, la devaluación influye bastante “porque el beneficio que obtienen las empresas es en pesos y los alquileres y el valor de la propiedad tienen un valor compuesto entre pesos y dólares.

Entre los grandes proyectos estipulados para este año se encuentra el edificio corporativo AAA TESLA II, ubicado en la avenida Caseros al 3000. Son unos 27.000metros cuadrados, de los cuales 18.000m2 serán destinados a oficinas, y el resto a gimnasio, cafetería, banco, auditorio para 180 personas, y terraza con espacio gastronómico. MercadoLibre, Provincia-Net y Cardinal ya compraron sus espacios mientras que el resto, queda en la desarrolladora para alquiler y ya está ocupado por empresas como Nokia, Huawei, Neoris y Stefanini. “A Tesla II no llegan solo por el beneficio fiscal, si no por el edificio en sí mismo. En Buenos Aires hay un retraso en cuanto a oferta doble A o triple A”, detalla Sakkal quien agrega que, como compañía, hacen un seguimiento personalizado con los clientes a quienes ayudan a realizar sus trámites de exención y, en paralelo, tratan de ofrecer un beneficio diferenciado en el que se destaca la Comunidad Aldea, una propuesta vinculada al bienestar y la salud para quienes trabajen en sus espacios y sin un costo extra. Los locales comerciales de Tesla II fueron ocupados por Megatlon, Starbucks y un banco. “Hace dos años, el local del edificio anterior nos costó mucho alquilarlo, las marcas no veían al distrito como una oportunidad”, confiesa y agrega que, ahora, ellos terminan eligiendo quién debería entrar al edificio. “En total se espera que lleguen 2800 personas más. Entre nosotros y el edificio de Accenture, aumentaremos en un 60 por ciento la cantidad de gente que llega hasta el barrio”, asegura Sakkal.

Nuevos proyectos

El edificio de Accenture se ubicará en la calle 24 de noviembre 2120. Macarena Fagundez, directora de la firma detalla que esperan estrenarlo en 2019 y que las instalaciones están preparadas para albergar a 4000 empleados. “Será ecológico y sustentable y contará con un sistema inteligente de aire acondicionado y separación de residuos en origen”, detalla. Northbaires posee Luna 49. Juejati detalla que, en total, la desarrolladora invirtió US$12 millones “El edificio está colocado, no hay vacancia. Estamos entregando lo último en octubre. Nosotros compramos la tierra e, inmediatamente, buscamos al cliente para que compre o alquile”, detalla. Proyectados y aún sin fecha de entrega, se encuentran los edificios HIT 7, HIT 8, HIT 9 y HIT 10 En total, Hit Group cuenta con más de 50.000 metros cuadrados construidos y otros 50.000 metros cuadrados en construcción. El grupo diversifica su oferta entre oficinas de alquiler, y espacios de coworking con membresías que arrancan desde los US$270. Todos los HIT tienen espacio de wellnes, gimnasios, clases de danza, estacionamiento para bicicletas, vestuarios, duchas y auditorios para presentaciones. Gawianski asegura que, al principios, quienes se acercaban al distrito eran próceres: “Tenían que creernos lo que íbamos a hacer y venían por los beneficios impositivos, ahora está demostrado que es un caso de éxito y vienen por decisión propia”, concluye.

Por Lucila Lopardo, Lunes 3 de septiembre de 2018
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION